Mieszkanie na start – czy program ułatwi zakup nieruchomości?

Mieszkanie na start – to program rządowy, który ma być następcą popularnego w drugiej połowie 2023r. Bezpiecznego Kredyty 2%. Zasady są zbliżone, jednak wprowadzone pewne zmiany.

Mieszkanie na start zamiast Bezpiecznego Kredytu 2%

Zakup nieruchomości w wielu przypadkach wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Niestety dla wielu Polaków stanowi to duży kłopot. Z pomocą kolejny raz przychodzi rząd. Z uwagi na bardzo duże zainteresowanie ostatnim programem – Bezpieczny Kredyt 2%, środki na jego finansowanie wyczerpały się wraz z końcem 2023r. Nowy rząd szybko rozpoczął prace nad kolejnym programem. Ma on wystartować już w połowie tego roku. Jego najważniejsze założenia się nie zmieniły. Program ma ułatwiać zakup pierwszej nieruchomości oraz polegał będzie na dopłatach przez okres 10 lat finansowanych ze środków. Zmienią się jednak kryteria przyznawania kredytu.

Jakie będą zasady nowego programu rządowego?

Mieszkanie na start to program kierowany głównie dla rodzin i to dla nich przewidziane są najbardziej preferencyjne warunki.

  • Jako definicję gospodarstwa domowego program uznaje „dwie osoby, niezależnie od płci czy aktu małżeństwa (np. dwie osoby dorosłe lub kobieta z dzieckiem)”.
  • Dla gospodarstw kilkuosobowych nie obowiązuje limit wiekowy. Z kolei single mogą ubiegać się o kredyt na preferencyjnych warunkach tylko przed ukończeniem 35 r.ż.
  • Nie ustalono maksymalnej wartości kredytu, ale dopłaty będą obowiązywały wyłącznie do ustalonej kwoty kredytu. Ewentualna pozostała kwota będzie zaciągnięta na standardowych warunkach kredytowych.
  • Oprocentowanie kredytu będzie różnić się w zależności od wielkości gospodarstwa domowego.

Podstawowe różnice między programami

Bezpieczny kredyt 2%Mieszkanie na start
– dla każdej osoby poniżej 45 r.ż.– dla singli do 35 r.ż. / gospodarstwa wieloosobowe – bez limitu wiekowego
– brak kryterium dochodowegomaksymalne miesięczne dochody brutto
– singiel – do 10.000 zł
– para – 18.000 zł
– para + dziecko – 23.000 zł
– para + 2 dzieci – 28.000 zł
– para + 3 lub więcej dzieci – 33.000 zł
– oprocentowanie 2% + marża bankuoprocentowanie
– singiel lub para – 1,5%
– para + dziecko – 1%
– para+ 2 dzieci – 0,5%
– para + 3 lub więcej dzieci – 0%
kwota kredytu objęta dopłatą
– single – 500.000 zł
– 600.000 zł dla małżeństw i par z dziećmi
kwota kredytu objęta dopłatą
– singiel – 200.000 zł
– para – 400.000 zł
– para + dziecko – 450.000 zł
– para + 2 dzieci – 500.000 zł
– para + 3 dzieci – 600.00 zł
a każde kolejne dziecko + 100.000 zł
maksymalna wysokość zaciąganego kredytu
– single – 500.000 zł
– małżeństwa i pary z dziećmi – 600.000 zł
brak ustalonej kwoty
maksymalna wartość nieruchomości
– single – 700.000 zł
– małżeństwa i pary z dziećmi – 800.000 zł
brak ustalonej kwoty

Bez wątpienia Mieszkanie na start w wielu przypadkach ułatwi zakup mieszkania czy budowę wymarzonego domu. Musimy jednak liczyć się z tym, że – podobnie jak poprzedni program – może on spowodować wzrost cen i zachwiać rynkiem nieruchomości.

Sosnowiec – jak kształtują się ceny ?

Sosnowiec to największe pod względem ludności miasto Zagłębia Dąbrowskiego. Usytuowane pomiędzy Katowicami i Będzinem głównie kojarzony jest z przemysłem. Ma do zaoferowania jednak dużo więcej. Mnogość zabytków i ciekawych miejsc sprawia, że warto przyjrzeć się  temu miejscu na mapie Śląska. Jak wobec tego kreują się tu ceny mieszkań? O tym poniżej.

