Posiadanie zabytkowej nieruchomości – obowiązki i ograniczenia

Powszechnie wiadomo, że posiadacz obiektu zabytkowego musi opiekować się budynkiem w taki sposób, aby zachować go w niepogorszonym stanie. Wszelkie  inwestycje związane z zabytkami nie należą do łatwych. Jakie obowiązki i ograniczenia związane są z posiadaniem takiego rodzaju nieruchomości? O tym w artykule poniżej.

W definicji…

Pojęcie zabytku definiuje Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U.2022.0.840 t.j. ze zm.). Nieruchomości zabytkowe to nieruchomości, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące obiekty minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.

Dodatkowe obowiązki właściciela

Na właścicieli zabytkowych nieruchomości art.5 ustawy nakłada szereg obowiązków. W świetle ustawy posiadacz zabytkowego obiektu powinien sprawować nad nim opiekę. Do zadań właściciela należą między innymi:

  • naukowe badanie i dokumentowanie zabytku,
  • prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytku,
  • zabezpieczenie i utrzymanie zabytku oraz jego otoczenia w jak najlepszym stanie,
  • korzystanie z zabytku w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości,
  • popularyzowanie i upowszechnianie wiedzy o zabytku oraz jego znaczeniu dla historii i kultury

Rejestr zabytków a ewidencja zabytków

Wpis do rejestru zabytków musi zostać ujęty w księdze wieczystej nieruchomości. Stanowi ochronę prawną, a to oznacza, że umożliwia państwu ingerencję w prawo własności. Nieco inaczej wygląda sytuacja obiektów wpisanych do ewidencji nieruchomości. Taką informację możemy uzyskać jedynie w Miejscowym Planie Zagospodarowania. Wpis o takim charakterze spełnia funkcję zarządzenia, a nie decyzji administracyjnej, co w praktyce oznacza, że właściciel nieruchomości może nie wiedzieć, że jego nieruchomość została umieszczona w ewidencji.

Kary

Niewłaściwa opieka nad zabytkiem może zostać uznana za wykroczenie. Zgodnie z art. 110 ust. 1 ustawie o ochronie zabytków, kto będąc właścicielem lub posiadaczem zabytku nie zabezpieczył go w należyty sposób przed uszkodzeniem, zniszczeniem, zaginięciem lub kradzieżą, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Natomiast w przypadku wykonania nielegalnych prac budowalnych przez właściciela konserwator może zobowiązać i zażądać przywrócenia pierwotnego stanu nieruchomości.

Korzyści

Zakup zabytkowej nieruchomości z całą pewnością pozwoli nowemu właścicielowi na obcowanie z historią, ale nie tylko. Nierzadko zdarza się, że ustytowanie takiej nieruchomości znajduje się w prestiżowej lokalizacji danego miasta. Natomiast w przypadku dużych obiektów często są to miejsca uznawane za atrakcyjne krajoborazowo, gdzie poza samym budynkiem możemy podziwiać piękno natury. Dodatkowym atutem takich nieruchomości jest również duża powierzchnia, która zapewni poczucie przestrzeni i wygodę w codziennym życiu.

Opłata przekształceniowa – kogo obowiązuje ?

Z dniem 1 stycznia 2019r. wprowadzono zmianę do ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów z dnia 20 lipca 2018r.  Od tego momentu grunty są już ,,wykupione,, z mocy prawa, co oznacza, że mieszkańcy stali się właścicielami lub współwłaścicielami gruntów, na których mieszkają. Jakie obowiązki zostaną nałożone na właścicieli w związku z tą zmianą ? O tym poniżej.

Czym jest opłata przekształceniowa i kto musi ją uiścić?

Zgodnie z przepisami opłata przekształceniowa to forma zadośćuczynienia za utratę gruntu oraz za dochody, które mogły być generowane podczas jego użytkowania, czyli tak zwane opłaty za użytkowanie wieczyste. Obowiązek uiszczania takiej opłaty spoczywa na właścicielu powstałym na podstawie użytkowania wieczystego, oraz na każdej kolejnej osobie będącej właścicielem gruntu.

Czego dotyczy przekształcenie?

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dotyczy tylko i wyłącznie gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowa to lokale pełniące funkcję mieszkalną.

Czy stałem się właścicielem gruntu?

