Tag: deweloper

Rynek pierwotny, czyli jak deweloperzy radzą sobie nowej rzeczywistości?

Od dłuższego czasu obserwujemy na rynku nieruchomości spowolnienie podyktowane wieloma czynnikami. Wysoka inflacja, problemy z uzyskaniem kredytu czy deficyt działek budowlanych w atrakcyjnych lokalizacjach wymusiła zmiany w podejmowaniu decyzji. Ostatnie miesiące bez wątpienia nie były łatwe dla wielu branż, czego efektem jest znaczne ograniczenie popytu. Odczuł to również firmy sektora deweloperów. Jak rynek pierwotny radzi są z obecną sytuacją i jaką strategię przyjmie na kolejne miesiące? O tym poniżej.

Duże zmiany

Sytuacja gospodarcza naszego kraju spowodowała, że na rynku nieruchomości zdecydowaną większość stanowią obecnie klienci gotówkowi. Nabywają nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe, ale nie tylko. Chcą wynajmować lub za jakiś czas sprzedać swoją nieruchomość z zyskiem. Lokalizacje z doskonałą infrastrukturą usługową wciąż cieszą się sporym zainteresowaniem. Znacznie gorzej wygląda sytuacja w małych miejscowościach. Deweloperzy spieszą się ze sprzedażą swoich inwestycji, przyciągając nabywców poprzez różnego rodzaju promocje, na przykład darmowe miejsca parkingowe, czy komórki lokatorskie.

Jakie działki cieszą się największym zainteresowaniem ?

Pomimo negatywnych skutków, jakie w ostatnim czasie odczuwa rynek nieruchomości wciąż istnieją grunty, które cieszą się sporym zainteresowaniem. Są to wszystkie obszary znajdujące się w doskonałych lokalizacjach, ale nie tylko. Dodatkowym atutem podczas zakupu jest również dostęp do mediów. Na zwiększenie wartości ma również wpływ uzyskane pozwolenie na budowę.

Przetrwać trudny czas

Deweloperzy zmienili podejście w kwestii zakupu działek pod inwestycję. Dotychczas panowała zasada kto pierwszy, ten lepszy. Obecnie sytuacja wygląda nieco inaczej. Część firm zupełnie wstrzymała finansowanie nowych terenów. Skierowała natomiast swoje działania na szybszą realizację dotychczasowych inwestycji. W dużych miastach budują firmy, które mają ugruntowaną pozycję na rynku. Wciąż stawiają na drogie lokalizacje. Lokalni inwestorzy natomiast starają się sprzedać swoje działki, głównie te znajdujące się na obrzeżach miast, aby nie utracić płynności finansowej i mieć środki na dokończenie rozpoczętych inwestycji. Wszystkie podjęte działania mają na celu uchronić firmy przed negatywnymi skutkami obecnej sytuacji, oraz zminimalizować ryzyko do minimum.

Jak deweloperzy radzą sobie w czasach kryzysu ?

Działania, które zostały podjęte w celu walki z pandemią wirusa COVID – 19 są bardzo kosztowne dla naszej gospodarki. Każdy sektor, w większym lub mniejszym stopni odnotuje pewien rodzaj wyhamowania, który może niekorzystnie wpłynąć na rozwój firm w przyszłości. A jak podczas kryzysu radzą sobie deweloperzy? Wszystko wskazuje na to, że nie najgorzej.

Stała kontrola inwestycji

Dokładnie przemyślane decyzje z uwzględnieniem ścisłej kontroli kosztów na każdym etapie inwestycji, a także doskonałe wyniki w sprzedaży na przestrzeni lat sprawiły, że doświadczeni deweloperzy być może nie odczują w sposób tak dotkliwy skutków załamania gospodarki. Wykazują dużą odporność na sytuację, której muszą stawić czoła.  Inwestycje są realizowane zgodnie z planem przy zachowaniu wszelkich środków bezpieczeństwa z myślą o pracownikach, bez których żaden projekt nie zostanie ukończony. Rynek pierwotny radzi sobie lepiej również dlatego ,że osoby zdecydowane na ten rodzaj nieruchomości podpisują umowy często na etapie, kiedy dopiero powstają fundamenty.  Efekt końcowy są w stanie zobaczyć tylko poprzez wizualizację, którą deweloper w dogodnym terminie dla klienta jest w stanie przedstawić.

