OC najemcy

Do niedawna polisa OC kojarzona była z ubezpieczeniem kierowców. Obecnie z popularnej opcji mogą również skorzystać osoby wynajmujące swoje nieruchomości. Czy takie rozwiązanie się sprawdza? O tym poniżej.

OC najemcy – co to?

Ubezpieczenie OC najemcy to rodzaj polisy ubezpieczeniowej, która chroni najemców przed ewentualnymi roszczeniami finansowymi, które wynikają ze szkód wyrządzonych właścicielowi nieruchomości lub osobom trzecim w wyniku działalności najemców. OC najemcy nieruchomości zapewnia pokrycie szkód, które powstały w mieszkaniu lub w jego otoczeniu w sposób nieumyślny. Polisa obejmie szkody powstałe podczas codziennego użytkowania mieszkania i wykonywania zwykłych czynności.Ochrona dotyczy elementów stałych mieszkania (np. ściany, zabudowa kuchenna), ale także wyposażenia (np. telewizor, pralka, komoda). W drugim przypadku również mienia przechowywanego poza mieszkaniem, ale w częściach, które do niego przynależą, np. piwnica i strych.

Do kogo trafi odszkodowanie ?

Ubezpieczenie mieszkania może obejmować zarówno OC najemcy, czyli lokatora, jak i właściciela. Ze względu na ich różnorodny zakres, warto, by polisę posiadały dwie strony umowy najmu. To, do kogo trafi wypłata z odzszkodowania, zależy od konkretnej sytuacji. Właściciel otrzyma środki kiedy w wynajmowanym mieszkaniu zostanie wyrządzona szkoda, którą spowoduje inny współlokator, a nawet przebywające w lokalu zwierzę. Pieniądze z polisy zostaną wypłacone wynajmującemu na pokrycie kosztów napraw i remontu. Natomiast ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie najemcy, jeśli w wynajmowanym mieszkaniu dojdzie do awarii lub zniszczeń nie z jego winy. Zdarzają się również sytuacje, w których za szkodę odpowiedzialna jest spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa. Przykładem może być na przykład zalanie mieszkania w  wyniku pęknięcia rury usytuowanej w pionie budynku.

Kiedy ubezpieczenie nie zadziała?

Istnieją również sytuacje, których polisa nie obejmuje. Należą do niech między innymi:

  • rażące niedbalstwo w postaci np. odkręconego kranu i w tym wypadku szkody zalaniowej;
  • celowe działanie ubezpieczonego – towarzystwo nie zapłaci za straty powstałe podczas np. zamierzonej dewastacji wyposażenia;
  • zwykłe drobne zniszczenia, jakie wynikają z naturalnego zużycia się mienia (lokator nie odpowiada za takie szkody);
  • niewłaściwe podłączenie urządzeń lub ich nieprawidłowe użytkowanie;
  • szkody na mieniu lokatora – na taką sytuację należy się zabezpieczyć dodatkowo;
  • szkody górnicze;
  • szkody powstałe przez wyłączone z ochrony zwierzęta domowe: agresywne rasy psów, gatunki egzotyczne, dzikie lub półdzikie;
  • szkody powstałe np. podczas pracy

Jaki koszt?

Cena ubezpieczenia różni się z zależności od wybranego wariantu i potrzeb klienta. Dlatego zanim się zdecydujemy warto porównać oferty różnych towarzystw ubezpieczeniowych. Wynajem  nieruchomości wiąże się z wieloma zagrożeniami przed którymi warto się uchronić i uniknąć odpowiedzialności finansowej.

Zagraniczny adres – czy może być wskazany przez najemcę?

Dobrze spisana umowa najmu okazjonalnego to podstawa do egzekwowania swoich praw. Jednym z jej elementów jest wskazanie przez najemcę miejsca, gdzie będzie mógł wyprowadzić się w razie nakazu eksmisji. Czy zagraniczny adres może być do tego wykorzystany?

Zasady najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny to rodzaj umowy, który w pewien sposób zabezpiecza prawa właściciela. Przepisy dotyczące wynajmu lokali w głównej mierze ochraniają lokatorów, dlatego ważne jest, aby odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy w umowie. Najem okazjonalny różni się od zwykłej umowy tym, że niezbędne jest dołączenie do niej dodatkowych dokumentów:

  • oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji;
  • oświadczenie najemcy, w którym wskaże adres, gdzie będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji;
  • oświadczenie właściciela (lub wszystkich właścicieli)wskazanego lokalu, w którym wyrażają zgodę na zamieszkanie w nim najemcy.

