Kategoria: Rynek nieruchomości

Dlaczego warto kupić mieszkanie w Katowicach?

 

Chociaż kojarzą się z górnictwem i przemysłem, to obecnie ich wygląd dynamicznie się zmienia. Katowice stają się dużym wielkomiejskim ośrodkiem, będąc jednocześnie największym rynkiem nieruchomości na Śląsku.

Miasto z historią

Tożsamość Katowic widać w architekturze, szczególnie w dzielnicach takich jak Nikiszowiec, gdzie odrestaurowano charakterystyczne dla tego regionu budynki z cegły. Są to tak zwane familoki, czyli budynki wielorodzinne budowane z cegły dla górników, hutników i ich rodzin. Często kojarzą się z niskim standardem, jednak duża część tego typu budynków została zmodernizowana i stworzono w nich nowoczesne, komfortowe mieszkania . Wspomniany Nikiszowiec stał się celem turystycznych wycieczek, odbywają się tu festiwale, jarmarki i inne wydarzenia kulturalne. To powoduje, że znajdujące się tu lokale są często kupowane jako inwestycja i przeznaczane na wynajem.

Blisko natury

Katowice są wbrew pozorom bardzo zielonym miastem. 40 % jego powierzchni zajmują lasy, a jednym z charakterystycznych tego typu miejsc jest Dolina Trzech Stawów, przy której również powstaje sporo nowych inwestycji. Co ważne, to miejsce położne blisko centrum. Jest jednak jeden problem, z którym miasto musi walczyć, a mianowicie smog. Obecnie już kilku deweloperów posiada w swoich ofertach pakiety antysmogowe, czyli zestaw filtrów, które oczyszczają powietrze w mieszkaniu. Ponadto samorząd nie żałuje środków, aby poprawić jakość powietrza w mieście. Walka ze smogiem trwa, a szacuje się, że do 2030 roku na ten cel zostanie przeznaczonych 565 mln złotych.

Rozwój przede wszystkim

Miasto w ostatnich latach przeszło zaskakującą metamorfozę. Z ośrodka przemysłu ciężkiego do prężnie rozwijającego się ośrodka miejskiego, które odgrywa coraz ważniejszą rolę wśród lokalizacji atrakcyjnych dla inwestorów zagranicznych. Wpływ na to mają z pewnością wyróżnienie w rankingu fDi Magazine „Polish Cities of the Future 2019/20”, a także zdobycie tytułu Miasta Kreatywnego UNESCO. Katowice są obecnie miejscem sprzyjającym rozwojowi przedsiębiorczości, na rynku pracy powstają nowe etaty, a z czasem ich liczba będzie się tyko powiększać. Aglomeracja katowicka zajmuje aktualnie 5 miejsce w Polsce w zakresie zatrudnienia w sektorze usług dla biznesu. Komunikacja i infrastruktura są stale ulepszane i rozwijane, a w mieście pojawia się coraz więcej punktów rekreacyjnych i atrakcji turystycznych. Nie bez powodu w 2015 roku była kopalnia „Katowice” oraz powstała tam Strefa Kultury zdobyły tytuł Najlepszego produktu Turystycznego.

A co z rynkiem nieruchomości?

Katowice pozostają miastem, w którym stopa zwrotu z zakupu mieszkania pod wynajem pozostaje wysoka. Wynika to z niższych w stosunku do stawek najmu cen nieruchomości. W mieście powstają inwestycje zapewniające ciszę, spokój i otoczenie zieleni z jednocześnie dobrą komunikacją z centrum i niewielką od niego odległością. Najwyższe ceny za metr kwadratowy zajmują oczywiście lokale położone w Śródmieściu, najtańsze natomiast są te w dzielnicach południowych. Nieruchomości z segmentu premium w najlepszych lokalizacjach mogą kosztować nawet 9000 zł za m2. Biorąc pod uwagę, że obecnie w Warszawie średnia cena metra kwadratowego oscyluje już w okolicach tej kwoty, zakup mieszkania w Katowicach wydaje się jeszcze bardziej atrakcyjny.

