Tag: najemca

Najem krótkoterminowy będzie uregulowany

 Kupowanie mieszkań na wynajem jest obecnie popularne jak nigdy wcześniej. Jednak to, co dla jednych jest świetną inwestycją, dla innych może być prawdziwym utrapieniem.

W odpowiedzi na głody samorządów, rząd postanowił uregulować kwestię najmu krótkoterminowego.W dobie niskich stóp procentowych inwestowanie w nieruchomości jest o wiele atrakcyjniejszą formą lokowania kapitału niż lokaty bankowe. W najlepszych lokalizacjach przy dobrym zarządzaniu taką nieruchomość, inwestor może liczyć na zysk rzędu 5-8 % w skali roku.

Najem długoterminowy, czy krótkoterminowy ?

Wynajmujący wybierają między najmem długoterminowym i krótkoterminowym. Pierwsza forma zapewnia stały przychód przez czas określony w umowie, nie wymaga również takiego zaangażowania właściciela mieszkania. Musi on jedynie przygotować mieszkanie, znaleźć najemcę i podpisać umowę, a później ewentualnie reagować na bieżące zgłoszenia najemcy. Najem krótkoterminowy natomiast wymaga zaangażowania, przygotowywania mieszkania co kilka dni, stałego odświeżania oferty i szukania najemców. Wszystko to kosztuje sporo czasu, jednak na takiej formie najmu można znacznie więcej zarobić. Szacuje się, że zysk z najmu może być nawet 4-5 razy wyższy niż w przypadku najmu długoterminowego, zakładając, że nieruchomość położona jest w na tyle atrakcyjnej lokalizacji, że będzie cieszyła się zainteresowaniem turystów przez cały rok. Bo to przede wszystkim oni nakręcają rynek najmu krótkoterminowego.

Zbyt duża swoboda turystów

Jednak osoby przyjeżdżające na krótkie wypady stały się udręką mieszkańców miast, które odwiedza najwięcej turystów. Często niestety zachowują się oni na tyle swobodnie, albo po prostu niekulturalnie, że pozostałe osoby mieszkające w budynku nie mogą normalnie funkcjonować. Hałas, śmieci i wandalizm stały się na tyle dokuczliwe, że mieszkańcy takich miast jak Sopot, czy Gdańsk zażądali od swoich włodarzy interwencji w ten sprawie. Walka z najmem krótkoterminowym na poziomie samorządowym jest jednak trudna i mało skuteczna, a potrzeba regulacji została również dostrzeżona przez rząd.

Najem „na czarno”- zaostrzenie sankcji

Zdaniem resortu, zgodnie z obecnie obowiązującymi regulacjami, każdy zajmujący się najem krótkoterminowym powinien wpisać taką nieruchomość do ewidencji prowadzonej przez lokalne władze. Działalność taka spełnia bowiem definicję usługi hotelarskiej. Ponadto jeśli przychody z tego tytułu przekraczają w miesiącu połowę minimalnego wynagrodzenia, wynajmujący powinien również zarejestrować działalność gospodarczą. W praktyce jednak znaczna część takich mieszkań nie jest zgłaszana, a najem prowadzony jest na czarno.

Wśród zmian zaproponowanych przez Ministerstwo Sportu i Turystyki znalazły się między innymi zaostrzenie sankcji, za prowadzenie nielegalnej działalności najmu krótkoterminowego, czy nieuprawnione używanie określeń wprowadzających najemców w błąd, takich jak „hotel” lub „motel”. Ministerstwo przypomniało tym samym samorządom, że do ich obowiązków należy kontrolowanie takich lokali.

Wszystkie propozycje zmian resort zawarł w „Białej księdze regulacji systemu promocji turystycznej w Polsce”. Dokument jest obecnie na etapie konsultacji z przedstawicielami branży hotelarskiej oraz samorządów. Księga stanowić będzie fundament do dalszych dyskusji na ten temat. Jednak na konkretne rozwiązania prawne przyjedzie zapewne jeszcze trochę poczekać.

Jak przygotować mieszkanie pod wynajem dla studentów?

Rozpoczyna się „sezon studencki” na rynku najmu. Sytuacja na rynku nieruchomości drastycznie zmienia się we wrześniu. Jest to okres nie tylko wzrostu cen, ale również ostatni moment na zakup albo przygotowanie nieruchomości do wynajmu. Przypominamy, czym kierować się przygotowując mieszkanie pod wynajem dla studentów.

Kupno mieszkania – kiedy się na to zdecydować?

Decyzję o zakupie mieszkania na wynajem powinniśmy podejmować w oparciu o analizę rynku oraz określenie docelowej grupy najemców. Jeśli zdecydowaliśmy się na mieszkanie dla studentów, musimy pamiętać o zasadach, które sprawią, że w ich oczach nieruchomość będzie atrakcyjna. Pamiętajmy, że czasy, kiedy student był zadowolony z pokoju w piwnicy dawno minęły, a obecnie jest to już licząca się i wymagająca grupa najemców na rynku.

Dlaczego warto?

