Tag: ustawa

Podatek od nieruchomości

 Właściciele nieruchomości opłacają podatek wynikający z posiadania domów, mieszkań, lub gruntów. Sprawdźmy, czym jest podatek od nieruchomości i w jaki sposób ustalana jest jego wysokość?

Podatek od nieruchomości – co to ?

Podatek od nieruchomości zaliczany jest do grupy podatków majątkowych. W praktyce oznacza to, opodatkowaniu podlega posiadanie określonych składników majątku, w tym przypadku nieruchomości. Jest to rodzaj podatku lokalnego, dlatego organem wykonawczym jest gmina.  Podatkiem objęte są  grunty, które nie są gruntami rolnymi lub lasem, budynki, a także mieszkania lub lokale użytkowe, które posiadają księgę wieczystą.

Do kiedy należy zapłacić?

Podatek należy opłacić w 4 ratach rozłożonych proporcjonalnie: do 15marca, do 15 maja, do 15 września, oraz 15 listopada. W przypadku osób prawnych podatek uiszcza się raz w miesiącu , do 15 dnia każdego miesiąca. Podatnik zobowiązany jest do złożenia odpowiedniej deklaracji na druku IN- 1, który stanowi informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych. Deklarację najwygodniej jest rozliczyć online korzystając z kalkulatora deklaracji. Dzięki niemu można poznać stawki, przygotować dokument dla urzędu, wysłać go, a także uiścić określoną kwotę przez internet.

Jak obliczyć stawkę?

Chcąc obliczyć wysokość podatku, należy pomnożyć stawkę przez powierzchnię mieszkania, budynku lub gruntu.  Stawka podatku od nieruchomości jest ustalana przez rady poszczególnych gmin. Ich maksymalny poziom jest jednak ograniczony ustawowo.  Minister Finansów co roku przedstawia kwoty, które nie mogą zostać przekroczone.

W roku 2022 przewidziano następujące stawki:

Podatek od gruntów:

  •  1,03 zł za mkw w przypadku gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,
  •  5,17 zł za 1 ha powierzchni w przypadku gruntów pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych;
  •  0,54 zł za mkw w przypadku gruntów pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego;
  • 3,40 zł za mkw w przypadku gruntów niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy,

Podatek od budynków lub ich części:

  • 0,89 zł za mkw powierzchni użytkowej w przypadku budynków mieszkalnych;
  • 25,74 zł za mkw powierzchni użytkowej w przypadku budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej;
  • 12,04 zł za mkw powierzchni użytkowej w przypadku budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym;
  • 5,25 zł za mkw powierzchni użytkowej w przypadku budynków związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej;
  • 8,68 zł za mkw powierzchni użytkowej w przypadku budynków pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego

Biorąc pod uwagę powyższe zestawienie, w przypadku domów jednorodzinnych maksymalna stawka będzie mogła wynosić 0,89 za mkw, natomiast za grunt pod domem zapłacimy maksymalnie 0,54 za mkw.

Jeżeli grunt, budynek lub budowla stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach.

 

 

 

 

 

 

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy – dla kogo?

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy –  to nowa ustawa, która wchodzi w życie z końcem maja. Na czym polega? Kto skorzysta?

Głównym założeniem ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym jest poprawa sytuacji mieszkaniowej Polaków. Umożliwi ona zaciągnięcie kredytu bez wkładu własnego. Wkład własny będzie kwotą objętą gwarancją przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Będzie to wsparcie dla osób prowadzących gospodarstwo domowe w Polsce lub poza jej granicami (warunkiem jest posiadanie polskiego obywatelstwa. Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie udzielany w złotówkach, na okres co najmniej 15 lat. Co najważniejsze – osoby ubiegające się o kredyt gwarantowany muszą mieć zdolność kredytową.