Bloki z wielkiej płyty do remontu

Bloki z wielkiej płyty to charakterystyczny w Polsce model budowy w latach 70-tych. Czas świetności mają już za sobą. Rząd zamierza w ciągu najbliższych 10 lat wydać ponad 10 mld zł na modernizację bloków z wielkiej płyty. Budynki wymagają nie tylko ocieplenia, ale także wzmocnienia połączeń między płytami, aby mogły spełniać swoją funkcję przez kolejne lata.

Plany

Wiceminister Inwestycji i Rozwoju Artur Soboń zapowiedział, że z Funduszu Termomodernizacji i Remontów na termomodernizację i wzmocnienie bloków z wielkiej płyty zostanie wydane 3,2 mld zł w ciągu dekady. Funduszem zarządza Bank Gospodarstwa Krajowego.

W tym miesiącu rząd przyjął projekt nowelizacji ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów, w którym rozszerzono listę podmiotów mogących ubiegać się o dofinansowanie do termomodernizacji budynków. Do listy dołączyły samorządy zarządzające budynkami komunalnymi.

Nowelizacja zakłada, że samorządy, spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe będą mogły ubiegać się przyznanie tzw. premii  na zakup i montaż wzmocnień między płytami budynków mieszkalnych. Premia ta byłaby przekazywana razem z premią termomodernizacyjną do banku, w którym podmiot przeprowadzający prace zaciągnął kredyt. Premia może wynieść do 50 % kosztów poniesionych, w związku ze wzmocnieniem konstrukcji. Więcej o 10 % mogą otrzymać zarządcy budynków, które obejmuje ochrona konserwatora zabytków.

Ponadto o dofinansowanie można wnosić w związku z wykonywaniem następujących prac:

– ocieplania budynków,

– podłączenia do sieci cieplnej,

– zmontowania instalacji odnawialnych źródeł energii.

W uzasadnieniu do projektu nowelizacji czytamy: „obowiązujący obecnie sposób wyznaczania wysokości premii termomodernizacyjnej stymulował realizowanie inwestycji o krótszych okresach zwrotu i był odpowiedni w początkowym okresie wspierania przedsięwzięć termomodernizacyjnych, promując wzrost zainteresowania termomodernizacją budynków. Obecnie zainteresowanie to jest na tyle szerokie, że uzasadnione jest promowanie wyłącznie odpowiednio głębokich i kompleksowych termomodernizacji, o dłuższych od kilkuletniego okresach zwrotu”.

Ministerstwo szacuje, że wejście w życie nowych przepisów poprawi jakość życia nawet 12 milionów Polaków, którzy obecnie mieszkają w tzw. „wielkiej płycie”. Termomodernizacja budynków oraz zachęcanie do inwestowania w odnawialne źródła energii ma natomiast pomóc w walce ze smogiem oraz zmniejszyć ubóstwo energetyczne.

Bloki z wielkiej płyty pierwotnie budowane z założeniem, że służyć będą około 70 lat. Okazuje się jednak, że ich stan techniczny, po dokonaniu modernizacji i wzmocnienia międzypłytowych połączeń, pozwoli na ich użytkowanie przez kolejne dekady.

Nie tylko w Polsce

Pomysł poprawy stanu technicznego tego typu budynków nie jest w Europie nowy. We francuskim Bordeaux przeprowadzono spektakularną metamorfozę budynku mieszkalnego z wielkiej płyty, do którego dobudowano balkony. Cała konstrukcja powstała z prefabrykatów, więc na miejscu budowy przeprowadzono wyłącznie jej montaż, a całość prac zajęła kilkanaście dni. Dzięki temu mieszkańcy bloku zyskali dodatkową przestrzeń w mieszkaniu, balkony były bowiem zabudowane i stały się przedłużeniem salonu.

Mimo, iż w Polsce budynki takie cieszą się złą sławą, to coraz więcej kupujących decyduje się na zakup mieszkań w wielkiej płycie, doceniając jej walory. Ale o tym w kolejnym wpisie.

Mieszkania w bloku z wielkiej płyty coraz popularniejsze

Bloki z wielkiej płyty dla jednych stanowią relikt poprzedniej epoki, natomiast dla innych atrakcyjną nieruchomość. Coraz więcej kupujących decyduje się na zakup mieszkania w takim właśnie budynku. Mają one bowiem szereg zalet, które przeważają nad mieszkaniami z rynku pierwotnego.

