Tag: podatki

Strata ulgi mieszkaniowej – jak tego uniknąć?

Dzięki skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia można zaoszczędzić tym samym 19% należnej daniny. Warunkiem jest przeznaczenie kwoty uzyskanej ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. O tym, że przepisy ulegną zmianie pisaliśmy już wcześniej (Ulga mieszkaniowa zmieni się na lepsze). Fiskus wydał interpretację, zgodnie z którą po skorzystaniu z ulgi i zakupie kolejnej nieruchomości, nie trzeba w niej mieszkać latami, aby z ulgi można było skorzystać ponownie.

Jak sytuacja ulgi mieszkaniowej wygląda obecnie?

Najnowsza interpretacja Krajowej Izby Skarbowej z 3 września 2019r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011. 369.2019.2.KR) potwierdza, że nie ma minimalnego okresu, po upływie którego można przenieść prawo własności lokalu, aby nie stracić ulgi mieszkaniowej. Regulacji takich brak w przepisach prawa, próżno jej również szukać w orzecznictwie organów administracyjnych i wykładni organów skarbowych.

Oznacza to, że po zakupie nieruchomości, na którą przeznaczono środki z ulgi mieszkaniowej, nie trzeba w niej mieszkać kilka lat, aby móc ją sprzedać i ponownie skorzystać z ulgi. Podatnicy miewali bowiem wątpliwości co do tego, jak długo należy zajmować lokal, aby nie stracić ulgi, która przysługiwała w związku z jego nabyciem. Czy trzeba czekać do przedawnienia zobowiązania podatkowego?

Okazuje się, że nie. Do sprzedaży nowo zakupionego mieszkania może nas bowiem zmusić sytuacja życiowa. Nagłe pogorszenie sytuacji finansowej, czy stanu zdrowia. Ważne jednak, aby w nowym lokalu pomieszkać chociaż przez kilka miesięcy. A to dlatego, że ulga podatkowa przysługuje osobom, które środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyły na realizację własnych celów mieszkaniowych. Zakup mieszkania na wynajem takich celów nie realizuje, podobnie jak zakup mieszkania dla dziecka. Aby więc organy podatkowe nie poddały w wątpliwość podstawy do skorzystania z ulgi, z mieszkania trzeba przez jakiś czas rzeczywiście korzystać. Pamiętajmy, że fakt ten fiskus może łatwo zweryfikować, np. na podstawie rozmowy z sąsiadami.

Jednak sprzedając kolejne mieszkanie, ponownie stajemy się zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19%, czego możemy uniknąć korzystając z ulgi mieszkaniowej po raz drugi.

Inna możliwość uniknięcia podatku

Jest jeszcze jedna możliwość uniknięcia zapłaty podatku. Z obowiązku tego podatnik zostaje zwolniony, gdy zakupione mieszkanie podaruje najbliższej osobie. Przepisy prawa podatkowego ani orzecznictwo organów podatkowych oraz sądów administracyjnych nie określają (…) minimalnego okresu, po którym podatnik może przenieść prawo własności do lokalu mieszkalnego, tak by nie utracić prawa do skorzystania z ulgi. Prawa do zwolnienia nie traci zatem podatnik, który nabył lokal mieszkalny (udział w lokalu) na cele mieszkaniowe, mieszkał w tym lokalu mieszkalnym np. przez kilka miesięcy, a następnie przedmiotowy lokal (udział) zbył w drodze darowizny lub sprzedaży. (…)” – wskazano w uzasadnieniu interpretacji.

Pamiętajmy jednak, że pierwsze kilka miesięcy musimy w mieszkaniu spędzić, aby skarbówka nie podważyła, że środki ze sprzedaży poprzedniego mieszkania zostały wykorzystane na własne cele mieszkaniowe.

Darowizna mieszkania – jak przeprowadzić?

Darowizna mieszkania jest szczególnie popularna wśród rodzin – rodzice przekazują je w ten sposób dzieciom, a babcie wnukom. Jednak, aby darowizna wywoływała skutki prawne musi być przeprowadzona w odpowiedni sposób. Podpowiadamy, o czym należy pamiętać.