Negatywne skutki

To, że branża deweloperska odczuje w mniejszym stopniu skutki pandemii, nie oznacza, że nie będzie ich w ogóle. Największe problemy odczują te firmy, które w dobie największej lukratywności, zapomniały o racjonalnym gospodarowaniu  środkami i podpisywały kontrakty na niebotyczne kwoty, które teraz, w przypadku braku płynności finansowej staną się obietnicą bez pokrycia.  Poza tym wiele osób, które pracują na budowach to osoby często  pochodzące z  Ukrainy. W momencie utraty ważności wizy lub pozwolenia na pracę wielu pracowników zostało  zmuszonych  do powrotu do swojego kraju, co w znacznym stopniu może opóźnić ukończenie inwestycji. Deweloperzy mogą również ponosić większe koszty materiałów sprowadzanych zza granicy. Od pewnego czasu muszą również poradzić sobie z ograniczeniami w swobodnym poruszaniu, dlatego podpisanie części umów rezerwacyjnych, czy prezentacji została przeniesiona do sieci, w której spotkała się z dużym zainteresowaniem.

Deweloperzy dzięki odpowiedniej kondycji finansowej, a także szybkiej reakcji  na obecną sytuację,  dostosowali się do nowych zasad, co pozwoliło utrzymać im na rynku silną pozycję i możliwość rozwoju na przyszłe tygodnie.

 

 

 

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera ?

 

Wydawałoby się, że przy zakupie nieruchomości od dewelopera wystarczy sprawdzić jego kondycję, sprawozdania finansowe, czy opinie o nim. Niestety, nic bardziej mylnego. Bardzo często mamy do czynienia ze spółką, a ta może po prostu upaść. W tym przypadku na nic zdadzą się nasz starania i okazuje się, że nie mamy gwarancji bezpiecznego zakupu nieruchomości.

Pamiętajmy, że podpisując taką umowę, w której ustanowione zostaje prawo odrębnej własności lokalu i przenosi to prawo na nabywcę, nie stajemy się już właścicielem. Natomiast kupując lokal z księgą wieczystą kupujemy rzecz, która istnieje w sensie prawnym.

Dlaczego tak rzadko deweloperzy sprzedają lokale, które nie posiadają ksiąg wieczystych?

Jest to podyktowane ich oszczędnością czasu i pieniędzy. Deweloper nie zajmuję się wyodrębnieniem, a tylko sprzedażą lokalu. Wobec tego tylko raz udaję się do notariusza. Kolejnym powodem jest brak świadomości kupującego, który bardzo często nie zdaje sobie sprawy z zaistniałej sytuacji i nie wymaga tego od dewelopera.

Jak kupować ?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zakup lokalu z księga wieczystą, ponieważ wiemy, co kupujemy. Sprawdzamy dział III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla sprzedawanego lokalu, aby przekonać się, że działy te są wolne od wpisów i wzmianek. Należy również pamiętać, że tak długo jak nie zostanie złożony wniosek do ksiąg wieczystych o założenie dla samodzielnego (opisanego w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności) lokalu, nabywca nabywa „ekspektatywę” odrębnej własności, czyli prawo, które dopiero powstanie. Tym prawem jest odrębna własność lokalu. Sądy  wieczystoksięgowe z reguły szybko zakładają księgi lokalowe, aby nie narażać kupujących na wyższe koszty kredytu związane z dodatkowym ubezpieczeniem.

Sprzedaż lokalu z założoną księgą wieczystą jest też korzystne dla dewelopera, gdyż nie musi się przejmować ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Art. 1 Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. 

Czy odbiór techniczny mieszkania zwalnia dewelopera z odpowiedzialności?

Odbiór techniczny polega na sprawdzeniu, czy parametry mieszkania są zgodne z umową zawartą z deweloperem. Jeśli kupujący nie wniesie zastrzeżeń, wówczas deweloper przenosi na niego prawo własności nieruchomości. Czy to oznacza, że odpowiedzialność dewelopera kończy się w tym momencie?

Dlaczego odbiór techniczny jest ważny?

Jedną z ważniejszych czynności, jakich należy dokonać przed podpisaniem aktu notarialnego, jest odbiór techniczny mieszkania. W jego trakcie kupujący nie tylko sprawdza jakość wykonanych prac, ale także porównuje parametry lokalu z tymi podanymi w umowie deweloperskiej. Wszystkie zastrzeżenia zgłasza deweloperowi, a ten powinien niezwłocznie uchybienia usunąć. Na odbiór techniczny mieszkania warto zabrać ze sobą fachowca, które będzie potrafił ocenić, czy wykonane prace są zgodne ze sztuką budowlaną. Wszystkie czynności spisuje się w postaci protokołu, który następnie kupujący wraz z deweloperem podpisują.

