Negocjacje przy sprzedaży, co warto o nich wiedzieć.

Negocjacje towarzyszą nam w wielu sferach życia. Czy są potrzebne w branży nieruchomości? Wiele wskazuj, że warto, a wręcz powinno się negocjować. Brak jakichkolwiek pobudek do tego, by zawalczyć o wyższą lub niższą cenę, w zależności od tego po której stronie transakcji się znajdujemy, może negatywnie wpłynąć na cały proces transakcji. Zdarza się nawet, że doprowadzi to do jej zerwania. Dlaczego tak się dzieje?

Wyobraźmy sobie, że jedna ze stron zbyt szybko godzi się na zaproponowane warunki. Wówczas pojawia się niedosyt, że może jednak mogliśmy uzyskać większą kwotę. Stajemy się podejrzliwi, bo być może z nieruchomością jest coś nie tak, skoro tak szybko się udało. Przemyślane negocjacje pozwolą uniknąć tego rodzaju dyskomfortu. Kierując się zasadą win-win każda ze stron będzie miała poczucie zadowolenia. Zaowocuje to przy sprzedaży korzystnymi ustaleniami zarówno dla sprzedających, jak i kupujących.

Jak się targować?

Złotą zasadą  jest budowanie relacji. W tym przypadku jest podobnie. Podczas rozmowy nie przechodzimy od razu do kwot i samej transakcji. Staramy poznać się drugą osobę i poznać jej oczekiwania. Będąc w roli sprzedającego z całą pewnością nie powinniśmy obniżać ceny, zanim nie usłyszymy od kupującego jego propozycji. Ustępstwa z naszej strony nie powinny być efektem szybkiej  i impulsywnej reakcji. Wzrost motywacji u ludzi nie powoduje wielkość ustępstwa, a sam fakt, że pojawiło się ono podczas rozmów.

Z kim łatwiej negocjować, z kobietą, czy mężczyzną?

Są odstępstwa od reguły, jak wszędzie. Na polu negocjacyjnym obserwuje się jednak pewną zależność. Łatwiej przeprowadza się negocjacje z osobą przeciwnej płci.  W przeciwnym razie pojawia się element rywalizacji. Inaczej negocjacje wyglądają w środowisku mężczyzn, którzy potrafią w sposób drapieżny przedstawiać swoje argumenty, co nie oznacza, że kobiety tracą na sile. Tutaj relacja może wydawać się nawet nieco trudniejsza.  Kobiety biorą pod uwagę wiele opcji naraz, co może wydłużyć cały przebieg negocjacji.

Kiedy powiedzieć sobie dość?

Musimy wziąć pod uwagę wszystkie możliwości na całym etapie sprzedaży, również tą, w której nie udaję się nam się sprzedać nieruchomości. W tej sytuacji najlepszym wyjściem okaże się tak zwana BATNA, czyli najlepsza alternatywy na wypadek niepowodzenia. Bardzo ważne jest, aby ustalić je i zapisać już na etapie przygotowań do negocjacji.  W tym przypadku może to być na przykład wynajem.

Każde negocjacje różnią się od siebie.  Jednak łączy ich jedno, ludzkie emocje. Towarzyszą na każdym etapie negocjacji, dlatego w tak  znaczący sposób wpływają na cały ich przebieg. Warto w takiej sytuacji poprosić osobę trzecią, aby spojrzała bez emocji na całą transakcję i jej założenia. Dzięki temu unikniemy podjęcia błędnych decyzji.

 

 

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy – dla kogo?

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy –  to nowa ustawa, która wchodzi w życie z końcem maja. Na czym polega? Kto skorzysta?

Głównym założeniem ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym jest poprawa sytuacji mieszkaniowej Polaków. Umożliwi ona zaciągnięcie kredytu bez wkładu własnego. Wkład własny będzie kwotą objętą gwarancją przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Będzie to wsparcie dla osób prowadzących gospodarstwo domowe w Polsce lub poza jej granicami (warunkiem jest posiadanie polskiego obywatelstwa. Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie udzielany w złotówkach, na okres co najmniej 15 lat. Co najważniejsze – osoby ubiegające się o kredyt gwarantowany muszą mieć zdolność kredytową.