Darowizna jest nieodpłatnym przekazaniem prawa na rzecz innej osoby. Niezbędne jest do tego zawarcie umowy między właścicielem prawa (nieruchomości), a osobą, która ma zostać obdarowana. Tak jak wszystkie umowy powodujące zmianę w prawie własności nieruchomości również i darowizna musi mieć formę aktu notarialnego.

Przekazanie mienia o tak dużej wartości powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Jego wyliczenie jest dość skomplikowane, a wysokość zależy od tego, w jakiej grupie podatkowej znajduje się obdarowany. Wyróżniamy trzy grupy podatkowe, do których zalicza się:

  • Grupa I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów,
  • Grupa II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
  • Grupa III – innych nabywców

Kwoty wolne od podatku dla poszczególnych grup wynoszą:

  • Dla grupy I – 9637 zł
  • Dla grupy II – 7276 zł
  • Dla grupy III– 4902 zł

Podatek obliczany jest od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad wskazane kwoty wolne od podatku. Stosuje się przy tym następującą skalę:

*źródło: https://poradnikprzedsiebiorcy.pl

 

Podstawą opodatkowania będzie wartość darowanej nieruchomości, po odliczeniu długów i ciężarów, ustalona na dzień nabycia.

Sposób wyliczenia podatku wydaje się skomplikowany, jednak jego wysokość ustali, pobierze go i przekaże do urzędu skarbowego notariusz przy podpisywaniu umowy darowizny. Darowizna przekazana członkom najbliższej rodziny znajdującym się w I grupie podatkowej, może być całkowicie zwolniona z podatku, jeśli zostanie zgłoszona do właściwego urzędu skarbowego. Tę czynność również wykona za nas notariusz.

 

Podpisując umowę darowizny należy przedłożyć następujące dokumenty:

– numer księgi wieczystej,

– dokument będący podstawą nabycia, którym może być: umowa sprzedaży, umowa darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,

– zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego stwierdzające, że został zapłacony podatek od spadków i darowizn lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia. Zaświadczenie to będzie niezbędne wówczas, gdy nabycie nastąpiło w drodze spadku, zasiedzenia, darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku.

Dodatkowo przygotować trzeba dane stron, oraz ustalić wartość rynkową mieszkania.

Opłaty, z jakimi należy się liczyć podpisując umowę darowizny to:

– taksa notarialna, która zależna jest od wartości darowizny:

  • do 3000 zł – przy wartości do 100 zł,
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

– podatek VAT od taksy notarialnej w wysokości 23%,

– opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej,

– opłata za sporządzenie wypisu aktu notarialnego.

Termomodernizacja domu odliczona od dochodu

Termomodernizacja domu może być odliczona od dochodu – dobra wiadomość dla tych, którzy planują ocieplenie budynku. Wydatki poniesione na ten cel będzie można odliczyć.

Zmiany w prawie podatkowym

W listopadzie Sejm uchwalił nowelizację przepisów podatkowych. Tym samym już niedługo w życie wejdzie możliwość skorzystania z ulgi w związku z kosztami jakie wygeneruje termomodernizacja budynków.

397 posłów opowiedziało się za wprowadzeniem nowelizacji, 14 było przeciw 3 wstrzymało się od głosu. Zgodnie ze zmianą podatnik, który jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości będzie mógł odliczyć od podstawy obliczenia podatku wydatki poniesione na materiały budowlane, urządzenia i usługi, które związane będą z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego tego budynku. Mowa tu o wydatkach poniesionych w danym roku podatkowym. Aby móc z ulgi skorzystać termomodernizacja, a dokładniej prace z tym związane będą musiały być zakończone w okresie 3 kolejnych lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek.

Jednocześnie zniesione zostanie ograniczenie dotyczące wysokości odliczenia, które według wcześniejszych koncepcji miało wynosić 23 % poniesionych wydatków. Z zastrzeżeniem jednak, że maksymalna kwota poniesionych wydatków podlegających odliczeniu nie będzie mogła przekroczyć kwoty 53 tysięcy złotych.