Wynajmowanie mieszkania dla studentów ma szereg zalet. Można je wynajmować „na pokoje”, dzięki czemu uzyskamy nie tylko wyższą ceną najmu łącznie, ale także unikniemy  pustostanów, czyli okresów, w których mieszkanie stoi puste. Jeśli nawet zdarzy się, że jakiś pokój będzie wolny przez miesiąc, to brak przychodu z niego  będzie rekompensowany z czynszu z pozostałych pokoi. Wynajem dla studentów jest szczególnie atrakcyjny w dużych miastach, gdzie znajduje się kilka ośrodków akademickich. Dzięki temu od października do czerwca mieszkanie będzie zajęte przez żaków, w sezonie natomiast można postawić na najem krótkoterminowy i zarobić jeszcze więcej na wynajmowaniu go turystom. Wymaga to co prawda więcej pracy i czasu, jednak daje lepszy zysk niż przy najmie długoterminowym przez cały rok.

Co jest ważne?

Jednak, aby inwestycja taka była rentowna należy pamiętać o kilku zasadach. Mieszkanie będzie atrakcyjne dla studentów, jeśli znajdować się będzie w niedalekiej odległości od uczelni, albo od przystanku komunikacji miejskiej i będzie dobrze z nią skomunikowane. Zainteresowani mogą być również lokalem w centrum lub w miejscu położonym blisko innych atrakcji miasta, tj. klubów, restauracji, starówki.

Lokal powinien być wyposażony w podstawowe sprzęty i meble, przy czym trzeba zwrócić uwagę, aby każdy pokój zapewniał najemcy miejsce zarówno do wypoczynku, przechowywania, jak i nauki. Łóżko, biurko i szafa, do tego regał na książki są więc niezbędne. Dobrze by było, gdyby w mieszkaniu poza samodzielnymi pokojami była również wspólna przestrzeń – salon, albo duża kuchnia, które z reguły są najlepszym miejscem integracji.

Mieszkanie zajmować będą prawdopodobnie obce sobie osoby, trzeba więc zapewnić im prywatność i komfort funkcjonowania. Jeśli więc pozwoli na to metraż, warto w mieszkaniu zrobić dodatkową łazienkę, albo chociaż toaletę z umywalką. Konieczny jest również dostęp do Internetu, bez którego, nie tylko studenci, nie wyobrażają sobie codziennego funkcjonowania. Mieszkanie nie musi być wyposażone w telewizor, naczynia, ani ręczniki, to są elementy, które są niezbędne przy najmie krótkoterminowym, natomiast studenci są w tym zakresie samowystarczalni.

Na koniec najważniejsza zasada. Mimo, iż mieszkanie wielopokojowe kusi umieszczeniem w nim jak największej ilości łóżek, dzięki czemu wydaje się, że inwestycja szybciej się zwróci, to należy pamiętać o zapewnieniu każdemu z najemców odpowiedniej ilości miejsca. Trzy łóżka w jednym małym pokoju z pewnością nie zachęcą do wynajmu. Można przygotować ewentualnie jeden pokój dla pary, jednak obce osoby muszą mieć niezależne, zamykane na klucz pokoje.

Połowa września jest więc ostatnią chwilą na decyzję o zakupie mieszkania na wynajem dla studentów, albo przygotowanie posiadanego już lokalu.

Fałszywe oferty najmu – jak nie dać się nabrać?

Lato to okres, w którym oszuści działający na rynku najmu są najaktywniejsi. Mnóstwo osób poszukuje mieszkań na wynajem, co jest dla nich okazją do nieuczciwego zarobku. Jak w morzu ogłoszeń zauważyć te fałszywe oferty najmu? Jak nie dać się oszukać?

Atrakcyjna cena? Nie w sezonie.

Jeśli trafisz na wyjątkową ofertę pięknego mieszkania w świetniej cenie, powinna zapalić ci się lampka ostrzegawcza. Sezon letni to dla wynajmujących żniwa Szczególnie jeśli pogoda dopisuje nie mają powodu do obniżania cen w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, ponieważ mieszkanie i tak ktoś wynajmie. Porównaj więc cenę z innymi ofertami z okolicy, by sprawdzić, czy nie jest wyjątkowo niska. Fałszywe oferty najmu z reguły cechuje niska cena, a oszuści często wykorzystują tn sposób przyciągnięcia klienta. Kiedy się z nimi skontaktujemy usłyszymy, że w kolejce na wynajem czeka kilka osób, a szukający, zwiedziony korzystną stawką, od razu godzi się na opłacenie zaliczki, albo nawet kwoty za cały pobyt z góry. Niestety na tym często kończy się kontakt z właścicielem mieszkania i okazuje się, że nie dysponuje on lokalem przedstawionym w ofercie.

Jaki to adres?

Jeżeli chodzi o fąłszywe oferty najmu ostatnio w trójmieście miała miejsce taka sytuacja. Osoba, która zapłaciła za pobyt w apartamencie nie mogła znaleźć podanego w ogłoszeniu adresu. Kręcąc się po ulicy napotkała na inną osobę, która również szukała tego samego, jak się okazało, nieistniejącego adresu! Przed opłaceniem pobytu należy więc sprawdzić, czy wskazany numer budynku na danej ulicy w ogóle istnieje, a na Google Maps warto zweryfikować, czy znajdują się pod nim rzeczywiście budynki mieszkalne, czy np. las lub pole.

