Tag: zmiany w przepisach

Świadectwo charakterystyki energetycznej – czy jest to niezbędne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej czasami nazywane jest też certyfikatem energetycznym lub paszportem energetycznym. Jest to dokument określający zapotrzebowanie energetyczne nieruchomości wymagane do prawidłowego ogrzania, podgrzania wody, oświetlenia, wentylacji, klimatyzacji. Określa również źródło energii oraz ilość dwutlenku węgla jaka jest emitowana przez budynek.

Obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego został wprowadzony w 2009r. Od tego czasu każda nowo budowana nieruchomość musi mieć sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej. Dla nieruchomości wybudowanych wcześniej certyfikat wymagany był tylko w przypadku zawarcia umowy sprzedaży. W 2015r. przepisy się zmieniły i dla inwestorów indywidualnych, budujących nieruchomość na własny użytek certyfikat nie był wymagany.

Obecnie sejm ustanowił nowe przepisy, według których certyfikat energetyczny będzie obowiązkowy dla każdej nieruchomości. Nowe przepisy mają wejść w życie od 2023r.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez okres 10 lat. Jeśli w tym czasie zostały dokonane zmiany w instalacjach, które mogą mieć wpływ na zużycie energii – właściciel zobowiązany jest zaktualizować dokument.

 

Co zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej?

Certyfikat energetyczny musi zawierać następujące informacje:

– podstawowe dane o budynku lub jego części (adres, rok budowy, wymiary, kubatura, powierzchnia użytkowa, parametry techniczne)

– dokładną charakterystykę energetyczną budynku, lub jego części – wskaźniki EU (zapotrzebowania na energię użytkową), EK (zapotrzebowanie na energię końcową) i EP (zapotrzebowanie na nieodnawialna energie pierwotna);

– zalecenia odnośnie poprawy charakterystyki energetycznej budynku, lub jego części, np. wymiana instalacji;

 

Po co jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Głównym założeniem certyfikatu energetycznego jest poprawa zużycia energii, ograniczenie kosztów eksploatacyjnych, a co za tym idzie zmniejszenie emisji gazów cieplarnianych i ochrona środowiska.

Dokument pozwala również określić szacowane koszty utrzymania nieruchomości. Dzieki niemu można sprawdzić, które elementy wymagają naprawy lub wymiany, aby stały się bardziej energooszczędne.

Senat za nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Do Sejmu trafiła właśnie przesłana z Senatu nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jeśli wejdzie w życie, osoby uprawnione będą mogły sprawniej dochodzić przed sądem swoich roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Co zmieni ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

Zmiana dotyczyć będzie lokali, które dla swojej samodzielności wymagają prac adaptacyjnych. Senacki projekt nowelizacji poparło 81 senatorów. Biuro Legislacyjne Kancelarii Senatu jako główny powód zmian podało rozszerzenie kręgu osób, którym takie roszczenia wobec spółdzielni mieszkaniowych przysługują. Do osób takich należą obecnie członkowie spółdzielni, ale mogą to być również najemcy lokali mieszkalnych, czy garaży. Dochodzenie roszczeń w trybie sądowym możliwe będzie w sytuacji, kiedy do przekształcenia brakować będzie wyłącznie woli spółdzielni. Natomiast w sytuacjach, gdy do wyodrębnienia lokalu potrzebne będą inne działania spółdzielni, np. techniczne wyodrębnienie lokalu, uzyskanie zaświadczenia o wyodrębnieniu lokalu od właściwego starosty, wówczas postępowanie odbywać się będzie przed sądem, jednak już w postępowaniu pozaprocesowym.

Dlaczego potrzebne są zmiany

W obecnie obowiązujących przepisach brak jest narzędzi, które chroniłyby osoby uprawnione do żądania ustanowienia odrębnej własności lokalu. W związku z tym ich uprawnienia wynikające z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie zawsze mogą być realizowane. Jak czytamy w Ocenie Skutków Regulacji do projektu, w nawiązaniu do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 14 marca 2018r. „Zgodnie z zakwestionowanym przepisem osoba, która na podstawie ustawy może żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, w razie bezczynności spółdzielni, może wystąpić do sądu z powództwem, który zakłada prowadzenie postępowania sądowego w trybie procesowym. TK orzekł, że ten tryb utrudnia, a nawet uniemożliwia osobie uprawionej wyegzekwowanie ustanowienia odrębnej własności lokalu w przypadku, gdy spółdzielnia nie podejmuje czynności materialno–technicznych niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności lokalu”.

Propozycja zmian wydaje się więc uzasadniona.

Korzystne zmiany dla spadkobierców

Zmiany w przepisach podatkowych

Od stycznia wprowadzone zostaną nowe, korzystne zmiany dla spadkobierców. Nie będą oni już musieli czekać 5 lat ze sprzedażą mieszkania, aby uniknąć płacenia podatku dochodowego. Ministerstwo Finansów zaproponowało sprzyjające w tym zakresie modyfikacje.

