Tag: umowa najmu

Zarządzanie nieruchomością, coraz popularniejsze

Coraz więcej osób inwestuje w mieszkania na wynajem. Tym samym rośnie zainteresowanie profesjonalną usługą zarządzania nieruchomościami. Przyjrzyjmy się nieco bliżej jaki zakres kryje się pod tą coraz popularniejszą formą usługi.

Dla niektórych zarządzanie najmem ogranicza się jedynie do bieżącej obsługi, rozliczenia kosztów i kontaktu z właścicielem. Dla wielu najemców, zwłaszcza tych początkujących wynajem mieszkań kojarzy się z niewielkim nakładem zaangażowania. W praktyce okazuje się jednak, że obowiązków przybywa i jest trudniejsze niż mogło się wydawać.

W dużych aglomeracjach, gdzie rynek nieruchomości prężnie się rozwija możemy znaleźć wiele firm obsługujących zarządzanie najmem. Możemy zlecić im zadania już na etapie poprzedzającym sam wynajem. Mianowicie przygotowanie profesjonalnej oferty, oraz zdjęć. Następnie poszukiwania odpowiednich najemców poprzez dokładną ich weryfikację, co zapewni nam bezpieczeństwo podczas trwania umowy najmu. Kolejnym krokiem będzie podpisanie umowy z uwzględnieniem istotnych dla nas zapisów zgodnie z naszymi oczekiwaniami. Do zadań firmy należy również rozliczenia z dostawcami mediów, usuwanie wszelkiego rodzaju usterek, a także monitorowanie należności finansowych wynikających z trwania umowy. W skład usługi  może wchodzić również czuwanie nad właściwym przepływem informacji pomiędzy członkami wspólnoty, czy spółdzielni, prowadzenie postępowań upominawczych lub ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych żywiołów. Po upływie umowy najmu firmy zajmują się rozliczeniami końcowymi.

Zarządzanie najem niesie za sobą wiele działań, które wymagają dużej wiedzy marketingowej, znajomości rynku, a także przepisów prawnych, które pozwalają na właściwe zajmowanie się nieruchomością. Te wszystkie czynniki pozwalają uniknąć, oraz zmniejszyć ryzyko problemów, które mogą wystąpić na przestrzeni trwania całej umowy najmu.

Ile to kosztuje?

Firmy specjalizujące się w obsłudze najmu najczęściej proponują swoim klientom stawki procentowe uzależnione od wysokości czynszu. To sprawia, że z usługi zarządzania nieruchomością mogą skorzystać nie tylko osoby posiadające apartamenty, ale również właściciele mniejszych mieszkań. Oddając swoją nieruchomość w ręce osób z wiedzą i doświadczeniem, zaoszczędzimy sporo czasu i energii, oraz zmniejszymy ryzyko problemów związanych z najmem.

 

RODO a umowa najmu

RODO, czyli rozporządzenie o ochronie danych osobowych weszło w życie klika miesięcy temu. Budzi zarówno kontrowersje, jak i trudności w jego stosowaniu. Nowych przepisów muszą przestrzegać wszyscy, mający do czynienia z danymi osobowymi, w tym również wynajmujący mieszkanie.

Artykuł 4 Rozporządzania jasno wskazuje, kogo ono dotyczy. Mowa tu o wszystkich osobach i podmiotach, które w ramach prowadzonej działalności przetwarzają dane osobowe. Przez przetwarzanie należy natomiast rozumieć „operację lub zestaw operacji wykonywanych na danych osobowych lub zestawach danych osobowych w sposób zautomatyzowany lub niezautomatyzowany, taką jak zbieranie, utrwalanie, organizowanie, porządkowanie, przechowywanie, adaptowanie lub modyfikowanie, pobieranie, przeglądanie, wykorzystywanie, ujawnianie poprzez przesłanie, rozpowszechnianie lub innego rodzaju udostępnianie, dopasowywanie lub łączenie, ograniczanie, usuwanie lub niszczenie.”

Poufność danych umowy najmu zgodnie z warunkami RODO

Zgodnie z tą definicją przetwarzania danych osobowych dokonują również osoby, które wynajmują mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Przepis ten nie będzie miał zastosowania w przypadku osób fizycznych, zbierających dane na własny użytek. Za taką należy uznać osobę wynajmującą swoje mieszkanie bez zarejestrowanej działalności.

W ramach umowy najmu wynajmujący przetwarza (zbiera) dane osobowe najemcy, takie jak imię i nazwisko, adres, numer i serię dokumentu tożsamości, numer PESEL, NIP i inne. Na podstawie tych danych wystawia najemcy faktury i dokonuje rozliczeń księgowych. Wynajmujący zgodnie z RODO musi dopełnić wszelkich starań w celu zachowania bezpieczeństwa i poufności tych danych. Do każdej umowy powinien dołączyć oświadczenie o zgodzie na przetwarzaniu danych osobowych, które najemca musi podpisać. Nawiązując współpracę z innymi podmiotami, np. z firmą księgową, wynajmujący ma obowiązek upewnić się, że również ona przestrzega zasad wynikających z RODO i przetwarzania danych osobowych, które na podstawie tej współpracy udostępni.