Istnieje kilka możliwości, aby sprawdzić czy mieszkańcy stali się właścicielami gruntu. W tym celu można sprawdzić dział II w księdze wieczystej. Niektóre miasta posiadają wykazy lub wyszukiwarki, w którym możemy sprawdzić, które nieruchomości zostały objęte uwłaszczeniem. Możemy również taką informację uzyskać bezpłatnie w serwisie udostępnionym przez Ministerstwo  Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl).

Bonifikata od opłaty przekształceniowej

Opłata powinna być uiszczana przez okres 20 lat od momentu przekształcenia. Można uiścić ją jednorazowo lub co roku, do 31 marca. Wyjątek od tej reguły stanowią osoby prywatne, które mogą jednorazowo zapłacić całą kwotę lub wnioskować o inny okres uiszczania takiej opłaty. Wyjątek stanowią również przedsiębiorcy, którzy wykorzystują należącą do nich nieruchomość do działalności gospodarczej.

W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu, stanowiącego własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych, lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości:

  • 60% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie,
  • 50% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu,
  • 40% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu,
  • 30% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu,
  • 20% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu,
  • 10% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.

Istnieje grupa osób, które mogą skorzystać z bonifikaty w wysokości aż 99%. Są to:

  • osoby niepełnosprawne w stopniu umiarkowanym lub znacznym,
  • osoby niepełnosprawne, wobec których orzeczono niepełnosprawność przed ukończeniem 16. roku życia,
  • osoby mieszkające w dniu przekształcenia z osobą niepełnosprawną w stopniu umiarkowanym i znacznym,
  • członkowie rodzin wielodzietnych, również ci nieposiadający Karty Dużej Rodziny,
  • inwalidzi wojenni i wojskowi,
  • kombatanci oraz ofiary represji wojennych i okresu powojennego,
  • świadczeniobiorcy do ukończenia18. roku życia, u których stwierdzono ciężkie i nieodwracalne upośledzenie albo nieuleczalną chorobę zagrażającą życiu, które powstały w prenatalnym okresie rozwoju dziecka lub w czasie porodu.

W celu skorzystania z najwyższej bonifikaty należy złożyć wniosek do właściwego urzędu w terminie dwóch miesięcy od dnia otrzymania zaświadczenia. Dany urząd naliczy opłatę wraz z uwzględnieniem bonifikaty. Ustaloną kwotę należy wpłacić w terminie dwóch miesięcy od dnia otrzymania z urzędu informacji. Należy pamiętać, że opłata może być waloryzowana nie częściej niż raz na 3 lata na podstawie wskaźnika ogłaszanego przez GUS.

Zarządca nieruchomości

Zarządcy pełnią ważną rolę w kompleksowej obsłudze danej nieruchomości. Oprócz powierzonych im zadań często doradzają w kwestiach dalszego rozwoju nieruchomości, nad którą sprawują pieczę. O tym kim jest zarządca i co należy do jego obowiązków przeczytamy poniżej.

W definicji

Definicja zarządcy nieruchomości zawarta jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej art. 184a zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. Przedsiębiorstwo może być prowadzone w formie spółki osobowej, kapitałowej albo też jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, a przedmiotem działalności tego przedsiębiorstwa będzie zarządzanie nieruchomościami.

Umową z zarządcą

Zakres działań związanych z zarządzaniem danej nieruchomości powinien zostać zawarty w umowie o zarządzanie nieruchomością. Stronami takiego dokumentu jest właściciel, wspólnota mieszkaniowa albo inna osoba lub jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości oraz zarządca nieruchomości. Umowa wymaga dla swojej ważności zachowania formy pisemnej lub elektronicznej zaopatrzonej w podpis kwalfikowany.

Obowiązki zarządcy

Zakres obowiązków zarządcy jest zazwyczaj bardzo obszerny. W dużej mierze sprowadza się jednak do podejmowania działań i czynności, które mają na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością. Do głównych obowiązków należa jednak:  

  • zapewnienie podstaw bezpieczeństwa mieszkańcom
  •  bieżące sprawy związane z administracją nieruchomości
  •  prowadzenie dokumentacji finansowej
  • prowadzenie dokumnetacji technicznej nieruchomości
  • przygotowywanie i wprowadzanie w życie uchwał w porozumieniu ze wspólnotą
  • prowadzenie działań windykacyjnych
  • przystosowywanie nieruchomości do przepisów prawa
  • zawieranie umów z mediami lub ochroną obiektu
  • utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie
  • użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem
  • przeprowadzanie koniecznych napraw

Zarządca nieruchomości a OC

Zarządca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywanymi zadaniami i posiadanymi uprawnieniami. Jeżeli zarządca korzysta z pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, musi zostać objęty ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.

