Rynek nieruchomości w 2021 roku, czyli jak nie dać się zwariować.

Ostatni rok na rynku nieruchomości był niezwykle intensywny. Najpierw chwilowy zastój spowodowany pandemią, a następnie gwałtowny wzrost cen. Poniżej podsumowanie tego co działo się w ostatnich miesiącach na rynku nieruchomości i jakie są przewidywania na rok następny.

Sytuacja mieszkaniowa

Analizując polskie miasta pod kątem cen nieruchomości, trudno będzie wskazać choć jedno z nich, gdzie cena za metr naszego wymarzonego lokum nie powędrowała w górę. Ugruntowaną pozycję lidera przypisuję się Gdyni, gdzie wzrost stawek osiągnął już 17,4%. Natomiast dla porównania najmniejszy wzrost mogliśmy zaobserwować w Poznaniu w wysokości 6,3%. Pomimo dynamiki cen, jaką odnotowaliśmy w ubiegłych miesiącach chętnych na zakup wciąż nie brakowało, a wręcz przybywało.

A może by tak …. zamieszkać w domu

Izolacja spowodowana pandemią skłoniła wielu z nas do poszukiwań nowych nieruchomości o większym metrażu. Naszą uwagę skupiły na sobie działki budowlane, domy z rynku wtórnego, a także inwestycję deweloperskie. Wszystko to, co może nam zapewnić dodatkową przestrzeń do życia. Taki trend ukierunkowany na tego typu nieruchomości możemy obserwować do dziś i nic nie wskazuje na to by w najbliższych miesiącach miało to ulec zmianie.

Co z kredytami?

Pandemia spowodowała, że banki zaostrzyły swoje kryteria podczas udzielania kredytów do tego stopnia, że niektórzy w tamtym okresie byli zupełnie pozbawieni tego rodzaju możliwości finansowania nieruchomości. Kiedy powoli zaczęliśmy oswajać się obecną sytuacją banki zaczęły ponownie otwierać się na swoich klientów. Koniec roku upływa nam pod znakiem pędzącej inflacji, a co za tym idzie wzrostem cen. W zastraszającym tempie drożeją materiały budowalne i robocizna. Dla osób starających się o kredyt będzie wiązało się to nie tylko z większymi kosztami budowy samego domu, ale również z droższym kredytem hipotecznym. Pomimo trudności związanych z całą procedurą kredytowania i wysokimi kosztami lokata w banku wydaję się być w dalszym ciągu mniej atrakcyjna niż inwestycja w nieruchomość.

Co przyniesie przyszłość?

Każdy, kto nosi się z zamiarem zakupu nieruchomości jest ciekaw co przyniosą kolejne miesiące. Dywagacje na ten temat zaczynają powoli przypominać wróżenie z fusów. Mamy bardzo wiele niewiadomych, a obecna sytuacja panująca na rynku, nie pozwala nam przewidzieć tego, co wydarzy się w najbliższych czasie. Kolejne wzrosty cen, polityka kredytowania,  nowe programy rządowe, które za chwilę wejdą w życie wprowadzą zmiany. Należy wszystko dokładnie przeanalizować,  aby zminimalizować ryzyko transakcji podczas  działań na rynku nieruchomości w tak niepewnym dla nas czasie.

Dostęp do drogi publicznej, a dojazd do nieruchomości, czy to to samo ?

Każda transakcja związana z zakupem działki pod budowę powinna zostać poddana dokładnej analizie. Jednym z najważniejszych aspektów, na które należy zwrócić uwagę jest dostęp do drogi publicznej. Jego brak może grozić wieloma konsekwencjami.

Czym jest droga publiczna?