Wynajmujący musi również wprowadzić w swojej firmie procedury zapewniające maksymalne bezpieczeństwo danych. Mowa tu przede wszystkim o ochronie przed dostępem do nich osób niepowołanych, przechowywanie ich w specjalnie do tego przeznaczonym miejscu, np. szafce zamykanej na klucz. W przypadku prowadzenia dokumentacji elektronicznej, komputer powinien być zaopatrzony w licencjonowane oprogramowanie systemowe oraz antywirusowe, należy go również zabezpieczyć hasłem i nie udostępniać osobom postronnym.

Do umowy najmu należy również załączyć dokument, z którego będzie wynikała celowość przetwarzania danych, wskazując w tym wypadku konieczność dokonywania rozliczeń, wystawiania faktur itp. Zapis ten może mieć również formę klauzuli zawartej w umowie. Najemcę należy również poinformować o przysługujących mu prawach, do których należą prawa do:
– informacji o przetwarzaniu swoich danych,

– dostępu do swoich danych,

– sprostowania danych,

– przenoszenia danych do innego administratora,

– nie wyrażenia zgody na przetwarzanie danych na potrzeby marketingowe,

– bycia zapomnianym, czyli usunięcia danych z bazy wynajmującego w dowolnym momencie; należy również wskazać sposób jak to zrobić.

Co dzieje się z umową najmu w przypadku śmierci najemcy?

Umowa najmu może być zawarta na czas określony, jednak pewne nieprzewidziane zdarzenia mogą wpłynąć na jej bieg, czego przykładem jest śmierć najemcy, która jednak nie zawsze oznacza koniec umowy, ale u nieświadomego wynajmującego może wywołać dezorientację. Ważne więc, aby wiedzieć, jak śmierć najemcy wpływa na umowę najmu, szczególnie że jest to wpływ odmienny przy wynajmie mieszkania i lokalu użytkowego.

Wynajem mieszkania.

Umowa najmu mieszkania zawierana jest w celu zapewnienia warunków mieszkaniowych najemcy i ewentualnie osobom z nim zamieszkującym. Śmierci najemcy powoduje, że osoby te wstępują w stosunek najmu w miejsce zmarłego, co dzieje się z mocy prawa i nie wymaga żadnych oświadczeń, dodatkowych umów czy aneksów. Nie ma przy tym znaczenia, czy osoby te dziedziczyłyby po zmarłym zgodnie z przepisami prawa spadkowego, a ważny jest jedynie fakt zamieszkiwania z nim, a także odpowiedni stopień bliskości. W efekcie umowa najmu obowiązuje nadal, jednak zmienia się strona najmująca. Kodeks cywilny przedstawia zamknięty katalog osób, które mogą wstąpić w prawa zmarłego najemcy, a należą do nich:

– małżonek, jeśli nie był współnajemcą,

– jego dzieci,

– dzieci współmałżonka najemcy,

– osoby niewymienione wyżej, w stosunku do których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych,

– osoba pozostająca we wspólnym pożyciu z najemcą.

Aby w prawa i obowiązki najemcy mógł wejść małżonek konieczne jest istnienie małżeństwa w chwili jego śmierci, przy czym prawo to obowiązuje nawet w przypadku orzeczonej separacji, czy zupełnego rozkładu pożycia między małżonkami. Aby w prawa te mogły wstąpić dzieci, zarówno własne, przysposobione, przybrane czy dzieci współmałżonka, muszą stale zamieszkiwać z najemcą w chwili jego śmierci. Podobnie jak osoba uprawniona do świadczeń alimentacyjnych należnych od zmarłego.

Jeśli zaś chodzi o osobę pozostającą z nim we wspólny pożyciu, to wejście w stosunek najmu będzie jej przysługiwało jeśli łącznie zostaną spełnione następujące przesłanki:

– prowadziła z najemcą wspólne gospodarstwo domowe,

– pozostawała z nim w więzi uczuciowej i fizycznej,

– pozostawała z nim w więzi gospodarczej.

 

Brak którejkolwiek z nich wyklucza skorzystanie z tego prawa.

W prawa i obowiązki najemcy może wstąpić jednocześnie kilka osób, jednak stanie się tak w sytuacji, gdy umowa najmu została podpisana wyłącznie ze zmarłym. Jeśli natomiast umowę zawarto z kilkoma osobami, to wtedy jest ona kontynuowana, a udział w najmie po zmarłym przypadać im będzie proporcjonalnie. Nowemu najemcy przysługuje również zwrot kaucji zabezpieczającej jaką uiścił zmarły.