W chwili podpisywania umowy z zarządcą wymagane jest okazanie kopii polisy,  która stanowi jeden z załączników.

Czy można odwołać zarządce nieruchomości?

Zarządcę nieruchomości można odwołać z wielu powodów. Jednym z nich jest nie wywiązywanie się należycie z powierzonych mu obowiązków, czyli na przykład gdy zgłaszane przez lokatorów usterki nie są naprawiane. Warto również pamiętać, że zarządca powinien współpracować z mieszkańcami. Zatem jeśli taka osoba jest konfliktowa lub działa na szkodę, to również jest to podstawa do zwolnienia jej z zajmowanego stanowiska.

Testament – co warto wiedzieć ?

Fundamentalnym narzędziem prawa spadkowego jest testament. Umożliwia on określenie życzeń dotyczących roporządzania majątkiem po swojej śmierci. Kto może spisać  tak dokument i jakie wymogi należy spełnić? O tym w artykule poniżej.

Kto może sporządzić testament ?

Każdy kto  chce sporządzić testament, musi spełnić określone wymogi prawne. Przede wszystkim musi być to osoba pełnoletnia i posiadać zdolność do czynności prawnych. W  testamencie określamy kto ma odziedziczyć majątek, jakie dobra lub pieniądze mają zostać przekazane poszczególnym osobom oraz ewentualne warunki lub ograniczenia dziedziczenia. Ponadto osoba sporządzająca testament musi być w pełni świadoma swoich działań i rozumieć, co zawiera w treści.

Rodzaje testamentów

Testamenty możemy podzielić na zwykłe i szczególne. Do tych pierwszych zaliczamy testamenty holograficzne, notarialne, oraz alograficzne.

Testament holograficzny (własnoręczny) jest najprostszą formę wyrażenia ostatniej woli. Całość musi zostać napisana pismem ręcznym. Taki testament musi zostać podpisany. Nie musi zostać opatrzony datą. Jej brak może jednak powodować niepotrzebne komplikacje w przyszłości.

Testament notarialny to dokument sporządzony w formie aktu notarialnego. Nad jego poprawnością czuwają wykwalifikowane osoby, co sprawia, że uchodzi za jedną z najbepiczniejszych form ostatniej woli.

Testament alograficzny polega wypowiedzeniu ostatniej woli w obecności dwóch świadków: wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa, sekretarza powiatu albo gminy lub kierownika urzędu stanu cywilnego. Oświadczenie zostaje spisane w protokole, odczytane, a następnie podpisane przez spadkodawcę i świadków.

Testamenty szczególne mogą powstać, gdy istnieje obawa rychłej śmierci spadkodawcy lub gdy spadkodawca nie ma możliwości wyrażenie ostatniej woli za pomocą testamentu zwykłego. Do testamentów szczególnych zaliczamy testamenty ustne, podróżne, oraz wojskowe.

Testament ustny  polega na wypowiedzeniu swojej woli w obecności co najmniej trzech świadków.

Testament podróżny  może zostać złożony na pokładzie statku lub  samolotu przed kapitanem lub jego zastępcą i dwoma świadkami.

Testament wojskowy może zostać sporządzony w czasie wojny, mobilizacji lub pobytu w niewoli i wyłącznie przez osoby wymienione w Rozporządzeniu Ministra Obrony Narodowej.

Testamenty szczególne tracą moc z upływem sześciu miesięcy od ustania okoliczności, które uzasadniały niezachowanie formy testamentu zwykłego, chyba że spadkodawca zmarł przed upływem tego terminu.

Jak długo ważny jest testament?

Co do zasady testament nie ma daty ważności, jednakże np. testament szczególny tj. ustny w przypadku niezachowania terminów jego potwierdzenia lub ustania ważnej przyczyny, to taki testament straci swoją moc.

Wybór konkretnego rodzaju testamentu powinien być uzależniony od indywidualnych czynników. Każda z form ma swoich zwolenników. Zapoznanie się z przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi testamentu (art. 941 k.c.-art. 958 k.c.) pomoże w zrozumieniu głównych zasad, które rządzą tą formą ostatniej woli. 

OC najemcy

Do niedawna polisa OC kojarzona była z ubezpieczeniem kierowców. Obecnie z popularnej opcji mogą również skorzystać osoby wynajmujące swoje nieruchomości. Czy takie rozwiązanie się sprawdza? O tym poniżej.