Na początku września cena za metr mieszkania w Sosnowcu oscylowała w  na poziomie 4819,0 zł. W porównaniu z ubiegłym miesiącem wrześniem, ceny za metr kwadratowy w Sosnowcu spadły o 0,6 %. Natomiast cena od początku roku wzrosła o 132 zł.

Najdroższe ulice w Sosnowcu :

  • Św. Maksymiliana Kolbe 5442 zł/m 2
  • Mjr Henryka Sucharskiego 5438 zł/ m2
  • Walerego Wróblewskiego 5423 zł / m2
  • Górnicza 5422 zł /m2

Najtańsze ulice w Sosnowcu:

  • Piotrkowska 4969 zł /m2
  • Barbary 4985 zł /m2
  • Ludmiła 4994 zł/m2

Do najpopularniejszych ulic należą natomiast  między innymi ulica Ostrogórska, gdzie ceny kształtują się na poziomie 5133 zł, ulica Anieli Urbanowicz 5117 zł/ m2, a także  ulica Bohaterów Monte Cassino 5349 zł/m2.  Najtańsze mieszkanie dostępne w sprzedaży w rejonie Sosnowca kosztuje 107 000 zł.

Na przykładzie …

Na ulicy Niweckiej znajduje się 12 budynków, znajdują się do 3 km w linii prostej od centrum miasta. Mieszkania przy tej ulicy są droższee o 8,54 % od sugerowanej ceny za m2 w Sosnowcu, która wynosi 4 790 zł.

  • Niwecka 1 5128 zł / m 2
  • Niwecka 1 A 5238 zł/ m2
  • Niwecka 16 5187 zł /m2
  • Niwecka 18 5187 zł/m2
  • Niwecka 18 A 5187 zł/m2
  • Niwecka 20 5187 zł /m2
  • Niwecka 22 5238 zł/ m2
  • Niwecka 22/I 5242 zł/m2
  • Niwecka 24 /I 5242 zł/m2
  • Niwecka 24/II 5242 zł/m2
  • Niwecka 26 5242 zł/m2

Prognoza ceny za m² mieszkania w Sosnowcu na koniec roku 2023 wynosi 5148 zł.

Popularne dzielnice

Osoby poszukujące wymarzonej nieruchomości chcą mieszkać w ładnych i przestronnych wnętrzach w modnych częściach miasta. Do najpopularniejszych osiedli Sosnowca należą:

  • Hello Zagórze w doskonałej lokalizacji
  • Apartamenty Słoneczne na Klimontowie z dala od miejskiego zgiełku
  • Zielone Tarasy ekologiczne i bardzo komfortowe osiedle w południowej części miasta Niwce
  • Nowe Zagórze, które charakteryzują tereny zielone, a jednocześnie bliskość infrastruktury związanej z handlem

Jak kształtują się ceny mieszkań w Tarnowskich Górach?

Śląsk to region zlokalizowany w południowej części kraju, którego z pewnością charakteryzuje dynamiczny rynek nieruchomości. Ceny mieszkań różnią się w zależności od obszaru, na jakim się znajdują. W skład aglomeracji śląskiej wchodzi kilkanaście miast zlokalizowanych w swoim bliskim sąsiedztwie Jednym z nich są Tarnowskie Góry. Jak obecnie kształtują się tam ceny mieszkań, jakie lokalizacje są na topie, a które nie cieszą się tak dużym zainteresowaniem?  O tym poniżej.