Środki z udzielonego kredytu musza zostać przeznaczone na pokrycie części lub całości kosztów związanych z:

– nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub nieruchomości gruntowej,

– budową i wykończeniem domu jednorodzinnego,

– wkładem budowlanym.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy zostanie udzielony osobom, które nie są właścicielami i nie przysługuje im spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, lub domu jednorodzinnego. W przypadku rodzin z dziećmi możliwe jest posiadanie prawa własności lokalu lub domu, jednak jego powierzchnia nie może przekraczać:

– dwójka dzieci – 50m2,

– trójka dzieci – 75m2,

– czworo dzieci – 90m2,

– pięcioro lub więcej dzieci – nie ma minimalnej powierzchni.

O kredyt nie mogą ubiegać się osoby:

– którym udzielono innego gwarantowanego kredytu mieszkaniowego

– które 5 lat przed złożeniem wniosku zbyły prawo własności do lokalu w drodze darowizny osobie z I lub II grupy podatkowej (czyli ogólnie rodzinie).

Cena lokalu, na który będzie zaciągany kredyt, musi mieścić się w określonym zakresie ceny za metra kwadratowy z uwzględnieniem lokalizacji.

Kwota objęta gwarancją nie może być niższa niż 10% oraz wyższa niż 20% wydatków, na które udzielany jest kredyt. Nie może ona przekroczyć kwoty 100 000zł.

Zakupiony lokal, bądź dom nie może być miejscem wykonywania działalności gospodarczej.

Należy liczyć się z tym, że koszt takiego kredytu będzie wyższy, ponieważ ustawa przedwiduje gwarancję wkłądu własnego, a nie jego spłatę, bądz finansowanie. Dodatkowo Bank Gospodarstwa Krajowego pobiera opłatę prowizyjną w wysokości 1.0%. Możliwe jest jednak ubieganie się o spłatę rodzinną po spełnieniu warunków opisanych w ustawie.

 

Reprezentacja jednostronna – co zyskujesz?

Reprezentacja jednostronna to termin określający rodzaj współpracy z pośrednikiem nieruchomości. Rynek nieruchomości rządzi się swoimi prawami. Usługi jakie świadczą pośrednicy oraz wynagrodzenie, jakie pobierają są bardzo zróżnicowane. Przed podjęciem współpracy warto zapoznać się z dostępnymi możliwościami.

Na czym polega reprezentacja jednostronna?

W skrócie – pośrednik pracuje wyłącznie dla Ciebie. Zabezpiecza wyłącznie Twoje interesy. Jest Twoim przedstawicielem i dba o to, żeby transakcja była korzystna przede wszystkim dla Ciebie. Oczywiście wiąże się to z podpisaniem umowy – na wyłączność, ekskluzywnej, premium – określenia są różne. Żeby pośrednik mógł wykonywać swoją pracę w ten sposób, musi mieć pewność, że oferta jest tylko w jego biurze oraz że za swoją pracę otrzyma adekwatne wynagrodzenie. Fakturę za usługę otrzymuje sprzedający – właściciel mieszkania. Często wydaje się, że prowizja w tym przypadku jest wyższa, jednak jest to złudne. Zazwyczaj pośrednicy rekompensują sobie niskie wynagrodzenie od sprzedającego pobieraniem wynagrodzenia również od drugiej strony transakcji.

Jakie są plusy reprezentacji jednostronnej?

  • Wspólny cel

Przede wszystkim masz pewność, że pośrednik pracuje dla Ciebie. Wiesz, że macie taki sam cel, jakim jest sprzedaż Twojej nieruchomości. I to sprzedasz na korzystnych dla Ciebie warunkach.

  • Zaangażowanie pośrednika

Pośrednik mając poczucie odpowiedzialności na nim spoczywającej oraz będąc pewnym swojego wynagrodzenia na pewno zaangażuje się w 100% w wykonywane zadanie.

