Decyzja o zakupie nieruchomości u dewelopera wiąże się z kilkoma etapami. Jednym z nich jest podpisanie umowy deweloperskiej. Jej definicję określa Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego. Najważniejszą kwestią jest złożenie zobowiązania obu stron umowy, które prowadzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości w określonym czasie.
Kondycja firmy
Zanim podpiszemy umowę deweloperską powinniśmy sprawdzić kondycję prawną i finansową firmy. Deweloper natomiast ma obowiązek udostępnić dokumentację. Dzięki niej poznamy aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, pozwolenia na budowę, projekty, zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, a także sprawozdanie finansowe.
Umowa deweloperska powinna zawierać wszelkie niezbędne informacje, które obejmuje całe przedsięwzięcie tego typu. Pieniądze mogą zostać wpłacane na rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty. W przypadku otwartego deweloper zgodnie harmonogramem prac otrzymuje transze na rozwój inwestycji. Natomiast w przypadku rachunku zamkniętego wypłata środków następuje dopiero w momencie przeniesienia na nabywcę prawa będącego przedmiotem umowy, co zdecydowanie jest bezpieczniejszą opcją dla kupującego.
Najczęściej w umowie deweloperzy zastrzegają sobie prawo do zmian ceny w przypadku wysokości VAT. W takiej sytuacji możemy przystać na proponowane warunki bądź odstąpić od umowy.
Co zawiera prawidłowo skonstruowana umowa deweloperska :
- dane osobowe stron zawierających umowę oraz miejsce i datę podpisania umowy deweloperskiej;
- dane nabycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, lub prawa własności domu jednorodzinnego
- informację o nieruchomości, na której wybudowany ma być budynek mieszkalny bądź dom jednorodzinny obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
- określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
- termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu mieszkalnego lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej;
- wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
- informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji; - numer pozwolenia na budowę
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych
- określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej;
- określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
- wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
- oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez niego z treścią prospektu informacyjnego;
- termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
- informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę
Odstąpienie od umowy
Zarówno kupujący, jak deweloper mogą odstąpić od umowy. Nabywca ma na to 30 dni od zawarcia umowy lub w przypadku, kiedy deweloper nie dotrzyma terminu przeniesienia prawa do lokalu. W przypadku firmy deweloperskiej prawo odstąpienia od umowy może nastąpić w chwili, kiedy nabywca nie wpłaca środków na zakup określonej nieruchomości.