Średnia cena mieszkania za metr kwadratowy na rynku wtórnym w Tarnowskich Górach wynosi 4600.00zł. Od początku roku 2023 wzrosła o 1,83 %, co daje 91 zł. W lipcu tego roku o 2,13 % wzrosła również ilość ofert sprzedaży mieszkań względem poprzedniego miesiąca. Przeciętna wartość mieszkania w Tarnowskich Górach wynosi 349 700.00 zł. Ulice, które cieszą największą popularnością znajdują się w centrum miasta, a mianowicie :

 – ulica Karola Miarki 4934 zł / m²

 – ulica Opolska 5067 zł / m²

 – ulica Powstańców Śląskich 5045 zł / m²

Kolejną lokalizacjami, które cieszą się równie dużym uznaniem ze strony kupujących jest osiedle Osada Jana, a także osiedle Przyjaźń, Ceny są tu zbliżone do tych w centrum i kształtują się następująco:

a) Osiedle Osada Jana:

  • ulica Słoneczników 4870 zł / m² b) b) Osiedle Przyjaźń:
  • ulica Francuska 5131 zł /m²
  • ulica  Bałkańska 5064 zł /m²
  • ulica Włoska  5100 zł / m²

Nieco mniejszym zainteresowaniem cieszą się mieszkania na osiedlu Lasowice z rynku wtórnego. Tu ceny wahają się w okolicy 4504 zł/ m². W przypadku rynku pierwotnego sytuacja wygląda tu zupełnie inaczej. Nowe mieszkania, oraz apartamenty przy ulicy Siwca w Lasowicach tworzą kompleks nowoczesnego osiedla, który przyciąga nowych mieszkańców. Średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym to cena 6000.00zł /m²

Operat szacunkowy

Operat szacunkowy odgrywa znaczącą rolę przy wycenie nieruchomości. Jest kluczowy dla wielu inwestycji w nieruchomości, a także dla uzyskania kredytu hipotecznego. Co zawiera taki dokument i kto się tym zajmuje?

Operat szacunkowy – co to jest ?

Operat szacunkowy to inaczej profesjonalna wycena nieruchomości przygotowana przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia w tym zakresie. W tym przypadku jest to rzeczoznawca majątkowy. Operaty sporządza się najczęściej dla mieszkań i domów. Wyceny mogą jednak dotyczyć prawie każdego typu nieruchomości, a mianowicie:

  • obiektów zabytkowych
  • działek rolnych,
  • działek leśnych,
  • obiektów przemysłowych,
  • obiektów magazynowych,
  • obiektów logistycznych,
  • obiektów turystycznych,
  • infrastruktury transportowej.

Do czego potrzebny operat?

Operat jest przydatny przede wszystkim przy kupnie i sprzedaży nieruchomości. Zarówno przy transakcjach osób fizycznych, jak i przedsiębiorstw. Profesjonalna wycena jest również warunkiem koniecznym przy kredycie hipotecznym.

Operat szacunkowy może również okazać się niezwykle przydatny w następujących przypadkach:

  • dzierżawy nieruchomości o dużej wartości;
  • wymiany gruntów i wytyczenie granicy między gruntami;
  • komercyjnych inwestycji budowlanych;
  • windykacji należności z nieruchomości;
  • wyceny powstałych szkód;
  • podziału majątku wspólnego
  • podziały spadku

Kto sporządza operat?

Zgodnie z polskim prawem, profesjonalną wycenę nieruchomości może sporządzić jedynie rzeczoznawca majątkowy, który posiada odpowiednie uprawnienia. Rzeczoznawca jest zawodem zaufania publicznego. Do jego zadań należy wycena nieruchomości, a także wycena wartości praw do nieruchomości, takich jak dzierżawa czy służebność.

Co zawiera profesjonalna wycena nieruchomości ?

Większość rzeczoznawców sporządza operaty według zbliżonych do siebie szablonów. Dzięki temu postępowanie w oparciu o tego typu dokumenty jest znacznie łatwiejsze. Każdy operat szacunkowy zawiera:

