Tag: prawo

Świadectwo charakterystyki energetycznej – czy jest to niezbędne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej czasami nazywane jest też certyfikatem energetycznym lub paszportem energetycznym. Jest to dokument określający zapotrzebowanie energetyczne nieruchomości wymagane do prawidłowego ogrzania, podgrzania wody, oświetlenia, wentylacji, klimatyzacji. Określa również źródło energii oraz ilość dwutlenku węgla jaka jest emitowana przez budynek.

Obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego został wprowadzony w 2009r. Od tego czasu każda nowo budowana nieruchomość musi mieć sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej. Dla nieruchomości wybudowanych wcześniej certyfikat wymagany był tylko w przypadku zawarcia umowy sprzedaży. W 2015r. przepisy się zmieniły i dla inwestorów indywidualnych, budujących nieruchomość na własny użytek certyfikat nie był wymagany.

Obecnie sejm ustanowił nowe przepisy, według których certyfikat energetyczny będzie obowiązkowy dla każdej nieruchomości. Nowe przepisy mają wejść w życie od 2023r.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez okres 10 lat. Jeśli w tym czasie zostały dokonane zmiany w instalacjach, które mogą mieć wpływ na zużycie energii – właściciel zobowiązany jest zaktualizować dokument.

 

Co zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej?

Certyfikat energetyczny musi zawierać następujące informacje:

– podstawowe dane o budynku lub jego części (adres, rok budowy, wymiary, kubatura, powierzchnia użytkowa, parametry techniczne)

– dokładną charakterystykę energetyczną budynku, lub jego części – wskaźniki EU (zapotrzebowania na energię użytkową), EK (zapotrzebowanie na energię końcową) i EP (zapotrzebowanie na nieodnawialna energie pierwotna);

– zalecenia odnośnie poprawy charakterystyki energetycznej budynku, lub jego części, np. wymiana instalacji;

 

Po co jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Głównym założeniem certyfikatu energetycznego jest poprawa zużycia energii, ograniczenie kosztów eksploatacyjnych, a co za tym idzie zmniejszenie emisji gazów cieplarnianych i ochrona środowiska.

Dokument pozwala również określić szacowane koszty utrzymania nieruchomości. Dzieki niemu można sprawdzić, które elementy wymagają naprawy lub wymiany, aby stały się bardziej energooszczędne.

Księga wieczysta

    Każdy z nas słyszał o księgach wieczystych. Jednak, czy dokładnie wiemy w jakim celu są prowadzone i jak ważną rolę odgrywają? Otóż, okazuje się, że bardzo dużą. Zapewniają nam bowiem bezpieczeństwo podczas obrotu nieruchomościami. Księga wieczysta jest rejestrem dotyczącym danej nieruchomości i prowadzona jest w celu  ustalenia stanu prawnego. Warto się temu dokładniej przyjrzeć, gdyż nie możemy zasłaniać się nieznajomością ich treści, ponieważ są one jawne.

Księga Wieczysta – co to takiego ?

Z treścią Księgi Wieczystej do niedawna mogliśmy się zapoznać w odpowiednim dla danego rejonu Wydziale Ksiąg Wieczystych w sądzie rejonowym. To właśnie do tej instytucji należy prowadzenie ksiąg, natomiast czynności  w ich zakresie dokonują sędziowie, a także referendarze sądowi. Dzięki rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, dostęp do ksiąg został udostępniony on -line na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.  Zapoznanie się z treścią księgi  jest bezpłatne. Opłaty należy wnieść przy założeniu księgi wieczystej, dokonaniu zmian we wpisie lub przy wydawaniu zwykłego lub zupełnego odpisu danej księgi.

Działy ksiąg – co nam mówią?

Dział I-0 to oznaczenie geodezyjne nieruchomości, I-Sp to spis praw jakie przysługują tej nieruchomości wobec nieruchomości sąsiednich;

Dział II – dotyczy prawa własności;

Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia, obejmuje wszelkie obciążenia dotyczące tej konkretnej nieruchomości, tzw. prawa obciążające nieruchomość ale także prawa osobiste obciążające właściciela (współwłaściciela) nieruchomości;

Dział IV dotyczy hipotek obciążających tą konkretną nieruchomość.