Budynki z wielkiej płyty można znaleźć chyba w większości polskich miast. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego sprzedaż mieszkań z rynku wtórnego na największych rynkach wzrosła w ubiegłym roku o 7,1 %. Jednym z czynników, który na to wpływa są niższe ceny takich nieruchomości. W najpopularniejszych lokalizacjach ceny mieszkań deweloperskich już jakiś czas temu wyprzedziły te z drugiej ręki, a nie każdy chce kupić lokal w stanie surowym. Co wpływa więc na atrakcyjność mieszkań w blokach z wielkiej płyty?

Lokalizacja

Największym ich atutem jest z pewnością lokalizacja. Bardzo często są to bloki położone praktycznie w centrach miast lub w ich najatrakcyjniejszych dzielnicach, gdzie nie ma już miejsca na nowe inwestycje deweloperskie. Deweloperzy z uwagi na kończące się zasoby gruntowe w najlepszych częściach miast, są zmuszeni budować na obrzeżach. Jeśli jednak jakiś skrawek gruntu w centrum nadaje się jeszcze do zabudowania, wówczas ceny metra kwadratowego sięgają kilkunastu tysięcy złotych.

Dodatkowo bloki z wielkiej płyty położone są w dzielnicach dobrze już rozwiniętych, z pełną infrastrukturą, sklepami i punktami usługowymi, w niedalekiej odległości od szkół, czy szpitali. Inwestycje deweloperskie natomiast nie zawsze zlokalizowane są w rozwiniętych częściach miast, zdarza się, że nie ma nawet prowadzących do niej utwardzonej drogi. Kupując mieszkanie w takim miejscu trzeba się liczyć z tym, że dojazd do pracy, codzienne funkcjonowanie i załatwiania bieżących spraw będą wymagały więcej czasu i prawdopodobnie samochodu.

Cena

Lokale takie są ponadto tańsze. Według eksportów HRE Investments opierających się na danych GUS, ceny mieszkań w wielkiej płycie są niższe nawet o 10-20 % od średnich cen rynkowych. Główny Urząd Statystyczny wskazał również, jaki odsetek nieruchomości mieszkalnych w danych miastach stanowią mieszkania w wielkiej płycie. Dane te przedstawiają się następująco:

– Kielce – 40,5 %

– Gorzów Wielkopolski – 37,5 %,

– Olsztyn – 36,1 %,

– Katowice – 36,0 %,

– Białystok – 35,1 %.,

–  Warszawa – 22,9 %c.,

–  Wrocław – 23,6 %,

–  Kraków – 24,0 %.

Jest to więc istotna część rynkowej oferty.

Rozkład

Kupujący doceniają także metraż i rozkład takich mieszkań. Są to najczęściej lokale z oddzielnymi, niezależnymi pokojami i kuchnią, będące przeciwieństwem wielu deweloperskich inwestycji budowanych w duchu otwartej przestrzeni. O ile jest to rozwiązanie nowoczesne i rzeczywiście dające wrażenie większej ilości miejsca, to przy niewielkim metrażu, tylko jednym dodatkowym pokoju, może być to mało praktyczne, szczególnie dla rodzin z dziećmi.

Instytut Techniki Budowlanej przeprowadził badania stanu technicznego budynków z wielkiej płyty. Okazuje się, że mogą służyć mieszkańcom jeszcze przez lata, jeśli będą odpowiednio konserwowane. Warto wspomnieć, że rząd planuje w najbliższej dekadzie przeznaczyć znaczne środki na ich modernizację i ocieplenie.

Czy odbiór techniczny mieszkania zwalnia dewelopera z odpowiedzialności?

Odbiór techniczny polega na sprawdzeniu, czy parametry mieszkania są zgodne z umową zawartą z deweloperem. Jeśli kupujący nie wniesie zastrzeżeń, wówczas deweloper przenosi na niego prawo własności nieruchomości. Czy to oznacza, że odpowiedzialność dewelopera kończy się w tym momencie?

Dlaczego odbiór techniczny jest ważny?