Osoby, które weszły w stosunek najmu mogą umowę wypowiedzieć przy zachowaniu terminów ustawowych, a wynajmujący musi takie wypowiedzenie przyjąć, nawet jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony. Jeśli natomiast brak jest osób wstępujących w prawa zmarłego, umowa wygasa z mocy prawa, a wynajmujący nie może dochodzić roszczeń powstałych po śmierci najemcy od jego spadkobierców. Jednak jeśli najemca pozostawił po sobie długi, są one dziedziczone zgodnie z prawem spadkowym, a właścicielowi mieszkania będzie przysługiwało roszczenie w tym zakresie od spadkobierców zmarłego. Należy jednak pamiętać, że przy rozliczeniach trzeba uwzględnić kaucję zabezpieczającą oraz koszty poniesione przez najemcę na nakłady, do których zwrotu mają prawo dziedziczące po nim osoby.

Wynajem lokalu użytkowego. 

Śmierć najemcy powoduje odmienną sytuację w przypadku najmu lokalu użytkowego, ale także innych nieruchomości o przeznaczeniu niemieszkalnym, np. garażu czy piwnicy. Jeśli jest to osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą jej śmierć skutkuje włączeniem praw wynikających z umowy najmu do masy spadkowej. Prawo to podlega dziedziczeniu na zasadach określonych w prawie spadkowym. Jeśli więc najemca pozostawił po sobie testament, spadkobiercami będą osoby w nim ujęte, jeśli takiego dokumentu nie ma, to nastąpi dziedziczenie z ustawy.

Wynajmujący nie może w tym wypadku żądać rozwiązania umowy, ale może żądać zapłaty należnych mu świadczeń od spadkobierców zmarłego. Dodatkowo przysługuje mu prawo zastawu na rzeczach znajdujących się w lokalu, co może uczynić w celu zabezpieczenia na wypadek problemów z płatnościami. Spadkobiercy natomiast odpowiadają wobec wynajmującego za zobowiązania najemcy powstałe przed śmiercią, ponieważ długi również stają się składnikiem masy spadkowej.

Jak przygotować mieszkanie na wynajem?

Przygotowanie mieszkania do wynajęcia dla własnego bezpieczeństwa i wygody najlepiej zlecić profesjonalnemu pośrednikowi, jednakże wynajmujący, czyli jednocześnie jego właściciel, powinien ze swojej strony dołożyć wszelkich starań, by poszukiwanie najemcy poszło szybko i sprawnie. Innymi słowy powinien uczynić nieruchomość atrakcyjną dla potencjalnego najemcy.

W tym lakonicznym na pozór stwierdzeniu zawiera się bardzo dużo treści. Przygotowanie mieszkania do wynajęcia należy przeprowadzić tak, by w morzu ofert dostępnych na rynku to właśnie ono zostało zauważone. Trzeba więc zacząć od określenia grupy docelowej, której nasza oferta będzie dedykowana. Inaczej należy przygotować mieszkanie dla grupy studentów, inaczej dla rodziny, a jeszcze inaczej dla biznesmena, który będzie się w nim pojawiał przy okazji wykonywania obowiązków zawodowych.

Dla studentów powinno się więc przygotować tyle łóżek, by ilość osób wynajmujących miała wystarczającą przestrzeń do komfortowego życia. Dla każdego powinna być przewidziana szafa, stolik lub szafka nocna, a w mieszkaniu wydzielone miejsce do nauki. Wyposażenie mieszkania w sprzęty RTV i AGD zależy od indywidualnego uznania wynajmującego lub ustaleń stron, jednak należy mieć na uwadze, że najważniejszym kryterium jakim kieruje się ta grupa docelowa jest cena. Nie ma więc sensu podnoszenie standardu dodatkowym wyposażeniem, bez którego można się obejść, a które spowoduje tylko większy koszt najmu.

Przygotowanie mieszkania do wynajęcia dla rodzinny powinno zapewniać oddzielną przestrzeń dla rodziców i dziecka, dodatkowo wskazany jest wspólny pokój, np. salon czy otwarta kuchnia połączona z salonem. Tacy klienci często cenią sobie dodatkowe usprawnienia, np. suszarkę czy zmywarkę, za które są skłonni dodatkowo zapłacić. Co do wyposażenia w naczynia czy sztućce, podobnie jak w pierwszym przypadku, strony powinny się po prostu dogadać, wielu najemców jest bowiem „samowystarczalnych” a dodatkowe rzeczy zabierałyby im tylko miejsce.

Jeśli przeznaczeniem mieszkania ma być wynajem dla klientów biznesowych, np. firm, które chcą zapewnić takie miejsce swoim pracownikom, mieszkanie powinno być w pełni wyposażone i przygotowane do zamieszkania, bez konieczności przywożenia dodatkowych rzeczy. Osoby podróżujące w celach zawodowych traktują takie mieszkanie jak hotel, w związku z tym powinny mieć zapewnione wszystkie niezbędne przedmioty, tj. czyste ręczniki, pościel, naczynia oraz udogodnienia, np. dostęp do internetu.