OC najemcy – co to?

Ubezpieczenie OC najemcy to rodzaj polisy ubezpieczeniowej, która chroni najemców przed ewentualnymi roszczeniami finansowymi, które wynikają ze szkód wyrządzonych właścicielowi nieruchomości lub osobom trzecim w wyniku działalności najemców. OC najemcy nieruchomości zapewnia pokrycie szkód, które powstały w mieszkaniu lub w jego otoczeniu w sposób nieumyślny. Polisa obejmie szkody powstałe podczas codziennego użytkowania mieszkania i wykonywania zwykłych czynności.Ochrona dotyczy elementów stałych mieszkania (np. ściany, zabudowa kuchenna), ale także wyposażenia (np. telewizor, pralka, komoda). W drugim przypadku również mienia przechowywanego poza mieszkaniem, ale w częściach, które do niego przynależą, np. piwnica i strych.

Do kogo trafi odszkodowanie ?

Ubezpieczenie mieszkania może obejmować zarówno OC najemcy, czyli lokatora, jak i właściciela. Ze względu na ich różnorodny zakres, warto, by polisę posiadały dwie strony umowy najmu. To, do kogo trafi wypłata z odzszkodowania, zależy od konkretnej sytuacji. Właściciel otrzyma środki kiedy w wynajmowanym mieszkaniu zostanie wyrządzona szkoda, którą spowoduje inny współlokator, a nawet przebywające w lokalu zwierzę. Pieniądze z polisy zostaną wypłacone wynajmującemu na pokrycie kosztów napraw i remontu. Natomiast ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie najemcy, jeśli w wynajmowanym mieszkaniu dojdzie do awarii lub zniszczeń nie z jego winy. Zdarzają się również sytuacje, w których za szkodę odpowiedzialna jest spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa. Przykładem może być na przykład zalanie mieszkania w  wyniku pęknięcia rury usytuowanej w pionie budynku.

Kiedy ubezpieczenie nie zadziała?

Istnieją również sytuacje, których polisa nie obejmuje. Należą do niech między innymi:

  • rażące niedbalstwo w postaci np. odkręconego kranu i w tym wypadku szkody zalaniowej;
  • celowe działanie ubezpieczonego – towarzystwo nie zapłaci za straty powstałe podczas np. zamierzonej dewastacji wyposażenia;
  • zwykłe drobne zniszczenia, jakie wynikają z naturalnego zużycia się mienia (lokator nie odpowiada za takie szkody);
  • niewłaściwe podłączenie urządzeń lub ich nieprawidłowe użytkowanie;
  • szkody na mieniu lokatora – na taką sytuację należy się zabezpieczyć dodatkowo;
  • szkody górnicze;
  • szkody powstałe przez wyłączone z ochrony zwierzęta domowe: agresywne rasy psów, gatunki egzotyczne, dzikie lub półdzikie;
  • szkody powstałe np. podczas pracy

Jaki koszt?

Cena ubezpieczenia różni się z zależności od wybranego wariantu i potrzeb klienta. Dlatego zanim się zdecydujemy warto porównać oferty różnych towarzystw ubezpieczeniowych. Wynajem  nieruchomości wiąże się z wieloma zagrożeniami przed którymi warto się uchronić i uniknąć odpowiedzialności finansowej.

Fundacja rodzinna – z myślą o rodzinnych firmach

Fundacja rodzinna powstała z myślą o przedsiębiorcach, którzy chcą przekazać majątek swoim następcom, na  przykład swoim dzieciom. W celu ułatwienia tego procesu wprowadzono właśnie istytucję fundacji rodzinnej, która oferuje korzyści podatkowe, oraz ochronę majątku prywatnego. Czy to unikatowe narzędzie zyskuje na znaczeniu? O tym poniżej.

Definicja

,, Fundacja rodzinna to instytucja prawna zarządzająca majątkiej rodzinnym, której celem jest jego ochrona i sukcesja międzypokoleniowa,,

Jak wygląda prcedura ?