Jedną z ważniejszych czynności, jakich należy dokonać przed podpisaniem aktu notarialnego, jest odbiór techniczny mieszkania. W jego trakcie kupujący nie tylko sprawdza jakość wykonanych prac, ale także porównuje parametry lokalu z tymi podanymi w umowie deweloperskiej. Wszystkie zastrzeżenia zgłasza deweloperowi, a ten powinien niezwłocznie uchybienia usunąć. Na odbiór techniczny mieszkania warto zabrać ze sobą fachowca, które będzie potrafił ocenić, czy wykonane prace są zgodne ze sztuką budowlaną. Wszystkie czynności spisuje się w postaci protokołu, który następnie kupujący wraz z deweloperem podpisują.

Jeśli w mieszkaniu nie było żadnych poprawek, albo gdy już zostały przez dewelopera usunięte, wówczas nic już nie stoi na przeszkodzie, aby przenieść na kupującego własność nieruchomości. Co jednak w sytuacji, gdy jakieś wady zostały przeoczone, albo ujawniły się dopiero po czasie?

Deweloper za wady lokalu odpowiada na zasadzie rękojmi, a ta nie kończy się wraz z przekazaniem własności lokalu. Rękojmia wynika z przepisów kodeksu cywilnego i polega na odpowiedzialności sprzedawcy za wady rzeczy. Odpowiedzialność ta nie może być zniesiona, ani ograniczona. Zapisy w umowie deweloperskiej, które ją wyłączają lub ograniczają są nieważne. Rękojmia zabezpiecza interes kupującego zarówno w przypadku wad fizycznych, jak i prawnych rzeczy.

Co uznać za wade fizyczną?

Zgodnie z kodeksem cywilnym wada fizyczna nastąpi gdy:

– rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

– nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego;

– nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

– została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Deweloper nie będzie odpowiadał za wady nieruchomości wyłącznie w przypadku, gdy kupujący wiedział o nich w chwili przekazania lokalu i je zaakceptował. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi trwa przez 5 lat od czasu przekazania rzeczy, czyli w tym wypadku przekazania kluczy do mieszkania. Nabywca po zauważaniu wady ma rok na wystąpienie z roszczeniem przeciwko deweloperowi.

W przypadku nieruchomości nabywca może żądać usunięcia wady lub obniżenia ceny. Jeśli deweloper nie będzie w stanie pozbyć się usterki, wówczas musi proporcjonalnie obniżyć cenę nieruchomości i zwrócić nabywcy różnicę. Przy czym usunięcie wady musi się odbyć w taki sposób, aby nie było to zbyt dużą uciążliwością dla nabywcy. Jeśli więc wiązałoby się to z tymczasową wyprowadzką, wówczas może odmówić i żądać obniżenia ceny. W ostateczności, jeśli wada jest na tyle duża, lub jest ich kilka, co utrudnia lub uniemożliwia korzystanie z nieruchomości, wówczas nabywca może nawet od umowy z deweloperem odstąpić.

Zysk z najmu – gdzie jest najbardziej rentowny w Polsce?

Expander i Rentier.io przedstawiły niedawno raport, z którego wynika, że największy zysk z najmu osiąga się obecnie kupując mieszkanie w Sosnowcu lub Częstochowie. Rata kredytu jest tam bowiem o wiele mniejsza, niż miesięczny przychód z tego tytułu.

Ceny najmu wzrosły na przestrzeni ostatnich miesięcy właściwie w każdym mieście. Największy skok widać w aglomeracjach, gdzie najmem poza mieszkańcami zainteresowani są również turyści, czy zjeżdżający do miasta w październiku studenci. Takie grupy bardzo nakręcają rynek, podobnie jak ludzie pochodzący z Ukrainy, których w Polsce jest coraz więcej. W efekcie wysokiego popytu wynajmujący mogą pozwolić sobie na dobrowolne dyktowanie cen. W tych lokalizacjach jednak również znacząco wzrosły ceny zakupu. To powoduje, że nie wszędzie zakup nieruchomości pod wynajem będzie tak rentowny, jak w miastach, w których przy niskich cenach zakupu wzrosły ceny najmu.

Jakie mieszkania przynoszą największy zysk z najmu?