Obecnie osoby, które odziedziczą nieruchomość i sprzedadzą ją w ciągu 5 lat od nabycia, muszą odprowadzić podatek dochodowy w wysokości 19 % otrzymanej ceny. Okres pięcioletni liczy się od momentu śmierci spadkodawcy. Zapłaty podatku można uniknąć, jeśli uzyskane ze sprzedaży środki przeznaczy się na cele mieszkaniowe. Można wykorzystać je na zakup nowej nieruchomości lub remont posiadanego mieszkania lub domu. Warunek ten należy wykonać w ciągu dwóch lat od sprzedaży odziedziczonego mieszkania. Tak sytuacja wygląda obecnie.

Ministerstwo Finansów przedstawiło projekt nowelizacji ustawy o PIT i CIT, ordynacji podatkowej i innych ustaw. Korzystne zmiany dla spadkobierców oznaczają, że okres pięcioletni będzie naliczany nie od dnia śmierci spadkodawcy, ale od dnia nabycia przez niego lub wybudowania nieruchomości przekazanej w spadku. W wielu przypadkach będzie to oznaczać, że spadkobierca będzie mógł sprzedać nieruchomość zaraz po jej odziedziczeniu, nie będzie przy tym musiał zapłacić 19 % podatku. Nie będzie również ograniczony koniecznością wydania pieniędzy ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Warto również zaznaczyć, że w ramach tej samej nowelizacji, wydłużeniu ma ulec okres, w którym nabywca nieruchomości może przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, aby uniknąć płacenia podatku, czyli przysługiwania mu tzw. ulgi mieszkaniowej. Analogicznie bowiem jak w przypadku spadkobierców, nabywcy nieruchomości, którzy sprzedadzą je w ciągu pięciu lat od nabycia, muszą zapłacić podatek. Dla nich Ministerstwo również szykuje zmiany, ale o tym w kolejnym artykule.

Aktualizacja operatu szacunkowego – zmiany w przepisach.

Szykują się zmiany przepisów, które dotkną rzeczoznawców majątkowych i sporządzane przez nich operaty szacunkowe. Obejmą zapisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jak wygląda sytuacja teraz?

Operaty szacunkowe są wydawane w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości. Wycena dokonywana jest przez profesjonalnego rzeczoznawcę, posiadającego do tego specjalne uprawnienia, wiedzę i doświadczenie. W związku z tym, że rzeczoznawca opiera się na porównaniu nieruchomości o podobnych cechach, w konkretnych warunkach rynkowych, operaty szacunkowe wydawane są na określony czas. Po jego upływie tracą one swoją ważność. Żeby można było się nimi ponownie posługiwać, muszą zostać zaktualizowane o zmieniające się rynkowe kryteria i dane, które rzeczoznawca powinien ponownie przeanalizować. Tak powinno to wyglądać w teorii. W praktyce jednak przedłużanie ważności operatu jest wyłącznie formalnością, a odbywa się poprzez złożenie na nim podpisu przez rzeczoznawcę, który dokument sporządził.

Oznacza to, że operaty szacunkowe po aktualizacji mogą być nierzetelne, ponieważ od czasu ich sporządzenia warunki rynkowe mogły się mocno zmienić, a tym samym wartość nieruchomości. Może to być spowodowane nowymi planami zagospodarowania przestrzennego, inwestycją powstającą w pobliżu, załamaniem, bądź hossą na rynku. Ważność operatu szacunkowego obecnie wynosi 12 miesięcy.

Co się zmieni?

Nowelizacja przepisów spowoduje, że po upływie roku, rzeczoznawca, który operat sporządził, będzie musiał dokonać ponownej analizy potwierdzającej, że od daty sporządzenia nie zmieniły się warunki prawne, gospodarcze ani rynkowe. Obecnie brakuje precyzyjnych przepisów w tym zakresie. Aktualizacja operatu będzie mogła zostać dokonana na kolejne 12 miesięcy.

Zmiany obejmą jeszcze jedną kwestię. Operat, który nie zyska pozytywnej opinii stowarzyszenia rzeczoznawców, nie będzie tracił ważności automatycznie w dniu wydania oceny. Jeśli więc ktoś zleci taką ocenę, będzie mógł sam zdecydować, czy wykorzysta ją w przyszłości, np. w toku postępowania administracyjnego.

Samo sporządzanie operatu, po wejściu w życie planowanych zmian, będzie dużo łatwiejsze. Rzeczoznawcy zyskają bowiem dostęp do rejestrów państwowych, zawierających dane o nieruchomościach, z których do tej pory korzystać mogły wyłącznie urzędy, w tym skarbówka, sądy, i spółdzielnie mieszkaniowe. Uzyskanie informacji od tych podmiotów było czasochłonne i trudne, dostęp do rejestrów ma to zmienić, ułatwić i znacznie przyspieszyć.