Korzystaj z zaufanych źródeł

Obecnie na polskim rynku dużą popularnością cieszą się serwisy skupiające oferty najmu nieruchomości, tj. booking.com i Airbnb. Od lat z powodzeniem działają one w innych krajach, u nas szturmem zdobyły rynek. Poza przejrzystością ofert, przyjemnym i czytelnym interfejsem, mają możliwość wystawienia opinii wynajmującemu. Dzięki temu możemy wykluczyć fałszywe oferty najmu, sprawdzić, czy poprzedni goście byli zadowoleni z pobytu, oraz czy mieszkanie było zgodne z opisem. Co jednak najważniejsze – mimo, że płaci się za pobyt w chwili rezerwacji, to wynajmujący pieniądze otrzymuje dopiero po zakończeniu pobytu. Do tego czasu przechowywane są przez portal, do którego można zgłaszać ewentualne problemy związane z najmem. Ale uwaga – na stronach tych wynajmujący również oceniają swoich gości. Warto więc zostawić po sobie porządek i dobre wrażenie.

Uważaj na wujka z ameryki

Jeśli na zapytanie odnośnie mieszkania otrzymasz odpowiedź w języku angielskim, do tego łamanym, a tam informację o tym, że właściciel mieszka w UK, ale mieszkanie otrzymał w spadku po wujku z ameryki, albo po babci, a z Polski wyjechał jako dziecko i nie pamięta już języka, prawdopodobnie masz do czynienia z oszustem oferującym fałszywe oferty najmu. Jest to bowiem bardzo często wykorzystywana przez nich naiwna historia, która ma usprawiedliwić niską cenę (nie zależy mi na zarobku, chcę aby mieszkanie zarabiało na czynsz), problemy komunikacyjne, a przez to nieporozumienia (zapomniałem polskiego), aż wreszcie problemy z identyfikacją i odnalezieniem oszusta (zagraniczne konto i adres IP).

Najważniejsze więc, aby zawsze kierować się zdrowym rozsądkiem. Jeśli cokolwiek budzi nasze wątpliwości, lepiej zrezygnować z oferty, niż stracić pieniądze.

 

RODO a umowa najmu

RODO, czyli rozporządzenie o ochronie danych osobowych weszło w życie klika miesięcy temu. Budzi zarówno kontrowersje, jak i trudności w jego stosowaniu. Nowych przepisów muszą przestrzegać wszyscy, mający do czynienia z danymi osobowymi, w tym również wynajmujący mieszkanie.

Artykuł 4 Rozporządzania jasno wskazuje, kogo ono dotyczy. Mowa tu o wszystkich osobach i podmiotach, które w ramach prowadzonej działalności przetwarzają dane osobowe. Przez przetwarzanie należy natomiast rozumieć „operację lub zestaw operacji wykonywanych na danych osobowych lub zestawach danych osobowych w sposób zautomatyzowany lub niezautomatyzowany, taką jak zbieranie, utrwalanie, organizowanie, porządkowanie, przechowywanie, adaptowanie lub modyfikowanie, pobieranie, przeglądanie, wykorzystywanie, ujawnianie poprzez przesłanie, rozpowszechnianie lub innego rodzaju udostępnianie, dopasowywanie lub łączenie, ograniczanie, usuwanie lub niszczenie.”

Poufność danych umowy najmu zgodnie z warunkami RODO

Zgodnie z tą definicją przetwarzania danych osobowych dokonują również osoby, które wynajmują mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Przepis ten nie będzie miał zastosowania w przypadku osób fizycznych, zbierających dane na własny użytek. Za taką należy uznać osobę wynajmującą swoje mieszkanie bez zarejestrowanej działalności.

W ramach umowy najmu wynajmujący przetwarza (zbiera) dane osobowe najemcy, takie jak imię i nazwisko, adres, numer i serię dokumentu tożsamości, numer PESEL, NIP i inne. Na podstawie tych danych wystawia najemcy faktury i dokonuje rozliczeń księgowych. Wynajmujący zgodnie z RODO musi dopełnić wszelkich starań w celu zachowania bezpieczeństwa i poufności tych danych. Do każdej umowy powinien dołączyć oświadczenie o zgodzie na przetwarzaniu danych osobowych, które najemca musi podpisać. Nawiązując współpracę z innymi podmiotami, np. z firmą księgową, wynajmujący ma obowiązek upewnić się, że również ona przestrzega zasad wynikających z RODO i przetwarzania danych osobowych, które na podstawie tej współpracy udostępni.

Wynajmujący musi również wprowadzić w swojej firmie procedury zapewniające maksymalne bezpieczeństwo danych. Mowa tu przede wszystkim o ochronie przed dostępem do nich osób niepowołanych, przechowywanie ich w specjalnie do tego przeznaczonym miejscu, np. szafce zamykanej na klucz. W przypadku prowadzenia dokumentacji elektronicznej, komputer powinien być zaopatrzony w licencjonowane oprogramowanie systemowe oraz antywirusowe, należy go również zabezpieczyć hasłem i nie udostępniać osobom postronnym.