Podobnie wygląda sytuacja w przypadku najmowania mieszkania turystom, którzy przyjeżdżając na wakacje, nie wiozą ze sobą kompletu talerzy czy sztućców. Czysta pościel i ręczniki również będą atutem.

W każdym przypadku mieszkanie powinno być dokładnie posprzątane. Jeśli poprzedni najem był długoterminowy, warto dodatkowo je odświeżyć przed pokazaniem kolejnym potencjalnym klientom. Należy usunąć z niego wszystkie rzeczy osobiste oraz wszystko to, co mogłoby zabierać miejsce na rzeczy nowych lokatorów, czyli wspomniane wyposażenie, z którego nie będą korzystać.

Oczywiście stan instalacji, mebli i sprzętów powinien nie budzić zastrzeżeń, wszystko musi być czyste i sprawne. Wykańczając nieruchomość warto postawić na kolory stonowane, ponieważ takie odcienie przyszły lokator będzie mógł najszybciej dostosować do swoich preferencji estetycznych. Ponadto są one najbardziej neutralne i „nie rażą” jak niektóre jaskrawe barwy, które przecież nie muszą się każdemu podobać.

W tym przypadku, podobnie jak podczas spotkania dwóch osób, liczy się pierwsze wrażenie, dlatego warto zadbać, by było jak najlepsze.

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny – czy warto zastosować taką formę?

Przepisy prawa nie narzucają na umowy najmu obowiązku sporządzania ich w formie pisemnej, o ile nie zostały zawarte na czas dłuższy niż rok. Takie umowy bowiem muszą już mieć formę pisemną. Dodatkowo polskie prawodawstwo przewiduje swobodę kontraktowania, co oznacza, że strony stosunku najmu mogą dowolnie kształtować treść umowy, oczywiście w granicach obowiązującego prawa. Jednakże dla własnego bezpieczeństwa, czyli głównie w celach dowodowych, a także dla potwierdzenia dokonanych ustaleń oraz ochrony zarówno praw najemcy jak i wynajmującego zaleca się, aby umowa taka w każdym przypadku, bez wyjątku, była zawierana pisemnie. Wynajmujący, aby dodatkowo zwiększyć swoje bezpieczeństwo oraz zminimalizować ryzyko związane z najmem, może zażądać sporządzenia umowy najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny – co to właściwie jest?

Najem okazjonalny jest szczególną formą umowy najmu, która dla swej ważności musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego oraz zgłoszona w urzędzie skarbowym, a najemca od uzyskanego z niej przychodu musi odprowadzać podatek dochodowy. Na pierwszy rzut oka może wydawać się to zbędnym wydatkiem – notariusz kosztuje, i kto to słyszał, żeby płacić podatek od najmu?

Otóż, mimo iż wiąże się to z dodatkowymi kosztami, to wynikają z tego również pewne przywileje. Głównym założeniem takiej umowy jest bowiem obowiązek wskazania przez najemcę adresu, pod który wyprowadzi się po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy najmu. Dodatkowo musi on przedstawić pozwolenie osoby, która pod tym adresem zamieszkuje lub posiada tytuł prawny do wskazanej nieruchomości. Poza tym umowa taka posiada wszystkie postanowienia wymagane dla tradycyjnej umowy najmu.

Można pomyśleć – dlaczego ma mnie interesować gdzie wyprowadzi się najemca po zakończeniu umowy? Dlatego, że najemcy nie zawsze tak chętnie opuszczają lokal gdy umowa dobiegnie końca. A w związku z obowiązującym prawem ochrony lokatorów, wynajmujący nie może w takim wypadku wejść do swojej nieruchomości i nieuczciwego lokatora po prostu z niej wyrzucić. Zasada przeciwdziałania bezdomności zakazuje takiego postępowania, a właściciel mieszkania czy lokalu mógłby być w takim wypadku narażony na konsekwencje w związku z nieuprawnionym wyrzuceniem byłego już najemcy na bruk. Brzmi absurdalnie – właściciel nie może chronić swojego prawa własności, a dodatkowo musi znosić związane z tym uciążliwości, czyli obecność lokatora, który nie zawsze chętnie w takim przypadku płaci należny czynsz. Jednak wynajmującemu pozostaje jedynie wszczęcie procedury eksmisyjnej, która łącznie z postępowaniem sądowym, postępowaniem prowadzonym przez komornika oraz oczekiwaniem na lokal zastępczy, który w niektórych przypadkach jest przyznawany, może trwać wiele miesięcy, a nawet lat.

Najem okazjonalny znacznie tę procedurę przyspiesza, ponieważ zawiera dodatkowo oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W takim wypadku, w razie potrzeby, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Nie musi więc składać pozwu, czekać na wydanie wyroku, jego uprawomocnienie i dopiero wtedy wnioskować o nadanie mu klauzuli. Pomija więc tym samym kilka miesięcy procesu sądowego.

