Tag: mieszkanie od dewelopera

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera ?

 

Wydawałoby się, że przy zakupie nieruchomości od dewelopera wystarczy sprawdzić jego kondycję, sprawozdania finansowe, czy opinie o nim. Niestety, nic bardziej mylnego. Bardzo często mamy do czynienia ze spółką, a ta może po prostu upaść. W tym przypadku na nic zdadzą się nasz starania i okazuje się, że nie mamy gwarancji bezpiecznego zakupu nieruchomości.

Pamiętajmy, że podpisując taką umowę, w której ustanowione zostaje prawo odrębnej własności lokalu i przenosi to prawo na nabywcę, nie stajemy się już właścicielem. Natomiast kupując lokal z księgą wieczystą kupujemy rzecz, która istnieje w sensie prawnym.

Dlaczego tak rzadko deweloperzy sprzedają lokale, które nie posiadają ksiąg wieczystych?

Jest to podyktowane ich oszczędnością czasu i pieniędzy. Deweloper nie zajmuję się wyodrębnieniem, a tylko sprzedażą lokalu. Wobec tego tylko raz udaję się do notariusza. Kolejnym powodem jest brak świadomości kupującego, który bardzo często nie zdaje sobie sprawy z zaistniałej sytuacji i nie wymaga tego od dewelopera.

Jak kupować ?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zakup lokalu z księga wieczystą, ponieważ wiemy, co kupujemy. Sprawdzamy dział III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla sprzedawanego lokalu, aby przekonać się, że działy te są wolne od wpisów i wzmianek. Należy również pamiętać, że tak długo jak nie zostanie złożony wniosek do ksiąg wieczystych o założenie dla samodzielnego (opisanego w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności) lokalu, nabywca nabywa „ekspektatywę” odrębnej własności, czyli prawo, które dopiero powstanie. Tym prawem jest odrębna własność lokalu. Sądy  wieczystoksięgowe z reguły szybko zakładają księgi lokalowe, aby nie narażać kupujących na wyższe koszty kredytu związane z dodatkowym ubezpieczeniem.

Sprzedaż lokalu z założoną księgą wieczystą jest też korzystne dla dewelopera, gdyż nie musi się przejmować ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Art. 1 Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. 

Czy odbiór techniczny mieszkania zwalnia dewelopera z odpowiedzialności?

Odbiór techniczny polega na sprawdzeniu, czy parametry mieszkania są zgodne z umową zawartą z deweloperem. Jeśli kupujący nie wniesie zastrzeżeń, wówczas deweloper przenosi na niego prawo własności nieruchomości. Czy to oznacza, że odpowiedzialność dewelopera kończy się w tym momencie?

Dlaczego odbiór techniczny jest ważny?

Jedną z ważniejszych czynności, jakich należy dokonać przed podpisaniem aktu notarialnego, jest odbiór techniczny mieszkania. W jego trakcie kupujący nie tylko sprawdza jakość wykonanych prac, ale także porównuje parametry lokalu z tymi podanymi w umowie deweloperskiej. Wszystkie zastrzeżenia zgłasza deweloperowi, a ten powinien niezwłocznie uchybienia usunąć. Na odbiór techniczny mieszkania warto zabrać ze sobą fachowca, które będzie potrafił ocenić, czy wykonane prace są zgodne ze sztuką budowlaną. Wszystkie czynności spisuje się w postaci protokołu, który następnie kupujący wraz z deweloperem podpisują.

Jeśli w mieszkaniu nie było żadnych poprawek, albo gdy już zostały przez dewelopera usunięte, wówczas nic już nie stoi na przeszkodzie, aby przenieść na kupującego własność nieruchomości. Co jednak w sytuacji, gdy jakieś wady zostały przeoczone, albo ujawniły się dopiero po czasie?

Deweloper za wady lokalu odpowiada na zasadzie rękojmi, a ta nie kończy się wraz z przekazaniem własności lokalu. Rękojmia wynika z przepisów kodeksu cywilnego i polega na odpowiedzialności sprzedawcy za wady rzeczy. Odpowiedzialność ta nie może być zniesiona, ani ograniczona. Zapisy w umowie deweloperskiej, które ją wyłączają lub ograniczają są nieważne. Rękojmia zabezpiecza interes kupującego zarówno w przypadku wad fizycznych, jak i prawnych rzeczy.

Co uznać za wade fizyczną?

Zgodnie z kodeksem cywilnym wada fizyczna nastąpi gdy:

– rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

– nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego;

– nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

– została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Deweloper nie będzie odpowiadał za wady nieruchomości wyłącznie w przypadku, gdy kupujący wiedział o nich w chwili przekazania lokalu i je zaakceptował. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi trwa przez 5 lat od czasu przekazania rzeczy, czyli w tym wypadku przekazania kluczy do mieszkania. Nabywca po zauważaniu wady ma rok na wystąpienie z roszczeniem przeciwko deweloperowi.