Rękojmia wiary publicznej

Księga wieczysta reguluje przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece.  W przypadku wystąpienia niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym  wprowadzono tzw. rękojmie wiary publicznej ksiąg wieczystych. Pozwala ona rozstrzygnąć na korzyść tego, kto przez czynność prawną według treści księgi nabył własność lub inne prawo.

Wzmianki budzące niepokój

Każda wzmianka umieszczona w II, III lub IV  dziale powinna wzbudzić naszą czujność, gdyż nie możemy w tym przypadku  powoływać się na rękojmie wiary publicznej ksiąg wieczystych. Każda sygnatura zamieszczona w jednym z wyżej wymienionych działów musi zostać poddana weryfikacji sądowej, aby bez przeszkód móc nabyć nieruchomość.

 Zakup mieszkania bez  księgi wieczystej

Każda ze stron, a także notariusz są zobowiązani do złożenia wniosku do sądu, gdyż w Polsce istnieje obowiązek zakładania księgi wieczystej dla każdej nieruchomości. Wyjątek stanowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Należy również pamiętać, że według polskiego prawa odrębna własność powstaje dopiero z chwilą założenia księgi. Sytuacje, w których następuje nabycie prawa jeszcze przed założeniem księgi dotyczą dwóch przypadków. Po pierwsze umowy z deweloperem, w której jednocześnie wydzielana jest odrębność i następuje przeniesienie własności na nabywcę. Druga kwestia to sądowne lub umowne zniesienie współwłasności. Strony dokonują podziału nieruchomości, jednak również nie są zwolnieni ze złożenia wniosku do sądu w celu założenia odpowiedniej księgi.

Przeglądanie ksiąg

Zapoznanie się z treścią księgi jest bardzo proste. Możemy to robić w sposób bezpłatny na stronie ministerstwa sprawiedliwości pod adresem ekw.ms.gov.pl. Jedynym warunkiem, jaki musimy spełnić to znać numer danej księgi, gdyż sąd nie udzieli nam takiej informacji.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Służebność gruntowa

 

Według definicji służebność gruntowa jest instrumentem prawnym, który wykorzystuje się w przypadku zwiększenia użyteczności jednej nieruchomości (lub jej oznaczonej części), ograniczając tym samym drugą. Regulacje dotyczące służebności gruntowej zostały zawarte w kodeksie cywilnym, w artykule 145, oraz 146.

Służebność drogi koniecznej

Najczęstszym przypadkiem służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej.  Kiedy jeden z właścicieli sąsiadujących ze sobą działek nie może w pełni korzystać ze swojego prawa własności, na przykład poprzez utrudniony dojazd do drogi publicznej, lub jego brak, może  wystąpić o tak zwane ustanowienie służebności. Wystarczy, że oświadczenie będzie złożone  w odpowiedniej formie przy zachowaniu formy aktu notarialnego. Nie wymagane jest, aby ustanowiona służebność została ujawniania w księgach wieczystych. Jeśli jednak tak będzie, zostanie zawarta w dziale III księgi.

Opłaty

Osoby będące właścicielami działki, przez którą będzie przebiegać droga mogą otrzymać wynagrodzenie z tego tytułu.  Oczywiście decyzja, czy opłaty będą pobierane zależy od decyzji stron i w jaki sposób służebność zostanie ustanowiona. Problem pojawia się w momencie, kiedy właściciele nie potrafią się porozumieć i sprawa trafia na salę sądową. Wówczas sąd orzeka, gdzie powinna przebiegać droga z zachowaniem zasady jak najmniejszej ingerencji w grunt.

Należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną bardzo ważną kwestię. Służebność, której definicja wynika z kodeksu cywilnego o prawie rzeczowym oznacza, że ustanowiona służebność pozostaje w mocy bez względu na to kto jest właścicielem działek. Wygaśnięcie służebności może wystąpić w przypadku kiedy służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, oraz jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa. Zakończenie ustanowienia  następuje również wtedy,  gdy osoba, której przysługuje służebność, stanie się właścicielem nieruchomości obciążonej służebnością. Mamy do czynienia z tak zwaną konfuzją praw (np. właściciel uprawniony do korzystania z sąsiedniej nieruchomości kupił ją od sąsiada).