Fundację rodzinną może założyć osoba fizyczna posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych, tak zwany fundator.  Jest odpowiedzialny nie tylko za powołanie fundacji, ale także za określenie jej statutu,  celów, planu działania oraz sposobu zarządzania majątkiem. Fundacja rodzinna może zostać ustanowiona za pomocą aktu notarialnego lub testamentu. Pierwszą czynnością, której dokonuje fundator to sporządzenie aktu założycielskiego, w którym należy zawrzeć oświadczenie o wniesieniu majątku o minimalnej wartości 100 000.00zł. Kwota może obejmować różne aktywa, w tym również nieruchomości czy na przykład papiery wartościowe. Kolejnym krokiem fundatora jest sporządzenie spis mienia należącego do fundacji, który określa rodzaj i wartość majątku.  Następnie fundację należy zgłosić do rejestru fundacji rodzinnych prowadzonego przez sąd okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim. Wpis do rejestru trwa od  2 do 4 miesięcy od momentu złożenia wniosku.

Podatki

Założenie fundacji rodzinnej i przekazanie na jej rzecz majątku nie powoduje naliczenia żadnego podatku PCC czy CIT. Inaczej wygląda opodatkowanie w kwestii beneficjentów otrzymujących środki z fundacji. Osoby fizyczne będące podatnikami PIT mogą zostać zwolnione z takiego podatku, czyli na przykład fundator oraz jego najbliższa rodzina. Pozostali beneficjenci są zobowiązani do uiszczenia podatku PIT w wysokości 15%. Obowiązek podatkowy CIT w wysokości 15 % jest nałożony na fundację z chwilą, gdy środki są przekazywane  beneficjentom.

Dlaczego warto?

Korzyści płynące z założenia fundacji :

  •  fundator ma możliwość wycofania się z prowadzenia biznesu bez utraty dochodów
  • zabezpieczenie finansowe członków rodziny
  • odseparowanie spraw biznesowych i rodzinnych
  • ochrona majątku i utrzymanie go w jednych rękach
  • zapewnienie pomonożania majątku
  • zaplanowanie sukcesji w perspektywie wielu pokoleń

Siedziba fundacji będzie mogła się znajdować wyłącznie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Będzie mogła być tworzona na czas określony lub na czas nieokreślony. Zadaniem fundacji rodzinnej jest ograniczenie ryzyka i nieudanej sukcesji, dzięki której będzie można zapewniać zadowalającą kontynuację działalności rodzinnych firm.

Nowy program rządowy – #na Start

Nowy program rządowy ma wejść w życie już na jesień tego roku. Czy nowa propozycja okaże się lepsza alternatywą dla młodych Polaków? Program ma umożliwić uzyskanie kredytu z dopłatami do pierwszych 60 lub 120 rat. Dzięki takim dopłatom kredyt powinien mieć bardzo niskie oprocentowanie – nawet 0 procent. Jak będzie to wyglądało w praktyce?

,,Chcemy, by nowe przepisy, będące jednym z 3 elementów strategii rozwoju budownictwa i mieszkalnictwa w Polsce, weszły w życie jeszcze w drugiej połowie 2024 r. Kredyt mieszkaniowy #naStart, czyli z dopłatami do rat, będzie można zaciągnąć do końca 2027 r. w przypadku kupna pierwszej nieruchomości. Taką szansę uzyskają rodziny z co najmniej trójką dzieci również w przypadku, gdy kupowane mieszkanie lub dom jednorodzinny budowany w celu poprawy warunków mieszkaniowych, nie jest ich pierwszą nieruchomością. Zachowujemy jednocześnie możliwość udzielenia przez BGK gwarancji spłaty części kredytu, czyli tak zwaną gwarancję wkładu własnego ,,

– poinformował minister rozwoju i technologii Krzysztof Hetman. 

Kto może przystąpić do programu?

Do programu będą mogły przystąpić osoby, które:

  • nie ukończyły 35 lat, jeżeli przystępują do kredytu jako single. Limit wieku nie obowiązuje, jeżeli w skład gospodarstwa domowego wchodzą co najmniej dwie osoby (dwóch kredytobiorców lub kredytobiorca + dziecko). 
  • nie posiadają i nie posiadały mieszkania (domu jednorodzinnego) chyba, że posiadanym mieszkaniem jest udział (nie wyższy niż 50%) w prawie własności mieszkania albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, uzyskanym w drodze dziedziczenia lub darowizny. Do powyższego limitu nie będzie się wliczać także nieruchomości uzyskanych w drodze dziedziczenia albo darowizny, które osoba ubiegająca się o kredyt zbyła wcześniej w drodze darowizny na rzecz osoby spoza jej gospodarstwa domowego. 
  • posiadają nie więcej niż jedno mieszkanie, a w skład gospodarstwa domowego wchodzi co najmniej troje dzieci. 