Największym zainteresowaniem wśród najemców cieszą się mieszkania małe, o powierzchni 30 – 60 m2, jedno lub dwupokojowe. Z raportu wynika, że w przypadku takich lokali można liczyć na zysk z najmu nawet w wysokości 8% w skali roku. Jeszcze więcej można zyskać kupując mieszkanie w Sosnowcu, czy Częstochowie, gdzie koszty najmu są niemal dwukrotnie wyższe od raty kredytu. W tych miastach średnia rentowności lokali do 35 m2 wynosi ponad 10 % zysku brutto, gdy najem trwa cały rok. Wartość ta nie zawiera kosztów związanych z obsługą kredytu, podatkiem, czy eksploatacją mieszkania. W przypadku mieszkań większych do 60 m2, zysk z najmu wynosi 8,8 %, więc cały czas jest to wynik z podium.

Katowice i Wrocław również wypadają dobrze w tym rankingu. Zgodnie z raportem stopa zysk z najmu małego mieszkania wynosi dla tych miast kolejno 7,9 % i 7,5 %, dla większych lokali natomiast jest to 7,3 % i 7,0%.

O rentowności najmu decyduje wiele czynników. Jak wskazuje Anton Bubiel z Rentier.io: Bardzo duży wpływ na zyskowność tego rodzaju inwestycji ma nie tylko wielkość mieszkania, ale również jego lokalizacja, sposób wynajmowania (krótko, długoterminowo czy w modelu mieszanym) oraz to jak długo pozostaje ono puste i nie zarabia. Warto dokładnie przeanalizować rynek, na którym rozważamy inwestycję. Dla przykładu, może się okazać, że w danym miejscu jest kilka uczelni i dużo studentów, których niekoniecznie stać na wynajem kawalerki, a chętnie by wynajęli pokój w mieszkaniu z innymi współlokatorami. W takiej sytuacji zdecydowanie wyższe zyski może przynieść średnie czy duże mieszkanie wynajmowane na pokoje.

W raporcie porównano również wysokość raty kredytu ze średnimi stawkami najmu. Dla wszystkich wspomnianych lokalizacji skupionych w aglomeracji Śląskiej różnica wynosi około 500 zł. Jednocześnie o tyle droższy jest miesięczny koszt wynajmu mieszkania.

Senat za nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Do Sejmu trafiła właśnie przesłana z Senatu nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jeśli wejdzie w życie, osoby uprawnione będą mogły sprawniej dochodzić przed sądem swoich roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Co zmieni ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

Zmiana dotyczyć będzie lokali, które dla swojej samodzielności wymagają prac adaptacyjnych. Senacki projekt nowelizacji poparło 81 senatorów. Biuro Legislacyjne Kancelarii Senatu jako główny powód zmian podało rozszerzenie kręgu osób, którym takie roszczenia wobec spółdzielni mieszkaniowych przysługują. Do osób takich należą obecnie członkowie spółdzielni, ale mogą to być również najemcy lokali mieszkalnych, czy garaży. Dochodzenie roszczeń w trybie sądowym możliwe będzie w sytuacji, kiedy do przekształcenia brakować będzie wyłącznie woli spółdzielni. Natomiast w sytuacjach, gdy do wyodrębnienia lokalu potrzebne będą inne działania spółdzielni, np. techniczne wyodrębnienie lokalu, uzyskanie zaświadczenia o wyodrębnieniu lokalu od właściwego starosty, wówczas postępowanie odbywać się będzie przed sądem, jednak już w postępowaniu pozaprocesowym.

Dlaczego potrzebne są zmiany

W obecnie obowiązujących przepisach brak jest narzędzi, które chroniłyby osoby uprawnione do żądania ustanowienia odrębnej własności lokalu. W związku z tym ich uprawnienia wynikające z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie zawsze mogą być realizowane. Jak czytamy w Ocenie Skutków Regulacji do projektu, w nawiązaniu do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 14 marca 2018r. „Zgodnie z zakwestionowanym przepisem osoba, która na podstawie ustawy może żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, w razie bezczynności spółdzielni, może wystąpić do sądu z powództwem, który zakłada prowadzenie postępowania sądowego w trybie procesowym. TK orzekł, że ten tryb utrudnia, a nawet uniemożliwia osobie uprawionej wyegzekwowanie ustanowienia odrębnej własności lokalu w przypadku, gdy spółdzielnia nie podejmuje czynności materialno–technicznych niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności lokalu”.