Środki z udzielonego kredytu musza zostać przeznaczone na pokrycie części lub całości kosztów związanych z:

– nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub nieruchomości gruntowej,

– budową i wykończeniem domu jednorodzinnego,

– wkładem budowlanym.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy zostanie udzielony osobom, które nie są właścicielami i nie przysługuje im spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, lub domu jednorodzinnego. W przypadku rodzin z dziećmi możliwe jest posiadanie prawa własności lokalu lub domu, jednak jego powierzchnia nie może przekraczać:

– dwójka dzieci – 50m2,

– trójka dzieci – 75m2,

– czworo dzieci – 90m2,

– pięcioro lub więcej dzieci – nie ma minimalnej powierzchni.

O kredyt nie mogą ubiegać się osoby:

– którym udzielono innego gwarantowanego kredytu mieszkaniowego

– które 5 lat przed złożeniem wniosku zbyły prawo własności do lokalu w drodze darowizny osobie z I lub II grupy podatkowej (czyli ogólnie rodzinie).

Cena lokalu, na który będzie zaciągany kredyt, musi mieścić się w określonym zakresie ceny za metra kwadratowy z uwzględnieniem lokalizacji.

Kwota objęta gwarancją nie może być niższa niż 10% oraz wyższa niż 20% wydatków, na które udzielany jest kredyt. Nie może ona przekroczyć kwoty 100 000zł.

Zakupiony lokal, bądź dom nie może być miejscem wykonywania działalności gospodarczej.

Należy liczyć się z tym, że koszt takiego kredytu będzie wyższy, ponieważ ustawa przedwiduje gwarancję wkłądu własnego, a nie jego spłatę, bądz finansowanie. Dodatkowo Bank Gospodarstwa Krajowego pobiera opłatę prowizyjną w wysokości 1.0%. Możliwe jest jednak ubieganie się o spłatę rodzinną po spełnieniu warunków opisanych w ustawie.

 

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera ?

 

Wydawałoby się, że przy zakupie nieruchomości od dewelopera wystarczy sprawdzić jego kondycję, sprawozdania finansowe, czy opinie o nim. Niestety, nic bardziej mylnego. Bardzo często mamy do czynienia ze spółką, a ta może po prostu upaść. W tym przypadku na nic zdadzą się nasz starania i okazuje się, że nie mamy gwarancji bezpiecznego zakupu nieruchomości.

Pamiętajmy, że podpisując taką umowę, w której ustanowione zostaje prawo odrębnej własności lokalu i przenosi to prawo na nabywcę, nie stajemy się już właścicielem. Natomiast kupując lokal z księgą wieczystą kupujemy rzecz, która istnieje w sensie prawnym.

Dlaczego tak rzadko deweloperzy sprzedają lokale, które nie posiadają ksiąg wieczystych?

Jest to podyktowane ich oszczędnością czasu i pieniędzy. Deweloper nie zajmuję się wyodrębnieniem, a tylko sprzedażą lokalu. Wobec tego tylko raz udaję się do notariusza. Kolejnym powodem jest brak świadomości kupującego, który bardzo często nie zdaje sobie sprawy z zaistniałej sytuacji i nie wymaga tego od dewelopera.

Jak kupować ?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zakup lokalu z księga wieczystą, ponieważ wiemy, co kupujemy. Sprawdzamy dział III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla sprzedawanego lokalu, aby przekonać się, że działy te są wolne od wpisów i wzmianek. Należy również pamiętać, że tak długo jak nie zostanie złożony wniosek do ksiąg wieczystych o założenie dla samodzielnego (opisanego w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności) lokalu, nabywca nabywa „ekspektatywę” odrębnej własności, czyli prawo, które dopiero powstanie. Tym prawem jest odrębna własność lokalu. Sądy  wieczystoksięgowe z reguły szybko zakładają księgi lokalowe, aby nie narażać kupujących na wyższe koszty kredytu związane z dodatkowym ubezpieczeniem.

Sprzedaż lokalu z założoną księgą wieczystą jest też korzystne dla dewelopera, gdyż nie musi się przejmować ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Art. 1 Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. 