Gwarancja wkładu własnego udzielana będzie przez Bank Gospodarstwa Krajowego i obejmować będzie (tzn. zabezpieczać spłatę na rzecz banku) kwotę brakującą kredytobiorcy na poziomie 20% wartości nabywanej nieruchomości, jednak nie wyższą niż 100 tys. zł.

Kredyt mieszkaniowy #naStart udzielony będzie mógł być wspólnie maksymalnie dwóm osobom bez względu na łączący je stosunek prawny. W takim przypadku warunki dotyczące posiadanego mieszkania weryfikowane będą dla nich łącznie (tzn. razem będą mogli posiadać udział nie wyższy niż 50% w prawie własności mieszkania albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, uzyskany w drodze dziedziczenia lub darowizny, np. oboje po 25%).

Warunkiem wspólnego uzyskania kredytu będzie wymóg nabycia nieruchomości przez oboje kredytobiorców na zasadach współwłasności łącznej albo ułamkowej, po 50%.

Oprocentowanie

Dopłata do kredytu będzie zróżnicowana w zależności od wielkości gospodarstwa domowego. Mianowicie:

  • 1,5% w przypadku, gdy w skład gospodarstwa domowego nie wchodzi żadne dziecko.
  • 1% w przypadku gospodarstwa domowego, w którego skład wchodzi jedno dziecko.
  • 0,5% w przypadku gospodarstwa domowego, w którego skład wchodzi dwoje dzieci.
  • 0% w przypadku gospodarstwa domowego, w którego skład wchodzi troje albo więcej dzieci i większego gospodarstwa domowego oraz w przypadku kredytów udzielanych jako kredyt konsumencki na pokrycie kosztów partycypacji w SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.

Dopłaty do rat kredytu mieszkaniowego udzielanego jako kredyt hipoteczny będzie można uzyskać tylko do kredytów udzielonych przed końcem 2027 r. Utrzymane bezterminowo zostaną natomiast dopłaty do rat kredytów mieszkaniowych #naStart udzielanych jako kredyt konsumencki na pokrycie kosztów partycypacji w SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej. 

Kryterium dochodowe kredytobiorców

Jednym z warunków uzyskania dopłat będzie spełnienie kryterium dochodowego, które przedstawia się w następujący sposób:

  • singiel – 7 000 zł
  • 2-osobowe godpodarstwo – 13 000 zł
  • 3-osobowe gospodarstwo – 16 000 zł
  • 4-osobowe gospodarstwo – 19 500 zł
  • 5-osobowe gospodarstwo i większe – 23 000 zł

Przekroczenie limitów nie będzie jednak oznaczać wykluczenia z programu. Kredytobiorcy, których gospodarstwa domowe przekroczą limit, będą mogły również ubiegać się o kredyt, jednak w ich przypadku dopłata będzie pomniejszana.

Ważny jest również fakt, że osoby, które będą korzystać nowego programu, muszą mieć na uwadze, że przez okres 10 lat będą mieli ograniczone możliwości do dysponowania swoją własnością. Prawo do dopłat wygasa w chwili, gdy nieruchomość zostanie wynajęta lub osoba objęta programem nabędzie prawo do innej własności, za wyjątkiem dziedziczenia.

Odlesienie działki – na czym polega ?

Niektórzy z nas poszukują idealnej  działki pod budowę domu. Co jednak w przypadku, kiedy nasz wymarzony kawałek ziemi znajduje się w lesie?  Czy wybudowanie nieruchomości na takim obszarze jest w ogóle możliwe? O tym w artykule poniżej.

Działka leśna w definicji

 Zgodnie z Ustawą o lasach z dnia 28 września 1991 r. działka leśna to zwarty grunt o minimalnej powierzchni 0,1 ha, pokryty roślinnością leśną lub jej przejściowo pozbawiony, przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody, wchodzący w skład parku narodowego bądź wpisany do rejestru zabytków. Do gruntów o charakterze leśnym zaliczamy również wszelkie grunty związane z gospodarką leśną, zajęte przez budynki i budowle wykorzystywane dla jej potrzeb, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, parkingi leśne itp. Istotną kwestią jest również fakt, ze sama obecność drzew czy roślinności charakterystycznej dla lasów nie jest wyznacznikiem działki leśnej. Decyduje o tym wpis w rejestrze gruntów , oraz przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Kiedy można przeprowadzić odlesienie działki?