  • Uniknięcie konfliktu interesów

Pośrednik negocjuje warunki transakcji najlepsze dla Ciebie. Zaczynając od ceny, poprzez uzgodnienie terminów, warunków finansowania jak i wyposażenia nieruchomości, które będzie wchodziło w zakres sprzedaży.

 

Przy podpisywaniu umowy pośrednictwa warto omówić dokładnie kwestię tego, kogo reprezentuje pośrednik. Często w umowie można napotkać zapis, w którym to Ty zdecydujesz, czy pośrednik będzie wykonywał pracę również dla drugiej strony transakcji. Przemyśl plusy i minusy i podejmij słuszną decyzję.

 

 

Rynek wynajmu – co się zmieniło w ostatnim czasie?

Rynek wynajmu w Polsce przez ostatnie trzy lata przeszedł wiele nieoczekiwanych zmian. Jeszcze do niedawna niskie stopy procentowe i wysoki odsetek przyznawanych kredytów sprawiła, że sporo osób zdecydowało się na zakup własnego mieszkania. Pandemia praktycznie całkowicie wyeliminowała najem krótkoterminowy, a długoterminowy mocno spowolniła. Wiele młodych osób – studiujących lub pracujących w dużych miastach – wróciło do domów rodzinnych, żeby zminimalizować wydatki, bo praca i zajęcia przeszły w tryb online. W 2022r. rosnąca inflacja oraz trwająca za naszą wschodnią granicą wojna mocno wpłynęły na sytuację mieszkaniową w Polsce. W szczególności na rynek wynajmu. Co się zmieniło?

Mniej dostępnych mieszkań

Po wybuchu wojny wiele osób z Ukrainy przyjechało do Polski. Właściciele mieszkań w ramach pomocy udostępnili im swoje mieszkania. Przez co wiele ofert zniknęło z rynku. Dużo z uciekających osób kieruje się dalej na zachód, więc w Polsce zatrzymują się tylko na chwilę. Jednak konflikt nadal trwa, osób z Ukrainy jest coraz więcej, więc nie wiadomo jak sytuacja się rozwinie i wpłynie w późniejszym czasie na rynek najmu.

Większy popyt

Warunki uzyskania kredytu zmieniły się. Banki wymagają większego wkładu własnego, rosnące stopy procentowe wpłynęły na zdolność kredytową. W związku z tym coraz więcej osób odkłada decyzję o kredycie hipotecznym na później i decyduje się na wynajem mieszkania. Przez co chętnych na mieszkania do wynajęcia przybywa.

Wyższe ceny najmu

Popyt kształtuje cenę. Z racji tego, że zainteresowanych wynajem jest dużo, ceny mieszkań w dużych miastach w ostatnim czasie wzrosły. Czas pokaże co będzie dalej, ale na spadek cen wynajmu w najbliższym czasie nie ma co liczyć.

 

Jedno jest pewne – po kilkunastu niepewnych miesiącach dla właścicieli mieszkań na wynajem przyszedł lepszy czas. W całym zamieszkaniu związanym z wynajmem nieruchomości warto pamiętać o prawidłowym zabezpieczeniu umowy najmu. Nasi agenci pomagają w wynajmie mieszkania. Zarówno w przypadku wynajmu długoterminowego jak i użyczeniu mieszkania przyjezdnym z Ukrainy dbamy o bezpieczeństwo całego procesu na każdy etapie.

 

 

Działki – naprawdę wiele je różni

        Statystyki pokazują, że Polacy coraz częściej poszukują terenów pod zabudowę. Niestety nie wszędzie możemy wybudować dom, czy domek letniskowy. Jakie mamy rodzaje działek i czym się charakteryzują, przeczytaj uważnie poniżej.

Od czego zacząć… ?