Ulga przysługiwać będzie płatnikom podatku PIT, którzy opłacają podatek według skali podatkowej, płacący 19 proc. liniową stawkę podatku oraz opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, będący właścicielami lub współwłaścicielami jednorodzinnych budynków mieszkalnych. Nowe przepisy mają wejść w życie z 1 stycznia 2019 roku. Minister inwestycji i rozwoju ma prawo wskazać rodzaje materiałów, usług i urządzeń, jakie będą objęte ulgą. Na razie taka informacja jeszcze nie została podana.

Co ważne, z ulgi nie będą mogły skorzystać osoby, które uzyskały już pomoc państwa na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w innej formie, np. z dotacji Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej oraz wojewódzkich funduszy ochrony środowiska.

O możliwości uzyskania dotacji na termomodernizację budynku pisaliśmy już na naszym blogu.

Ulga mieszkaniowa zmieni się na lepsze

W ramach zaproponowanej przez Ministerstwo Finansów nowelizacji ustawy o CIT, PIT, ordynacji podatkowej oraz innych ustaw, przygotowałno pakiet usprawnień systemu podatkowego. Ulga mieszkaniowa będzie jednym z obszarów, gdzie zajdą zmiany na lepsze.

Komu przysługuje ulga mieszkaniowa?

Ulga mieszkaniowa przysługuje osobom, które sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat od zakupu, przeznaczą uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe. Mają na to dwa lata, a termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedali nieruchomość. W ten sposób są zwolnione z konieczności odprowadzenia podatku w kwocie 19% od ceny sprzedaży. Warunek ten wydaje się być jasny, jednak pojawiają się różnice w jego interpretacji przez urzędy skarbowe. Mimo, iż orzecznictwo sądów wyraża jasne stanowisko.

Czy Urzędy Skarbowe inaczej interpretują ustawę?

Chodzi o wypadki, w których podatnik kupuje mieszkanie od dewelopera. Kiedy całość ceny zapłaci w określonym terminie,  to własność nieruchomości zostanie na niego przekazana już po upływie tego terminu.  Powinien dokonać tego w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży poprzedniej nieruchomości. Nie są to sytuacje rzadkie w przypadku zakupu od dewelopera, z uwagi na częste opóźnienia w realizacji inwestycji. Również dlatego, że własność nieruchomości jest faktycznie przekazywana na nabywcę nieraz kilka miesięcy po odbiorze mieszkania, i jest to praktyka powszechna. W kilku przypadkach jednak fiskus uznał, że warunek niezbędny do skorzystania z ulgi nie został spełniony (mimo zawarcia umowy deweloperskiej). Tłumaczył to tym, że ważny jest nie termin zapłaty ceny, a termin uzyskania własności, czyli dzień podpisania aktu notarialnego. Sądy powszechne stoją jednak na stanowisku, iż dla uznania, czy ulga przysługuje czy nie, należy brać pod uwagę to, czy nabywca przeznaczył środki ze sprzedanego mieszkania na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat, czyli czy w tym okresie zapłacił umówioną cenę. Orzeczenie w tym przedmiocie wydał Naczelny Sądy Administracyjny. Mimo to nie wszystkie urzędy stosują tą interpretację.

Jakie zmiany przyniesie nowelizacja?

Nowelizacja ma te niejasności wyeliminować. Ponadto Ministerstwo zaproponowało wydłużenie terminu do 3 lat. Jest to więc dobra wiadomość dla osób, które chcą uniknąć zapłaty podatku, nie musząc się przy tym spieszyć z wydaniem pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży pierwszego mieszkania. Szczególnie cieszyć się powinni ci, którzy mieszkania szukają na rynku pierwotnym, to tutaj bowiem zdarzają się opóźnienia w odbiorze lokali sięgające nawet kliku miesięcy.

Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, zmiana wejdzie w życie z nowym rokiem.