Do umowy najmu należy również załączyć dokument, z którego będzie wynikała celowość przetwarzania danych, wskazując w tym wypadku konieczność dokonywania rozliczeń, wystawiania faktur itp. Zapis ten może mieć również formę klauzuli zawartej w umowie. Najemcę należy również poinformować o przysługujących mu prawach, do których należą prawa do:
– informacji o przetwarzaniu swoich danych,

– dostępu do swoich danych,

– sprostowania danych,

– przenoszenia danych do innego administratora,

– nie wyrażenia zgody na przetwarzanie danych na potrzeby marketingowe,

– bycia zapomnianym, czyli usunięcia danych z bazy wynajmującego w dowolnym momencie; należy również wskazać sposób jak to zrobić.

Potencjał małych mieszkań na rynku wynajmu

Rynek nieruchomości jest branżą, na której mocno odbija się sytuacja demograficzna. Aktualnie w Polsce cały czas spada wskaźnik urodzeń, a zwiększa się liczba singli i bezdzietnych par. W tym rankingu jesteśmy na pierwszym miejscu w Europie. Bezdzietne pary to nie tylko młode małżeństwa, które nie posiadają dzieci, ale również starsze pary, których potomstwo już opuściło rodzinne gniazdo. Zarówno oni jak i osoby żyjące samotnie mają podobne potrzeby mieszkaniowe – szukają nieruchomości niezbyt dużych, jedno i dwupokojowych mieszkań, gwarantujących wystarczającą ilość przestrzeni, których koszt utrzymania nie będzie zbyt wysoki.

Deweloperzy już zaczęli wprowadzać do swoich inwestycji więcej małych mieszkań, o powierzchni 20-55 m2, na które znajdują coraz więcej nabywców. A zainteresowanie nimi będzie wyłącznie rosło. Natomiast w związku z zaostrzeniem wymogów dotyczących wkładu własnego przy kredycie hipotecznym, od nowego roku uzyskanie pożyczki będzie jeszcze trudniejsze. Oznacza to, że część osób będzie zmuszona zrezygnować z zakupu na rzecz najmu. Jeśli więc rozważacie zakup mieszkania pod wynajem, warto zastanowić się nad takim właśnie metrażem.

Mieszkania o takiej powierzchni można z powodzeniem znaleźć również na rynku wtórnym. Ich cena, ze względu na mniejszy metraż, będzie niższa w porównaniu do nieruchomości trzypokojowych i większych. Oznacza to niższy koszt początkowy inwestycji. Jednopokojowe kawalerki są z reguły najtańsze, jeśli jednak posiadają odpowiednio dużą powierzchnię można w nich wygospodarować dodatkową przestrzeń na kolejny pokój, co stworzy o wiele atrakcyjniejszą w oczach potencjalnych najemców nieruchomość. Ponadto mniejsze mieszkanie to niższe koszty obsługi inwestycji – mniejsza powierzchnia ścian do odświeżenia, mniejsza ilość mebli i sprzętów, w które trzeba je wyposażyć a po jakimś czasie zmienić. Przy tym stopa zwrotu nie wypada gorzej niż w przypadku mieszkań większych.

Zakup nieruchomości na wynajem to inwestycja długoterminowa, a jej zwrot rozłożony jest czasem nawet na kilkadziesiąt lat, dlatego nie można przy tym ignorować takich kwestii jak  dane statystyczne oraz prognozy demograficzne. Przed wyborem lokalizacji należy je dodatkowo przeanalizować pod względem regionalizacji zjawiska. Największa ilość bezdzietnych par oraz singli jako miejsce do życia wybiera bowiem duże aglomeracje i miasta, w których rynek pracy jest perspektywiczny. Dodatkowo umiejscowienie inwestycji w miejscu atrakcyjnym turystycznie umożliwia alternatywne rozwiązanie – wynajem mieszkania w sezonie za dużo atrakcyjniejsze stawki.

Rozpoczynając przygodę z wynajmem warto więc czasem wyjrzeć poza granice własnego regionu, i skorzystać z różnorodności rynków nieruchomości.

Jaką lokalizacje wybrać kupując mieszkanie na wynajem?

Posiadając większy kapitał lub szukając sposobu na inwestowanie pieniędzy z zyskiem, warto rozważyć zakup nieruchomości na wynajem. Taka forma inwestowania jest bowiem obarczona mniejszym ryzykiem niż np. inwestycje giełdowe, ponieważ ceny mieszkań są wartościami w miarę stabilnymi, a ich spadek bądź wzrost jest rozciągnięty w czasie, jeśli oczywiście nie nastąpi nagłe załamanie rynku.

