Jak przygotować mieszkanie pod wynajem dla studentów?

Rozpoczyna się „sezon studencki” na rynku najmu. Sytuacja na rynku nieruchomości drastycznie zmienia się we wrześniu. Jest to okres nie tylko wzrostu cen, ale również ostatni moment na zakup albo przygotowanie nieruchomości do wynajmu. Przypominamy, czym kierować się przygotowując mieszkanie pod wynajem dla studentów.

Kupno mieszkania – kiedy się na to zdecydować?

Decyzję o zakupie mieszkania na wynajem powinniśmy podejmować w oparciu o analizę rynku oraz określenie docelowej grupy najemców. Jeśli zdecydowaliśmy się na mieszkanie dla studentów, musimy pamiętać o zasadach, które sprawią, że w ich oczach nieruchomość będzie atrakcyjna. Pamiętajmy, że czasy, kiedy student był zadowolony z pokoju w piwnicy dawno minęły, a obecnie jest to już licząca się i wymagająca grupa najemców na rynku.

Dlaczego warto?

Wynajmowanie mieszkania dla studentów ma szereg zalet. Można je wynajmować „na pokoje”, dzięki czemu uzyskamy nie tylko wyższą ceną najmu łącznie, ale także unikniemy  pustostanów, czyli okresów, w których mieszkanie stoi puste. Jeśli nawet zdarzy się, że jakiś pokój będzie wolny przez miesiąc, to brak przychodu z niego  będzie rekompensowany z czynszu z pozostałych pokoi. Wynajem dla studentów jest szczególnie atrakcyjny w dużych miastach, gdzie znajduje się kilka ośrodków akademickich. Dzięki temu od października do czerwca mieszkanie będzie zajęte przez żaków, w sezonie natomiast można postawić na najem krótkoterminowy i zarobić jeszcze więcej na wynajmowaniu go turystom. Wymaga to co prawda więcej pracy i czasu, jednak daje lepszy zysk niż przy najmie długoterminowym przez cały rok.

Co jest ważne?

Jednak, aby inwestycja taka była rentowna należy pamiętać o kilku zasadach. Mieszkanie będzie atrakcyjne dla studentów, jeśli znajdować się będzie w niedalekiej odległości od uczelni, albo od przystanku komunikacji miejskiej i będzie dobrze z nią skomunikowane. Zainteresowani mogą być również lokalem w centrum lub w miejscu położonym blisko innych atrakcji miasta, tj. klubów, restauracji, starówki.

Lokal powinien być wyposażony w podstawowe sprzęty i meble, przy czym trzeba zwrócić uwagę, aby każdy pokój zapewniał najemcy miejsce zarówno do wypoczynku, przechowywania, jak i nauki. Łóżko, biurko i szafa, do tego regał na książki są więc niezbędne. Dobrze by było, gdyby w mieszkaniu poza samodzielnymi pokojami była również wspólna przestrzeń – salon, albo duża kuchnia, które z reguły są najlepszym miejscem integracji.

Mieszkanie zajmować będą prawdopodobnie obce sobie osoby, trzeba więc zapewnić im prywatność i komfort funkcjonowania. Jeśli więc pozwoli na to metraż, warto w mieszkaniu zrobić dodatkową łazienkę, albo chociaż toaletę z umywalką. Konieczny jest również dostęp do Internetu, bez którego, nie tylko studenci, nie wyobrażają sobie codziennego funkcjonowania. Mieszkanie nie musi być wyposażone w telewizor, naczynia, ani ręczniki, to są elementy, które są niezbędne przy najmie krótkoterminowym, natomiast studenci są w tym zakresie samowystarczalni.

Na koniec najważniejsza zasada. Mimo, iż mieszkanie wielopokojowe kusi umieszczeniem w nim jak największej ilości łóżek, dzięki czemu wydaje się, że inwestycja szybciej się zwróci, to należy pamiętać o zapewnieniu każdemu z najemców odpowiedniej ilości miejsca. Trzy łóżka w jednym małym pokoju z pewnością nie zachęcą do wynajmu. Można przygotować ewentualnie jeden pokój dla pary, jednak obce osoby muszą mieć niezależne, zamykane na klucz pokoje.

Połowa września jest więc ostatnią chwilą na decyzję o zakupie mieszkania na wynajem dla studentów, albo przygotowanie posiadanego już lokalu.

Inwestycja w mieszkanie na wynajem nadal opłacalna.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest w Polsce coraz popularniejsze, głównie ze względu na wysoką stopę zwrotu, sięgającą nawet 4-6 % oraz stosunkowo niskiego ryzyka.

Co zrobić żeby zakup mieszkania na wynajem się opłacał?

Zgodnie z informacjami podanymi przez Narodowy Bank Polski zwrot dla inwestora, w zależności od miasta może wynieść od 4 do 6%, czyli o wiele więcej niż na bankowej lokacie czy obligacjach skarbowych. Jak każda inwestycja, również i ta wymaga odpowiedniego przygotowania. A taki zakładany zwrot można uzyskać, jeśli przy zakupie uwzględni się kilka czynników. Mieszkanie na wynajem musi być położone w atrakcyjnej lokalizacji, dobrze skomunikowane, położone w pobliżu rozwiniętej infrastruktury.