Zmiana przepisów budowlanych ułatwi prowadzenie inwestycji

Kilka dni temu Sejm przyjął ustawę, która ma ułatwić realizację inwestycji budowlanych, między innymi poprzez możliwość budowania bez zezwolenia. Co się zmieni?

Uproszczona zostanie procedura uzyskiwania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych. Zmiany obejmą także zasady sporządzania projektu budowlanego, samowole budowlane, przeniesienie decyzji pozwolenia na budowę, nielegalne użytkowanie obiektu. Niejasne zapisy ustawy prawo budowlane zostały ponadto doprecyzowane. Ułatwiony zostanie także proces przyłączenia do sieci elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych, wodociągowych i kanalizacyjnych. Celem wszystkich tych zmian jest ułatwienie procedur, a tym samym przyspieszenie procesu inwestycyjnego, co ma się przełożyć bezpośrednio na większą liczbę budowanych i oddawanych do użytku mieszkań.

Deregulacja

W nowelizacji, za którą odpowiedzialne jest Ministerstwo Rozwoju, wprowadzona zostanie również deregulacja. Oznacza to, że niektóre inwestycje nie będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę. Mowa tu między innymi o instalacji bankomatów, paczkomatów i podobnych urządzeń.

Legalizacja budynków sprzed lat

Nowe przepisy zezwalają również na legalizację budynków, które powstały w ramach samowoli budowlanej co najmniej 20 lat temu. Procedura legalizacji zyska uproszczoną formę i będzie bezpłatna. Do jej dokonania konieczne będzie przedstawienie ekspertyzy technicznej, która potwierdzi, że obiekt można bezpiecznie użytkować. Niezbędne będzie także przedłożenie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Pozwolenia na budowę

Odtąd pozwolenie na budowę nie będzie wymagane między innymi przy budowaniu instalacji gazowych wewnętrznych i zewnętrznych, stacji regazyfikacji LNG ze zbiornikiem magazynowania gazu nie większym niż 10 m3, urządzeń melioracji wodnej oraz stawów i zbiorników wodnych, jeśli ich powierzchnie nie będzie większa niż 1 tys. m2, a głębokość nie przekroczy 3m i będą się one znajdować na gruntach rolnych.

Decyzję o pozwoleniu na budowę i pozwoleniu na użytkowanie można będzie uznać za nieważną w czasie 5 lat. Oznacza to, że po pięciu latach od doręczenia lub ogłoszenia decyzji będzie ona niepodważalna. W dotychczas obowiązującym porządku prawnym decyzję taką można było podważyć nawet wiele lat po zakończeniu budowy, co wiązało się z ryzykiem i niemałymi problemami po stronie inwestorów.

Koniec z pobieraniem opłat

Przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne nie będą mogły odtąd pobierać opłat za wydawanie warunków technicznych przyłączenia do sieci. Zwiększy się także bezpieczeństwo przeciwpożarowe budynków, szczególnie takich, w których następuje zmiana przeznaczenia, np. gdy mieszkanie zmieniane jest w przedszkole, a piwnica w pokój zagadek, tzw. escape room. Jest to pokłosie wydarzenia sprzed roku, kiedy to wskutek zaniedbań i braku odpowiednich przepisów przeciwpożarowych, doszło do tragedii, w której zginęło pięć nastolatek. Rząd dotrzymał więc obietnicy i wprowadził przepisy, które mają zapobiegać takim sytuacjom w przyszłości.

Czy jednak zmiany wpłyną odczuwalnie na zwiększenie inwestycji i ilości budowanych mieszkań, przekonamy się najwcześniej w przyszłym roku, kiedy to pojawią się dane o wynikach sprzedażowych i ilości wydawanych pozwoleń na budowę.

 

Co się zmieni w ustawie deweloperskiej?