Inwestycja taka powinna jednak być solidnie przemyślana, szczególnie pod kątem lokalizacji, w której zdecydujemy się nabyć mieszkanie. Jej wybór wpłynie na to, jacy potencjalni najemcy będą zainteresowani naszą ofertą. Rodziny z dziećmi szukają bowiem spokojnych miejsc, z bliskim dostępem do szkół, przedszkoli, szpitali i punktów usługowych. Nadają się do tego osiedla położone na przedmieściach, które łączą zalety mieszkania w cichej okolicy z bliskością miasta. Najmem w centrum mogą być zainteresowane osoby młode, które stąd będą miały niedaleko do pracy, a po niej do knajpy, w której spotkają się ze znajomymi. Studenci szukają mieszkań w okolicach uczelni, ewentualnie w miejscach dobrze skomunikowanych, ale na pewno poza centrum – ponieważ ważnym kryterium jest dla nich cena. Innymi kategoriami najemców są biznesmeni i turyści, którzy pojawiają się w mieście na krótko, ale są w stanie zapłacić wyższą cenę w zamian za lepszy standard. Ten typ klientów będzie zainteresowany nieruchomościami w centrum (w pierwszym przypadku) oraz w pobliżu największych atrakcji turystycznych (w przypadku turystów) np. morza.

Najlepszym rozwiązaniem z punktu widzenia inwestora jest oczywiście zakup nieruchomości, która wpisze się w jak największą liczbę typów najemców. Decydując się na zakup warto więc przejrzeć oferty dużych, rozwijających się miast, które stanowią atrakcyjną lokalizację również dla zagranicznych inwestorów, przez co powstaje w nich dużo nowych miejsc pracy, a przybywający pracownicy szukają lokali do zamieszkania. Dobrze jeśli poza tym miasto ma do zaoferowania atrakcje, które przyciągają turystów, np. położenie geograficzne, wydarzenia kulturalne czy duże festiwale.

Decydując się na lokalizacje w danym mieście warto zadbać o to, by była jak najbardziej uniwersalna i przypadła do gustu możliwie największej liczbie potencjalnych najemców. Nieruchomość zlokalizowana w niedalekiej odległości od centrum, ale również w pobliżu plaży czy lasu, a także szlaków komunikacyjnych wydaje się być najlepszym rozwiązaniem. Spełni ona bowiem oczekiwania zarówno osób dojeżdżających do pracy, uniwersytetu, przyjezdnych chcących poznać miasto jak najlepiej, ale jednocześnie korzystać z jego turystycznych walorów, a z uwagi na bliskość ośrodków edukacyjnych i punktów usługowych mogą się nią zainteresować nawet rodziny z dziećmi.

Zakup nieruchomości przez osoby niespokrewnione – czy jest możliwy?

Kupno nieruchomości wiąże się z dużym uszczupleniem domowego budżetu, dlatego wiele osób decyduje się koszt ten współdzielić z drugą osobą, często są to osoby niespokrewnione. I o ile zakup nieruchomości przez małżonków i związane z tym formalności i konsekwencje są oczywiste, to już zakup przez osoby niespokrewnione lub niespowinowacone już nie. Niektórzy myślą nawet, że jest to niemożliwe, szczególnie jeśli inwestycja finansowana jest za pomocą kredytu hipotecznego. Jest to jednak niewłaściwe myślenie, ponieważ własność domu, mieszkania czy gruntu mogą dzielić między sobą osoby, których żadne formalne więzi nie łączą.

Osoby niespokrewnione czyli konkubenci, partnerzy biznesowi, rodzeństwo czy przyjaciele, z punktu widzenia prawa własności nie ma to najmniejszego znaczenia. Podobnie z perspektywy banku, który udziela kredytu hipotecznego dwóm lub więcej osobom, chcącym dzielić między sobą ciężar takiego zobowiązania.

Osoby takie są poddawane podobnej procedurze weryfikacyjnej przed uzyskaniem pozytywnej decyzji o udzieleniu kredytu. Zdolność kredytowana badana jest dla każdego z przyszłych współwłaścicieli oddzielnie, ponieważ formalnie nie łączą ich żadne stosunki majątkowe, a za zaciągnięte zobowiązanie będą odpowiadać proporcjonalnie do posiadanych w nieruchomości udziałów. Przy czym osoba, której kredyt zostaje udzielony nie musi zostać ostatecznie właścicielem nieruchomości, jednak z reguły tak właśnie się dzieje.

Pozostałe działania banku nie odbiegają od standardowego postępowania przy udzielaniu kredytów hipotecznych, z tym, że jest ona przeprowadzana w stosunku do każdego z kredytobiorców oddzielnie i każdy z nich musi udostępnić bankowi swój komplet dokumentów potwierdzający jego sytuację materialną. Umowę kredytową podpisują następnie wszyscy kredytobiorcy, stając się właścicielami swoich udziałów. Od tego momentu powstaje między nimi odpowiedzialność solidarna.

Nabywcy powinni dopilnować, by w księdze wieczystej widniała informacja o każdym z właścicieli oraz o wysokości jego udziału w nieruchomości. Jest to o tle istotne, że ewentualni wierzyciele jednego z właścicieli (będącego jednocześnie ich dłużnikiem) będą mogli kierować swoje roszczenia i żądać zaspokojenia wyłącznie z tej części nieruchomości, która mu przypada. Udziały pozostałych osób nie będą mogłyby być przedmiotem skutecznej egzekucji.