Zgodnie z ustawą, drogą publiczną jest drogą, którą zaliczamy do jednej z kategorii dróg (krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej).  Może korzystać z niej każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w obowiązujących przepisach. Należy jednak pamiętać, że nie każda używana w ten sposób droga jest droga publiczną. Status drogi zależy od jej rodzaju. Nad każdą z nich czuwa odpowiedni organ. Przy drogach gminnych jest to wójt, nad drogami powiatu czuwa zarząd powiatu. Przy drogach wojewódzkich pieczę sprawuje zarząd województwa. Natomiast drogami krajowymi zajmuje się Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad. Przystępując do nabycia danej nieruchomości należy pamiętać o uzyskaniu zaświadczenia, które jest niezbędne do przedłożenia w kancelarii notarialnej.

Służebność

Najpopularniejszym sposobem na uzyskanie dostępu do drogi publicznej jest służebność. Może zostać ustanowiona poprzez umowę( akt notarialny), orzeczenie sądowe lub zasiedzenie. Podczas aktu dochodzi do umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości nieposiadającej dostępu do drogi publicznej (nieruchomość władnąca) a właścicielem, który ten dostęp posiada (nieruchomość obciążona). Właściciel nieruchomości obciążonej wyraża zgodę na korzystanie z jego nieruchomości . Właściciel nieruchomości władnącej może zostać zobowiązany do płacenia wynagrodzenia za wyrażoną zgodę, ale nie jest to konieczny warunek do spełnienia.. Dużym atutem służebności jest jej trwałość. W praktyce oznacza to, że w przypadku zmiany właściciela ustanowione prawo nadal obowiązuje jedną i drugą stronę.

Nabycie udziału w nieruchomości

Nabycie udziału w nieruchomości mającej dostęp do drogi publicznej znajduje zastosowanie przede wszystkim przy inwestycjach należących do deweloperów, takich jak budowa domów jednorodzinnych lub zabudowy szeregowej. Podczas sprzedaży tego typu nieruchomości oprócz zakupionego prawa własności stajemy się właścicielami udziału w nieruchomości drogowej.

Umowa

Dostęp do drogi publicznej możemy również uzyskać na podstawie umowy, która zostanie sporządzona pomiędzy właścicielami nieruchomości. Strony przy regulowaniu warunków powinny zabezpieczyć nie tylko samych właścicieli, ale również wszystkie pozostałe osoby, które będą korzystały drogi. Warto nadmienić, że terminowość takiej umowy traci ważność wraz z nabyciem nieruchomości przez nowych właścicieli.

Konsekwencje braku dostępu do drogi publicznej

Najpoważniejszym skutkiem w przypadku braku dostępu do drogi może okazać się brak pozwolenia na budowę. Wymóg jego posiadania określają przepisy prawa budowalnego. (art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b.). Kolejnym przykładem jest ujawnienie służebności w księdze wieczystej, która nie zawsze będzie świadczyć o dostępie do drogi publicznej. W tym przypadku może oznaczać w , że dostęp z jej wykorzystaniem został zapewniony. Istniejące już służebności również mogą okazać się problemem ze względu na swój wielokrotny podział. Taka sytuacja może mieć miejsce przy budowie domów szeregowych. Podczas trwania prac realizacja odbywa się na jednej nieruchomości, która dostęp do drogi publicznej uzyskała przez ustanowienie służebności . Natomiast wraz z zakończeniem inwestycji dochodzi do wyodrębnienia własności poszczególnych działek. Wówczas, służebność utrzymuje się  na nieruchomościach powstałych przez podział. Taki stan powinien  zostać ujawniony w dziale I-Sp.

 

 

 

Umowa deweloperska

Decyzja o zakupie nieruchomości u dewelopera wiąże się z kilkoma etapami. Jednym z nich jest podpisanie umowy deweloperskiej. Jej definicję określa Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego. Najważniejszą kwestią jest złożenie zobowiązania obu stron umowy, które prowadzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości w określonym czasie.

Kondycja firmy

Zanim podpiszemy umowę deweloperską powinniśmy sprawdzić  kondycję prawną i finansową firmy. Deweloper natomiast ma obowiązek udostępnić dokumentację. Dzięki niej poznamy aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, pozwolenia na budowę, projekty,  zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji  o Działalności Gospodarczej, a także sprawozdanie finansowe.