 

 

Rękojmia Wiary Publicznej Ksiąg wieczystych – co znaczy dla kupującego ?

Każda osoba decydująca się na zakup nieruchomości powinna zapoznać się z jej księgą wieczystą. Dostarczają nam bowiem niezbędną wiedzę na temat, kto jest właścicielem, czy nieruchomość jest obciążona, jakie jest jej  dokładne położenie, a także wiele innych cennych informacji, od których zależy, czy  powinniśmy dokonać zakupu. W większości przypadków zapisy w księgach wieczystych pokrywają się z obecnym stanem prawnym. Co jednak w momencie, gdy na tych dwóch płaszczyznach występuje niezgodność i zapis różni się od faktycznego stanu prawnego? Ochronie bezpieczeństwa potencjalnych nabywców ma posłużyć przede wszystkim rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Obejmuje swym działaniem tylko nieruchomości z urządzoną księga wieczystą.  Wyjątek stanowią jedynie art. 83 par 2 i 1028 kodeksu cywilnego. Rękojmia ma za zadanie przede wszystkim chronić nabywcę od strony prawnej.

Co to oznacza ?

Przez stan prawny nieruchomości rozumiemy roszczenia, oraz prawa wpisane w dziale II- IV ksiąg wieczystych.  Pamiętajmy również, że rękojmia nie obejmuje swoimi regulacjami działu 1- O, w których podstawą wpisu jest ewidencja gruntów i budynków. Jeśli przy zakupie okaże się, że powierzchnia nie zgadza się z zapisem w księdze wieczystej, nowy nabywca nie może skorzystać z prawa rękojmi, aby się bronić. Należy mieć również na uwadze, że rękojmia nie zadziała w przypadku takiej formy nabycia , jak dziedziczenie, darowizna, czy przysądzenie własności nieruchomości poprzez postępowanie egzekucyjne.

W ustawie z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece zawarto definicje dotyczące rękojmi  Zgodnie z art. 5 czytamy:

 „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg

wieczystych)”.

 Wszystkie regulacje dotyczące  rękojmi będą chroniły tylko i wyłącznie osoby, których działania będą podejmowane w dobrej wierze.  Według ustawy taką osobą będzie nabywca, który wie, że zawartość księgi wieczystej jest niezgodna ze stanem prawnym  lub będzie mógł tego dowieść bez większych problemów.

 

 

Ujawnienie budynku niebędącego odrębnym przedmiotem własności w księdze wieczystej urządzonej dla działki budowlanej.

By móc odnieść się do powyższego stwierdzenia dotyczącego ujawnienia budynku niebędącego odrębnym przedmiotem własności,  należy zwrócić uwagę na kilka kwestii. Mianowicie w momencie zakupu działki zabudowanej domem jednorodzinnym, musimy  zdawać sobie sprawę, że kupujemy działkę z domem, a nie na odwrót. Jest to częsty błąd.

Z punktu ekonomicznego płacimy za budynek. Jednak w rzeczywistości o cenie decyduje jeden bardzo ważny czynnik. Jest nim lokalizacja. Budynek usytuowany na danym terenie zawsze możemy zburzyć i wybudować nowy obiekt. Natomiast na umiejscowienie działki nie mamy żadnego wpływu.

Jakie to ma odzwierciedlenie w księgach wieczystych?

Z prawnego punktu widzenia kupujemy działkę ze wszystkim, co się na niej znajduje, poza instalacjami, a także mediami. One nie są naszą własnością. W księdze wieczystej budynek zostanie ujawniony w kilku przypadkach, a mianowicie:

– gdy stanowi odrębny przedmiot własności

– gdy wyodrębniono znajdujące się w nim lokale

– gdy znajdują się w nim lokale będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego  prawa do lokalu

Co z księgami elektronicznymi ?

W strukturach ksiąg elektronicznych grunt stanowiący odrębny przedmiot prawa własności, zabudowany budynkiem jednorodzinnym, będzie traktowany jako „nieruchomość gruntowa, czyli działka budowlana. Zatem w tym przypadku wniosek o ujawnienie budynku nie przyniesie żadnego efektu, gdyż przedmiotem prawa własności, który jest zbywalny jest w tym przypadku grunt, a nie sam budynek.Wyjątek od zasady jedna księga dla jednej nieruchomości występuje w przypadku  gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynku będącego własnością użytkownika a znajdującego się na tym gruncie. Tutaj prowadzona jest tylko jedna księga wieczysta dla dwóch praw.