Propozycja zmian wydaje się więc uzasadniona.

Condo hotel…

Inwestowanie w nieruchomości stało się popularną formą lokowania kapitału. W dobie małego zysku z lokat bankowych inwestorzy wolą kupować nieruchomości na wynajem, na których mogą zarobić o wiele więcej. Jedną z możliwości jest inwestycja w condo hotele.

System ten przywędrował do Europy ze Stanów Zjednoczonych, gdzie od lat cieszy się popularnością wśród inwestorów. Hotele typu condo to budynki lub kompleksy budynków, w których inwestorom sprzedawane są poszczególne lokale. Każdy lokal stanowi samodzielny pod względem prawnym i technicznym apartament. Inwestor staje się więc właścicielem apartamentu jak i udziału w częściach wspólnych, analogicznie jak w przypadku zakupu mieszkania w budynku wielorodzinnym.

Właściciel apartamentu może z niego dowolnie korzystać. Może również zawrzeć umowę z operatorem hotelu, na podstawie której operator będzie odpowiedzialny za wynajmowanie apartamentu i wszystko co się z tym wiąże – znalezienie najemcy, przygotowanie i utrzymanie lokalu, podpisanie umowy najmu itp. W budynku znajdują się części wspólne, których zarządzeniem również zajmuje się operator. W zależności od budynku mogą to być usługi gastronomiczne, siłownia, sauna, basen, czy consierge, który jest do dyspozycji najemców w condo hotelu. Dzięki temu zakres oferowanych usług przypomina usługi hotelowe, z tą jednak różnicą, że goście zamiast małych pokoi mają do dyspozycji całe, w pełni wyposażone mieszkania. A właścicielem każdego z nich może być inna osoba.

Hotele tego typu znajdują się w najczęściej odwiedzanych przez turystów miejscach. Można je znaleźć w górach, nad morzem, ale również w największych miastach. Sprzedający obiecują zysk rzędu 3 do 7 % w skali roku, co biorąc pod uwagę znikomy zarobek na lokatach bankowych, jest ofertą bardzo atrakcyjną. Należy jednak pamiętać, że zarobek taki będzie możliwy wyłącznie, jeśli budynek położony jest w atrakcyjnej lokalizacji, oraz jeśli będzie odpowiednio zarządzany. Dodatkowo obiecywany zysk nie może zostać przez operatora hotelu zagwarantowany, ponieważ rynek najmu również ulega wahaniom. Jednakże w umowie z operatorem powinna się znaleźć informacja o zysku minimalnym, a także o procedurach, które zostaną zastosowane, gdy lokal takiego zysku nie przyniesie. Zanim więc zdecydujemy się na zakup apartamentu w condo hotelu, należy zwrócić szczególną uwagę na lokalizację budynku, doświadczenie operatora, a także zapisy umowy.

Kupujący może mieć jednak wiele korzyści z takiej inwestycji. Przede wszystkim nie musi się zajmować szukaniem najemców. Przygotowanie nieruchomości oraz jej utrzymanie, również nie będzie na jego głowie. Przy wyborze odpowiedniej inwestycji oraz przy sprzyjających warunkach rynkowych, roczny zysk może być naprawdę atrakcyjny.

Kupowanie nieruchomości na wynajem jest obecnie bardzo popularną formą inwestowania i to właśnie takie zakupy były motorem napędowym rynku w ostatnich latach. Zakup na własną rękę wymaga jednak zaangażowania ze strony kupującego i działań, które w przypadku condo hotelu przekłada na operatora.

 

Dlaczego pośrednicy powinni ze sobą współpracować?

Na każdym rynku, również na rynku nieruchomości, firmy świadczące dane usługi konkurują ze sobą w walce o klienta. Okazuje się jednak, że mogą odnieść wiele korzyści ze współpracy. Dlaczego warto rozważyć współpracę z innymi biurami nieruchomości?