Umowa deweloperska powinna zawierać wszelkie niezbędne  informacje, które obejmuje całe przedsięwzięcie tego typu.  Pieniądze mogą zostać wpłacane na rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty. W przypadku otwartego deweloper zgodnie harmonogramem prac otrzymuje transze na rozwój inwestycji. Natomiast w przypadku rachunku zamkniętego wypłata środków następuje dopiero w momencie przeniesienia na nabywcę prawa będącego przedmiotem umowy, co zdecydowanie jest bezpieczniejszą opcją dla kupującego.

Najczęściej w umowie deweloperzy zastrzegają sobie prawo do zmian ceny w przypadku wysokości VAT. W takiej sytuacji możemy przystać na proponowane warunki bądź odstąpić od umowy.

Co zawiera prawidłowo skonstruowana umowa deweloperska :

  • dane osobowe stron zawierających umowę oraz miejsce i datę podpisania umowy deweloperskiej;
  • dane nabycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, lub prawa własności domu jednorodzinnego
  • informację o nieruchomości, na której wybudowany ma być budynek mieszkalny bądź dom jednorodzinny obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  • określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  • określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  • termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu mieszkalnego lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej;
  • wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  • informacje dotyczące:
    a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
    b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
    c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
  • numer pozwolenia na budowę
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych
  • określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej;
  • określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez niego z treścią prospektu informacyjnego;
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę

Odstąpienie od umowy

Zarówno kupujący, jak deweloper mogą odstąpić od umowy. Nabywca ma na to 30 dni od zawarcia umowy lub w przypadku, kiedy deweloper nie dotrzyma terminu przeniesienia prawa do lokalu. W przypadku firmy deweloperskiej prawo odstąpienia od umowy może nastąpić w chwili, kiedy nabywca nie wpłaca środków na zakup określonej nieruchomości.

Energooszczędne domy – czy warto ?

Podwyżki cen energii, a także wzrost kosztów ogrzewania wpłynęły na wzrost zainteresowania nową technologią, jaką jest budowa domów energooszczędnych. Pozwala to na niższe koszty eksploatacji, co zdecydowanie jest ogromnym atutem. Aby wdrożyć koncepcję oszczędzania , trzeba zastosować się do określonych zasad już na samym początku inwestycji.

Odpowiednie materiały

Rozpoczynając budowę energooszczędnego domu należy zadbać o odpowiednie docieplenie grubą warstwą izolacji termicznej. W tym celu wykorzystuje się wełnę  mineralną o grubości 15 cm lub styropian. Jeżeli natomiast chodzi o izolację dachu należy zastosować minimum 30 cm, ponieważ powietrze, które zostało ogrzane unosi się do góry.

Układ pomieszczeń

Energooszczędny dom, a w zasadzie jego projekt już na wstępie musi również posiadać odpowiedni rozkład pomieszczeń. Różnego rodzaju schowki, czy garaż powinien znajdować się od północnej strony. Dzięki temu można utrzymywać w nich mniejszą temperaturę i tym samym ograniczyć zużycie ciepła.  Kwestia metrażu również nie jest bez znaczenia. Powinna zostać zmniejszona do potrzebnego minimum.Decydując się na ten konkretny rodzaj domu powinniśmy zwrócić uwagę na okna. Największy przeszklony obszar powinien zostać uwzględniony od strony południowej. Taki układ pozwoli na maksymalne wykorzystanie energii słonecznej w celu oświetlenia i ogrzania budynku. W domach tego typu unika się balkonów. Straty ciepła są na tyle duże, że jeśli balkon koniecznie musi znaleźć się w projekcie, to warto zadbać, aby powstał na własnej konstrukcji.