Oświadczenie, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji zgodnie z par. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego sprawi, że proces eksmisji będzie znacznie przyspieszony. Właściciel nieruchomości – w przypadku problemów najemcy z płatnościami lub wykorzystywaniu nieruchomości niezgodnie z zapisami umowy – może wykorzystać podpisane oświadczenie i zawnioskować do sądu rejonowego o nadanie mu klauzuli wykonalności. Pozwala to uniknąć długotrwałych procesów sądowych, ponieważ sąd powinien wydać decyzję w przeciągu 3 dni. Akt notarialny z taką klauzulą będzie podstawą do rozpoczęcia postępowania eksmisyjnego, a najemca będzie zobowiązany wyprowadzić się pod wskazany wcześniej adres.

Przeczytaj więcej o najmie okazjonalnym w naszym artykule: https://www.miastorama.pl/baza-wiedzy/najem-okazjonalny/

Czy najemca może wskazać w oświadczeniu zagraniczny adres?

Najemca jako adres, gdzie wyprowadzi się w razie eksmisji może podać nieruchomość mieszczącą się w tym samym lub innym mieście. Może to być nieruchomość, którą jest jego własnością. Jeśli podaje lokal należący do kogoś innego, musi dodatkowo zdobyć zgodę właścicieli i oświadczenie, że przyjmą najemcę w sytuacji, gdy jego umowa najmu stanie się nieważna.

Problem może pojawić się w przypadku zawierania umowy z obcokrajowcem. Zagraniczny adres nie może zostać wskazany w umowie, jako miejsce ewentualnej eksmisji. Zgodnie z prawem komornik sądowy może działać wyłącznie na terenie Polski, więc nie będzie miał możliwości przeprowadzić skutecznie postępowania egzekucyjnego.

Jeśli masz problem z najemcą, który nie posiada możliwości wskazania adresu w Polsce – skontaktuj się z nami. Mamy na to rozwiązanie.

Najem firmie przez osobą prywatną – o czym warto wiedzieć?

Do najbardziej popularnych form najmu należy wynajem lokali mieszkaniowych, a także biurowych. Umowy nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe najczęściej zawierane są pomiędzy osobami prywatnymi, natomiast wynajem lokali biurowych odbywa się pomiędzy przedsiębiorcami. Co jednak w przypadku, kiedy osobą wynajmującą jest osoba prywatna, nieprowadząca działalności gospodarczej, a najemcą firma? Musimy mieć na uwadze fakt, iż w tym przypadku nie mają zastosowania przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego.

Najem okazjonalny

Istnieje kilka form umów. Do jednej z nich należy najem okazjonalny. W tym przypadku nie będzie miał on jednak zastosowania. Ze względu na zapisy Kodeksu cywilnego, które zakładają, że najemcą mogą być jedynie osoby fizyczne lub jednoosobowi przedsiębiorcy. To uniemożliwia zawarcie tego rodzaju umowy.

Najem instytucjonalny

Kolejnym rodzajem umowy jest najem instytucjonalny. Jest to forma zbliżona do najmu okazjonalnego pod kątem regulacji przepisów. Różnica polega na tym, że w przypadku najmu instytucjonalnego wynajmującym może być osoba fizyczna, prawna, a także jednostka nie posiadająca osobowości prawnej w myśl kodeksu cywilnego art. 33. Ponadto w najmie instytucjonalnym nie ma konieczności wskazywania adresu innego lokalu. W opisywanym przez nas przypadku ta forma również nie będzie mogła być wzięta pod uwagę, ponieważ osobą wynajmującą jest osoba nieprowadząca działalności gospodarczej. Jeżeli najemcą jest firma, nie mamy do czynienia z tak rygorystycznymi przepisami. Eksmisja najemcy jest znacznie łatwiejsza. Dlatego najbardziej adekwatnym wyjściem z sytuacji może okazać się zwykła umowa najmu.  Należy jednak pamiętać o zastosowaniu odpowiednich zabezpieczeń, które w pełni ochronią wynajmującego.

O czym należy pamiętać?