Odlesienie działki, czyli przekształcenie gruntów leśnych na cele nieleśne, oraz wyłączenie z produkcji leśnej nie zawsze jest możliwe. Jeśli działka została zakwalifikowana jako las zabudowanie jej domem jest praktycznie niemożliwe. Można jednak podjąć odpowiednie starania w celu przekształcenia działki leśnej w budowlaną. Wymaga to zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a cała procedura wymaga uzyskania wielu zgód, co nie zawsze kończy się sukcesem. Przede wszystkim należy wystąpić do marszałka województwa o zgodę na zmianę przeznaczenia działki. Aby taka zgoda mogła zostać wydana, należy wykazać, że taka zmiana nie wpłynie niekorzystnie na gospodarkę leśną. W tym celu potrzebna będzie opinia izby rolniczej. W sytuacji, w której nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego należy starać się o uzyskanie warunków zabudowy.

Zdarza się również, że działka usytuowana jest w bliskim sąsiedztwie lasu, ale oznaczona jest jako budowlana. Wówczas możemy na niej budować bez większych przeszków. Szansa na budowę istnieje równieżw przypadku, jeśli działkę oznaczono jako nieużytek, sad, pastwisko, teren zakrzewiony czy zalesiony.

Jakie dokumenty należy złożyć?

Warunki zabudowy wydawane są w przypadku działki, która spełnia następujące wymagania:

  • znajduje się w terenie już zabudowanym, lub przynajmniej jedna, lub kilka sąsiednich działek są zabudowane,
  • posiada dostęp do drogi publicznej i może to odbywać się bezpośrednio, lub poprzez drogi wewnętrzne, czy tereny prywatne, ale w tym wypadku należy dodatkowo przedłożyć dokument w formie aktu notarialnego, czy służebności, stwierdzający możliwość przejazdu;
  • zapewnienia o warunkach dla budowy mediów, uzbrojenia terenu

Następnym krokiem jest złożenie wniosku do Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych o wyłączenie działki z produkcji leśnej. Dokumenty, które trzeba dołączyć do wniosku:

  • wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ze zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne; w razie braku planu, decyzję o warunkach zabudowy;
  • wypis z rejestru gruntów;
  • tytuł prawny do gruntu (akt noatarialny)
  • opis taksacyjny lasu w miejscu wyłączenia (z informacjami o wieku i gatunku drzewostanu, typie siedliskowym lasu, zadrzewieniu, klasie bonitacyjnej oraz zaliczeniu do lasów ochronnych);
  • plan wyłączenia, czyli projekt zagospodarowania działki na podstawie mapy projektowej.

Kolejną krokiem jest usunięcie drzew z działki. Jest ono konieczne, by można było przystąpić do budowy. W tym przypadku może być konieczne uzyskanie pozwolenia na wycinkę. 

Koszt odlesienia  

Opłata za odlesienie działki jest obliczana na podstawie powierzchni wyłączenia z produkcji leśnej, a także współczynnika zależnego od typu siedliskowego lasu. Zwykle opłata ta wynosi ok. 500 – 1000 zł za 1 ha odlesionej działki. Jest to opłata jednorazowa, ale obowiązują także opłaty roczne w wysokości 10% opłaty jednorazowej. Opłaty za odlesienie działki nie obowiązują, gdy wyłącznie z produkcji odbywa się pod cele budownictwa mieszkaniowego.

Czy warto?

Odlesienie działki to z całą pewnością czasochłonna procedura, oraz wymagająca dopełnienia wielu formalności. Należy mieć na uwadze, że może skończyć się niepowodzeniem, dlatego warto przed podjęciem decyzji przeanalizować wszystkie za i przeciw, aby zminimalizować ryzyko do minimum.

Podatek od sprzedaży mieszkania – przykłady, kiedy jest wymagany a kiedy nie ?

Sprzedaż mieszkania wiąże się często z dużym stresem. Poza formalnościami w urzędach, oraz kancelarii notarialnej, musimy dopilnować również kwestii podatkowej z urzędem skarbowym. To czy podatek musimy zapłacić lub nie,  reguluje przede wszystkim ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, oraz ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Istnieją również pewne zwolnienia oraz ulgi podatkowe dotyczące sprzedaży mieszkań. Istnieje jednak kilka  przykładów, kiedy podatek będzie musiał zostać zapłacony i kiedy nie będzie to wymagane. Oto kilka przykładów sytuacji, z którymi możemy się spotkać.