Ze względu na zwiększone formalności oraz dodatkowe opłaty, wielu najemców nie chce zgodzić się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Wynajmujący może zaproponować wtedy podzielenie kosztów po połowie, albo nawet pokrycia ich w całości, w końcu to jego interes ma być tu zabezpieczony wobec uprzywilejowanych praw przysługujących lokatorom na mocy przepisów. Jeśli nadal napotka na opór najemy, warto zastanowić się nad sensem zawierania umowy najmu w ogóle. W końcu jeśli ktoś ma uczciwe intencje, to nie powinien bać się takiej formy, która jest dla niego sankcjonująca wyłącznie w sytuacji, gdy nie wywiązuje się z postanowień umowy oraz nie wyraża woli polubownego załatwienia sprawy.

Najem na czas określony i nieokreślony – różnice

Najczęstszym problemem, przed jakim stają zarówno wynajmujący jak i najemcy, jest to, czy umowę podpisać na czas określony czy nieokreślony? A może takiego czasu wcale nie określać? Jakie rozwiązanie będzie lepsze?

Najem na czas określony czy nieokreślony – co jest bardziej korzystne?

Z pewnością nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ każdy stosunek najmu jest inny – różne są oczekiwania stron, charakter najmu czy rodzaj nieruchomości. Przed podjęciem decyzji, warto jednak poznać podstawowe różnice, ponieważ później trudno jest się z nich wycofać, szczególnie w przypadku najmy zawartego na czas określony. Jednakże nie należy tego traktować jako wadę tego rozwiązania, wręcz przeciwnie, dla niektórych jest to jego największa zaleta.

Umowa na czas określony

Umowa zawarta na czas określony zawiera w swej treści precyzyjną datę, z którą najem kończy obowiązywać. Po jej upływie najemca ma obowiązek opuścić, opróżnić i zwrócić nieruchomość wynajmującemu, a ten ma obowiązek nieruchomość odebrać. Zawarcie umowy na czas oznaczony jest jednoznaczne z tym, że do daty wskazanej w umowie najemca ma obowiązek regularnego opłacania czynszu najmu, a właściciel nieruchomości do jej udostępnienia najemcy. Z perspektywy najemcy jest więc to gwarancja zajmowania mieszkania czy lokalu przez czas wskazany w umowie, a z perspektywy właściciela do otrzymywania dochodu z tytułu najmu przez ten okres. Najemca ma więc pewność, że nie będzie musiał wyprowadzić się przed zakończeniem umowy, może więc spokojnie nieruchomość urządzić, uwzględnić w swoich planach biznesowych (np. stworzyć wizytówki z konkretnym adresem, czy dostosować lokal do prowadzonej działalności). Wynajmujący natomiast przez czas obowiązywania umowy nie będzie musiał się martwić szukaniem nowego lokatora, z którego czerpał by zysk.

Aby te gwarancje nie były gołosłowne, obowiązujące przepisy dopuszczają rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony wyłącznie w przypadkach w niej zawartych. Oznacza to, że strony powinny dwa razy zastanowić się nad zapisami, jakie chcą w umowie umieścić. Najczęściej wskazywanymi przesłankami umożliwiającymi wcześniejsze zakończenie umowy jest niewywiązywanie się przez strony z umowy, np. niepłacenie czynszu przez najemcę lub zakłócanie korzystania z lokalu przez wynajmującego, sytuacja, gdy przedmiot najmu nie jest zgodny z umową itp. Przyczyny te jednak nie mogą brzmieć ogólnikowo, a muszą być precyzyjnie wskazane, by nie było wątpliwości co do ich interpretacji.

Umowa na czas nieokreślony

W stosunku do umowy najmu zawartej na czas nieokreślony obowiązują terminy wypowiedzenia określone w kodeksie cywilnym, czyli:

  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód,
  • gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

W sytuacjach wyjątkowych umowa taka może zostać rozwiązana bez wypowiedzenia, czyli ze skutkiem natychmiastowym. Rozwiązanie takie może być dokonane przez wynajmującego gdy najemca:

  • używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób,
  • zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie,
  • dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, w tym wypadku wyjątkowo wynajmujący musi wyznaczyć najemcy dodatkowy miesiąc na zapłatę i opuszczenie lokalu,
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Natomiast najemca może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym jeśli okaże się, że lokal posiada wady, o których nie wiedział w chwili wydania nieruchomości.

Ta forma umowy wiąże się więc z ryzykiem przedwczesnego jej zakończenia, ale z drugiej strony łatwiej ją wypowiedzieć, jeśli zajdzie taka potrzeba. Jeśli jednak strony odpowiednio zredagują treść umowy zawartej na czas określony, mogą wprowadzić w niej zapis pozwalający na wypowiedzenie, gdy jedna ze stron nie wywiązuje się z postanowień umowy. Znalezienie optymalnej formy zależeć więc będzie od charakteru najmu oraz przede wszystkim od woli stron.