Zanim przystąpimy do formalności związanych z wynajem należy pamiętać, aby ustalić kilka kwestii. Przykładowo, lokal znajdujący się w kamienicy, który ma zostać siedzibą firmy, musi mieć przeznaczenie biurowe. Natomiast jeśli wynajmowane powierzchnie będą służyć powstaniu gabinetów lekarskich, lokal będzie musiał spełniać warunki do prowadzenia tak zwanej specyficznej działalności. Przystosowanie takich pomieszczeń zostanie zweryfikowane podczas kontroli odpowiednich służb.

Najem, czy może być w pełni bezpieczny dla wynajmujących?

       Najem nieruchomości to jedna z usług w naszym biurze, jaką proponujemy klientom. Wynajem mieszkań zawsze wiąże się z ryzykiem. Sporym zagrożeniem może okazać się sam najemca. Dlatego naszym zadaniem jest zabezpieczenie klientów w jak najlepszy sposób. Konieczne jest ustalenie już na samym początku odpowiednich roszczeń , które będą wynikać z zapisów umowy.

Zabezpieczenie płatności, czyli weryfikacja najemców

Najprostszym sposobem jest sprawdzenie wypłacalności przyszłego najemcy. Nie należy unikać pytań o źródło dochodu, a także o wysokość wynagrodzenia.  Nasi agenci proszą również o przedstawienie odpowiednich dokumentów, na przykład umowy o pracę. Możemy spotkać się z nieprzychylną reakcją. Są to jednak informacje, które rozwieją nasze wątpliwości. Dodatkową możliwością jest rozmowa z kandydatem na temat przyczyny zmiany lokum lub prośba o numer telefonu do poprzedniego wynajmującego.

Jaką umowę stosujemy?

W przypadku osób fizycznych, nieprowadzących działalności stosujemy umowę najmu okazjonalnego. Umowę tego typu zawieramy w przypadku wynajmu nieruchomości, służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.  Głównym wymogiem formalnym takiej umowy jest  wizyta w kancelarii notarialnej.   Najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się do opuszczenia lokalu  w terminie wskazanym w umowie. Dodatkowo wskazuje adres, pod który wyprowadzi się wraz z osobami zamieszkującymi. Poświadczona notarialnie powinna być również zgoda właściciela nieruchomości, który przyjmie do siebie najemcę po ustaniu stosunku najmu. Jeśli najemca utraci możliwość zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu miejscu, musi w ciągu 21 dni podać nowy adres wraz ze zgodą właściciela lokalu. Każdą umowę najmu okazjonalnego należy zgłosić do urzędu skarbowego w terminie 14 dni. W przeciwnym razie stanie się zwykłą umową najmu .

Dla osób prowadzących działalność gospodarczą  proponujemy umowę najmu instytucjonalnego. Niewiele różni się od umowy najmu okazjonalnego. Umowę tego typu zawieramy na czas określony bez limitu czasu jej trwania. W umowie najmu instytucjonalnego ustawodawca nie przewiduje przedstawienia oświadczenia osoby wynajmującej dotyczące wskazania  innego lokalu, w którym zamieszka w przypadku ustania stosunku najmu. Pozostałe elementy umowy pozostają takie same jak w umowie najmu okazjonalnego.

Każdy z projektów tworzony jest pod okiem prawnika. Dzięki temu mamy pewność, że umowy, które trafiają do rąk naszych klientów zawierają odpowiednie zapisy i są zgodne z literą prawa.

OC najemcy

Każdą umowę najmu uzupełniamy o wykupienie polisy OC przez najemcę w kwocie 50 zł za rok jednorazowo.  Dzięki temu Wynajmujący będzie mógł zgłosić szkodę. Zgodę najemcy na możliwość skorzystania z polisy  przez wynajmującego zawieramy jako zapis w umowie.

Zarządzanie nieruchomością podczas wynajmu

W przypadku, kiedy wynajmujący nie mają czasu na zajmowanie się nieruchomością, bardzo często oddają nam ją w zarządzanie. Od tego momentu wszelkie czynności związane z rozliczeniem mediów, czuwaniem na terminowym dokonywaniem wpłat, oraz doglądaniem nieruchomości podczas trwania umowy należy do naszych zadań. Dodatkowo zajmujemy się poszukiwaniem nowych najemców w przypadku ustania stosunku najmu. Każda umowa zarządzania nieruchomością sporządzana jest w sposób indywidualny, dostosowany do potrzeb i oczekiwań klienta.