Odzyskujemy powietrze

Aby zmniejszyć znaczną utratę ciepła, którą powoduje wentylacja, możemy zastosować urządzenie do odzysku z wywiewanego powietrza, tak zwany rekuperator. Ten wymiennik ciepła stosowany w systemach wentylacyjnych pozwala nie tylko na odzyskiwanie, ale również przy zastosowaniu odpowiednich filtrów zadba o napływ świeżego i czystego powietrza do wnętrza domu, co jest bardzo ważne, zwłaszcza w okresie jesienno -zimowym.

Klasa plus

Dopełnieniem każdego domu energooszczędnego, wybudowanego w celu uzyskania  jak najmniejszych kosztów eksploatacji będzie wyposażenie wnętrz w sprzęty klasy A+++, które będą zużywały mniej energii.

Optymalizacja rozwiązań, a także krótki czas zwrotu poniesionych wydatków poprzez oszczędności na energii jaką oferuje energooszczędny dom z całą pewnością będzie dobrą inwestycją. Korzystnie wpłynie na domowy budżet, a także poprawi nasz komfort mieszkania na długie lata.

 

 

 

 

Jak deweloperzy radzą sobie w czasach kryzysu ?

Działania, które zostały podjęte w celu walki z pandemią wirusa COVID – 19 są bardzo kosztowne dla naszej gospodarki. Każdy sektor, w większym lub mniejszym stopni odnotuje pewien rodzaj wyhamowania, który może niekorzystnie wpłynąć na rozwój firm w przyszłości. A jak podczas kryzysu radzą sobie deweloperzy? Wszystko wskazuje na to, że nie najgorzej.

Stała kontrola inwestycji

Dokładnie przemyślane decyzje z uwzględnieniem ścisłej kontroli kosztów na każdym etapie inwestycji, a także doskonałe wyniki w sprzedaży na przestrzeni lat sprawiły, że doświadczeni deweloperzy być może nie odczują w sposób tak dotkliwy skutków załamania gospodarki. Wykazują dużą odporność na sytuację, której muszą stawić czoła.  Inwestycje są realizowane zgodnie z planem przy zachowaniu wszelkich środków bezpieczeństwa z myślą o pracownikach, bez których żaden projekt nie zostanie ukończony. Rynek pierwotny radzi sobie lepiej również dlatego ,że osoby zdecydowane na ten rodzaj nieruchomości podpisują umowy często na etapie, kiedy dopiero powstają fundamenty.  Efekt końcowy są w stanie zobaczyć tylko poprzez wizualizację, którą deweloper w dogodnym terminie dla klienta jest w stanie przedstawić.

Negatywne skutki

To, że branża deweloperska odczuje w mniejszym stopniu skutki pandemii, nie oznacza, że nie będzie ich w ogóle. Największe problemy odczują te firmy, które w dobie największej lukratywności, zapomniały o racjonalnym gospodarowaniu  środkami i podpisywały kontrakty na niebotyczne kwoty, które teraz, w przypadku braku płynności finansowej staną się obietnicą bez pokrycia.  Poza tym wiele osób, które pracują na budowach to osoby często  pochodzące z  Ukrainy. W momencie utraty ważności wizy lub pozwolenia na pracę wielu pracowników zostało  zmuszonych  do powrotu do swojego kraju, co w znacznym stopniu może opóźnić ukończenie inwestycji. Deweloperzy mogą również ponosić większe koszty materiałów sprowadzanych zza granicy. Od pewnego czasu muszą również poradzić sobie z ograniczeniami w swobodnym poruszaniu, dlatego podpisanie części umów rezerwacyjnych, czy prezentacji została przeniesiona do sieci, w której spotkała się z dużym zainteresowaniem.

Deweloperzy dzięki odpowiedniej kondycji finansowej, a także szybkiej reakcji  na obecną sytuację,  dostosowali się do nowych zasad, co pozwoliło utrzymać im na rynku silną pozycję i możliwość rozwoju na przyszłe tygodnie.