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zaproponował nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską. Główne założenie – lepsza ochrona kupujących.
Wiele słyszało się historii o upadłości dewelopera, po której osoby, które podpisały z nim umowę jeszcze na „dziurę w zmieni” zostawały bez mieszkania i bez wpłaconych pieniędzy. Sytuacje takie miała ograniczyć ustawa deweloperska, która weszła w życie w 2012 roku. I faktycznie wiele się od tamtego czasu poprawiło, ale są jeszcze kwestie, które wymagają doprecyzowania. Jak wskazuje UOKiK ma to zapewnić lepszą ochronę nabywców, jako strony słabszej w stosunkach kupujący – deweloper.

Jakie zmiany są przewidziane?

Jeśli zmiany wejdą w życie zostaną zlikwidowane otwarte rachunki powiernicze bez zabezpieczenia. W ich miejsce deweloperzy będą mogli korzystać z rachunków zamkniętych lub rachunków posiadających gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. W pierwszym przypadku deweloper otrzyma pieniądze wpłacone na rachunek powierniczy przez kupujących dopiero po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu na nich prawa własności lokali. W drugim bank będzie przekazywał mu środki w miarę postępu prac, które deweloper będzie musiał realizować zgodnie z dostarczonym wcześniej do banku harmonogramem prac. Dodatkowo w razie ogłoszenia upadłości dewelopera albo nieprzeniesienia własności lokalu na nabywcę, bank lub ubezpieczyciel wypłaci nabywcy wpłacone dotąd środki.  W ten sposób pieniądze wpłacane przez kupujących będą jeszcze lepiej chronione, a w razie problemów finansowych dewelopera nie poniosą oni z tego tytułu konsekwencji.

Ponadto nowelizacja rozszerza ochronę ustawy deweloperskiej na piwnice, garaże, miejsca postojowe, komórki lokatorskie itp. Do tej pory nabywane były one na podstawie odrębnej umowy. Po zmianach objęte byłyby wraz z mieszkaniem umową deweloperską i korzystały z takiej samej ochrony. Dodatkowo projekt UOKiK zakłada ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej za mieszkanie, która mogłaby wynosić maksymalnie 1 % ceny nabycia. Po zawarciu umowy sprzedaży opłata ta będzie zaliczana na poczet ceny nabycia.

Ochroną zostaną objęci również nabywcy lokali w inwestycjach już ukończonych. Obecnie ustawa deweloperska chroni wyłącznie osoby nabywające nieruchomości w inwestycjach, które są w trakcie realizacji. Według nowych przepisów nabywca lokalu w budynku oddanym do użytku, będzie wpłacał cenę nabycia na rachunek zamknięty, a deweloper otrzyma te środki dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu. Ma to chronić kupujących w sytuacjach, gdyby w międzyczasie deweloper ogłosił upadłość.

Nowelizacja jest szczególnie ważna z uwagi na ilość obecnie prowadzonych inwestycji. Rynek nieruchomości ma się bardzo dobrze, buduje się dużo i tyle też się sprzedaje. Lepsza ochrona osób nabywających nieruchomość od dewelopera powinna być ustawowo zagwarantowana.

Krajowy Zasób Nieruchomości – ustawa podpisana

Ustawa – Krajowy Zasób Nieruchomości została podpisana przez Prezydenta, co ma pozwolić na budowę nieruchomości na gruntach Skarbu Państwa, by następnie mogły być wynajmowane na preferencyjnych warunkach. Jednak uwaga – nie każdy będzie mógł z tej oferty skorzystać!

Kancelaria Prezydenta Andrzeja Dudy informuje, że w środę 9 sierpnia ustawa została podpisana. „Celem ustawy jest wprowadzenie rozwiązań służących zwiększeniu podaży mieszkań na wynajem (w tym z opcją uzyskiwania własności przez najemcę najem z opcją), o umiarkowanych czynszach, poprzez wykorzystanie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa”.

Ustawa powołała do życia Krajowy Zasób Nieruchomości, którego zadaniem będzie zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa. Jest to kolejny krok w realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego. Kancelaria prezydenta zaznaczyła również, że „Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości przyczyni się do zwiększenia podaży nieruchomości dostępnych pod budownictwo mieszkaniowe”.