Podsumowanie

Źle skonstruowana umowa najmu w połączeniu z nieuczciwym najemcą może doprowadzić do wielu kłopotów, których tak naprawdę można uniknąć. Dużą część ryzyka można wyeliminować już na samym początku, podpisując dobrą umowę najmu, dopasowaną do potrzeb klientów. Polskie prawo bardziej chroni prawa najemcy niż wynajmującego, dlatego tak ważne jest, aby wynajmujący potrafił zadbać o swoje interesy.

 

 

OC najemcy

Do niedawna polisa OC kojarzona była z ubezpieczeniem kierowców. Obecnie z popularnej opcji mogą również skorzystać osoby wynajmujące swoje nieruchomości. Czy takie rozwiązanie się sprawdza? O tym poniżej.

OC najemcy – co to?

Ubezpieczenie OC najemcy to rodzaj polisy ubezpieczeniowej, która chroni najemców przed ewentualnymi roszczeniami finansowymi, które wynikają ze szkód wyrządzonych właścicielowi nieruchomości lub osobom trzecim w wyniku działalności najemców. OC najemcy nieruchomości zapewnia pokrycie szkód, które powstały w mieszkaniu lub w jego otoczeniu w sposób nieumyślny. Polisa obejmie szkody powstałe podczas codziennego użytkowania mieszkania i wykonywania zwykłych czynności.Ochrona dotyczy elementów stałych mieszkania (np. ściany, zabudowa kuchenna), ale także wyposażenia (np. telewizor, pralka, komoda). W drugim przypadku również mienia przechowywanego poza mieszkaniem, ale w częściach, które do niego przynależą, np. piwnica i strych.

Do kogo trafi odszkodowanie z OC mieszkania

Ubezpieczenie mieszkania może obejmować zarówno OC najemcy, czyli lokatora, jak i właściciela. Ze względu na ich różnorodny zakres, warto, by polisę posiadały dwie strony umowy najmu. To, do kogo trafi wypłata z odzszkodowania, zależy od konkretnej sytuacji. Właściciel otrzyma środki kiedy w wynajmowanym mieszkaniu zostanie wyrządzona szkoda, którą spowoduje inny współlokator, a nawet przebywające w lokalu zwierzę. Pieniądze z polisy zostaną wypłacone wynajmującemu na pokrycie kosztów napraw i remontu. Natomiast ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie najemcy, jeśli w wynajmowanym mieszkaniu dojdzie do awarii lub zniszczeń nie z jego winy. Zdarzają się również sytuacje, w których za szkodę odpowiedzialna jest spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa. Przykładem może być na przykład zalanie mieszkania w  wyniku pęknięcia rury usytuowanej w pionie budynku.

Kiedy ubezpieczenie nie zadziała?

Istnieją również sytuacje, których polisa nie obejmuje. Należą do niech między innymi:

  • rażące niedbalstwo w postaci np. szkoda zalaniowa w przypadku odkręconego kranu ;um
  • umyślne działanie ubezpieczonego mające na celu np. zamierzoną dewastację wyposażenia ;
  • zwykłe drobne zniszczenia, jakie wynikają z naturalnego zużycia się mienia (lokator nie odpowiada za takie szkody);
  • niewłaściwe podłączenie urządzeń lub ich nieprawidłowe użytkowanie;
  • szkody na mieniu lokatora – na taką sytuację należy się zabezpieczyć dodatkowo;
  • szkody górnicze;
  • szkody powstałe przez wyłączone z ochrony zwierzęta domowe: agresywne rasy psów, gatunki egzotyczne, dzikie lub półdzikie;
  • szkody powstałe np. podczas pracy

Jaki koszt?

Cena ubezpieczenia różni się z zależności od wybranego wariantu i potrzeb klienta. Dlatego zanim się zdecydujemy warto porównać oferty różnych towarzystw ubezpieczeniowych. Wynajem  nieruchomości wiąże się z wieloma zagrożeniami przed którymi warto się uchronić i uniknąć odpowiedzialności finansowej.

Rynek wynajmu – co się zmieniło w ostatnim czasie?