Chcesz wynająć z Nami mieszkanie? Przeczytaj!

Wynajem mieszkania często budzi niepokój u każdej ze stron. MIASTORMA zajmuje się również kompleksową obsługą tej transakcji, współpracując zarówno z wynajmującymi jak i najemcami. Strony umowy często obawiają się związanego z nią ryzyka oraz nieuczciwych intencji osoby, z którą umowę podpiszą i tym samym zwiążą się z nią na jakiś czas. Aby ryzyko to zminimalizować warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pośrednika, który zadba o prawidłowe przeprowadzenie całej procedury, łącznie z właściwym sporządzeniem umowy, przekazaniem lokalu przed i po najmie, czy doradztwem i pomocą w trakcie jego trwania. Dodatkowym atutem z pewnością jest ukończone szkolenie z zakresu psychologii, które wraz z intuicją i doświadczeniem zawodowym pozwala lepiej ocenić potencjalnego kontrahenta i jego intencje.

WSPÓŁPRACA Z WYNAJMUJĄCYM

1. Analiza dokumentacji

Pozyskiwanie oferty wynajmu rozpoczynamy od analizy dokumentu własności nieruchomości. W trosce o bezpieczeństwo naszych Klientów przykładamy szczególną uwagę do tego etapu, ponieważ wpływa on na dalszy przebieg i trwanie najmu. Ponadto jako profesjonaliści jesteśmy zobligowani do sprawdzenia wszystkich formalności.

2. Oględziny nieruchomości

Polegają na spotkaniu wynajmującego i pośrednika na nieruchomości, zebrania wszystkich szczegółowych danych dotyczących przedmiotu najmu oraz wykonania dokumentacji fotograficznej w celu lepszej prezentacji oferty. Wszelkie uzyskane podczas oględzin informacje są niezbędne do tego by wykonać następny krok, czyli przeprowadzić analizę rynku.

3. Analiza rynku i plan marketingowy.

Na tym etapie dokonujemy analizy rynku, który każdy z naszych pośredników, pracując w branży od wielu lat, zna i wie jak się po nim poruszać. Jednak ze względu na poszczególne cechy każdej nieruchomości, a tym samym różne grupy docelowe klientów, do każdej analizy podchodzimy indywidualnie. W oparciu o znajomość rynku oraz uwzględniając jego dynamikę, przedstawimy Państwu proponowaną przez nas cenę, która będzie jednocześnie najbardziej prawdopodobną ceną jaką można uzyskać za najem danej nieruchomości. Następnie przygotowujemy plan marketingowy dedykowany konkretnej nieruchomości i podejmiemy niezbędne czynności aby wynajem mieszkania oraz podpisanie umowy nastąpiło w jak najkrótszym czasie. Plan zostanie przedstawiony Wynajmującemu, ponieważ określa jednocześnie zakres działań pośrednika, które będzie wykonywał na dalszych etapach współpracy. Dla każdej oferty prowadzimy dokumentację, w której zapisujemy wykonane czynności, a każdy Klient ma prawo wglądu w historię nieruchomości na każdym etapie współpracy. Jest to więc proces przejrzysty, a Klienci mogą weryfikować naszą pracę oraz wywiązywanie się z umowy.

4. Wdrożenie planu marketingowego

To czas intensywnej pracy pośrednika, który wprowadza w życie przygotowany i opisany wyżej plan mający na celu wynajem mieszkania. Oferta najmu pojawi się na stronie biura, w mediach społecznościowych i innych, a pośrednik podejmie wszelkie działania niezbędne by trafiła ona do grupy potencjalnych klientów. Posiadamy również własną bazę klientów i to od niej rozpoczynamy poszukiwania, co dodatkowo zwiększa szansę trafienia do zainteresowanego ofertą odbiorcy.

5. Gdy oferta spotyka się z zainteresowaniem:

Po znalezieniu Najemcy, działając w imieniu Wynajmującego, przedstawiamy warunki umowy najmu. Państwa obecność na tym etapie nie jest konieczna, ponieważ warunki umowy najmu zostaną ustalone wcześniej, a projekt umowy, który je zawiera zostanie Państwu przedstawiony. Dzięki takiemu rozwiązaniu nasi Klienci oszczędzają czas. Jeśli wolą stron będzie podpisanie umowy najmu okazjonalnego, w ramach współpracy z kancelariami notarialnymi, wspólnie ustalamy termin podpisania umowy, na korzystniejszych od rynkowych warunkach finansowych,

Na życzenie Wynajmującego, jeśli od tego uzależni podpisanie umowy, podejmiemy działania w celu dokładniejszej weryfikacji wiarygodności finansowej najemcy, np. poprzez złożenie przez niego oświadczenia o zarobkach.