 

 

 

Domy modułowe alternatywą dla tradycyjnego budownictwa

Epidemia koronawirusa skutecznie zamroziła większość gałęzi gospodarki.  Utrudnienia napotykają również osoby, które podjęły decyzję o budowie tradycyjnego domu. Ze względu na ograniczenia, banki ostrożniej podchodzą do składanych wniosków, a co za tym idzie cały proces kredytu  może zostać wydłużony. Wiele osób z obawy przed niepewnym jutrem, odłożyło decyzję o budowie domu  lub zupełnie z niej zrezygnowało.  Naprzeciw oczekiwaniom osób, które marzą o swoim miejscu na Ziemi wyszły firmy  oferujące domy modułowe, a także mobilne.

Domy modułowe składają się z niewielkiej liczby połączonych ze sobą segmentów. Ich ustawienie i połączenie może odbyć się o każdej porze roku, bez względu na pogodę. Okazuje się, że te niewielkie obiekty  cieszą się ogromnym powodzeniem w Wielkiej Brytanii, gdzie generują zyski na poziomie 6 miliardów funtów, natomiast we Francji 5 miliardów euro rocznie. W Polsce firmy zajmujące się tworzeniem domów modułowych nie mogą narzekać na brak zainteresowania. W głównej mierze zamówienia spływają od klientów biznesowych, którzy widzą w domach modułowych alternatywę dla dużych kurortów. W obecnej sytuacji trudno wyobrazić sobie zagraniczne wyjazdy, a tym bardziej pobyt w zatłoczonym hotelu. Dzięki takiemu rozwiązaniu osoby chcące wypocząć od miejskiego zgiełku i przeludnionych blokowisk będą mogli to zrobić, nie narażając przy tym swojego bezpieczeństwa i zdrowia.  Jeśli okaże się, że w miejscu, w którym postawiono ten rodzaj budynku i nie przynosion  przewidywanego dochodu, inwestor bez większych przeszkód może zmienić lokalizację na bardziej rentowną.

Osoby prywtane

Coraz więcej pytań dotyczących projektów domów modułowych zadają osoby prywatne. Dostrzegają zalety płynące z tego typu inwestycji. Kluczowym elementem jest przystępna cena. Jeśli jesteśmy w stanie sami to wykonać, to za kwotę 100 tysięcy złotych  możemy mieć do dyspozycji 60 metrów komfortowego wnętrza. Należy również dodać, że często budynki tego typu charakteryzuje energooszczędność.

Domy modułowe to nie tylko atrakcyjna cena, ale również krótki termin realizacji, gdyż materiały  powstają w nowoczesnych zakładach produkcyjnych.

 

ROI, czyli jak obliczyć zwrot z inwestycji ?

 

ROI to skrót pochodzący od słów Return of Investment. Oznacza podstawowy wskaźnik określający poziom opłacalności inwestycji. Mówi nam o wysokości zwrotu lub rentowności, pozwala obliczyć,  ile powinniśmy zarobić w zakładanym czasie. Najczęściej wyrażany jest w procentach.

Jeśli chcemy kupić nieruchomość w celach inwestycyjnych, np. mieszkanie na wynajem to żeby faktycznie były to dobrze ulokowane środki i inwestycja się opłacała warto wiedzieć, jaki będziemy mieć zwrot z naszej inwestycji.

Żeby to jaśniej zobrazować, przykładem może być, zapewne każdemu znana, lokata bankowa. Jeśli włożymy na lokatę bankową np. 10.000 zł, a oprocentowanie tej lokaty to 1% w skali roku, oznacza to, że po roku będziemy mogli wypłacić 10.100 zł czyli nasz zwrot z inwestycji będzie wynosił 100 zł. Dobra inwestycja? Raczej nie!

W przypadku zakupu nieruchomości wygląda to podobnie, z tą jednak różnicą, że zwrot z inwestycji powinien być na poziomie ok. 8-10%. Wtedy możemy mówić o dobrze ulokowanych środkach i dobrej inwestycji.

A zatem jak wyliczyć ROI?