Rynek wynajmu w Polsce przez ostatnie trzy lata przeszedł wiele nieoczekiwanych zmian. Jeszcze do niedawna niskie stopy procentowe i wysoki odsetek przyznawanych kredytów sprawiła, że sporo osób zdecydowało się na zakup własnego mieszkania. Pandemia praktycznie całkowicie wyeliminowała najem krótkoterminowy, a długoterminowy mocno spowolniła. Wiele młodych osób – studiujących lub pracujących w dużych miastach – wróciło do domów rodzinnych, żeby zminimalizować wydatki, bo praca i zajęcia przeszły w tryb online. W 2022r. rosnąca inflacja oraz trwająca za naszą wschodnią granicą wojna mocno wpłynęły na sytuację mieszkaniową w Polsce. W szczególności na rynek wynajmu. Co się zmieniło?

Mniej dostępnych mieszkań

Po wybuchu wojny wiele osób z Ukrainy przyjechało do Polski. Właściciele mieszkań w ramach pomocy udostępnili im swoje mieszkania. Przez co wiele ofert zniknęło z rynku. Dużo z uciekających osób kieruje się dalej na zachód, więc w Polsce zatrzymują się tylko na chwilę. Jednak konflikt nadal trwa, osób z Ukrainy jest coraz więcej, więc nie wiadomo jak sytuacja się rozwinie i wpłynie w późniejszym czasie na rynek najmu.

Większy popyt

Warunki uzyskania kredytu zmieniły się. Banki wymagają większego wkładu własnego, rosnące stopy procentowe wpłynęły na zdolność kredytową. W związku z tym coraz więcej osób odkłada decyzję o kredycie hipotecznym na później i decyduje się na wynajem mieszkania. Przez co chętnych na mieszkania do wynajęcia przybywa.

Wyższe ceny najmu

Popyt kształtuje cenę. Z racji tego, że zainteresowanych wynajem jest dużo, ceny mieszkań w dużych miastach w ostatnim czasie wzrosły. Czas pokaże co będzie dalej, ale na spadek cen wynajmu w najbliższym czasie nie ma co liczyć.

 

Jedno jest pewne – po kilkunastu niepewnych miesiącach dla właścicieli mieszkań na wynajem przyszedł lepszy czas. W całym zamieszkaniu związanym z wynajmem nieruchomości warto pamiętać o prawidłowym zabezpieczeniu umowy najmu. Nasi agenci pomagają w wynajmie mieszkania. Zarówno w przypadku wynajmu długoterminowego jak i użyczeniu mieszkania przyjezdnym z Ukrainy dbamy o bezpieczeństwo całego procesu na każdy etapie.

 

 

Najem krótkoterminowy będzie uregulowany

 Kupowanie mieszkań na wynajem jest obecnie popularne jak nigdy wcześniej. Jednak to, co dla jednych jest świetną inwestycją, dla innych może być prawdziwym utrapieniem.

W odpowiedzi na głody samorządów, rząd postanowił uregulować kwestię najmu krótkoterminowego.W dobie niskich stóp procentowych inwestowanie w nieruchomości jest o wiele atrakcyjniejszą formą lokowania kapitału niż lokaty bankowe. W najlepszych lokalizacjach przy dobrym zarządzaniu taką nieruchomość, inwestor może liczyć na zysk rzędu 5-8 % w skali roku.

Najem długoterminowy, czy krótkoterminowy ?

Wynajmujący wybierają między najmem długoterminowym i krótkoterminowym. Pierwsza forma zapewnia stały przychód przez czas określony w umowie, nie wymaga również takiego zaangażowania właściciela mieszkania. Musi on jedynie przygotować mieszkanie, znaleźć najemcę i podpisać umowę, a później ewentualnie reagować na bieżące zgłoszenia najemcy. Najem krótkoterminowy natomiast wymaga zaangażowania, przygotowywania mieszkania co kilka dni, stałego odświeżania oferty i szukania najemców. Wszystko to kosztuje sporo czasu, jednak na takiej formie najmu można znacznie więcej zarobić. Szacuje się, że zysk z najmu może być nawet 4-5 razy wyższy niż w przypadku najmu długoterminowego, zakładając, że nieruchomość położona jest w na tyle atrakcyjnej lokalizacji, że będzie cieszyła się zainteresowaniem turystów przez cały rok. Bo to przede wszystkim oni nakręcają rynek najmu krótkoterminowego.