Wyróżniamy sześć typów działek, a mianowicie budowlane, rolne, rekreacyjne, inwestycyjne, siedliskowe, a także leśne. Każda gmina dysponuje miejscowym planem zagospodarowania miejscowego. Dokument ten pozwala poznać przeznaczenie każdej z działek, która nas interesuje. Plan składa się z tekstu uchwały, a także mapy całego obszaru gminy z podziałami na działki, drogi, tereny zielone, a także inne obiekty. Treść miejscowego planu wraz z całą klasyfikacją gruntów jest dostępna dla każdego na stronie internetowej. Gmina ustala plan raz na kilka lat. Wtedy też wprowadza zmiany. Można na przykład złożyć odpowiedni wniosek o zmianę przeznaczenia danej działki. Niestety nie mamy gwarancji, że nasza prośba zostanie pozytywnie rozpatrzona. Kolejnym minusem tej procedury jest fakt, że urząd nie ma jasno określonego terminu wydania decyzji. Co w praktyce oznacza nawet kilka lat oczekiwania.

Działki budowlane

Z całą pewnością działki budowlane cieszą się największym powodzeniem, choć są też najdroższe. Według przepisów taka działka musi mieć zapewnioną możliwość uzbrojenia lub bezpośredniego podłączenia do budynku danej sieci. W miejscowym planie zagospodarowanie znajdziemy następujące oznaczenia mówiące o dopuszczonym na danej działce rodzaju zabudowy :

MN- zabudowa mieszkaniowa – jednorodzinna

MW- budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne

U- zabudowania usługowe

US- teren sportu i rekreacji

UC- obiekty handlowe o powierzchni ponad 2000 m2

Działki rolne

Zakup działki rolnej do 0,3 ha, czy siedliska do 0,5 ha nie stanowi większego problemu. Kłopoty pojawiają się z chwilą kiedy teren ma powyżej 1 ha, a kupiec nie jest rolnikiem. Wówczas transakcja jest możliwa tylko wtedy, kiedy uzyskamy zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Bez przejścia tej procedury nie będziemy mogli dokonać zakupu. Proces nabycia użytków rolnych jasno określa ustawa z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Na działkach rolnych nie wolno budować, chyba, że jest to obiekt zaliczany do siedliska, czyli domu mieszkalnego wraz z obiektami gospodarczymi tworzącymi całość.

Działki rekreacyjne

Nie istnieje zapis w polskim prawie mówiący o tym, czym dokładnie jest działka rekreacyjna. O możliwościach jej zabudowy możemy dowiedzieć z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Znajdziemy tam takie symbole jak US, czyli tereny sportu i rekreacji, a także ROD – rodzinne ogrody działkowe. Należy pamiętać, że te drugie możemy tylko dzierżawić, a budowa na nich całorocznych domów jest zabroniona. Dopuszczone są jedynie domki letniskowe o ściśle określonych normach.

Jak się okazuje, ani zakup, ani użytkowanie danej działki nie jest łatwym zadaniem.  Różnią się wielkością, ceną, a także lokalizacją. Wiąże się z nimi dużo formalności, z którymi trzeba się zmierzyć, jak się okazuje na każdym etapie. 

 

 

 

Rynek nieruchomości w 2021 roku, czyli jak nie dać się zwariować.

Ostatni rok na rynku nieruchomości był niezwykle intensywny. Najpierw chwilowy zastój spowodowany pandemią, a następnie gwałtowny wzrost cen. Poniżej podsumowanie tego co działo się w ostatnich miesiącach na rynku nieruchomości i jakie są przewidywania na rok następny.

Sytuacja mieszkaniowa

Analizując polskie miasta pod kątem cen nieruchomości, trudno będzie wskazać choć jedno z nich, gdzie cena za metr naszego wymarzonego lokum nie powędrowała w górę. Ugruntowaną pozycję lidera przypisuję się Gdyni, gdzie wzrost stawek osiągnął już 17,4%. Natomiast dla porównania najmniejszy wzrost mogliśmy zaobserwować w Poznaniu w wysokości 6,3%. Pomimo dynamiki cen, jaką odnotowaliśmy w ubiegłych miesiącach chętnych na zakup wciąż nie brakowało, a wręcz przybywało.

A może by tak …. zamieszkać w domu

Izolacja spowodowana pandemią skłoniła wielu z nas do poszukiwań nowych nieruchomości o większym metrażu. Naszą uwagę skupiły na sobie działki budowlane, domy z rynku wtórnego, a także inwestycję deweloperskie. Wszystko to, co może nam zapewnić dodatkową przestrzeń do życia. Taki trend ukierunkowany na tego typu nieruchomości możemy obserwować do dziś i nic nie wskazuje na to by w najbliższych miesiącach miało to ulec zmianie.

