Tag: zmiany w ustawie

Senat za nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Do Sejmu trafiła właśnie przesłana z Senatu nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jeśli wejdzie w życie, osoby uprawnione będą mogły sprawniej dochodzić przed sądem swoich roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Co zmieni ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

Zmiana dotyczyć będzie lokali, które dla swojej samodzielności wymagają prac adaptacyjnych. Senacki projekt nowelizacji poparło 81 senatorów. Biuro Legislacyjne Kancelarii Senatu jako główny powód zmian podało rozszerzenie kręgu osób, którym takie roszczenia wobec spółdzielni mieszkaniowych przysługują. Do osób takich należą obecnie członkowie spółdzielni, ale mogą to być również najemcy lokali mieszkalnych, czy garaży. Dochodzenie roszczeń w trybie sądowym możliwe będzie w sytuacji, kiedy do przekształcenia brakować będzie wyłącznie woli spółdzielni. Natomiast w sytuacjach, gdy do wyodrębnienia lokalu potrzebne będą inne działania spółdzielni, np. techniczne wyodrębnienie lokalu, uzyskanie zaświadczenia o wyodrębnieniu lokalu od właściwego starosty, wówczas postępowanie odbywać się będzie przed sądem, jednak już w postępowaniu pozaprocesowym.

Dlaczego potrzebne są zmiany

W obecnie obowiązujących przepisach brak jest narzędzi, które chroniłyby osoby uprawnione do żądania ustanowienia odrębnej własności lokalu. W związku z tym ich uprawnienia wynikające z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie zawsze mogą być realizowane. Jak czytamy w Ocenie Skutków Regulacji do projektu, w nawiązaniu do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 14 marca 2018r. „Zgodnie z zakwestionowanym przepisem osoba, która na podstawie ustawy może żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, w razie bezczynności spółdzielni, może wystąpić do sądu z powództwem, który zakłada prowadzenie postępowania sądowego w trybie procesowym. TK orzekł, że ten tryb utrudnia, a nawet uniemożliwia osobie uprawionej wyegzekwowanie ustanowienia odrębnej własności lokalu w przypadku, gdy spółdzielnia nie podejmuje czynności materialno–technicznych niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności lokalu”.

Propozycja zmian wydaje się więc uzasadniona.

Co się zmieni w ustawie deweloperskiej?

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zaproponował nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską. Główne założenie – lepsza ochrona kupujących.
Wiele słyszało się historii o upadłości dewelopera, po której osoby, które podpisały z nim umowę jeszcze na „dziurę w zmieni” zostawały bez mieszkania i bez wpłaconych pieniędzy. Sytuacje takie miała ograniczyć ustawa deweloperska, która weszła w życie w 2012 roku. I faktycznie wiele się od tamtego czasu poprawiło, ale są jeszcze kwestie, które wymagają doprecyzowania. Jak wskazuje UOKiK ma to zapewnić lepszą ochronę nabywców, jako strony słabszej w stosunkach kupujący – deweloper.

Jakie zmiany są przewidziane?

Jeśli zmiany wejdą w życie zostaną zlikwidowane otwarte rachunki powiernicze bez zabezpieczenia. W ich miejsce deweloperzy będą mogli korzystać z rachunków zamkniętych lub rachunków posiadających gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. W pierwszym przypadku deweloper otrzyma pieniądze wpłacone na rachunek powierniczy przez kupujących dopiero po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu na nich prawa własności lokali. W drugim bank będzie przekazywał mu środki w miarę postępu prac, które deweloper będzie musiał realizować zgodnie z dostarczonym wcześniej do banku harmonogramem prac. Dodatkowo w razie ogłoszenia upadłości dewelopera albo nieprzeniesienia własności lokalu na nabywcę, bank lub ubezpieczyciel wypłaci nabywcy wpłacone dotąd środki.  W ten sposób pieniądze wpłacane przez kupujących będą jeszcze lepiej chronione, a w razie problemów finansowych dewelopera nie poniosą oni z tego tytułu konsekwencji.

Ponadto nowelizacja rozszerza ochronę ustawy deweloperskiej na piwnice, garaże, miejsca postojowe, komórki lokatorskie itp. Do tej pory nabywane były one na podstawie odrębnej umowy. Po zmianach objęte byłyby wraz z mieszkaniem umową deweloperską i korzystały z takiej samej ochrony. Dodatkowo projekt UOKiK zakłada ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej za mieszkanie, która mogłaby wynosić maksymalnie 1 % ceny nabycia. Po zawarciu umowy sprzedaży opłata ta będzie zaliczana na poczet ceny nabycia.

Ochroną zostaną objęci również nabywcy lokali w inwestycjach już ukończonych. Obecnie ustawa deweloperska chroni wyłącznie osoby nabywające nieruchomości w inwestycjach, które są w trakcie realizacji. Według nowych przepisów nabywca lokalu w budynku oddanym do użytku, będzie wpłacał cenę nabycia na rachunek zamknięty, a deweloper otrzyma te środki dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu. Ma to chronić kupujących w sytuacjach, gdyby w międzyczasie deweloper ogłosił upadłość.

Nowelizacja jest szczególnie ważna z uwagi na ilość obecnie prowadzonych inwestycji. Rynek nieruchomości ma się bardzo dobrze, buduje się dużo i tyle też się sprzedaje. Lepsza ochrona osób nabywających nieruchomość od dewelopera powinna być ustawowo zagwarantowana.