Jest to kwestia kluczowa przy jego wyborze. Od tego zależeć będzie bowiem profil potencjalnego najemcy, ale również jakość oferty najmu i zainteresowanie nią. Warto zapoznać się przedtem z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Być może dzielnice, obecnie uważane za mało prestiżowe, w przyszłości zyskają na atrakcyjności z uwagi na planowaną rozbudowę infrastruktury. Zakup takiej nieruchomości oznacza korzystniejszą cenę, a w przyszłości wyższy zysk z najmu i możliwość sprzedania jej z zarobkiem. Innym źródłem okazyjnych cen mieszkań są licytacje komornicze, które, przy odrobinie szczęścia, można kupić za kilkadziesiąt procent ich rynkowej wartości. Informacje o takich licytacjach znajdują się na stronach internetowych kancelarii komorniczych i w ich siedzibach.

Jeśli zakup nieruchomości na wynajem finansowany jest z kredytu, wysokość rynkowych stawek najmu pozwala na jego spłatę z uzyskiwanego czynszu. Jednakże w III kwartale roku 2016 ponad 65% transakcji finalizowana była z udziałem gotówki. W takim wypadku zwrot z inwestycji jest jeszcze wyższy. Nie należy bać się przy tym rynku wtórnego. Można tu bowiem znaleźć mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji, a przy tym wykończone i gotowe do zamieszkania. Kupujący nie ponosi więc dodatkowych kosztów związanych z wykończeniem, a w czasie, który musiałby na to poświęcić, może już osiągać przychód z tytułu najmu. Mieszkania te bywają jednak nieco droższe, co widać szczególnie w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku.

Śląsk coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów

O tym, że inwestowanie w nieruchomości jest jedną z bezpieczniejszych form lokowania kapitału już pisaliśmy. O tym, dlaczego akurat na Śląsku przeczytacie poniżej.

Ten region polski niesłusznie kojarzy się z nierentownym przemysłem ciężkim, a przez to zanieczyszczonym powietrzem i dużym bezrobociem. Tymczasem aglomeracja śląska jest jedną z najprężniej rozwijających się w kraju. A jej okolice obfitują w atrakcje turystyczne, piękne krajobrazy, miejsca, w których poczujemy bliskość natury. Jest to również dobrze skomunikowana z innymi część kraju, w związku z tym rozbudowują się tu różne gałęzie rynku – w tym nieruchomości.

Zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem na Śląsku stale rośnie. Co w połączeniu z bardzo atrakcyjnymi cenami nieruchomości powoduje, że cieszy się on coraz większym zainteresowaniem inwestorów. Nie ma się co dziwić, w porównaniu do stolicy ceny są tu nawet o połowę niższe.

Rynek nieruchomosci w liczbach

Jest również dobra wiadomość dla najemców. Średnia cena najmu na Śląsku wynosi 813 zł (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych), za mieszkanie dwupokojowe natomiast najemcy zapłacą 957zł. Średnia krajowa wynosi dla mieszkania jednopokojowego 945zł, dla dwupokojowego 1307zł. Oznacza to, że ceny na Śląsku są niższe o 16% i 37%. Jeśli zestawimy je z cenami warszawskimi, okaże się, że różnica wynosi 52% dla kawalerki i aż 67% dla mieszkania dwupokojowego.

To właśnie ekonomia powoduje, że coraz więcej osób chce się tu osiedlać. Region ten staje się również bardzo atrakcyjnym rynkiem pracy, co przyciąga potencjalnych najemców. To przekłada się na stosunkowo niski poziom pustostanów, który wynosi 3,2% w skali roku, więc w porównaniu do średniej krajowej na poziomie 4% jest zadowalający. W efekcie w ciągu roku są jedynie dwa tygodnie, w których mieszkanie stoi puste. Potencjał nieruchomości mieszkalnych jest tu więc bardzo duży.

Wszystkie te czynniki (niskie ceny nieruchomości, atrakcyjne ceny dla najemców, duży popyt) powodują, że stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem należą do najwyższych. W ujęciu rocznym, po odjęciu wszystkich kosztów, a także po uwzględnieniu okresów pustostanów, zwrot może wynieść nawet między 6 a 9%.

Decydując się na zakup nieruchomości pod wynajem, należy wziąć pod uwagę zapotrzebowanie oraz specyfikę rynku. Najwięcej, bo aż 85% najemców na Śląsku stanowią młodzi, pracujący ludzie, co jest wynikiem ponadprzeciętnym w porównaniu do danych z innych części kraju. W tym ponad połowa to single, 40% to pary. Najmniejszy odsetek stanowią studenci – 10-15%, czyli mniej niż ogólnopolska średnia.

Jest to o tyle ważne, że każda z tych grup najemców zainteresowana jest innego rodzaju nieruchomościami. Wybierając mieszkanie należy więc określić, do której z nich będziemy kierować swoją ofertę.