Co z kredytami?

Pandemia spowodowała, że banki zaostrzyły swoje kryteria podczas udzielania kredytów do tego stopnia, że niektórzy w tamtym okresie byli zupełnie pozbawieni tego rodzaju możliwości finansowania nieruchomości. Kiedy powoli zaczęliśmy oswajać się obecną sytuacją banki zaczęły ponownie otwierać się na swoich klientów. Koniec roku upływa nam pod znakiem pędzącej inflacji, a co za tym idzie wzrostem cen. W zastraszającym tempie drożeją materiały budowalne i robocizna. Dla osób starających się o kredyt będzie wiązało się to nie tylko z większymi kosztami budowy samego domu, ale również z droższym kredytem hipotecznym. Pomimo trudności związanych z całą procedurą kredytowania i wysokimi kosztami lokata w banku wydaję się być w dalszym ciągu mniej atrakcyjna niż inwestycja w nieruchomość.

Co przyniesie przyszłość?

Każdy, kto nosi się z zamiarem zakupu nieruchomości jest ciekaw co przyniosą kolejne miesiące. Dywagacje na ten temat zaczynają powoli przypominać wróżenie z fusów. Mamy bardzo wiele niewiadomych, a obecna sytuacja panująca na rynku, nie pozwala nam przewidzieć tego, co wydarzy się w najbliższych czasie. Kolejne wzrosty cen, polityka kredytowania,  nowe programy rządowe, które za chwilę wejdą w życie wprowadzą zmiany. Należy wszystko dokładnie przeanalizować,  aby zminimalizować ryzyko transakcji podczas  działań na rynku nieruchomości w tak niepewnym dla nas czasie.

Księga wieczysta

    Każdy z nas słyszał o księgach wieczystych. Jednak, czy dokładnie wiemy w jakim celu są prowadzone i jak ważną rolę odgrywają? Otóż, okazuje się, że bardzo dużą. Zapewniają nam bowiem bezpieczeństwo podczas obrotu nieruchomościami. Księga wieczysta jest rejestrem dotyczącym danej nieruchomości i prowadzona jest w celu  ustalenia stanu prawnego. Warto się temu dokładniej przyjrzeć, gdyż nie możemy zasłaniać się nieznajomością ich treści, ponieważ są one jawne.

Księga Wieczysta – co to takiego ?

Z treścią Księgi Wieczystej do niedawna mogliśmy się zapoznać w odpowiednim dla danego rejonu Wydziale Ksiąg Wieczystych w sądzie rejonowym. To właśnie do tej instytucji należy prowadzenie ksiąg, natomiast czynności  w ich zakresie dokonują sędziowie, a także referendarze sądowi. Dzięki rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, dostęp do ksiąg został udostępniony on -line na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.  Zapoznanie się z treścią księgi  jest bezpłatne. Opłaty należy wnieść przy założeniu księgi wieczystej, dokonaniu zmian we wpisie lub przy wydawaniu zwykłego lub zupełnego odpisu danej księgi.

Działy ksiąg – co nam mówią?

Dział I-0 to oznaczenie geodezyjne nieruchomości, I-Sp to spis praw jakie przysługują tej nieruchomości wobec nieruchomości sąsiednich;

Dział II – dotyczy prawa własności;

Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia, obejmuje wszelkie obciążenia dotyczące tej konkretnej nieruchomości, tzw. prawa obciążające nieruchomość ale także prawa osobiste obciążające właściciela (współwłaściciela) nieruchomości;

Dział IV dotyczy hipotek obciążających tą konkretną nieruchomość.

Rękojmia wiary publicznej

Księga wieczysta reguluje przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece.  W przypadku wystąpienia niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym  wprowadzono tzw. rękojmie wiary publicznej ksiąg wieczystych. Pozwala ona rozstrzygnąć na korzyść tego, kto przez czynność prawną według treści księgi nabył własność lub inne prawo.