  • Określenie samej nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, inne dane pozwalające na identyfikację konkretnej działki czy lokalu.
  • Ramy prawne: wskazane zostają przepisy w oparciu, o które działał rzeczoznawca majątkowy.
  • Cel przeprowadzenia wyceny: cel może być określony dowolnie, ale musi zostać wskazany np. na potzreby kredytu hipoetcznego
  • Data dokonania wyceny: wartość nieruchomości zmienia się w czasie, dlatego ważny jest termin ostatecznego wydania dokumentu
  • Stan nieruchomości: rzeczoznawca ocenia stan nieruchomości,
  • Przeznaczenie nieruchomości: wpływ będą więc mieć plany zagospodarowania przestrzennego, rodzaj działki i przeznaczenie nieruchomości
  • Krótką analizę rynku nieruchomości: operat szacunkowy uwzględnia realia rynkowe, ceny sąsiednich nieruchomości,
  • Opis metody szacowania: rzeczoznawca skrótowo opisuje w jaki sposób doszedł do wniosku, że dana nieruchomość warta jest konkretnie taką kwotę.
  • Wycenę nieruchomości: głównym elementem operatu szacunkowego jest oczywiście jego wynik. Rzeczoznawca często wycenia nie tylko całą nieruchomość, ale też jej części składowe lub prawa rzeczowe do niej.

Bardzo ważne jest, aby operat szacunkowy zawierał pełny i rzetelny obraz nieruchomości, a także przedstawić szacunkową wartość w dniu dokonania wyceny.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Koszt operatu szacunkowego uzależniony jest od rodzaju nieruchomości i trudności zadania przed jakim staje rzeczoznawca. Najdroższe są oczywiście duże obiekty przemysłowe i handlowe, gdzie ceny mogą dochodzić do kilkudziesięciu tysięcy zł, a operat często przygotowuje nie jedna osoba, a cały zespół rzeczoznawców w oparciu o opinie ekspertów z innych dziedzin. Każdy rzeczoznawca zanim przystąpi do realizacji powinien przedstawić koszty operatu potencjalnemu klientowi.

Trendy w budownictwie

Trendy w budownictwie w 2023 roku stanowią odzwierciedlenie nastrojów społecznych i tego co działo się na przestrzeni ostatnich miesięcy. Całą swoją uwagę skupiamy przede wszystkim na prostocie , minimalizmie i funkcjonalności pomieszczeń. Czego możemy spodziewać się w nadchodzących miesiącach. O tym poniżej.

Co interesuje Polaków?

Już od kilku lat obserwujemy zainteresowanie minimalistycznymi wnętrzami. Trendy na kolejne miesiące również przejawiają zainteresowanie prostotą i geometryczną formą. Z uwagi na rosnące ceny materiałów coraz częściej poszukujemy ekonomicznych rozwiązań dla projektów. Stawiamy na budynki parterowe o niewielkich metrażach, które nie wymagają angażowania drogiego sprzętu. Ponadto coraz częściej sięgamy po nowoczesne rozwiązania w sferze odnawialnych źródeł energii, takich jak pompy ciepła czy panele fotowoltaiczne. Chętnie także otaczamy się zielenią, wprowadzając ją do naszych wnętrz, a także balkonów czy tarasów.

Zabudowa jednorodzinna

Projekty domów jednorodzinnych skupiają się przede wszystkim na zagospodarowaniu przestrzeni w taki sposób, aby stworzyć miejsce dla odpoczynku, a także do pracy. W dalszym ciągu estetyka jest równie ważna, nabiera ona jednak innego wymiaru, gdyż oceniania jest poprzez funkcjonalność wnętrz. W nadchodzących miesiącach prym będą wiodły proste bryły i płaskie dachy, które zminimalizują koszty realizacji projektu, co dziś ma ogromne znaczenie. Otwarte przestrzenie to kolejny trend, który można zauważyć w nowoczesnym budownictwie. Poza walorami estetycznymi zapewniają lepsze doświetlenie pomieszczeń, swobodną cyrkulację powietrza i efektywne ogrzewanie.

Trendy w budownictwie wielorodzinnym

Budownictwo wielorodzinne skupia swoją uwagę przede wszystkim na wygodzie swoich mieszkańców. Deweloperzy kładą nacisk na indywidualne potrzeby, ale również niskie koszty eksploatacyjne budynku, co ma przełożenie na koszty ponoszone w przyszłości. Do wykończenia budynku wykorzystuje się beton, szkło, drewno i metal. Podobnie jak w przypadku domów jednorodzinnych stosuje się duże przeszklenia, które zapewniają odpowiednie naświetlenie pomieszczeń. Współczesne budownictwo realizuje także funkcje społeczne. W obrębie osiedli powstają strefy umożliwiające integrację i budowanie wspólnoty.