Na czym polega?

W ustawie wskazano w jaki sposób odbywać się będzie kwalifikacja i przekazywanie państwowych nieruchomości do Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN). Opisano również zasady gospodarowania nimi. Inwestorzy mają przy tym ponosić mniejsze koszty. Część lokali w nieruchomości będą mogli przeznaczyć na lokale użytkowe i mieszkania deweloperskie, łącznie w wysokości do 50% powierzchni całej inwestycji.

W ustawie przewidziano również środki prawne, które umożliwią kontrolę inwestorów, przede wszystkim pod kątem wykorzystania nieruchomości oraz wysokości czynszów. Jej treść skupia się jednak na określeniu zasad najmu. „Regulacjami służącymi ochronie najemcy są, poza określeniem zasad ustalania czynszu, opłat eksploatacyjnych, raty i ceny m.kw., obowiązek oferowania umowy najmu, jako umowy z opcją (najemca może zdecydować się na sam najem), możliwość przekształcenia najmu bez opcji w najem z opcją, ograniczone możliwości wypowiedzenia najmu (tylko w sytuacji zalegania z czynszem lub wykraczania przeciwko porządkowi domowemu)” – jak wskazuje Kancelaria Prezydenta.

Zaznaczono przy tym, że „pierwszeństwo zawarcia najmu będą miały osoby spełniające kryteria określone w ustawie – m.in. niższe dochody, posiadanie dzieci, brak prawa własności do lokalu przez członka rodziny, zmiana miejsca pracy lub nauki, status repatrianta, ukończenie 65. roku życia”. „Najemca nie będzie mógł podnajmować mieszkania, chyba że podnajem będzie dotyczył osoby, wobec której najemca ma obowiązek alimentacyjny”.

Osoby, które nie spełniają powyższych kryteriów, póki co na inną formę pomocy od państwa liczyć nie mogą. Tym bardziej, że po zakończeniu programu Mieszkanie Dla Młodych Rząd nie przewiduje jego kontynuacji.

Koniec samowoli w sprawie wycinki drzew? Będzie nowelizacja ustawy.

Liberalizacja przepisów dotyczących wycinki drzew na prywatnych działkach przyniosła nieoczekiwany skutek. Miała ona ułatwić właścicielom gruntów usuwanie z nich drzew, bez potrzeby przechodzenia przez długą procedurę. Jest to znaczne ułatwienie, gdy np. drzewo przeszkadza w planach zagospodarowania terenu, albo stanowi zagrożenie dla nieruchomości.

W praktyce zaczęły znikać całe połacie lasów leżących na prywatnych działkach, których właściciele za nic mają znaczenie drzew dla przyrody i krajobrazu. Okazało się, że samowola w zakresie wycinki drzew jest mocno nadużywana, a nowe przepisy nie realizują celu, jaki przyświecał ich twórcom.

Czy będą kolejne zmiany w ustawie?

Grupa posłów partii rządzącej złożyła więc w Sejmie projekt, który umożliwi sprawdzanie, czy wycinka nie była związana z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak można podejrzewać w wielu przypadkach. Zgodnie z obecnie obowiązującymi zasadami, wprowadzonymi od stycznia tego roku, właściciel gruntu może ściąć drzewo znajdujące się na jego działce bez zezwolenia, o ile nie jest to związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Projekt tej nowelizacji został również złożony przez posłów PIS, a ustawa wprowadzona w życie mimo licznych protestów społecznych.

Jeśli zmiany tej ustawy zostaną wprowadzone, właściciele gruntów chcący usunąć z nich drzewa (lub krzewy), będą musieli zgłosić to wcześniej we właściwym urzędzie gminy, składając stosowny wniosek. We wniosku trzeba będzie zawrzeć informacje o ilości usuwanych drzew lub krzewów i numerze działki objętych wycinką. Nieruchomości te będą objęte pięcioletnim zakazem sprzedaży na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez osoby trzecie. Nie będzie więc możliwe sprzedanie wykarczowanej działki deweloperowi.