Po pierwsze musimy wiedzieć, w jakiej wysokości wynajmiemy potencjalnie zakupione mieszkanie. Załóżmy, że będzie to kawalerka w centrum miasta i wynajmiemy ją za 1400 zł, a wcześniej mieszkanie kupiliśmy za 160.000 zł. Od kwoty wynajmu czyli 1400 zł musimy odjąć nasze koszty takie jak czynsz do spółdzielni w wysokości np. 300 zł. Pozostaje nam zysk miesięczny na poziomie 1100 zł. Zysk ten czyli 1100 zł, musimy pomnożyć przez 12 miesięcy, a kwotę jaka nam wyjdzie podzielić przez nasz włożony kapitał czyli 160.000 zł. Całość mnożymy razy 100% i wychodzi nam zwrot z inwestycji na poziomie 8,25% czyli wcześniej wspomniane ROI.

Chcąc zwiększyć ROI i uzyskać je na poziomie np. 10%. Musimy kupić mieszkanie znacznie taniej czyli znaleźć tzw. okazję inwestycyjną oraz w miarę możliwości wynająć je drożej.

Pozwolenie na budowę będzie łatwiejsze do uzyskania

Pozwolenie na budowę to często sprawa spędzająca sen z powiek osobom chcącym zrealizować marzenie o budowie domu. Rząd przyjął projekt nowelizacji, który zmieni procedurę pozyskiwania pozwolenia. Zmniejszenie formalności i prostsze zasady mają skrócić czas potrzebny do rozpoczęcia inwestycji.

Obecna ustawa wymaga zmian

W listopadzie Centrum Informacyjne Rządu poinformowało, że Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Zmiany mają na celu uproszenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno – budowlanego. Podczas pracy nad nowelizacją zaznaczano, że obecnie obowiązujące procedury są zbyt rygorystyczne i narzucają na inwestorów zbyt nadmierne obowiązki. Dodatkowo niektóre przepisy budziły wątpliwości interpretacyjne.

W komunikacie wydanym przez CIR wyjaśniono, co się zmieni po wejściu w życie nowelizacji. „Łatwiej będzie można zalegalizować, co najmniej 20-letnie, samowole budowlane. Dzięki temu zostaną one włączone do systemu kontroli bezpieczeństwa. Warunkiem uproszczonej, bezpłatnej procedury będzie przedstawienie ekspertyzy technicznej, potwierdzającej możliwość bezpiecznego użytkowania obiektu i geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej” – wskazano.

Projekt budowlany będzie odtąd składał się z projektu zagospodarowania działki lub terenu (usytuowanie, układ komunikacyjny, informacja o obszarze oddziaływania obiektu), architektoniczno-budowlanego (układ przestrzenny, projektowane rozwiązania techniczne i materiałowe) oraz technicznego (opis konstrukcji, instalacji, charakterystyka energetyczna).

Pozwolenie na budowę a wymagana dokumentacja

Przy składaniu wniosku o wydanie pozwolenia na budowę trzeba będzie złożyć mniej dokumentów niż do tej pory. Zmniejszy się również liczba wymaganych egzemplarzy projektu budowlanego, który się do takiego wniosku dołącza. To, czy budynki będzie można podłączyć do sieci ciepłowniczej będzie sprawdzane przez projektanta, a rozwiązanie takie ma na celu wspieranie programu „Czyste powietrze”, zmniejszając tym samym liczbę gospodarstw domowych ogrzewanych piecami. Jeśli będzie to możliwe, wówczas działka budowlana zostanie do takiej sieci podłączona.

W projekcie wprowadzono również pięcioletni termin na stwierdzenie nieważności decyzji pozwolenia na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Dotychczas takiego terminu nie było i stwierdzenie nieważności mogło nastąpić nawet wiele lat po wybudowaniu budynku.

Niektóre inwestycje zwolniono z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Dotyczy to instalacji gazowych wykonywanych wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku, a także przydomowych tarasów naziemnych. Jak podkreślano, zmiany mają przyspieszyć i ułatwić powstawanie nowych inwestycji.