W przypadku nieruchomości nabywca może żądać usunięcia wady lub obniżenia ceny. Jeśli deweloper nie będzie w stanie pozbyć się usterki, wówczas musi proporcjonalnie obniżyć cenę nieruchomości i zwrócić nabywcy różnicę. Przy czym usunięcie wady musi się odbyć w taki sposób, aby nie było to zbyt dużą uciążliwością dla nabywcy. Jeśli więc wiązałoby się to z tymczasową wyprowadzką, wówczas może odmówić i żądać obniżenia ceny. W ostateczności, jeśli wada jest na tyle duża, lub jest ich kilka, co utrudnia lub uniemożliwia korzystanie z nieruchomości, wówczas nabywca może nawet od umowy z deweloperem odstąpić.

Co warto wiedzieć kupując mieszkanie od dewelopera?

Kupując mieszkanie od dewelopera musimy pamiętać o tym, że ta transakcja różni się od kupna nieruchomości na rynku wtórnym. Pisaliśmy już o tym, że deweloperzy w tym roku pobiją kolejny rekord w ilości sprzedanych mieszkań oraz rozpoczętych inwestycji. Poniżej znajduje się więc kilka wskazówek dla nowicjuszy w tym temacie.

Mieszkanie od dewelopera – na co zwrócić uwagę?

Często kupując mieszkanie od dewelopera podpisujemy umowę na „dziurę w ziemi”, ponieważ deweloperzy zaczynają wyprzedawać lokale zaraz po rozpoczęciu budowy, a zdarza się nawet, że przed. Dlatego kupujący musi się wykazać dużą wyobraźnią przestrzenną, aby zdecydować, czy zarówno mieszkanie, jak i jego okolica, będą mu odpowiadały.

Deweloperzy powinni dysponować szczegółowymi planami, a ci bardziej innowacyjni, również wizualizacjami, które pomogą w decyzji o zakupie. Szczególną uwagę należy zwrócić na kwestie takie jak strona, na którą wychodzą okna, widok, jaki jest przed nimi przewidywany, umieszczenie klatki schodowej (zbyt blisko okna może powodować uciążliwy hałas) itp. Ważne jest również położenie samej inwestycji, jak daleko jest do interesujących nas punktów, atrakcji, lasu, czy centrum miasta. Jeśli budynek powstaje na działce w rozwiniętej części miasta, dookoła istnieje już pełna infrastruktura komunikacyjna i zaplecze handlowo – usługowe. Jeśli jednak jest to inwestycja położona w odległej od centrum lokalizacji, warto spytać dewelopera jak wyglądają plany ich rozwinięcia.

Możliwe dodatkowe koszty

Trzeba pamiętać, że najszybciej z oferty znikają mieszkania najciekawsze, największe, posiadające balkony, tarasy, ogrody czy inne dodatkowe udogodnienia. Wtedy też najłatwiej negocjować cenę, ponieważ deweloperowi zależy na jak najszybszej sprzedaży. Mieszkanie od dewelopera, zaraz po zakupie możemy nieco zmodyfikować, tak aby odpowiadało naszym potrzebom. Im późniejszy etap budowy, tym będzie to trudniejsze, albo wiązało się będzie z dodatkowymi kosztami. Mieszkanie możemy kupić w stanie deweloperskim, albo pod klucz. Deweloperzy często posiadają szablony wykończenia, wśród których można wybierać. Wiąże się to jednak z kolejnym wydatkiem, ale w zamian zyskujemy czas, ponieważ dostajemy mieszkanie w stanie gotowym do zamieszkania, nie musząc tracić czasu na szukanie ekipy remontowej, wybór i zakup materiałów oraz czekanie na wolny termin, który fachowcy będą musieli znaleźć. Za takie rozwiązanie również oczywiście trzeba zapłacić, dlatego trzeba przekalkulować co nam się bardziej opłaca – kosztowo i czasowo.

Deweloper ma obowiązek przedstawić kupującemu prospekt informacyjny, który zawiera wszystkie niezbędne informacje o inwestycji. Jeśli jakieś mieszkanie wpadnie nam w oko, można je zarezerwować, najczęściej na kilka dni lub tygodni. To jest czas na załatwienie formalności w banku, czy zgromadzenie gotówki. Jeśli będziemy już pewni, że chcemy kupić mieszkanie od dewelopera, podpisujemy z deweloperem umowę przedwstępną, która ma postać aktu notarialnego, i w której zawarte są wszystkie najważniejsze postanowienia umowy głównej (przyrzeczonej), w szczególności dotyczące ceny mieszkania, terminu oddania go do użytku, powierzchni itp. Na tym etapie kupujący będzie musiał najprawdopodobniej zapłacić zaliczkę, która później zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania.

Kiedy mieszkanie jest już gotowe do odbioru, ponownie wybieramy się do notariusza, gdzie zostaje zawarta umowa przyrzeczona. Kupujący uiszcza resztę ceny, a deweloper przenosi na niego własność lokalu. Uruchomiona zostaje również procedura założenia księgi wieczystej. Ostatnim etapem jest odebranie kluczy oraz odbiór techniczny mieszkania, co obie strony podpisują na specjalnie w tym celu sporządzonym protokole.

W tym momencie nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem i użytkownikiem pachnącego nowością mieszkania.