Zbyt duża swoboda turystów

Jednak osoby przyjeżdżające na krótkie wypady stały się udręką mieszkańców miast, które odwiedza najwięcej turystów. Często niestety zachowują się oni na tyle swobodnie, albo po prostu niekulturalnie, że pozostałe osoby mieszkające w budynku nie mogą normalnie funkcjonować. Hałas, śmieci i wandalizm stały się na tyle dokuczliwe, że mieszkańcy takich miast jak Sopot, czy Gdańsk zażądali od swoich włodarzy interwencji w ten sprawie. Walka z najmem krótkoterminowym na poziomie samorządowym jest jednak trudna i mało skuteczna, a potrzeba regulacji została również dostrzeżona przez rząd.

Najem „na czarno”- zaostrzenie sankcji

Zdaniem resortu, zgodnie z obecnie obowiązującymi regulacjami, każdy zajmujący się najem krótkoterminowym powinien wpisać taką nieruchomość do ewidencji prowadzonej przez lokalne władze. Działalność taka spełnia bowiem definicję usługi hotelarskiej. Ponadto jeśli przychody z tego tytułu przekraczają w miesiącu połowę minimalnego wynagrodzenia, wynajmujący powinien również zarejestrować działalność gospodarczą. W praktyce jednak znaczna część takich mieszkań nie jest zgłaszana, a najem prowadzony jest na czarno.

Wśród zmian zaproponowanych przez Ministerstwo Sportu i Turystyki znalazły się między innymi zaostrzenie sankcji, za prowadzenie nielegalnej działalności najmu krótkoterminowego, czy nieuprawnione używanie określeń wprowadzających najemców w błąd, takich jak „hotel” lub „motel”. Ministerstwo przypomniało tym samym samorządom, że do ich obowiązków należy kontrolowanie takich lokali.

Wszystkie propozycje zmian resort zawarł w „Białej księdze regulacji systemu promocji turystycznej w Polsce”. Dokument jest obecnie na etapie konsultacji z przedstawicielami branży hotelarskiej oraz samorządów. Księga stanowić będzie fundament do dalszych dyskusji na ten temat. Jednak na konkretne rozwiązania prawne przyjedzie zapewne jeszcze trochę poczekać.

Zysk z najmu – gdzie jest najbardziej rentowny w Polsce?

Expander i Rentier.io przedstawiły niedawno raport, z którego wynika, że największy zysk z najmu osiąga się obecnie kupując mieszkanie w Sosnowcu lub Częstochowie. Rata kredytu jest tam bowiem o wiele mniejsza, niż miesięczny przychód z tego tytułu.

Ceny najmu wzrosły na przestrzeni ostatnich miesięcy właściwie w każdym mieście. Największy skok widać w aglomeracjach, gdzie najmem poza mieszkańcami zainteresowani są również turyści, czy zjeżdżający do miasta w październiku studenci. Takie grupy bardzo nakręcają rynek, podobnie jak ludzie pochodzący z Ukrainy, których w Polsce jest coraz więcej. W efekcie wysokiego popytu wynajmujący mogą pozwolić sobie na dobrowolne dyktowanie cen. W tych lokalizacjach jednak również znacząco wzrosły ceny zakupu. To powoduje, że nie wszędzie zakup nieruchomości pod wynajem będzie tak rentowny, jak w miastach, w których przy niskich cenach zakupu wzrosły ceny najmu.

Jakie mieszkania przynoszą największy zysk z najmu?

Największym zainteresowaniem wśród najemców cieszą się mieszkania małe, o powierzchni 30 – 60 m2, jedno lub dwupokojowe. Z raportu wynika, że w przypadku takich lokali można liczyć na zysk z najmu nawet w wysokości 8% w skali roku. Jeszcze więcej można zyskać kupując mieszkanie w Sosnowcu, czy Częstochowie, gdzie koszty najmu są niemal dwukrotnie wyższe od raty kredytu. W tych miastach średnia rentowności lokali do 35 m2 wynosi ponad 10 % zysku brutto, gdy najem trwa cały rok. Wartość ta nie zawiera kosztów związanych z obsługą kredytu, podatkiem, czy eksploatacją mieszkania. W przypadku mieszkań większych do 60 m2, zysk z najmu wynosi 8,8 %, więc cały czas jest to wynik z podium.