Zapraszamy również do zapoznania się z naszym artykułem na temat tego jak przygotowac się do budowy domu Budowa domu – co trzeba wiedzieć

 

Czy można połączyć dwa mieszkania?

Zastanawiałeś się kiedyś nad tym, czy można połaczyć dwa mieszkania?

Mieszkając w bloku mamy przecież do dyspozycji ograniczoną przestrzeń. A jeśli mieszkanie sąsiadujące z naszym zostanie wystawione na sprzedaż pojawia się możliwość zwiększenia dostępnego miejsca.

Od strony technicznej

Budynki wielorodzinne mają wiele zalet, w tym lokalizację, ogrzewanie miejskie, czy administratora budynku, który wszystkim się zajmuje. Czasem oferują mieszkania o niewielkiej jak na nasze potrzeby powierzchni. Nie każdy chce przy tym mieszkać w domu jednorodzinnym, właśnie z uwagi na wspomniane zalety mieszkań. Jest jednak sposób, aby powiększyć przestrzeń mieszkalną nawet w bloku.

Musimy przy tym mieć odrobinę szczęścia i rozglądać się za ofertami mieszkań na sprzedaż, które sąsiadują bezpośrednio z naszym. Nie ma przy tym znaczenia, czy będzie to mieszkanie na tym samym piętrze, czy też położone wyżej lub niżej. Ważne, aby z którejś strony dzieliła je ściana.

Formalności

Z uwagi na to, że aby połączyć dwa mieszkania wymagana jest poważna ingerencja w budynek, konieczne będzie uzyskanie zgody spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli budynek liczy nie więcej niż 7 mieszkań, wówczas zgodę na to muszą wyrazić jednogłośnie wszyscy mieszkańcy pozostałych lokali. W sytuacji braku jednomyślności, członkowie wspólnoty, którzy posiadają udział w powierzchni wszystkich lokali na poziomie min. 50 %, mogą domagać się przed sądem wydania takiej zgody.

W przypadku większych budynków sprawa z uzyskaniem zgody wygląda inaczej. Tutaj wymagana jest aprobata przynajmniej 50 % członków wspólnoty.

Po uzyskaniu takiej zgody konieczne jest dopełnienie formalności urzędowych, czyli uzyskanie pozwolenia na przebudowę. Wniosek o wydanie decyzji należy złożyć do właściwego miejscowo starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu. Do wniosku trzeba dołączyć:

– zgodę wspólnoty na piśmie,

– projekt budowlany,

– oświadczenie o prawie do dysponowania obydwoma lokalami.

W projekcie budowlanym, który musi być przygotowany przez osobę, posiadającą do tego odpowiednie uprawnienia, należy uwzględnić ewentualne zapisy regulaminowe wspólnoty, które w jakimś zakresie mogą określać sposób przeprowadzenia takich prac.

Po uzyskaniu zgody urzędu można przystąpić do prac budowlanych. To jednak nie oznacza końca formalności. Kiedy mieszkania zostaną już połączone, konieczne jest uporządkowanie ich stanu prawnego. Chodzi o połączenie ksiąg wieczystych obu lokali. Najpierw jednak należy uzyskać z urzędu, do którego składało się wniosek o wydanie decyzji na przebudowę, zaświadczenie o samodzielności nowego lokalu mieszkalnego. Zaświadczenie to, wraz ze zgodą wspólnoty należy przedłożyć notariuszowi, który sporządzi akt ustanowienia odrębnej własności lokalu. Po tym złoży wniosek do sądu wieczysto księgowego o zamknięciu dwóch ksiąg wieczystych i otworzeniu nowej, obejmującej już połączone mieszkania.

Jak przygotować mieszkanie pod wynajem dla studentów?

Rozpoczyna się „sezon studencki” na rynku najmu. Sytuacja na rynku nieruchomości drastycznie zmienia się we wrześniu. Jest to okres nie tylko wzrostu cen, ale również ostatni moment na zakup albo przygotowanie nieruchomości do wynajmu. Przypominamy, czym kierować się przygotowując mieszkanie pod wynajem dla studentów.