Jeśli zakup dokonywany jest przez osoby prowadzące wspólne gospodarstwo i żyjące w związku nieformalnym, warto zaraz po transakcji sporządzić testament, w którym udział jednego ze współwłaścicieli zostanie na wypadek śmierci zapisany drugiemu współwłaścicielowi. W innym przypadku część będąca własnością zmarłego wejdzie do masy spadkowej i będzie dziedziczona zgodnie z ustawą. Nowym współwłaścicielem mogą więc stać się spadkobiercy, co w zależności od sytuacji rodzinnej może być mniej lub bardziej uciążliwe. Niemniej jednak uniemożliwi to uzyskanie prawa własności do tej części osobie, która wraz ze zmarłym nieruchomość zakupiła.

W zakresie rozporządzania nieruchomością przez kilku współwłaścicieli stosuje się przepisy o rozporządzaniu rzeczą wspólną. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli może wykonywać czynności w zakresie zwykłego zarządu. Działania wychodzące poza te uprawnienia wymagają już zgody pozostałych właścicieli.

Co dzieje się z umową najmu w przypadku śmierci najemcy?

Umowa najmu może być zawarta na czas określony, jednak pewne nieprzewidziane zdarzenia mogą wpłynąć na jej bieg, czego przykładem jest śmierć najemcy, która jednak nie zawsze oznacza koniec umowy, ale u nieświadomego wynajmującego może wywołać dezorientację. Ważne więc, aby wiedzieć, jak śmierć najemcy wpływa na umowę najmu, szczególnie że jest to wpływ odmienny przy wynajmie mieszkania i lokalu użytkowego.

Wynajem mieszkania.

Umowa najmu mieszkania zawierana jest w celu zapewnienia warunków mieszkaniowych najemcy i ewentualnie osobom z nim zamieszkującym. Śmierci najemcy powoduje, że osoby te wstępują w stosunek najmu w miejsce zmarłego, co dzieje się z mocy prawa i nie wymaga żadnych oświadczeń, dodatkowych umów czy aneksów. Nie ma przy tym znaczenia, czy osoby te dziedziczyłyby po zmarłym zgodnie z przepisami prawa spadkowego, a ważny jest jedynie fakt zamieszkiwania z nim, a także odpowiedni stopień bliskości. W efekcie umowa najmu obowiązuje nadal, jednak zmienia się strona najmująca. Kodeks cywilny przedstawia zamknięty katalog osób, które mogą wstąpić w prawa zmarłego najemcy, a należą do nich:

– małżonek, jeśli nie był współnajemcą,

– jego dzieci,

– dzieci współmałżonka najemcy,

– osoby niewymienione wyżej, w stosunku do których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych,

– osoba pozostająca we wspólnym pożyciu z najemcą.

Aby w prawa i obowiązki najemcy mógł wejść małżonek konieczne jest istnienie małżeństwa w chwili jego śmierci, przy czym prawo to obowiązuje nawet w przypadku orzeczonej separacji, czy zupełnego rozkładu pożycia między małżonkami. Aby w prawa te mogły wstąpić dzieci, zarówno własne, przysposobione, przybrane czy dzieci współmałżonka, muszą stale zamieszkiwać z najemcą w chwili jego śmierci. Podobnie jak osoba uprawniona do świadczeń alimentacyjnych należnych od zmarłego.

Jeśli zaś chodzi o osobę pozostającą z nim we wspólny pożyciu, to wejście w stosunek najmu będzie jej przysługiwało jeśli łącznie zostaną spełnione następujące przesłanki:

– prowadziła z najemcą wspólne gospodarstwo domowe,

– pozostawała z nim w więzi uczuciowej i fizycznej,

– pozostawała z nim w więzi gospodarczej.

 

Brak którejkolwiek z nich wyklucza skorzystanie z tego prawa.

W prawa i obowiązki najemcy może wstąpić jednocześnie kilka osób, jednak stanie się tak w sytuacji, gdy umowa najmu została podpisana wyłącznie ze zmarłym. Jeśli natomiast umowę zawarto z kilkoma osobami, to wtedy jest ona kontynuowana, a udział w najmie po zmarłym przypadać im będzie proporcjonalnie. Nowemu najemcy przysługuje również zwrot kaucji zabezpieczającej jaką uiścił zmarły.

Osoby, które weszły w stosunek najmu mogą umowę wypowiedzieć przy zachowaniu terminów ustawowych, a wynajmujący musi takie wypowiedzenie przyjąć, nawet jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony. Jeśli natomiast brak jest osób wstępujących w prawa zmarłego, umowa wygasa z mocy prawa, a wynajmujący nie może dochodzić roszczeń powstałych po śmierci najemcy od jego spadkobierców. Jednak jeśli najemca pozostawił po sobie długi, są one dziedziczone zgodnie z prawem spadkowym, a właścicielowi mieszkania będzie przysługiwało roszczenie w tym zakresie od spadkobierców zmarłego. Należy jednak pamiętać, że przy rozliczeniach trzeba uwzględnić kaucję zabezpieczającą oraz koszty poniesione przez najemcę na nakłady, do których zwrotu mają prawo dziedziczące po nim osoby.