  1. Sprzedając nieruchomość przed upływem pięciu za kwotę 400 000.00zł  nie zarabiając przy tym, a następnie dokonując zakupu innej nieruchomości za kwotę na przykład 300 000. 00zł – nie zapłacisz podatku.
  2. Jeśli zakupisz nieruchomość za 500 000.00zł, a następnie sprzedasz ja przed upływem pięciu lat od zakupu za 600 000.00zł i następnie kupisz inną nieruchomość za 500 000.00zł i przeznaczysz 100 000.00zł na remont – nie zapłacisz podatku.
  3. W sytuacji w której sprzedasz swoją nieruchomość po upływie 5 lat od zakupu, bez względu na to czy na tym zarobisz czy nie-  nie zapłacisz podatku.
  4. W momencie kiedy sprzedasz nieruchomość przed upływem pięciu lat od zakupu, ale cała uzyskana suma zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe lub zakup innej nieruchomości i remont – nie zapłacisz podatku – (na takie rozwiązanie mamy 3 lata)
  5. W przypadku kiedy sprzedałeś  nieruchomość przed upływem pięciu lat  na przykład za kwotę 300 000.00 zł, a następnie zakupiliśmy inną nieruchomość za kwotę 300 000.00zł – nie płacimy podatku.
  6. Sprzedając nieruchomość przed upływem pięciu lat za kwotę 400 000 .00zł a kupując ją w kwocie 300 000.00zł należy zapłacić 19 % podatku od 100 000.00zł.

Warto pamiętać, że przed podjęciem decyzji o sprzedaży lub zakupie nieruchomości warto skonsultować się z urzędem skarbowym lub ze specjalistą w zakresie podatków, aby uniknąć ewentualnych nieporozumień, oraz uniknąć dodatkowych kosztów podatkowych.

Jednostronne wynagrodzenie pośrednika w biurze nieruchomości – czy warto?

Istnieje na rynku wiele form wynagrodzenia agentów nieruchomości. Niektórzy pobierają prowizję od transakcji, inni stosują stałą opłatę za usługi pośrednictwa, niezależnie od wartości. Jest tez grupa agentów, która preferuje miesięczne wynagrodzenie za swoje usługi. Chcielibyśmy jednak skupić uwagę na jednostronnym modelu wynagrodzenia dla pośrednika. Jakie korzyści płyną z takiego rozwiązania ? O tym poniżej.

Z życia wzięte….

W ostatnim czasie w naszej agencji sprzedawaliśmy dom jednorodzinny z pięknie zagospodarowaną działką. Warunki umowy z klientem opierały się właśnie na wynagrodzeniu jednostronnym. Nieruchomość znajdowała się w bliskim sąsiedztwie lasu i  była gotowa do wprowadzenia, więc spodziewaliśmy się wielu zainteresowanych. Tak też się stało. Telefon nie przestawał dzwonić, odkąd oferta trafiła na rynek. Postanowiliśmy zorganizować dzień otwarty nieruchomości. Przybyło wielu oglądających. Otrzymaliśmy kilka ofert. Ostatecznie kwota, za którą dom został sprzedany przekroczyła cenę ofertową, co zdecydowanie można uznać za sukces agencji. Ponadto brak prowizji dla klienta kupującego sprawił, że osoby zainteresowane zakupem były w stanie więcej przeznaczyć na zakup przedmiotowej nieruchomości, co z całą pewnością było zgodne z interesem naszego klienta.

Podsumowując

Praca na wynagrodzeniu jednostronnym niesie za sobą wiele korzyści zarówno dla pośrednika jak i jego klienta. Taki rodzaj wynagrodzenia charakteryzuje przejrzystość, co sprawia, że warunki współpracy są łatwe do uzgodnienia dla  jednej i drugiej strony.  Agent  ma motywację do osiągania jak największych rezultatów oraz podejmowania dodatkowych wysiłków w celu zwiększenia swoich zarobków. Praca w modelu jednostronnym  eliminuje potencjalne konflikty interesów. Dzięki stałemu wynagrodzeniu agent może w pełni skoncentrować swoją uwagę na procesie sprzedaży i obsłudze klientów. Należy jednak pamiętać, że jednostronne wynagrodzenie wymaga bardzo dobrej znajomości rynku nieruchomości, oraz zdolności sprzedażowych. Praca w tym modelu jest bardzo satysfakcjonująca, wymaga jednak dużo determinacji i zaangażowania ze strony pośrednika, o czym warto pamiętać podczas ustalania takiej formy współpracy.