Kupno mieszkania – kiedy się na to zdecydować?

Decyzję o zakupie mieszkania na wynajem powinniśmy podejmować w oparciu o analizę rynku oraz określenie docelowej grupy najemców. Jeśli zdecydowaliśmy się na mieszkanie dla studentów, musimy pamiętać o zasadach, które sprawią, że w ich oczach nieruchomość będzie atrakcyjna. Pamiętajmy, że czasy, kiedy student był zadowolony z pokoju w piwnicy dawno minęły, a obecnie jest to już licząca się i wymagająca grupa najemców na rynku.

Dlaczego warto?

Wynajmowanie mieszkania dla studentów ma szereg zalet. Można je wynajmować „na pokoje”, dzięki czemu uzyskamy nie tylko wyższą ceną najmu łącznie, ale także unikniemy  pustostanów, czyli okresów, w których mieszkanie stoi puste. Jeśli nawet zdarzy się, że jakiś pokój będzie wolny przez miesiąc, to brak przychodu z niego  będzie rekompensowany z czynszu z pozostałych pokoi. Wynajem dla studentów jest szczególnie atrakcyjny w dużych miastach, gdzie znajduje się kilka ośrodków akademickich. Dzięki temu od października do czerwca mieszkanie będzie zajęte przez żaków, w sezonie natomiast można postawić na najem krótkoterminowy i zarobić jeszcze więcej na wynajmowaniu go turystom. Wymaga to co prawda więcej pracy i czasu, jednak daje lepszy zysk niż przy najmie długoterminowym przez cały rok.

Co jest ważne?

Jednak, aby inwestycja taka była rentowna należy pamiętać o kilku zasadach. Mieszkanie będzie atrakcyjne dla studentów, jeśli znajdować się będzie w niedalekiej odległości od uczelni, albo od przystanku komunikacji miejskiej i będzie dobrze z nią skomunikowane. Zainteresowani mogą być również lokalem w centrum lub w miejscu położonym blisko innych atrakcji miasta, tj. klubów, restauracji, starówki.

Lokal powinien być wyposażony w podstawowe sprzęty i meble, przy czym trzeba zwrócić uwagę, aby każdy pokój zapewniał najemcy miejsce zarówno do wypoczynku, przechowywania, jak i nauki. Łóżko, biurko i szafa, do tego regał na książki są więc niezbędne. Dobrze by było, gdyby w mieszkaniu poza samodzielnymi pokojami była również wspólna przestrzeń – salon, albo duża kuchnia, które z reguły są najlepszym miejscem integracji.

Mieszkanie zajmować będą prawdopodobnie obce sobie osoby, trzeba więc zapewnić im prywatność i komfort funkcjonowania. Jeśli więc pozwoli na to metraż, warto w mieszkaniu zrobić dodatkową łazienkę, albo chociaż toaletę z umywalką. Konieczny jest również dostęp do Internetu, bez którego, nie tylko studenci, nie wyobrażają sobie codziennego funkcjonowania. Mieszkanie nie musi być wyposażone w telewizor, naczynia, ani ręczniki, to są elementy, które są niezbędne przy najmie krótkoterminowym, natomiast studenci są w tym zakresie samowystarczalni.

Na koniec najważniejsza zasada. Mimo, iż mieszkanie wielopokojowe kusi umieszczeniem w nim jak największej ilości łóżek, dzięki czemu wydaje się, że inwestycja szybciej się zwróci, to należy pamiętać o zapewnieniu każdemu z najemców odpowiedniej ilości miejsca. Trzy łóżka w jednym małym pokoju z pewnością nie zachęcą do wynajmu. Można przygotować ewentualnie jeden pokój dla pary, jednak obce osoby muszą mieć niezależne, zamykane na klucz pokoje.

Połowa września jest więc ostatnią chwilą na decyzję o zakupie mieszkania na wynajem dla studentów, albo przygotowanie posiadanego już lokalu.