Działka zabudowana domem jednorodzinnym, będąca przedmiotem prawa własności jest objęta jedną księgą wieczystą prowadzoną dla gruntu i nie ma konieczności ujawniania w niej budynku. Sprzedajemy grunt z budynkiem, a nie budynek z gruntem. W umowie, którą sporządzi notariusz pojawi się wzmianka o budynku, który znajduje się na działce. Jednak umowa będzie dotyczyć tylko gruntu i jego przeniesienia własności. Natomiast z gruntem oddanym w użytkowanie wieczyste będzie podobnie. Budynek będzie również związany z gruntem. Jeśli chcemy uzyskać zaświadczenie o oddaniu budynku do użytkowania musimy zgłosić się w tym celu do nadzoru budowlanego lub do wydziału geodezji.

 

Zmiana przepisów budowlanych ułatwi prowadzenie inwestycji

Kilka dni temu Sejm przyjął ustawę, która ma ułatwić realizację inwestycji budowlanych, między innymi poprzez możliwość budowania bez zezwolenia. Co się zmieni?

Uproszczona zostanie procedura uzyskiwania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych. Zmiany obejmą także zasady sporządzania projektu budowlanego, samowole budowlane, przeniesienie decyzji pozwolenia na budowę, nielegalne użytkowanie obiektu. Niejasne zapisy ustawy prawo budowlane zostały ponadto doprecyzowane. Ułatwiony zostanie także proces przyłączenia do sieci elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych, wodociągowych i kanalizacyjnych. Celem wszystkich tych zmian jest ułatwienie procedur, a tym samym przyspieszenie procesu inwestycyjnego, co ma się przełożyć bezpośrednio na większą liczbę budowanych i oddawanych do użytku mieszkań.

Deregulacja

W nowelizacji, za którą odpowiedzialne jest Ministerstwo Rozwoju, wprowadzona zostanie również deregulacja. Oznacza to, że niektóre inwestycje nie będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę. Mowa tu między innymi o instalacji bankomatów, paczkomatów i podobnych urządzeń.

Legalizacja budynków sprzed lat

Nowe przepisy zezwalają również na legalizację budynków, które powstały w ramach samowoli budowlanej co najmniej 20 lat temu. Procedura legalizacji zyska uproszczoną formę i będzie bezpłatna. Do jej dokonania konieczne będzie przedstawienie ekspertyzy technicznej, która potwierdzi, że obiekt można bezpiecznie użytkować. Niezbędne będzie także przedłożenie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Pozwolenia na budowę

Odtąd pozwolenie na budowę nie będzie wymagane między innymi przy budowaniu instalacji gazowych wewnętrznych i zewnętrznych, stacji regazyfikacji LNG ze zbiornikiem magazynowania gazu nie większym niż 10 m3, urządzeń melioracji wodnej oraz stawów i zbiorników wodnych, jeśli ich powierzchnie nie będzie większa niż 1 tys. m2, a głębokość nie przekroczy 3m i będą się one znajdować na gruntach rolnych.

Decyzję o pozwoleniu na budowę i pozwoleniu na użytkowanie można będzie uznać za nieważną w czasie 5 lat. Oznacza to, że po pięciu latach od doręczenia lub ogłoszenia decyzji będzie ona niepodważalna. W dotychczas obowiązującym porządku prawnym decyzję taką można było podważyć nawet wiele lat po zakończeniu budowy, co wiązało się z ryzykiem i niemałymi problemami po stronie inwestorów.

Koniec z pobieraniem opłat

Przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne nie będą mogły odtąd pobierać opłat za wydawanie warunków technicznych przyłączenia do sieci. Zwiększy się także bezpieczeństwo przeciwpożarowe budynków, szczególnie takich, w których następuje zmiana przeznaczenia, np. gdy mieszkanie zmieniane jest w przedszkole, a piwnica w pokój zagadek, tzw. escape room. Jest to pokłosie wydarzenia sprzed roku, kiedy to wskutek zaniedbań i braku odpowiednich przepisów przeciwpożarowych, doszło do tragedii, w której zginęło pięć nastolatek. Rząd dotrzymał więc obietnicy i wprowadził przepisy, które mają zapobiegać takim sytuacjom w przyszłości.