Katowice i Wrocław również wypadają dobrze w tym rankingu. Zgodnie z raportem stopa zysk z najmu małego mieszkania wynosi dla tych miast kolejno 7,9 % i 7,5 %, dla większych lokali natomiast jest to 7,3 % i 7,0%.

O rentowności najmu decyduje wiele czynników. Jak wskazuje Anton Bubiel z Rentier.io: Bardzo duży wpływ na zyskowność tego rodzaju inwestycji ma nie tylko wielkość mieszkania, ale również jego lokalizacja, sposób wynajmowania (krótko, długoterminowo czy w modelu mieszanym) oraz to jak długo pozostaje ono puste i nie zarabia. Warto dokładnie przeanalizować rynek, na którym rozważamy inwestycję. Dla przykładu, może się okazać, że w danym miejscu jest kilka uczelni i dużo studentów, których niekoniecznie stać na wynajem kawalerki, a chętnie by wynajęli pokój w mieszkaniu z innymi współlokatorami. W takiej sytuacji zdecydowanie wyższe zyski może przynieść średnie czy duże mieszkanie wynajmowane na pokoje.

W raporcie porównano również wysokość raty kredytu ze średnimi stawkami najmu. Dla wszystkich wspomnianych lokalizacji skupionych w aglomeracji Śląskiej różnica wynosi około 500 zł. Jednocześnie o tyle droższy jest miesięczny koszt wynajmu mieszkania.

Fałszywe oferty najmu – jak nie dać się nabrać?

Lato to okres, w którym oszuści działający na rynku najmu są najaktywniejsi. Mnóstwo osób poszukuje mieszkań na wynajem, co jest dla nich okazją do nieuczciwego zarobku. Jak w morzu ogłoszeń zauważyć te fałszywe oferty najmu? Jak nie dać się oszukać?

Atrakcyjna cena? Nie w sezonie.

Jeśli trafisz na wyjątkową ofertę pięknego mieszkania w świetniej cenie, powinna zapalić ci się lampka ostrzegawcza. Sezon letni to dla wynajmujących żniwa Szczególnie jeśli pogoda dopisuje nie mają powodu do obniżania cen w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, ponieważ mieszkanie i tak ktoś wynajmie. Porównaj więc cenę z innymi ofertami z okolicy, by sprawdzić, czy nie jest wyjątkowo niska. Fałszywe oferty najmu z reguły cechuje niska cena, a oszuści często wykorzystują tn sposób przyciągnięcia klienta. Kiedy się z nimi skontaktujemy usłyszymy, że w kolejce na wynajem czeka kilka osób, a szukający, zwiedziony korzystną stawką, od razu godzi się na opłacenie zaliczki, albo nawet kwoty za cały pobyt z góry. Niestety na tym często kończy się kontakt z właścicielem mieszkania i okazuje się, że nie dysponuje on lokalem przedstawionym w ofercie.

Jaki to adres?

Jeżeli chodzi o fąłszywe oferty najmu ostatnio w trójmieście miała miejsce taka sytuacja. Osoba, która zapłaciła za pobyt w apartamencie nie mogła znaleźć podanego w ogłoszeniu adresu. Kręcąc się po ulicy napotkała na inną osobę, która również szukała tego samego, jak się okazało, nieistniejącego adresu! Przed opłaceniem pobytu należy więc sprawdzić, czy wskazany numer budynku na danej ulicy w ogóle istnieje, a na Google Maps warto zweryfikować, czy znajdują się pod nim rzeczywiście budynki mieszkalne, czy np. las lub pole.

Korzystaj z zaufanych źródeł

Obecnie na polskim rynku dużą popularnością cieszą się serwisy skupiające oferty najmu nieruchomości, tj. booking.com i Airbnb. Od lat z powodzeniem działają one w innych krajach, u nas szturmem zdobyły rynek. Poza przejrzystością ofert, przyjemnym i czytelnym interfejsem, mają możliwość wystawienia opinii wynajmującemu. Dzięki temu możemy wykluczyć fałszywe oferty najmu, sprawdzić, czy poprzedni goście byli zadowoleni z pobytu, oraz czy mieszkanie było zgodne z opisem. Co jednak najważniejsze – mimo, że płaci się za pobyt w chwili rezerwacji, to wynajmujący pieniądze otrzymuje dopiero po zakończeniu pobytu. Do tego czasu przechowywane są przez portal, do którego można zgłaszać ewentualne problemy związane z najmem. Ale uwaga – na stronach tych wynajmujący również oceniają swoich gości. Warto więc zostawić po sobie porządek i dobre wrażenie.