Wzmianki budzące niepokój

Każda wzmianka umieszczona w II, III lub IV  dziale powinna wzbudzić naszą czujność, gdyż nie możemy w tym przypadku  powoływać się na rękojmie wiary publicznej ksiąg wieczystych. Każda sygnatura zamieszczona w jednym z wyżej wymienionych działów musi zostać poddana weryfikacji sądowej, aby bez przeszkód móc nabyć nieruchomość.

 Zakup mieszkania bez  księgi wieczystej

Każda ze stron, a także notariusz są zobowiązani do złożenia wniosku do sądu, gdyż w Polsce istnieje obowiązek zakładania księgi wieczystej dla każdej nieruchomości. Wyjątek stanowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Należy również pamiętać, że według polskiego prawa odrębna własność powstaje dopiero z chwilą założenia księgi. Sytuacje, w których następuje nabycie prawa jeszcze przed założeniem księgi dotyczą dwóch przypadków. Po pierwsze umowy z deweloperem, w której jednocześnie wydzielana jest odrębność i następuje przeniesienie własności na nabywcę. Druga kwestia to sądowne lub umowne zniesienie współwłasności. Strony dokonują podziału nieruchomości, jednak również nie są zwolnieni ze złożenia wniosku do sądu w celu założenia odpowiedniej księgi.

Przeglądanie ksiąg

Zapoznanie się z treścią księgi jest bardzo proste. Możemy to robić w sposób bezpłatny na stronie ministerstwa sprawiedliwości pod adresem ekw.ms.gov.pl. Jedynym warunkiem, jaki musimy spełnić to znać numer danej księgi, gdyż sąd nie udzieli nam takiej informacji.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Podatek od najmu

 

Przy wynajmie mieszkań  mamy kilka wariantów związanych  z płaceniem podatków. Które z nich będą dla nas korzystne i z jakiej formy powinniśmy skorzystać ? Oto one.

Zryczałtowany podatek od najmu (8,5%)

Świetne rozwiązanie dla osób, które posiadają jedno lub kilka mieszkań i chcą swoje nieruchomości wynajmować długoterminowo. Mnożąc całość wpływu przez stawkę podatku dowiemy się jaka jest jego wysokość. Tę formę rozliczenia składamy do urzędu skarbowego do 20 stycznia lub przed rozpoczęciem pierwszego najmu. Deklarację wypełniamy raz w roku, natomiast przychody najłatwiej udokumentujemy poprzez wpływy na osobny rachunek bankowy.

Podatek liniowy (19%)

Ta forma podatku sprawdzi się w momencie, gdy dochody spowodują wejście do drugiego progu podatkowego. Decydując się na podatek liniowy nie możemy skorzystać z dodatkowych ulg i zwolnień wynikających z ustawy o podatku od osób fizycznych. Należy również pamiętać, że nie będziemy mogli rozliczyć się wspólnie z małżonkiem.

Podatek na zasadach ogólnych – normalna skala podatkowa (18% – 32%)

Przy podatku na zasadach ogólnych uwzględniamy wszelkie koszty, takie jak na przykład amortyzacja. Koszty muszą być udokumentowane i mogą pomniejszyć dochód, a co za tym idzie może zostać zmniejszona zdolność kredytowa. Jeśli jednak okaże się, że koszty są wyższe od przychodu nie zapłacimy podatku w ogóle. Taką formę rozliczenia możemy przyjąć również, gdy prowadzimy działalność gospodarczą, która zajmuje  się najmem   nieruchomości. Rozliczając się wspólnie z małżonkiem możemy zoptymalizować podatek, jednak pamiętajmy, że nie jest  to możliwe przy zawartej intercyzie.

Bez względu na to, jaką formę podatku wybierzemy nie unikajmy płacenia, gdyż zlekceważenie płatności będzie traktowane jak przestępstwo skarbowe i niesie za sobą poważne konsekwencje.