Czy jednak zmiany wpłyną odczuwalnie na zwiększenie inwestycji i ilości budowanych mieszkań, przekonamy się najwcześniej w przyszłym roku, kiedy to pojawią się dane o wynikach sprzedażowych i ilości wydawanych pozwoleń na budowę.

 

Czy płacimy wysokie podatki od nieruchomości?

 

 

Nowy rok oznacza wzrost podatku od nieruchomości. Jak jednak Polska wypada na tle innych krajów? Czy jesteśmy podatkowym rajem, czy raczej nam do niego daleko?

Eksperci portalu Rynek pierwotny.pl, sprawdzili, jakie podatki od nieruchomości płacą mieszkańcy krajów europejskich. Z nowym rokiem w Polsce wzrosły stawki tej daniny, a skutki tego najbardziej odczują przedsiębiorcy.

Podatek – od czego zależy ?

Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (Organisation for Economic Co-operation and Development) przedstawia dane potwierdzające, że podatek od nieruchomości obowiązuje w każdym z krajów zrzeszonych w OCED. Jego wysokość najczęściej zależy od powierzchni nieruchomości albo jej szacunkowej wartości rynkowej. Znacznie rzadziej zdarza się opodatkowanie na podstawie wartości nieruchomości netto, czyli wartości rynkowej pomniejszonej o zobowiązania.

Nie do ukrycia

Praktyka opodatkowywania nieruchomości wynika między innymi z tego, że jest to składnik majątku, który trudno ukryć. W Polsce każda transakcja z udziałem nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Umowę kupna-sprzedaży, czy darowizny może sporządzić wyłącznie notariusz, pod rygorem nieważności takiej umowy. Dodatkowo w naszym kraju prowadzony jest rejestr ksiąg wieczystych nieruchomości, których dane są jawne. Domniemywa się również, że widniejące w nich wpisy są zgodne ze stanem faktycznym. Ponadto podatki z nieruchomości wśród osób najbardziej majętnych mogą być znacznie wyższe (a przy tym stałe) niż podatki za osiągane przez nich dochody.

Polska na tle innych krajów

Z danych przedstawionych przez portal Rynek pierwotny.pl wynika, że w Polsce wpływ podatku od nieruchomości stanowi 1,2 % PKB, dla porównania w Wielkiej Brytanii i Francji jest to kolejno 3,1% i 2,6%. Natomiast jeśli chodzi o wpływy podatkowe do podatek od nieruchomości stanowi ich 3,3% w Polsce, 9,2% i 5,7% w Wielkiej Brytanii i Francji. Pod tym względem wyprzedzamy jednak kraje takie jak Czechy (0,6 % wpływów podatkowych), Słowację (1,2%), Węgry (1,4%), czy Niemcy (1,1%). We wszystkich z wymienionych krajów udział podatku od nieruchomości w PKB jest również niższy niż w Polsce.

Eksperci portalu wskazują, że największy ciężar opodatkowania spoczywa na podmiotach prywatnych, czyli na przedsiębiorcach. Nie można jednak zapominać, że koszty ponoszone przez nich z tego tytułu są pośrednio przerzucane na konsumentów i zakamuflowane w wyższych cenach towarów i usług.

Obowiązek podatkowy w Polsce

Przypominamy jak podatek od nieruchomości wygląda w Polsce. Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają nieruchomości lub obiekty budowlane, tj. grunty, budynki lub ich części, budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące władanie nieruchomością lub jej składnikami.

Jeżeli obowiązek podatkowy ma związek z istnieniem budowli albo budynku lub ich części, to powstaje 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona, albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.

 

 

 

 

Darowizna mieszkania – jak przeprowadzić?

Darowizna mieszkania jest szczególnie popularna wśród rodzin – rodzice przekazują je w ten sposób dzieciom, a babcie wnukom. Jednak, aby darowizna wywoływała skutki prawne musi być przeprowadzona w odpowiedni sposób. Podpowiadamy, o czym należy pamiętać.