Uważaj na wujka z ameryki

Jeśli na zapytanie odnośnie mieszkania otrzymasz odpowiedź w języku angielskim, do tego łamanym, a tam informację o tym, że właściciel mieszka w UK, ale mieszkanie otrzymał w spadku po wujku z ameryki, albo po babci, a z Polski wyjechał jako dziecko i nie pamięta już języka, prawdopodobnie masz do czynienia z oszustem oferującym fałszywe oferty najmu. Jest to bowiem bardzo często wykorzystywana przez nich naiwna historia, która ma usprawiedliwić niską cenę (nie zależy mi na zarobku, chcę aby mieszkanie zarabiało na czynsz), problemy komunikacyjne, a przez to nieporozumienia (zapomniałem polskiego), aż wreszcie problemy z identyfikacją i odnalezieniem oszusta (zagraniczne konto i adres IP).

Najważniejsze więc, aby zawsze kierować się zdrowym rozsądkiem. Jeśli cokolwiek budzi nasze wątpliwości, lepiej zrezygnować z oferty, niż stracić pieniądze.

 

Wynajem mieszkań najbardziej rentowny na Śląsku.

Kupowanie nieruchomości na wynajem cały czas cieszy się popularnością wśród inwestorów. Sprzyjające warunki rynkowe oraz wysoki popyt gwarantują atrakcyjny zysk z takiej inwestycji. Najwięcej można zarobić nie w aglomeracjach, ale kupując nieruchomość na Śląsku.

Platforma Rentier.pl przedstawiła właśnie ranking najbardziej atrakcyjnych pod względem zwrotu z najmu miast w Polsce. Na pierwszym miejscu uplasowały się Piekary Śląskie, kolejne pozycje zajmują inne śląskie miasteczka – Będzin i Świętochłowice. Tutaj zwrot z najmu jest o wiele wyższy niż w Warszawie, czy Gdańsku, bo wynosi średnio nawet 11 %! W porównaniu do nisko oprocentowanych lokat bankowych inwestycja taka wydaje się bardzo atrakcyjna. Na dziesiątym miejscy w rankingu znalazły się Tarnowskie Góry.

Skąd taki wynik, skoro miasta te nie są największymi rynkami w Polsce? Sytuacja taka spowodowana jest stosunkowo niskimi cenami metra kwadratowego przy zakupie. Przykładowo w Piekarach Śląskich, zakładając, że mieszkanie wynajmowane jest przez cały rok, stopa zwrotu z najmu może wynieść nawet 12,24 %. Średnia cena metra kwadratowego wynosi tu 2,3 tys. zł., natomiast średnia stawka najmu to około 24 zł za metr.

Najlepsze dzielnice w Gdańsku i Warszawie oferują zwrot na poziomie lekko ponad 8 % w skali roku. Różnica w rentowności wynika z dużo wyższych cen nieruchomości. W miastach tych w najlepszych lokalizacjach za metr kwadratowy trzeba bowiem zapłacić nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Prezes Rentiera zauważa jednak, że mimo wszystko inwestycje w nieruchomości w dużych miastach niosą za sobą mniejsze ryzyko. We wspomnianych Piekarach Śląskich, czy Będzinie położonych w obszarze Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego obecnie warunki sprzyjają inwestowaniu w nieruchomości. Jednak sytuacja regionu jest mocno zależna od funkcjonowania położonych w nim największych zakładów przemysłowych i wydobywczych, które stanowią jego motor napędowy. Problemy tych firm, czy przeniesienie działalności,  mogą się przełożyć negatywnie na lokalny rynek. Z drugiej strony w miejscach tych niewiele jest inwestycji deweloperskich, liczba dostępnych lokali nie zwiększa się więc w takim tempie jak w największych aglomeracjach. Rynek mieszkań na wynajem jest tu więc stosunkowo niewielki. To dodatkowy argument za inwestowaniem właśnie w mniejszych miejscowościach.

Jak zauważają eksperci, aby zmniejszyć ryzyko pustostanów warto rozważyć zakup kilku mniejszych lokali zamiast jednego droższego mieszkania. Wówczas brak najemców w jednym lokalu  będzie rekompensowany wynajmowaniem drugiego.