 

 

Jak zarobić na nieruchomościach? O flippingu słów kilka…

Obecnie warunki rynkowe sprzyjają inwestowaniu w nieruchomości, na których, w przeciwieństwie do lokat bankowych, można niemało zarobić. Jednak mieszkania kupuje się nie tylko na wynajem. Jedną z form zarabiania na nich jest flipping. Co to takiego?

Flipping nieruchomości lub house flipping polega na kupowaniu nieruchomości w złym stanie technicznym, następnie wyremontowaniu ich i sprzedaniu z zyskiem. Jest to ciekawy pomysł na biznes nie tylko dla osób dysponujących gotówką. Aby jednak inwestycja taka była opłacalna, należy pamiętać o kilku ważnych zasadach flippingu.

Szukaj okazji

Im mniej zapłacisz za mieszkanie, tym więcej zarobisz przy jego sprzedaży. Wśród ofert należy więc szukać takich, które są niedoszacowane. Czyli nieruchomości wystawionych przez osoby prywatne, które nie orientują się w bieżących cenach, a dodatkowo znajdujących się w złym stanie technicznym. Doświadczeni flipperzy ofert takich szukają w niestandardowych źródłach, np. przeglądają przetargi ze spółdzielni mieszkaniowych, czy spółek państwowych, które wyprzedają swoje lokale w atrakcyjnych cenach. Dobrym rozwiązaniem mogą być również licytacje komornicze. Jednak to wyjście poleca się raczej komuś, kto dysponuje gotówką i może pozwolić sobie na przedłużające się procedury wydania mieszkania (przez postępowanie sądowe lub ewentualną eksmisję). Mieszkanie w drodze takiej licytacji można kupić w cenie znacznie niższej od rynkowej, warto więc czasami poczekać.

Oferty rozpatruj indywidualnie

Nie szukaj konkretnego mieszkania, które sobie wymyśliłeś, ale analizuj oferty, jakie znajdujesz. Pod uwagę brać należy nie tylko cenę, ale również stan nieruchomości, a także zakres prac remontowych i szacunkowe koszty, jakie będą z tym związane. Kupujesz jako inwestor, emocje odłóż więc na bok. Na oglądanie mieszkania warto zabrać ze sobą kogoś, kto trzeźwo oceni wszystkie jego wady i zalety. Skup się na tym, czy dana nieruchomość ma potencjał sprzedażowy.

Uwzględniaj popyt

Kluczem do sukcesu na rynku nieruchomości jest dostosowanie oferty do grupy potencjalnych nabywców. Jeśli mieszkasz nad morzem, rozważ małe mieszkanie niedaleko plaży, które ktoś będzie mógł kupić pod wynajem. Jeśli znalazłeś coś w odległej od centrum dzielnicy sprawdź, czy lokalizacja ta będzie odpowiednia np. dla rodziny (bliskość szkół, przedszkoli, przychodni, czy sklepów). Pamiętaj, że tam, gdzie nieruchomości są najdroższe, ciężko będzie sprzedać mieszkania o dużej powierzchni, albo będzie to trwało dłużej niż sprzedaż mieszkania dwupokojowego. Dodatkowo flipper musi być zorientowany, jakie ceny nieruchomości panują obecnie na rynku i na jakie nieruchomości jest największy popyt.

Nie odrzucaj nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym

Przyszły inwestor/przedsiębiorca chcący zarabiać na nieruchomościach powinien orientować się w przepisach z zakresu prawa spadkowego, egzekucji, ksiąg wieczystych, wiedzieć, czym są ograniczone prawa rzeczowe takie jak hipoteka, czy służebności. Z reguły nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym odstraszają kupujących, jednak czasami okazuje się, że niewielkim wysiłkiem można ten stan uporządkować, a przy okazji kupić mieszkanie, które dzięki temu sprzedawane jest w okazyjnej cenie. To powinno cechować dobrego flippera. Umiejętność dostrzeżenia okazji tam, gdzie inni jej nie widzą.