Darowizna jest nieodpłatnym przekazaniem prawa na rzecz innej osoby. Niezbędne jest do tego zawarcie umowy między właścicielem prawa (nieruchomości), a osobą, która ma zostać obdarowana. Tak jak wszystkie umowy powodujące zmianę w prawie własności nieruchomości również i darowizna musi mieć formę aktu notarialnego.

Przekazanie mienia o tak dużej wartości powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Jego wyliczenie jest dość skomplikowane, a wysokość zależy od tego, w jakiej grupie podatkowej znajduje się obdarowany. Wyróżniamy trzy grupy podatkowe, do których zalicza się:

  • Grupa I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów,
  • Grupa II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
  • Grupa III – innych nabywców

Kwoty wolne od podatku dla poszczególnych grup wynoszą:

  • Dla grupy I – 9637 zł
  • Dla grupy II – 7276 zł
  • Dla grupy III– 4902 zł

Podatek obliczany jest od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad wskazane kwoty wolne od podatku. Stosuje się przy tym następującą skalę:

*źródło: https://poradnikprzedsiebiorcy.pl

 

Podstawą opodatkowania będzie wartość darowanej nieruchomości, po odliczeniu długów i ciężarów, ustalona na dzień nabycia.

Sposób wyliczenia podatku wydaje się skomplikowany, jednak jego wysokość ustali, pobierze go i przekaże do urzędu skarbowego notariusz przy podpisywaniu umowy darowizny. Darowizna przekazana członkom najbliższej rodziny znajdującym się w I grupie podatkowej, może być całkowicie zwolniona z podatku, jeśli zostanie zgłoszona do właściwego urzędu skarbowego. Tę czynność również wykona za nas notariusz.

 

Podpisując umowę darowizny należy przedłożyć następujące dokumenty:

– numer księgi wieczystej,

– dokument będący podstawą nabycia, którym może być: umowa sprzedaży, umowa darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,

– zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego stwierdzające, że został zapłacony podatek od spadków i darowizn lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia. Zaświadczenie to będzie niezbędne wówczas, gdy nabycie nastąpiło w drodze spadku, zasiedzenia, darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku.

Dodatkowo przygotować trzeba dane stron, oraz ustalić wartość rynkową mieszkania.

Opłaty, z jakimi należy się liczyć podpisując umowę darowizny to:

– taksa notarialna, która zależna jest od wartości darowizny:

  • do 3000 zł – przy wartości do 100 zł,
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

– podatek VAT od taksy notarialnej w wysokości 23%,

– opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej,

– opłata za sporządzenie wypisu aktu notarialnego.

Czy wkład własny można zastąpić?

Wniesienie wkładu własnego jest obecnie obowiązkowym wymogiem przy zakupie nieruchomości na kredyt, a do końca tego roku wynosi on 15% wartości mieszkania, w styczniu zaś wzrośnie do docelowych 20%. Zgromadzenie takiej gotówki może okazać się nie lada wyzwaniem, dlatego część osób zainteresowanych kupnem domu, czy mieszkania musi z taką decyzją poczekać do uzbierania określonej kwoty. Wymóg ten stanowić ma lepsze zabezpieczenie dla banków oraz wpłynąć na racjonalniejsze podejmowanie decyzji o kredycie. Odkładając pieniądze na wkład własny przyszły kredytobiorca czuje bowiem przedsmak spłacania rat kredytu hipotecznego i jest w stanie ocenić, czy udźwignie w przyszłości ciężar takiego zobowiązania rozłożonego na wiele lat.

Wkład własny nie musi być gotówką

Jednak dla wszystkich tych, którzy decyzję o kredycie odwlekają właśnie z powodu wkładu własnego mam dobrą wiadomość. Otóż jego pokrycie może przybierać również inne niż gotówkowe formy.

Wkład taki nie może być kredytowany i musi zostać zabezpieczony na środkach należących do klienta. Niektóre banki akceptują więc oszczędności zgromadzonych na indywidualnym koncie emerytalnym, koncie zabezpieczenia emerytalnego, czy książeczce mieszkaniowej. Zabezpieczenie może również zostać dokonane na innej nieruchomości stanowiącej własność kredytobiorcy, czy na działce, na której ma powstać dom finansowany kredytem hipotecznym. Możliwe jest również zaliczenie jako wkład wpłat dokonanych na rzecz dewelopera na poczet nabycia nieruchomości, a także dofinansowania uzyskanego w ramach programu Mieszkanie Dla Młodych.