6. Wynajem mieszkania i podpisanie umowy najmu

Zachęcamy, aby dopełnienie formalności odbywało się w naszym biurze, czyli „neutralnym gruncie”, gdzie bez emocji związanych z nieruchomością mogą Państwo podpisać umowę na uzgodnionych warunkach i poznać się wzajemnie. Na miejscu posiadamy niezbędne narzędzia, które pozwolą na zmianę treści umowy jeśli strony zmodyfikują jej postanowienia. Jest to jednak wyłącznie sugestia, jeśli taka będzie wola stron podpisanie umowy może odbyć się w wynajmowanej nieruchomości. Podczas tej czynności ustalamy również termin przekazania mieszkania.

7. Przekazanie mieszkania

Aby przekazanie nieruchomości odbyło się prawidłowo, niezbędny jest udział w czynności doświadczonego pośrednika, który bez emocji zadba o dopełnienie wszelkich formalności. Wynajmowanie mieszkania, szczególnie jeśli odbywa się po raz pierwszy, może być dla stron stresujące, stąd tak ważna obecność osoby bezstronnej. Jednocześnie dbamy o to, aby mieszkanie zostało przekazane w stanie uzgodnionym w umowie, sporządzając z czynności protokół zdawczo-odbiorczy.

8. Przepisanie mediów

Na życzenie Klienta pomagamy w załatwieniu wszelkich formalności związanych z przepisaniem mediów. Większość czynności można przy tym wykonać przez Internet, jednak jeśli ktoś robi to po raz pierwszy może potrzebować na to sporo czasu. Aby tego Państwo oszczędzić możemy zająć się przepisaniem umów.

9. Współpraca

Nasza współpraca nie kończy się na tym etapie. Wynajmujący może skontaktować się z nami w każdej chwili w trakcie trwania umowy najmu jeśli tylko zajdzie taka potrzeba. Służymy swoją wiedzą i doświadczeniem, i postaramy się pomóc Państwu w razie wątpliwości.

Umowa na wyłączność zło konieczne? Niekoniecznie!

U wielu osób zwrot „umowa na wyłączność” budzi mieszane uczucia. Kojarzy się z ograniczeniem i brakiem innych możliwości, blokadą. Jednak wcale tak nie jest! Oto krótkie wytłumaczenie dlaczego warto podpisać umowę na wyłączność.

CZAS

Współpracując wyłącznie z jednym biurem nieruchomości zyskują Państwo na czasie. To Pośrednik kontaktuje się z potencjalnymi klientami, odbiera od nich kilkanaście telefonów, przekazuje po kilka razy te same informacje, pokazuje im nieruchomość.

WYGODA

W przeciwieństwie do umowy otwartej,  kontakt z Pośrednikiem jest łatwiejszy, ponieważ określona osoba zajmuję się Państwa sprawą od początku do końca, zna wszystkie szczegóły, wytyczne i preferencje wg których ma działać. Nie muszą Państwo powtarzać tych samych rzeczy kilku osobom, a w razie zmiany warunków wystarczy przekazać informację tylko jednej osobie.

PEWNOŚĆ

Podpisując umowę na wyłączność zyskują Państwo pewność, że Pośrednik będzie zaangażowany w pracę na 100%. Świadomość tego, że zakończenie transakcji leży w rękach Pośrednika działa motywująco i zachęca do intensywnej pracy.

SKUTECZNOŚĆ

Realizacje transakcji przeprowadzonych na podstawie umowy na wyłączność są wyznacznikiem jakości pracy biura nieruchomości, dlatego duży nacisk kładziony jest na sprawne wykonanie powierzonego zadania. Mogą być Państwo pewni, że Pośrednik wykorzysta wszelkie dostępne możliwości reklamy i promocji oferty, żeby dotrzeć do jak największej grupy odbiorców i efektywnie wykonać swoją pracę.

ELASTYCZNOŚĆ

Umowa na wyłączność gwarantuje Państwu dopasowanie się do Państwa wymagań i potrzeb. Wszelkie decyzje należą do Państwa. To Pośrednik dostosowuje się do Państwa, a nie Państwo do określonych zasad panujących w danym biurze nieruchomości. Na każdym etapie współpracy mogą Państwo zmienić szczegóły oferty dot. ceny lub rodzaju promocji oferty.

To tylko kilka korzyści wynikających z umowy na wyłączność, nad którymi warto zastanowić się przed rozpoczęciem współpracy z biurem nieruchomości. Każdy Pośrednik na pewno przedstawi ich więcej osobiście. Ostateczna decyzja należy do Państwa.

Wynajem mieszkania – nasza współpraca z najemcą

MIASTORMA zajmuje się również kompleksową obsługą jeżeli chodzi o wynajem mieszkania, współpracując zarówno z wynajmującymi jak i najemcami. Strony umowy często obawiają się związanego z nią ryzyka oraz nieuczciwych intencji osoby, z którą umowę podpiszą i tym samym zwiążą się z nią na jakiś czas. Aby ryzyko to zminimalizować warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pośrednika, który zadba o prawidłowe przeprowadzenie całej procedury, łącznie z właściwym sporządzeniem umowy, przekazaniem lokalu przed i po najmie, czy doradztwem i pomocą w trakcie jego trwania. Dodatkowym atutem z pewnością jest ukończone szkolenie z zakresu psychologii, które wraz z intuicją i doświadczeniem zawodowym pozwala lepiej ocenić potencjalnego kontrahenta i jego intencje.