O tym, czym kierować się podczas zakupu nieruchomości na wynajem również przeczytacie na blogu.http://www.miastorama.pl/baza-wiedzy/sie-przygotowac-zakupu-mieszkania-wynajem/

Inwestycja w nieruchomość na wynajem? Spiesz się przed latem!

Rynek nieruchomości na wynajem, szczególnie w niektórych rejonach Polski, cechuje się sezonowością. Dlatego właśnie początek wiosny jest najlepszym momentem, aby podjąć decyzję o zakupie. Taka inwestycja gwarantuje bowiem dużo wyższą stopę zwrotu, w porównaniu do lokat bankowych. Gdzie i co kupić, żeby wyjść na tym najlepiej?

Dobre warunki rynkowe oraz stopa zwrotu na poziomie 4-6% zachęca do inwestowania w nieruchomości kolejnych nabywców. Tym samym napędzają oni ten rynek. Coraz więcej transakcji dokonywanych jest jednocześnie przy udziale gotówki. W III kwartale ubiegłego roku sprzedaż gotówkowa wynosiła 65% wszystkich zakupów, a to dane dotyczące tylko rynku pierwotnego.

Przed zakupem

Kupując mieszkanie na wynajem należy wziąć pod uwagę lokalne warunki i zapotrzebowanie. Od tego zależało będzie, do jakiej grupy potencjalnych najemców możemy kierować swoją ofertę. A to natomiast powinno ostatecznie zadecydować o tym, które mieszkanie kupimy. W niektórych lokalizacjach zakup mieszkania dwupokojowego jest uniwersalny, ponieważ taką nieruchomością będą zainteresowani najemcy długoterminowi (osoby pracujące, małe rodziny, single, bezdzietne pary, studenci) oraz turyści szukający czegoś na krótki okres. Do takich atrakcyjnych lokalizacji należy Trójmiasto, gdzie w sezonie najemców przyciąga morze i lasy, a poza nim liczne miejsca pracy. Podobnie sytuacja wygląda w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu, które są odwiedzane przez turystów przez cały rok i bez względu na pogodę, ale jednocześnie znajduje się tam wiele miejsc pracy i uczelnie wyższe, co gwarantuje brak pustostanów przez cały rok.

Branża turystyczna rozwija się w naszym kraju bardzo dynamicznie. Zawdzięczamy to coraz większej liczbie odwiedzających nas osób z zza granicy, ale i Polaków wybierających na urlop rodzime regiony. Wynika to z korzystniejszych cen, coraz lepszej infrastruktury turystycznej, ale i ze względów bezpieczeństwa, które w popularnych zagranicznych kurortach nie zawsze może być zagwarantowane.

Wynajem krótkoterminowy, mimo iż możliwy jest jedynie kilka miesięcy w roku (w niektórych lokalizacjach w obu sezonach – letnim i zimowym), może być o wiele korzystniejszy, ze względu na wyższe stawki najmu, co przekłada się na szybszy zysk. Obrazują to liczby – przeciętna cena wynajmu metra kwadratowego w największych miastach wynosi między 30 a 40 zł miesięcznie. W perspektywie miesiąca przynosi to zysk na poziomie ok. 1500zł przy mieszkaniu o powierzchni 50 m2. Wynajmując to same mieszkanie turystom, zakładając, że mogą w nim mieszkać 4 osoby, ustalając koszt noclegu za dobę za jedną osobę na 50 zł, w skali miesiąca otrzymamy zysk z najmu w wysokości nawet 6000zł.

Czy tylko na sezon?

Są to oczywiście wyliczenia teoretyczne, ale widać w nich różnicę między zarobkami w najmie turystycznym a tradycyjnym. Należy oczywiście mieć na uwadze, że sezon trwa krótko, ale najem sezonowy może być przeplatany najmem tradycyjnym. Zapewni to obłożenie przez cały rok. Lokalizacje, które sprawdzą się przy obu rodzajach najmu zostały już omówione, gdzie kupować jeśli natomiast szukamy czegoś z przeznaczeniem na wynajem wyłącznie sezonowy?

Do atrakcyjnych pod tym względem należą miejscowości położone wzdłuż pasa nadmorskiego. Są to Międzyzdroje, Łeba, czy Krynica Morska, gdzie ceny za metr będą najwyższe, w ofercie wielu deweloperów można tam znaleźć mieszkania przeznaczone typowo dla klienta inwestycyjnego.  Ceny za metr kształtują się tu między 8 a 9 tysięcy za metr kwadratowy, a im dalej od plaży, tym cena niższa. Równie trafione mogą okazać się małe miejscowości, które tętnią życiem wyłącznie od połowy czerwca do września. Ceny zakupu będą tam o wiele korzystniejsze, a coraz więcej turystów stroni od popularnych kurortów, wybierając spokojniejsze wczasy w otoczeniu morza i lasów.

Dużo taniej można kupić nieruchomość na wynajem w górach, na Kaszubach czy Mazurach. Stawki w Szklarskiej Porębie zaczynają się od 6300 za m2 za mieszkania wykończone pod klucz w budynku o podwyższonym standardzie. W Giżycku natomiast 100 metrowy apartament można nabyć już za 330 tysięcy.