Jeśli jednak masz nie masz wiedzy w tym zakresie, nie masz pomysłu skąd mógłbyś wziąć ciekawe oferty, wówczas warto rozważyć nawiązanie współpracy z pośrednikiem nieruchomości. Co prawda będziesz musiał za jego usługi zapłacić, jednak pośrednik jako profesjonalista może w takiej transakcji znacznie pomóc, np. załatwiając formalności, czy dogadując szczegóły między stronami umowy. Ponadto pamiętaj, że ma on dostęp do ofert, zanim jeszcze pojawią się na rynku. Może więc okazać się nieoceniony w znalezieniu atrakcyjnej nieruchomości.

 

Prognozy dla rynku nieruchomości na 2020 rok.

Czas na krótkie podsumowanie oraz prognozę dla rynku nieruchomości na najbliższe miesiące. Warto przeczytać, szczególnie jeśli zastanawiacie się nad zakupem w 2020 r 

W ubiegłym roku widzieliśmy dalsze podwyżki cen nieruchomości, deweloperzy oddawali do użytku tysiące mieszkań osiągając wynik zbliżony do tego z 2018r. Mimo przewidywanego kryzysu na rynku nic takiego się nie wydarzyło.

Co wydarzy się na początku roku ?

Eksperci przewidują, że przynajmniej pierwsze miesiące roku będą kontynuacją dobrej passy deweloperów, przede wszystkim z uwagi na niemalejący popyt. Jednakże nie bez wpływu na rynek nieruchomości pozostaną podwyżki widoczne w innych branżach. Między innymi podwyżki energii, czy minimalnego wynagrodzenia. Jeszcze trudno ocenić jak wpłynie to na ceny nieruchomości, ale można się spodziewać, że deweloperzy będą chcieli sobie te wzrosty zrekompensować. Zrobią to, podnosząc ceny ofertowe lokali. Pojawiają się również obawy przed masowym odpływem pracowników z Ukrainy, dla których Niemcy od stycznia otworzyły swoje granice. To obecnie potężna grupa wpływająca na rynek nieruchomości, zarówno w zakresie kupna, jak i najmu.

Nieruchomości – świetna lokata kapitału

Z drugiej strony nieruchomości nadal stanowią bardzo atrakcyjną formę lokowania kapitału, nie mając konkurencji wśród symbolicznie oprocentowanych lokat bankowych. Natomiast malejące zasoby gruntów w miastach, a tym samym niedostateczna ilość mieszkań z rynku pierwotnego powodują, że wiele osób mieszkań zaczyna szukać z drugiej ręki. W efekcie lokale na rynku wtórnym zaczęły w ostatnim czasie gwałtownie drożeć, a stan ten może się utrzymać w najbliższych miesiącach.

Zróżnicowanie  cen

„Można spodziewać się, że kształtowanie się cen może stać się bardzo nierównomierne i być coraz bardziej zależne od wielu czynników: technologii i standardu sprzedawanego mieszkania – na wartości będą zyskiwać mieszkania oddane w ostatnich latach, w dobrym standardzie, podczas gdy mieszkania będące pokłosiem inwestycji z wielkiej płyty, już dziś będące niejednokrotnie mocno przeszacowane, będą musiały silnie rywalizować o klienta” – zauważa ekspert Metrohouse, Marcin Jańczuk.
Na rynku widoczny jest pewien trend, który jednak wkrótce może zahamować sprzedaż mieszkań z rynku wtórnego. Mianowicie właściciele sprzedawanych mieszkań chcąc skorzystać z aktualnie sprzyjających okoliczności, wystawiają swoje nieruchomości po cenach ofertowych mocno oderwanych od rzeczywistości. I o ile znajdą klienta skłonnego zapłacić za nie gotówką, to już przy zakupie wspomaganym kredytem bank może po przeprowadzeniu swojej kalkulacji taki zakup uniemożliwić.

Standard mieszkania

Pamiętajmy, że na cenę nieruchomości wpływa wiele czynników, nie tylko gorący okres na rynku! Mieszkania do remontu, bez windy, jednostronne, czy bez balkonu, mimo że położone w dobrej lokalizacji, nie zawsze są warte tyle, ile chce za nie dostać sprzedający. A zapominając o tym, szczególnie gdy kupujemy nieruchomości pod wynajem, możemy się z taką inwestycją przeliczyć.