Informacja jest kluczem do sukcesu każdej firmy. Jako biuro nieruchomości tworzymy swoją bazę klientów oraz ofert, jednak nie sposób dotrzeć do wszystkiego, co pojawia się na rynku. Największą zaletą współpracy z innym biurem nieruchomości jest znaczne rozszerzenie swojej bazy. Szukając mieszkania dla klienta mamy do wyboru nie tylko te nieruchomości, na których sprzedaż zawarliśmy umowy, ale i oferty znane wyłącznie innym pośrednikom, często zanim jeszcze pojawi się oficjalne ogłoszenie o sprzedaży. Sytuacja ta jest więc korzystna dla każdej ze stron. Klient ma do wyboru więcej ofert w przypadku kupna, lub jego ogłoszenie zobaczy więcej osób w przypadku sprzedaży. Agent natomiast zyskuje w ten sposób więcej zadowolonych klientów, ale także zrealizowanych transakcji, co oczywiście przekłada się na wyniki finansowe firmy.

Nie można również zapominać, że poza informacjami, współpracujące biura nieruchomości czerpią od siebie także wiedzę i doświadczenie. W interesie każdej z firm jest, aby ta druga dobrze prosperowała i zapewniała regularnie świeże oferty i nowych klientów. Jest to więc zdrowa konkurencja, można nawet powiedzieć, że utrzymana w sportowym duchu, która docelowo ma przynieść obopólne korzyści.

Klienci również postrzegają takie rozwiązanie jako atut biura, z którym chcą podpisać umowę. Mają bowiem świadomość, że dzięki temu znacznie skróci się czas realizacji transakcji, a oferta może być znacznie korzystniejsza. Ma to znaczenie przede wszystkim dla klientów, którzy podpisali z biurem umowę na wyłączność. Przy takiej umowie biura poświęcają więcej czasu i zasobów, na wypromowanie oferty, czy też znalezienie nieruchomości dla klienta. Więcej informacji o tym, jakie korzyści płyną z podpisywania umów na wyłączność znajdziecie w naszej bazie wiedzy ().

Z punktu widzenia pośredników współpraca jest również praktykowana, gdy zajmujemy się lokalizacją niezbyt dobrze nam znaną. Rozmowa z osobą działającą na danym terenie może okazać się niezwykle pomocna, a czasem wręcz konieczna dla doprowadzenia transakcji do końca.

Dobrze ułożona współpraca z innymi biurami prowadzi również do umocnienia własnej marki i zaufania nie tylko wśród klientów, ale także wśród innych pośredników. To przekłada się bezpośrednio na wyższą jakość obsługi klientów, którzy zadowoleni, albo do biura wrócą, albo polecą jego usługi znajomym.

Sprzedaż mieszkania bez zaświadczenia ?

 

Wejście w życie przepisów znoszących użytkowanie wieczyste wprowadziło małe zamieszanie na rynku nieruchomości. Dotychczasowi użytkownicy wieczyści, a obecnie już właściciele gruntów muszą bowiem czekać na zaświadczenia o przekształceniu nawet kilka miesięcy. Na szczęście sprzedaż mieszkania możliwa jest bez takiego dokumentu.

Z dniem 1 stycznia wszyscy użytkownicy wieczyści stali się właścicielami gruntów, a instytucja użytkowania wieczystego powoli odeszła w zapomnienie. W ciągu roku nowi właściciele mają otrzymać zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, a jeśli złożą wniosek, otrzymają je w ciągu 30 dni. Co jednak w przypadku, jeśli swoje mieszkanie będą chcieli sprzedać wcześniej, nie mając potwierdzenia, że stali się właścicielami położonego na nich gruntu?

Na szczęcie notariusze sporządzają umowy sprzedaży bez takiego zaświadczenia. Nie jest wymogiem koniecznym przedstawienie dokumentu potwierdzającego przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu we własność. Początkowo nie wszyscy jednak się na to decydowali, brakowało bowiem jednolitego stanowiska wśród notariuszy.