NASZA WSPÓŁPRACA Z NAJEMCĄ

1. Spotkanie i przedstawienie swoich oczekiwań.

Pierwszym krokiem do wyszukania odpowiedniej nieruchomości jest kontakt z Naszym biurem. Szczególnie zachęcamy do odwiedzenia naszej siedziby, gdzie możemy pokazać Państwu jak funkcjonuje firma i lepiej się poznać. Dla Państwa wygody posługujemy się także innymi drogami komunikacji, zachęcamy więc do wyboru najodpowiedniejszej formy – kontaktu telefonicznego lub poprzez formularz kontaktowy dostępny na stronie. Podczas pierwszego kontaktu ustalamy Państwa oczekiwania oraz kryteria jakie dana nieruchomość musi spełniać. Omawiamy szczegóły związane z ceną, lokalizacją, czy ilością pomieszczeń. Sporządzamy kartę oczekiwań klienta, która pozwala na precyzyjne dostosowanie oferty. Jeżeli w swojej bazie posiadamy nieruchomości, które spełniają określone przez Państwa warunki, są one prezentowane już na tym etapie. Po podpisaniu umowy z pośrednikiem przechodzimy do kolejnych czynności.

2. Przedstawienie oferty, prezentacja nieruchomości

Jeżeli okaże się, że nie posiadamy oferty w swojej bazie, rozpoczynamy intensywne działania. Poprzez Współpracę z wieloma biurami nieruchomości, a także dostęp do wielu źródeł, staramy się znaleźć nieruchomość spełniającą oczekiwania w możliwie najkrótszym czasie, a o wynikach naszych działań są Państwo na bieżąco są informowani.

3. Współpraca ze specjalistami

W międzyczasie dokonujemy m. in. oględzin nieruchomości na wynajem, po których  jesteśmy w stanie określić czy spełnia ona oczekiwania, czy należy szukać dalej, czy też może uda się ją dostosować do określonych kryteriów. Na tym etapie współpracujemy z szeregiem specjalistów, m. in. architektem, firmą budowlaną, specjalistą zajmującym się prawem budowlanym, rzeczoznawcą sanepidu i ppoż., którzy określą fachowo czy daną nieruchomość można zaaranżować tak by spełniała Państwa oczekiwania.

4. Złożenie oferty najmu

Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości i dostosowaniu jej do określonych na początku kryteriów, w Państwa imieniu przedstawiamy propozycję warunków najmu Wynajmującemu, które wcześniej wspólnie ustalamy. Takie rozwiązanie pozwala zaoszczędzić Państwu czas, a projekt umowy zawierającej wszystkie ustalenia zostanie Państwu przekazany. Jeśli warunki zostaną przez strony dopracowane i ostatecznie ustalone, przechodzimy do następnego etapu.

5. Podpisanie umowy

Zachęcamy, aby dopełnienie formalności odbywało się w naszym biurze, czyli „neutralnym gruncie” gdzie bez emocji związanych z nieruchomością mogą Państwo podpisać umowę na uzgodnionych warunkach i poznać się wzajemnie. Na miejscu posiadamy niezbędne narzędzia, które pozwolą na zmianę treści umowy jeśli strony zmodyfikują jej warunki. Jest to jednak wyłącznie sugestia, jeśli taka będzie wola stron podpisanie umowy może odbyć się w wynajmowanej nieruchomości. Podczas tej czynności ustalamy również termin przekazania mieszkania.

6. Przekazanie mieszkania

Aby przekazanie nieruchomości odbyło się prawidłowo, niezbędny jest udział w czynności doświadczonego pośrednika, który bez emocji zadba o dopełnienie wszelkich formalności. Wynajmowanie mieszkania, szczególnie jeśli odbywa się po raz pierwszy, może być dla stron stresujące, stąd tak ważna obecność osoby bezstronnej. Jednocześnie dbamy o to, aby mieszkanie zostało przekazane w stanie uzgodnionym w umowie, sporządzając z czynności protokół zdawczo-odbiorczy.

7. Przepisanie mediów

Na życzenie Klienta pomagamy w załatwieniu wszelkich formalności związanych z przepisaniem mediów. Większość czynności można przy tym wykonać przez Internet, jednak jeśli ktoś robi to po raz pierwszy może potrzebować na to sporo czasu. Aby tego Państwo oszczędzić możemy zająć się przepisaniem umów.

8. Współpraca

Nasza współpraca nie kończy się w tym miejscu, ponieważ pozostajemy do Państwa dyspozycji podczas całego okresu trwania najmu. W razie pytań czy wątpliwości służymy doradztwem i pomocą.