Należy przy tym pamiętać, że banki wymagają ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Im wyższy on będzie, czy to w formie gotówki czy innego zabezpieczenia, tym niższe oprocentowanie i prowizja za udzielenie pożyczki.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest jednym z praw przysługujących wobec nieruchomości mieszkalnej. Jest ono jednocześnie prawem najsłabszym i najbardziej ograniczonym, ale przy tym również najtańszym.

Powstaje wskutek podpisania umowy między spółdzielniąm a jej członkiem. Umowa taka musi mieć formę pisemną i postać aktu notarialnego, a na jej podstawie spółdzielnia zobowiązuje się do oddania drugiej stronie do używania nieruchomość mieszkalną (lokal).

Aby umowa taka mogła być zawarta muszą zostać spełnione następujące warunki:

– posiadanie członkostwa w spółdzielni, w której zasobach znajduje się lokal,

– wniesienie przez członka spółdzielni wkładu mieszkaniowego,

– wydanie przez spółdzielnię przydziału.

Jakie wady i zalety ma spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?


Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przysługuje wyłącznie osobom fizycznym, które jednocześnie są członkami danej spółdzielni. Prawo to jako współwłasność mogą dzielić małżonkowie, ale uprawnienia wynikające z członkostwa w spółdzielni będą przysługiwały tylko jednemu z nich.

Nabywca takiego prawa powinien mieć świadomość, że jego uzyskanie nie jest jednoznaczne z uzyskaniem własności nieruchomości. Członek spółdzielni korzystający ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nigdy nie stanie się jego właścicielem, chyba że prawo to zostanie przekształcone w prawo własności, na wniosek członka spółdzielni. W takim wypadku zawiera on ze spółdzielnią umowę przeniesienia własności lokalu, która jak każda umowa związana ze zbyciem praw do nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Nowy właściciel ma jednak obowiązek spłacić zobowiązania spółdzielni przypadające na dany lokal.

W przeciwieństwie do innych praw własności na nieruchomości, w tym przypadku prawo zamieszkania nie może zostać zbyte, nie może być przedmiotem podziału, darowizny, czy sprzedaży. Mieszkanie takie, jako że nie stanowi własności członka spółdzielni, nie może być poddane egzekucji komorniczej w związku z zaciągniętymi przez niego długami. Właściciel prawa nie może również ustanowić na lokalu hipoteki.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie będzie również składnikiem masy spadkowej, gdyż nie podlega dziedziczeniu. Jednakże ustawodawca zabezpieczył prawo do zamieszkania współmałżonka zmarłego członka spółdzielni, mianowicie jeśli prawo to przysługiwało małżonkom wspólnie, to w takiej sytuacji nie wygaśnie, a przejdzie na żyjącego małżonka. W związku z tym przysługuje mu roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni, jeśli do tej pory członkiem nie był. Natomiast osobom bliskim i dzieciom zmarłego, które wspólnie z nim zamieszkiwały w lokalu, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni oraz ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu.

Mieszkanie takie może być przedmiotem najmu, do czego nie potrzeba zgody spółdzielni, chyba że lokal ma pełnić funkcje inne niż mieszkalne, wtedy zgoda taka jest niezbędna.

Do wygaśnięcia spółdzielczego prawa dochodzi zazwyczaj wskutek utraty członkostwa w spółdzielni, jednak wyjątkowo może do tego dojść szybciej, w przypadku gdy lokator:

– korzysta z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem,

– dopuszcza do powstania szkody i zaniedbuje swoje obowiązki jako członka spółdzielni,

– niszczy części wspólne nieruchomości lub znajdujące się w nich urządzenia,

– nie przestrzega w sposób uporczywy porządku domowego.

Powyższe przypadku dotyczą sytuacji, gdy lokator nie zmienia swojego postępowania pomimo pisemnych upomnień spółdzielni. Wykluczenie może nastąpić również gdy lokator zalega z płatnościami wobec spółdzielni za okres co najmniej pół roku.