Wśród posłów podnoszą się głosy, że najlepszym rozwiązaniem byłby powrót do sytuacji sprzed nowelizacji. Jednak mógłby to być polityczny strzał w kolano, ponieważ raz uzyskanej swobody w tym zakresie wyborcy nie chcą tracić. Nie ma jednak wątpliwości, że prawo do wycinki w obecnym kształcie jest zbyt liberalne i wymaga zaostrzenia.

Brakuje w Polsce świadomości dbania o wspólną przestrzeń, a wzrok każdego sięga do granicy jego własnego podwórka. Nie dopuszczalna jest więc sytuacja, w której każdy robi na co ma ochotę. Tym bardziej, że dbanie o środowisko naturalne nie wynika wyłącznie z kwestii estetycznych, ale leży w interesie zdrowia nas wszystkich.

Nowa ustawa rolna zagrożeniem dla branży budowlanej

W Sejmie trwają prace nad wprowadzeniem nowych przepisów dotyczących ziemi rolnej, które mają zaostrzyć regulacje dotyczące obrotu gruntami rolnymi. Póki co propozycje zmian budzą duże obawy wśród osób z branży budowlanej, szczególnie deweloperów, którzy zastanawiają się nad tym, czy nowa ustawa rolna nie stanie się przeszkodą w nabywaniu gruntów pod nowe inwestycje.

Rozwój nowych inwestycji w Polsce może być utrudniony.

W sytuacji gdy deweloper uzyska decyzję o warunkach zabudowy na terenie, który w części jest nieruchomością rolną, a dla którego nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, może mieć on problem z rozpoczęciem budowy. W takich przypadkach prawo pierwokupu będzie bowiem przysługiwać Agencji Nieruchomości Rolnej, która jeśli z takiego przywileju skorzysta, zablokuje dewelopera i uniemożliwi mu realizacje inwestycji. Z drugiej jednak strony nie należy panikować, gdyż racjonalnie myśląc, Agencja raczej nie będzie zainteresowana wykupywaniem terenu, na którym znajduje się zaledwie kilka metrów gruntów rolnych.

Agencji Nieruchomości Rolnej będzie przysługiwało również prawo pierwokupu akcji i udziałów spółek prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych. Co więcej jeśli w spółce nastąpi zmiana wspólnika albo jeśli przystąpi do niej nowy wspólnik, Agencja, która będzie działała w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, będzie mogła na podstawie złożonego oświadczenia nabyć tę nieruchomość za spłatą jej równowartości. Zmiany nie obejmą nieruchomości, które w dniu wejścia ustawy w życie w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu mają przeznaczenie inne niż rolne.

Nowa ustawa rolna ma chronić polskie grunty.

Uchwalenie nowych przepisów ma na celu zapobieganie wyprzedawaniu polskiej ziemi podmiotom, które nieraz ukrywały się pod tzw. słupami, a w rzeczywistości były podmiotami zagranicznymi. Póki co konsekwencje ich wejścia w życie mają oczywiście charakter wyłącznie spekulacyjny, jednak już teraz nowa ustawa rolna ma wielu przeciwników i budzi sporo kontrowersji. Czy rzeczywiście będzie miała negatywny wpływ na funkcjonowanie branży budowlanej i odstraszy potencjalnych inwestorów okaże się w niedalekiej przyszłości.

Jak pozbyć się nieuczciwego lokatora? Procedura eksmisyjna.

Procedura eksmisyjna jest rozwiązaniem ostatecznym rozwiązaniem mającym na celu pozbycie się nieuczciwego lokatora. Wynajem mieszkania może być atrakcyjną formą inwestowania kapitału, jednak jak każda inwestycja wiąże się on z pewnym ryzykiem. Są nim m.in. nieuczciwe intencje najemcy, który może uchylać się od opuszczenia lokalu, nawet po zakończeniu obowiązywania umowy.