Wynajem lokalu użytkowego. 

Śmierć najemcy powoduje odmienną sytuację w przypadku najmu lokalu użytkowego, ale także innych nieruchomości o przeznaczeniu niemieszkalnym, np. garażu czy piwnicy. Jeśli jest to osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą jej śmierć skutkuje włączeniem praw wynikających z umowy najmu do masy spadkowej. Prawo to podlega dziedziczeniu na zasadach określonych w prawie spadkowym. Jeśli więc najemca pozostawił po sobie testament, spadkobiercami będą osoby w nim ujęte, jeśli takiego dokumentu nie ma, to nastąpi dziedziczenie z ustawy.

Wynajmujący nie może w tym wypadku żądać rozwiązania umowy, ale może żądać zapłaty należnych mu świadczeń od spadkobierców zmarłego. Dodatkowo przysługuje mu prawo zastawu na rzeczach znajdujących się w lokalu, co może uczynić w celu zabezpieczenia na wypadek problemów z płatnościami. Spadkobiercy natomiast odpowiadają wobec wynajmującego za zobowiązania najemcy powstałe przed śmiercią, ponieważ długi również stają się składnikiem masy spadkowej.

Jak przygotować mieszkanie na wynajem?

Przygotowanie mieszkania do wynajęcia dla własnego bezpieczeństwa i wygody najlepiej zlecić profesjonalnemu pośrednikowi, jednakże wynajmujący, czyli jednocześnie jego właściciel, powinien ze swojej strony dołożyć wszelkich starań, by poszukiwanie najemcy poszło szybko i sprawnie. Innymi słowy powinien uczynić nieruchomość atrakcyjną dla potencjalnego najemcy.

W tym lakonicznym na pozór stwierdzeniu zawiera się bardzo dużo treści. Przygotowanie mieszkania do wynajęcia należy przeprowadzić tak, by w morzu ofert dostępnych na rynku to właśnie ono zostało zauważone. Trzeba więc zacząć od określenia grupy docelowej, której nasza oferta będzie dedykowana. Inaczej należy przygotować mieszkanie dla grupy studentów, inaczej dla rodziny, a jeszcze inaczej dla biznesmena, który będzie się w nim pojawiał przy okazji wykonywania obowiązków zawodowych.

Dla studentów powinno się więc przygotować tyle łóżek, by ilość osób wynajmujących miała wystarczającą przestrzeń do komfortowego życia. Dla każdego powinna być przewidziana szafa, stolik lub szafka nocna, a w mieszkaniu wydzielone miejsce do nauki. Wyposażenie mieszkania w sprzęty RTV i AGD zależy od indywidualnego uznania wynajmującego lub ustaleń stron, jednak należy mieć na uwadze, że najważniejszym kryterium jakim kieruje się ta grupa docelowa jest cena. Nie ma więc sensu podnoszenie standardu dodatkowym wyposażeniem, bez którego można się obejść, a które spowoduje tylko większy koszt najmu.

Przygotowanie mieszkania do wynajęcia dla rodzinny powinno zapewniać oddzielną przestrzeń dla rodziców i dziecka, dodatkowo wskazany jest wspólny pokój, np. salon czy otwarta kuchnia połączona z salonem. Tacy klienci często cenią sobie dodatkowe usprawnienia, np. suszarkę czy zmywarkę, za które są skłonni dodatkowo zapłacić. Co do wyposażenia w naczynia czy sztućce, podobnie jak w pierwszym przypadku, strony powinny się po prostu dogadać, wielu najemców jest bowiem „samowystarczalnych” a dodatkowe rzeczy zabierałyby im tylko miejsce.

Jeśli przeznaczeniem mieszkania ma być wynajem dla klientów biznesowych, np. firm, które chcą zapewnić takie miejsce swoim pracownikom, mieszkanie powinno być w pełni wyposażone i przygotowane do zamieszkania, bez konieczności przywożenia dodatkowych rzeczy. Osoby podróżujące w celach zawodowych traktują takie mieszkanie jak hotel, w związku z tym powinny mieć zapewnione wszystkie niezbędne przedmioty, tj. czyste ręczniki, pościel, naczynia oraz udogodnienia, np. dostęp do internetu.

Podobnie wygląda sytuacja w przypadku najmowania mieszkania turystom, którzy przyjeżdżając na wakacje, nie wiozą ze sobą kompletu talerzy czy sztućców. Czysta pościel i ręczniki również będą atutem.

W każdym przypadku mieszkanie powinno być dokładnie posprzątane. Jeśli poprzedni najem był długoterminowy, warto dodatkowo je odświeżyć przed pokazaniem kolejnym potencjalnym klientom. Należy usunąć z niego wszystkie rzeczy osobiste oraz wszystko to, co mogłoby zabierać miejsce na rzeczy nowych lokatorów, czyli wspomniane wyposażenie, z którego nie będą korzystać.