Ekologia w projektowaniu

Zarówno zabudowa jednorodzinna, jak i osiedla mieszkaniowe coraz częściej powstają z myślą o ekologii. Większa świadomość sprawia, że inwestorzy, ale także osoby prywatne biorą pod uwagę wpływ wznoszonych budynków na środowisko. Architekci podczas projektowania sięgają po przyjazne formy dostarczania prądu, a także ogrzewania.

Lokalizacja

Wybór wymarzonej nieruchomości podyktowany jest również jej usytuowaniem. W dużych aglomeracjach liczy się skomunikowanie z pozostałymi strefami.  Osoby poszukujące nieruchomości zwracają uwagę na bliskość infrastruktury handlowo- usługowej, a także dostępność miejsc parkingowych.  

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Świadectwo energetyki będzie obowiązywało od 23 kwietnia 2023 roku. Będzie wymagane zarówno dla nowo powstałych zabudowań, jak również tych, które zostały wzniesiono znacznie wcześniej. Certyfikat energetyczny będzie zawierał informacje w zakresie zużycia energii danej nieruchomości. Jak uzyskać takie świadectwo i jak powinno wyglądać – podpowiadamy poniżej.

Co to za dokument?

Certyfikat charakterystyki energetycznej będzie informował nas o zapotrzebowaniu na energię, która wykorzystywana jest do oświetlenia, ogrzewania, podgrzewania wody, wentylacji, a także klimatyzacji w danej nieruchomości. Do niedawana świadectwa energetyki były obowiązkowe dla właścicieli domów, które powstały po 2009 roku. Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy Prawo budowlane, które wejdą w życie w kwietniu 2023 roku sprawią, że posiadanie świadectw będzie wymagane również dla starszych nieruchomości. Nowe przepisy nakładają obowiązek również na inwestorów, którzy będą musieli dołączyć taki dokument do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Świadectwo energetyki będzie również wymagane podczas sprzedaży nieruchomości lub przy jej wynajmie.

Kto może wydać certyfikat?

Osoba, która będzie sporządzać świadectwa charakterystyki energetycznej budynku musi spełnić określone warunki, a także posiadać odpowiednie uprawnienia. Audytor musi:

  • posiadać pełną zdolność do czynności prawnych
  • nie może zostać skazany prawomocnym wyrokiem za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe
  • posiadać uprawnienia budowlane (o których mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane)

lub ukończyć:

  • studia wyższe zakończone uzyskaniem tytułu zawodowego inżyniera, inżyniera architekta, inżyniera architekta krajobrazu, inżyniera pożarnictwa, magistra inżyniera architekta, magistra inżyniera architekta krajobrazu, magistra inżyniera pożarnictwa albo magistra inżyniera, lub
  • studia wyższe inne niż wymienione powyżej oraz studia podyplomowe, których program uwzględnia zagadnienia związane z charakterystyką energetyczną budynków, wykonywaniem audytów energetycznych budynków, budownictwem energooszczędnym i odnawialnymi źródłami energii
  • uzyskać wpis do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków.

Szczegółowo…

Certyfikat energetyczny będzie mógł wydać audytor, który posiada uprawnienia do projektowania w budownictwie (uprawienia projektowe, wykończeniowe, instalacyjne etc.). Każda z tych osób przed wręczeniem certyfikatu, wykona badanie, które polega na sprawdzeniu pieca używanego w domu, wszystkich instalacji, okien i drzwi pod kątem ich parametrów izolacyjnych oraz ustawienia ścian. Sprawdzi również i zanotuje datę oddania budynku do użytku, jego kubaturę, liczbę kondygnacji i technologię, w jakiej został wzniesiony. Przed audytem należy skompletować niezbędną do sprawdzenia dokumentację dotyczące domu np. projekt budowlany. Za przeprowadzenie badania, które zakończy się wystawieniem dokumentu w największych polskich miastach trzeba zapłacić od 400 do1000 zł. 

Co dokładnie zawiera świadectwo?