Jak zaznacza prezes Krajowej Rady Notarialnej Mariusz Białecki: „kupując mieszkanie, kupuje się lokal. Prawa z nim związane – czy to udział w prawie własności, czy w prawie użytkowania wieczystego – są, szczególnie z punktu widzenia nabywców, drugorzędne. Wydaje się, że nie ma uzasadnienia dla blokowania obywatelom uprawnienia do rozporządzania swoją własnością, w imię przepisu, który mówi o zaświadczeniu stwierdzającym jedynie działanie określonej ustawy”.

A oczekiwanie na zaświadczenie mogłoby rzeczywiście zahamować transakcję na kilka miesięcy, co w skali kraju byłoby mocno odczuwalne dla całego rynku nieruchomości. Jednak zgodnie z oficjalnym stanowiskiem KRN, notariusze mogą sporządzać umowy sprzedaży nieruchomości bez zaświadczenia.

Wbrew obawom wejście w życie znowelizowanych przepisów nie sparaliżowało rynku. Dzięki zmianie dotychczasowi użytkownicy wieczyści stali się właścicielami gruntów, na których położone są ich domy lub mieszkania. Z tego tytułu muszą jednak uiścić opłatę przekształceniową, która będzie rozłożona na 20 rocznych rat o wysokości równiej dotychczas uiszczanej opłacie za użytkowanie wieczyste. Uiszczając tę opłatę jednorazowo, mogą liczyć na atrakcyjne bonifikaty, sięgające nawet 98 %.

Wakacyjne apartamenty coraz popularniejsze.

Chociaż do wakacji jeszcze trochę, już teraz warto przyjrzeć się rynkowi nieruchomości, szczególnie jeśli jesteśmy zainteresowani zakupem mieszkania na wynajem. Jak pokazują prognozy – inwestowanie w apartamenty nadal jest opłacalne, a ich popularność w najbliższych latach będzie rosnąć.

Popularność najmu w Polsce rozwija się w szalonym tempie, mowa tu nie tylko o najmie długoterminowym, ale i takim na kilka dni, szczególnie popularnym wśród turystów. Nie ma w tym nic dziwnego, skoro za kwotę mniejszą lub porównywalną do ceny pokoju w hotelu, mogą mieć do dyspozycji luksusowy apartament z kilkoma pomieszczeniami, balkonem i pięknym widokiem. Poza tym nasz kraj staje się coraz częstszym celem gości zza granicy, a turystyka coraz silniejszą gałęzią gospodarki.

Firma Emmerson Evaluation przygotowała raport, z którego wynika, że do 2020 roku nad Bałtykiem ilość condohoteli i budynków z apartamentami wzrośnie o niemal połowę. Apartamenty są coraz częściej rezerwowane za pośrednictwem dedykowanych do tego serwisów i aplikacji mobilnych.

Apartament wakacyjny jest specyficznym rodzajem nieruchomości i różni się do zwykłego mieszkania na wynajem przede wszystkim wyższym standardem wykończenia i pełnym wyposażeniem. Dodatkowo powinien być położony z widokiem na największe atrakcje turystyczne, albo w niewielkiej od nich odległości. Największą rentownością cechuje się zakup takiej nieruchomości w całorocznych kurortach, takich jak Gdańsk, Kołobrzeg, czy Świnoujście. Ilość tego typu lokali największa jest nad morzem, jednak sukcesywnie zwiększa się w całym kraju, w tym również w górach.

Rezerwując apartament goście oczkują większej swobody i prywatności, niż mogą otrzymać w wielokondygnacyjnym hotelu. W apartamencie natomiast znajduje się kilka pokoi i aneks kuchenny, co szczególnie cenią sobie wypoczywające rodziny, czy kilkuosobowe grupy znajomych. Mają dzięki temu więcej miejsca za mniejszą kwotę.

Obecnie większość rezerwacji dokonywana jest online, a coraz mniej osób korzysta z rezerwacji telefonicznej. Taka forma umożliwia im, poza obejrzeniem samej nieruchomości, również przeczytanie opinii dotychczasowych gości. Najemcy cenią sobie taką przejrzystość, a także bezpośredni kontakt z wynajmującym, który może dostawać nieruchomość do ich potrzeb.

Dlatego też należy założyć, że  zainteresowanie wakacyjnymi apartamentami na wynajem będzie tylko rosło.