Oczywiście stan instalacji, mebli i sprzętów powinien nie budzić zastrzeżeń, wszystko musi być czyste i sprawne. Wykańczając nieruchomość warto postawić na kolory stonowane, ponieważ takie odcienie przyszły lokator będzie mógł najszybciej dostosować do swoich preferencji estetycznych. Ponadto są one najbardziej neutralne i „nie rażą” jak niektóre jaskrawe barwy, które przecież nie muszą się każdemu podobać.

W tym przypadku, podobnie jak podczas spotkania dwóch osób, liczy się pierwsze wrażenie, dlatego warto zadbać, by było jak najlepsze.

Jak pozbyć się nieuczciwego lokatora? Procedura eksmisyjna.

Procedura eksmisyjna jest rozwiązaniem ostatecznym rozwiązaniem mającym na celu pozbycie się nieuczciwego lokatora. Wynajem mieszkania może być atrakcyjną formą inwestowania kapitału, jednak jak każda inwestycja wiąże się on z pewnym ryzykiem. Są nim m.in. nieuczciwe intencje najemcy, który może uchylać się od opuszczenia lokalu, nawet po zakończeniu obowiązywania umowy.

Sytuacja wydaje się prosta – właściciel mieszkania zmienia zamki, wynosi rzeczy lokatora za próg i ma problem z głowy. Jednak należy mieć na uwadze, że takie postępowanie w świetle przepisów jest nielegalne, a najemca może z tego powodu sprawić nam jeszcze większe kłopoty, ponieważ zgodnie z obowiązującym prawem zabronione jest wyrzucanie kogokolwiek na bruk. Nawet z własnego mieszkania.

Jeśli więc wynajmujący napotyka na opór po stronie najemcy musi rozpocząć działania, które ostatecznie doprowadzą do pozbycia się lokatora w świetle przepisów prawa. Wdrożona musi zostać procedura eksmisyjna. Gdy lokator zwleka z zapłatą za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący powinien na piśmie wezwać go do zapłaty, wyznaczając do tego dodatkowy miesięczny termin. Po jego bezskutecznym upływie powinien złożyć we właściwym sądzie pozew o eksmisję. Do pozwu należy załączyć umowę najmu, wypowiedzenie umowy (jeśli wcześniej zostało złożone), wezwanie do zapłaty, a także inne dokumenty potwierdzające zasadność roszczenia.

Procedura eksmisyjna i związane z nią postępowanie sądowe może trwać od kilku tygodniu do nawet kilkunastu miesięcy. Jego skutkiem będzie wydanie przez sąd wyroku eksmisyjnego. Jednak jeśli lokatorzy znajdują się w grupie, której zgodnie z prawem przysługuje prawo do lokalu socjalnego, sąd w wyroku zasądzi umieszczenie najemcy w takim właśnie lokalu socjalnym. Do tej uprzywilejowanej grupy należą kobiety w ciąży, osoby małoletnie wraz z opiekunem, osoby niepełnosprawne, obłożnie chore,  emeryci, renciści oraz bezrobotni. Lokale socjalne znajdują się w zasobach gmin i to właśnie one powinny zapewnić w nich miejsce najemcy. Jednakże ilość mieszkań socjalnych jest w większości samorządów niewystarczająca, a kolejki osób oczekujących bardzo długie. Wynajmujący musi więc uzbroić się w cierpliwość, ponieważ eksmisja będzie możliwa dopiero kiedy gmina wskaże lokal socjalny, do którego można przenieść najemcę. Właściciel mieszkania może co prawda dochodzić później odszkodowania od gminy, jednak jest to przedmiotem odrębnego, długotrwałego postępowania.

Jeśli prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje, to wynajmujący, po uprawomocnieniu się wyroku i nadaniu mu klauzuli wykonalności, powinien złożyć u właściwego komornika wniosek o przeprowadzenie eksmisji, gdyż tylko ten organ jest uprawniony do wykonania takiego wyroku. Jednakże, zgodnie z przepisami chroniącymi prawa lokatorów oraz zakazującymi wyrzucania na bruk, w tym przypadku należy wskazać najemcy pomieszczenie tymczasowe. Zadanie to również powinna realizować gmina, ale może ją wesprzeć zarówno komornik jak i wynajmujący (na tym etapie już wierzyciel), który taki lokal wskaże.

Ryzyko związane z nieuczciwym najemcą można zminimalizować, zawierając umowę najmu okazjonalnego, w której musi on wskazać adres, pod który wyprowadzi się po zakończeniu umowy, a także zawrzeć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W takim wypadku pomija się całą procedurę sądową, a po uzyskaniu klauzuli wykonalności można złożyć do komornika wniosek o przeprowadzenie egzekucji.

W każdym przypadku wynajmujący może dochodzić odszkodowania od lokatora, za nieuiszczone przez niego opłaty za najem i eksploatację lokalu, a także za okres, w którym musiał znosić jego obecność w mieszkaniu tytułem utraconych korzyści, ponieważ w tym czasie nie mógł wynajmować mieszkania innej osobie, a tym samym generować zysku.