Sytuacja wydaje się prosta – właściciel mieszkania zmienia zamki, wynosi rzeczy lokatora za próg i ma problem z głowy. Jednak należy mieć na uwadze, że takie postępowanie w świetle przepisów jest nielegalne, a najemca może z tego powodu sprawić nam jeszcze większe kłopoty, ponieważ zgodnie z obowiązującym prawem zabronione jest wyrzucanie kogokolwiek na bruk. Nawet z własnego mieszkania.

Jeśli więc wynajmujący napotyka na opór po stronie najemcy musi rozpocząć działania, które ostatecznie doprowadzą do pozbycia się lokatora w świetle przepisów prawa. Wdrożona musi zostać procedura eksmisyjna. Gdy lokator zwleka z zapłatą za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący powinien na piśmie wezwać go do zapłaty, wyznaczając do tego dodatkowy miesięczny termin. Po jego bezskutecznym upływie powinien złożyć we właściwym sądzie pozew o eksmisję. Do pozwu należy załączyć umowę najmu, wypowiedzenie umowy (jeśli wcześniej zostało złożone), wezwanie do zapłaty, a także inne dokumenty potwierdzające zasadność roszczenia.

Procedura eksmisyjna i związane z nią postępowanie sądowe może trwać od kilku tygodniu do nawet kilkunastu miesięcy. Jego skutkiem będzie wydanie przez sąd wyroku eksmisyjnego. Jednak jeśli lokatorzy znajdują się w grupie, której zgodnie z prawem przysługuje prawo do lokalu socjalnego, sąd w wyroku zasądzi umieszczenie najemcy w takim właśnie lokalu socjalnym. Do tej uprzywilejowanej grupy należą kobiety w ciąży, osoby małoletnie wraz z opiekunem, osoby niepełnosprawne, obłożnie chore,  emeryci, renciści oraz bezrobotni. Lokale socjalne znajdują się w zasobach gmin i to właśnie one powinny zapewnić w nich miejsce najemcy. Jednakże ilość mieszkań socjalnych jest w większości samorządów niewystarczająca, a kolejki osób oczekujących bardzo długie. Wynajmujący musi więc uzbroić się w cierpliwość, ponieważ eksmisja będzie możliwa dopiero kiedy gmina wskaże lokal socjalny, do którego można przenieść najemcę. Właściciel mieszkania może co prawda dochodzić później odszkodowania od gminy, jednak jest to przedmiotem odrębnego, długotrwałego postępowania.

Jeśli prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje, to wynajmujący, po uprawomocnieniu się wyroku i nadaniu mu klauzuli wykonalności, powinien złożyć u właściwego komornika wniosek o przeprowadzenie eksmisji, gdyż tylko ten organ jest uprawniony do wykonania takiego wyroku. Jednakże, zgodnie z przepisami chroniącymi prawa lokatorów oraz zakazującymi wyrzucania na bruk, w tym przypadku należy wskazać najemcy pomieszczenie tymczasowe. Zadanie to również powinna realizować gmina, ale może ją wesprzeć zarówno komornik jak i wynajmujący (na tym etapie już wierzyciel), który taki lokal wskaże.

Ryzyko związane z nieuczciwym najemcą można zminimalizować, zawierając umowę najmu okazjonalnego, w której musi on wskazać adres, pod który wyprowadzi się po zakończeniu umowy, a także zawrzeć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W takim wypadku pomija się całą procedurę sądową, a po uzyskaniu klauzuli wykonalności można złożyć do komornika wniosek o przeprowadzenie egzekucji.

W każdym przypadku wynajmujący może dochodzić odszkodowania od lokatora, za nieuiszczone przez niego opłaty za najem i eksploatację lokalu, a także za okres, w którym musiał znosić jego obecność w mieszkaniu tytułem utraconych korzyści, ponieważ w tym czasie nie mógł wynajmować mieszkania innej osobie, a tym samym generować zysku.