Certyfikat wydany przez audytora będzie zawierać przede wszystkim wskaźnik EP (nieodnawialna energia pierwotna), czyli roczne zapotrzebowanie energii w przeliczeniu na metr kwadratowy. Na świadectwie znajdą się także informacje dotyczące średniego współczynnika przenikania ciepła i zapotrzebowania budynku na energię końcową (EK). Świadectwo dokładnie określi wysokość energii niezbędnej do standardowego użytkowania budynku. Wskazuje więc zużycie energii potrzebnej do podgrzania wody, ogrzania nieruchomości, klimatyzacji, wentylacji oraz oświetlenia. Wszystkie parametry będą podane w kWh/metr kwadratowy/rok. 

Każdy certyfikat charakterystyki energetycznej jest określony prawnie i będzie zawierał dokładnie ten sam zakres informacji, które trafią do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków. Świadectwo ważne jest przez okres 10 lat. Jeśli w tym czasie zostanie przeprowadzony remont ze zmianami mającymi wpływ na zużycie energii, będziemy zmuszeni wystąpić o nowy certyfikat.

Podział działki budowlanej

Każdy podział zabudowanej działki jest ściśle uwarunkowany wytycznymi, które znajdują się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Podziału dokonuje geodeta posiadający odpowiednie uprawnienia.

Od czego zacząć ?

Zanim przystąpimy do podziału geodezyjnego należy sprawdzić, czy dana działka ma dostęp do drogi publicznej. Bez tego nie będziemy mogli przeprowadzić  procesu wydzielenia innych działek.  W niektórych przypadkach konieczne będzie ustalenie służebności, oraz wyznaczenie dodatkowego obszaru, który posłuży jako droga wewnętrzna. Całą procedura musi zostać poprzedzona odpowiednim wnioskiem, który należy złożyć do właściwego organu, tj. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Przewidywany czas realizacji całego przedsięwzięcia to około 3 miesięcy. Tyle należy założyć na procedury administracyjne.

Wniosek – co musi zawierać?

Każda osoba ubiegająca się o podział działki budowlanej musi zawrzeć we wniosku następujące informacje:

  • tytuł prawny potwierdzający możliwość dysponowania daną nieruchomością gruntową;
  • wypis i wyrys z rejestru publicznego o gruntach i budynkach;
  • kopia mapy ewidencyjnej;
  • jeśli była wydana, decyzja o warunkach zabudowy;
  • wstępne założenia dotyczące podziału;
  • protokół dotyczący przyjęcia granic działki;
  • mapę z naniesionym projektem podziału;
  • jeśli obszar podlega ochronie zabytków, pozwolenie na podział wydane przez wojewódzkiego konserwatora zabytków

Po otrzymaniu zlecenia geodeta występuje do starostwa o wydanie kopii mapy zasadniczej do celów opiniodawczych. Geodeta w ramach wstępnego projektu ustala następujące kwestie:

  • oznacza granice działki, która ma zostać podzielona;
  • oznacza nieruchomość gruntową zgodnie z danymi z rejestru gruntowego;
  • określa powierzchnię nowo powstałych działek;
  • określa propozycje dostępu nowych nieruchomości gruntowych do drogi publicznej;
  • gdy podział dotyczy działki z zabudowaniami określa linie ścian oddzielenia pożarowego wzdłuż wysokości

W kolejnym etapie władze gminne lub miejskie wydają postanowienie. Jeżeli sprawę rozstrzygnięto pozytywnie, oznacza to, że projekt podziału zostanie wdrożony w życie. Po wydanej zgodzie,  geodeta przystępuje do zgłoszenia prac w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej, a następnie przechodzi do procedury przyjęcia granic, z której sporządza protokół. Po wydaniu decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości następuje wyznaczenie i utrwalenie na gruncie nowego przebiegu punktów granicznych.

Ile kosztuje podział ?