Jeśli w mieszkaniu nie było żadnych poprawek, albo gdy już zostały przez dewelopera usunięte, wówczas nic już nie stoi na przeszkodzie, aby przenieść na kupującego własność nieruchomości. Co jednak w sytuacji, gdy jakieś wady zostały przeoczone, albo ujawniły się dopiero po czasie?

Deweloper za wady lokalu odpowiada na zasadzie rękojmi, a ta nie kończy się wraz z przekazaniem własności lokalu. Rękojmia wynika z przepisów kodeksu cywilnego i polega na odpowiedzialności sprzedawcy za wady rzeczy. Odpowiedzialność ta nie może być zniesiona, ani ograniczona. Zapisy w umowie deweloperskiej, które ją wyłączają lub ograniczają są nieważne. Rękojmia zabezpiecza interes kupującego zarówno w przypadku wad fizycznych, jak i prawnych rzeczy.

Co uznać za wade fizyczną?

Zgodnie z kodeksem cywilnym wada fizyczna nastąpi gdy:

– rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

– nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego;

– nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

– została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Deweloper nie będzie odpowiadał za wady nieruchomości wyłącznie w przypadku, gdy kupujący wiedział o nich w chwili przekazania lokalu i je zaakceptował. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi trwa przez 5 lat od czasu przekazania rzeczy, czyli w tym wypadku przekazania kluczy do mieszkania. Nabywca po zauważaniu wady ma rok na wystąpienie z roszczeniem przeciwko deweloperowi.

W przypadku nieruchomości nabywca może żądać usunięcia wady lub obniżenia ceny. Jeśli deweloper nie będzie w stanie pozbyć się usterki, wówczas musi proporcjonalnie obniżyć cenę nieruchomości i zwrócić nabywcy różnicę. Przy czym usunięcie wady musi się odbyć w taki sposób, aby nie było to zbyt dużą uciążliwością dla nabywcy. Jeśli więc wiązałoby się to z tymczasową wyprowadzką, wówczas może odmówić i żądać obniżenia ceny. W ostateczności, jeśli wada jest na tyle duża, lub jest ich kilka, co utrudnia lub uniemożliwia korzystanie z nieruchomości, wówczas nabywca może nawet od umowy z deweloperem odstąpić.

Deweloperzy pobiją kolejny rekord.

Deweloperzy obecnie mają naprawdę dobrą passę. Mijający rok był dla branży budowlanej i rynku nieruchomości jednym z najlepszych od lat. Liczba transakcji na rynku była ogromna, tak samo jak ilość nowych inwestycji deweloperskich.

Deweloperzy biją rekord

W II kwartale deweloperzy oddali do użytku 26 % więcej mieszkań niż w poprzednich trzech miesiącach. Mimo, że rok jeszcze się nie skończył, to wiadomo, że ubiegłoroczne wyniki zostaną pobite.

Okres od lipca do września charakteryzował się nieco mniejszą aktywnością niż analogiczny okres poprzedniego roku. Nie oznacza to jednak, że na rynku nieruchomości nastąpił zastój. W tym czasie wydano ponad 60 000 pozwoleń na budowę i rozpoczęto budowę niemal 55 000 mieszkań. Liczby te są imponujące, jednak w porównaniu do poprzedniego kwartału odnotowano tu niemały spadek. Lato sprzyjało jednak finalizowaniu transakcji, co przełożyło się na oddanie do użytku 45,4 tysiąca lokali. Deweloperzy stanowią silną gałąź branży budowlanej i sektora mieszkaniowego, co dane te potwierdzają.

Jednocześnie w III kwartale odnotowano wzrost ceny metra kwadratowego w niemal każdy większym mieście. Porównując je z I kwartałem, największy wzrost widoczny jest w Gdańsku, Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu. Co dziwne, stolica plasuje się dopiero na piątym miejscu, ze wzrostem ceny o 83 zł za metr kwadratowy. W aglomeracji katowickiej natomiast, wzrost cen następuje proporcjonalnie do wzrostu powierzchni mieszkania. W pozostałych miastach najwyższe ceny osiągają małe mieszkania, a im więcej pokoi, tym niższa cena za m2.

Nie wiadomo jeszcze co przyniesie początek nowego roku. Szacuje się jednak, że jeśli stopy procentowe utrzymają się na podobnym, najniższym od lat poziomie, dobra passa na rynku nieruchomości będzie trwać. Tym bardziej, że będzie to ostatnia okazja, aby skorzystać z dofinansowania do zakupu w ramach programu Mieszkanie Dla Młodych.