Koszt podziału działki jest uzależniony przede wszystkim od jej powierzchni. W przypadku podziału jednej działki  na dwie mniejsze cena za usługę zaczyna się od trzech tysięcy złotych. Jeżeli natomiast  w grę wchodzi wydzielenie kilku nieruchomości gruntowych, za każdą z nich trzeba będzie dopłacić kilkaset złotych. Koszt usługi geodezyjnej uzależniony jest od regionu kraju.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną

Firmy deweloperskie poszukują atrakcyjnych lokalizacji dla swoich inwestycji. Z uwagi na coraz mniejsze zasoby coraz częściej decydują się na zakup terenów rolnych, które po przekształceniu w działki budowlane stają się miejscem dla nowych projektów. Jak wygląda proces odrolnienia działki i kiedy jest to możliwe? O tym poniżej.

Przekształcenie – kiedy możliwe? Każde przekształcenie działki musi odbyć się zgodnie z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który uchwalany jest przez radę gminy lub miasta. Każdy z nich określa przeznaczenie konkretnego obszaru. Czasem zdarza się jednak, że gmina takiego planu nie posiada. Warto wtedy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Niestety nie w każdym przypadku będzie to możliwe. Co mówi ustawa? Listę gruntów możliwych do odrolnienia reguluje ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie z jej zapisami, przekształcenie działki rolnej w budowlaną jest możliwe, gdy grunty zaklasyfikowane są jako nieużytki lub grunty o najniższej przydatności produkcyjnej (klasy IV-VI). Nie oznacza to jednak, że gruntów z klas I-III nie można przeznaczyć na cele nierolnicze i nieleśne. W tym przypadku decyzja będzie należeć do ministra, przez co proces będzie trudniejszy i znacznie się wydłuży. W pozostałych przypadkach decyzję będzie podejmować administracja lokalna. Składamy wniosek Bez względu na to, czy działkę obowiązuje plan miejscowy, czy nie, zmianę przeznaczenia możemy uzyskać na dwa sposoby. W przypadku, gdy plan obowiązuje zmiana wymaga zgody rady gminy, która zostanie podjęta w drodze uchwały. Wniosek o zgodę należy złożyć w urzędzie gminy właściwym dla danej nieruchomości.  Należy jednak pamiętać, że gmina może odmówić wprowadzenia zmian.  Może się tak zdarzyć, gdy wniosek nie jest spójny z polityką przestrzenną gminy. W przypadku braku planu można wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Po przeprowadzeniu postępowania w sprawie, decyzję wydaje wójt. Zasady, na podstawie których decyzja jest wydawana są określone  w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w Kodeksie postępowania administracyjnego. Cały proces trwa od 2 do 3 miesięcy. Aby otrzymać pozytywną decyzję działka musi spełnić następujące warunki:
      • powinna graniczyć na zasadzie sąsiedztwa z inną działką zabudowaną (przynajmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana),
      • powinna mieć dostęp do drogi publicznej;
      • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego (wymagane minimum to zapewniona możliwość podłączenia do prądu);
      • teren nie może być objęty ochroną przyrodniczą, konserwatorską i archeologiczną, chyba że została zawarta umowa z konserwatorem zabytków na nadzór nad budową.
    Pomimo spełnienia warunków nie każdą działkę rolną można jednak zabudować w oparciu o procedurę ubiegania się o wydanie decyzji. Ogromne znaczenie ma to polityka przestrzenna gminy,  która dba o ład może stwierdzić,  czy  dana działka pozostanie rolną – niezabudowaną. Zmiana przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową jest zwolniona z opłat. Obowiązek opłaty skarbowej występuje w przypadku wniosków dotyczących budynków gospodarczych, przemysłowych lub usługowych. Przekształcenie działki rolnej może jest procesem czasochłonnym, jednak warto poświęcić temu czas i zająć się formalnościami jak najszybciej.

    Renta planistyczna

    Podczas sprzedaży nieruchomości może wystąpić okoliczność opłaty planistycznej, nazywanej też rentą planistyczną. Kto ma obowiązek opłaty takiego zobowiązania i kiedy ono występuje? O tym poniżej.

    Kogo dotyczy?

    Wielu właścicieli nieruchomości, które zostały objęte planem miejscowym nie ma pojęcia o istnieniu tego rodzaju zobowiązania finansowego. Dowiadują się o nim dopiero podczas sprzedaży nieruchomości, gdy zostaje doręczona im decyzja. Aby uniknąć takich sytuacji, należy dowiedzieć się, czy w ciągu ostatnich 5 lat był uchwalany lub zmieniany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla danej nieruchomości. Informacje tego typu są udostępniane na stronach internetowych gmin.

    Podstawa prawna

    Opłata planistyczna jest jednorazową daniną na rzecz gminy, obliczoną w oparciu o wycenę nieruchomości, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Maksymalna wysokość opłaty ustalona jest na 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zwykle opłata wynosi 1-3 % różnicy w cenie nieruchomości przed i po zmianie planu. Rentę planistyczną reguluje Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a dokładnie Artykuł 36 punkt 4, który mówi:

    „Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.”

    Kiedy możemy uniknąć renty planistycznej?

    Najprostszym sposobem, aby uniknąć renty planistycznej jest odczekanie ze sprzedażą 5 lat od daty uchwalenia planu lub jego zmiany. Po tym okresie naliczenie opłaty nie będzie możliwe. Z opłaty planistycznej zwolnieni są też rolnicy. Wystarczy, że nieodpłatnie przeniosą własność nieruchomości na następcę. Opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie pobiera się również, gdy jej stawka nie została określona w uchwale rady gminy.

    Protokół zdawczo – odbiorczy nieruchomości, dlaczego tak ważny ?

    Podczas sprzedaży nieruchomości oprócz wielu koniecznych formalności warto również zadbać o sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego. Co to za dokument i do czego może się nam przydać? O tym poniżej.

    Protokół – dlaczego taki ważny ?

    Sporządzenie protokołu zdawczo- odbiorczego nie jest obowiązkowe. Jest jednak niezwykle przydatnym dokumentem, który potrafi zadbać o bezpieczeństwo zarówno kupujących, jak i sprzedających podczas przekazania nieruchomości. Każdy protokół powinien zawierać ustalenia jednej i drugiej strony odnośnie stanu technicznego nieruchomości, a także wyposażenia, które pozostanie w zakupionym mieszkaniu, czy domu. Warto również zadbać o dokumentację fotograficzną każdego pomieszczenia nieruchomości, zamieszczając ją jako załącznik do protokołu. Dzięki ustaleniu wyżej opisanych kwestii, strony nie będą miały w przyszłości podstaw do wnoszenia jakichkolwiek roszczeń, chyba, że podane informacje będą niezgodne z prawdą. W protokole warto zamieścić również informację o zużyciu liczników znajdujących się w danej nieruchomości. Pozwoli to na dokładne oszacowanie zużycia do dnia przekazania, co będzie stanowiło podstawę do rozliczenia końcowych rachunków. Dla kupującego natomiast będzie to stanowiło zabezpieczenie przed wezwaniami w przypadku zaległych opłat. Podsumowując pamiętajmy, aby w protokole znalazły się:

    • data i miejsce sporządzenia,
    • czytelne, własnoręczne podpisy obu stron,
    • informacja o tym, że sprzedawca przekazał nieruchomość nabywcy, a ten ją odebrał,
    • dokładny opis nieruchomości wraz z powołaniem się na akt notarialny
    • szczegółowy opis stanu nieruchomości – stan pomieszczeń, ich wyposażenie, oraz stopień zużycia, np. podłóg
    • dodanie dokumentacji fotograficznej nieruchomości,
    • spisanie stanów liczników wraz z ich numerami seryjnymi,
    • odnotowanie informacji na temat ilości kompletów kluczy wraz z dodatkowymi urządzeniami (np. pilot do bramy wjazdowej itp.),
    • adnotacja o pomieszczeniach przynależnych, takich jak piwnica, czy komórka lokatorska
    • informacja o budynkach gospodarczych, które również stanowią część nieruchomości,
    • przekazanie dokumentacji technicznej nieruchomości (np. projekt, karty gwarancyjne, instrukcje urządzeń itp.
    • dokument powinien być przygotowany w dwóch identycznych egzemplarzach

    Końcowe podpisy stron pod takim protokołem zaświadczają, iż w chwili jego sporządzenia strony zaakceptowały stan nieruchomości i nie zgłaszają wad ukrytych.