Mieszkania w bloku z wielkiej płyty coraz popularniejsze

Bloki z wielkiej płyty dla jednych stanowią relikt poprzedniej epoki, natomiast dla innych atrakcyjną nieruchomość. Coraz więcej kupujących decyduje się na zakup mieszkania w takim właśnie budynku. Mają one bowiem szereg zalet, które przeważają nad mieszkaniami z rynku pierwotnego.

Budynki z wielkiej płyty można znaleźć chyba w większości polskich miast. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego sprzedaż mieszkań z rynku wtórnego na największych rynkach wzrosła w ubiegłym roku o 7,1 %. Jednym z czynników, który na to wpływa są niższe ceny takich nieruchomości. W najpopularniejszych lokalizacjach ceny mieszkań deweloperskich już jakiś czas temu wyprzedziły te z drugiej ręki, a nie każdy chce kupić lokal w stanie surowym. Co wpływa więc na atrakcyjność mieszkań w blokach z wielkiej płyty?

Lokalizacja

Największym ich atutem jest z pewnością lokalizacja. Bardzo często są to bloki położone praktycznie w centrach miast lub w ich najatrakcyjniejszych dzielnicach, gdzie nie ma już miejsca na nowe inwestycje deweloperskie. Deweloperzy z uwagi na kończące się zasoby gruntowe w najlepszych częściach miast, są zmuszeni budować na obrzeżach. Jeśli jednak jakiś skrawek gruntu w centrum nadaje się jeszcze do zabudowania, wówczas ceny metra kwadratowego sięgają kilkunastu tysięcy złotych.

Dodatkowo bloki z wielkiej płyty położone są w dzielnicach dobrze już rozwiniętych, z pełną infrastrukturą, sklepami i punktami usługowymi, w niedalekiej odległości od szkół, czy szpitali. Inwestycje deweloperskie natomiast nie zawsze zlokalizowane są w rozwiniętych częściach miast, zdarza się, że nie ma nawet prowadzących do niej utwardzonej drogi. Kupując mieszkanie w takim miejscu trzeba się liczyć z tym, że dojazd do pracy, codzienne funkcjonowanie i załatwiania bieżących spraw będą wymagały więcej czasu i prawdopodobnie samochodu.

Cena

Lokale takie są ponadto tańsze. Według eksportów HRE Investments opierających się na danych GUS, ceny mieszkań w wielkiej płycie są niższe nawet o 10-20 % od średnich cen rynkowych. Główny Urząd Statystyczny wskazał również, jaki odsetek nieruchomości mieszkalnych w danych miastach stanowią mieszkania w wielkiej płycie. Dane te przedstawiają się następująco:

– Kielce – 40,5 %

– Gorzów Wielkopolski – 37,5 %,

– Olsztyn – 36,1 %,

– Katowice – 36,0 %,

– Białystok – 35,1 %.,

–  Warszawa – 22,9 %c.,

–  Wrocław – 23,6 %,

–  Kraków – 24,0 %.

Jest to więc istotna część rynkowej oferty.

Rozkład

Kupujący doceniają także metraż i rozkład takich mieszkań. Są to najczęściej lokale z oddzielnymi, niezależnymi pokojami i kuchnią, będące przeciwieństwem wielu deweloperskich inwestycji budowanych w duchu otwartej przestrzeni. O ile jest to rozwiązanie nowoczesne i rzeczywiście dające wrażenie większej ilości miejsca, to przy niewielkim metrażu, tylko jednym dodatkowym pokoju, może być to mało praktyczne, szczególnie dla rodzin z dziećmi.

Instytut Techniki Budowlanej przeprowadził badania stanu technicznego budynków z wielkiej płyty. Okazuje się, że mogą służyć mieszkańcom jeszcze przez lata, jeśli będą odpowiednio konserwowane. Warto wspomnieć, że rząd planuje w najbliższej dekadzie przeznaczyć znaczne środki na ich modernizację i ocieplenie.

Segment popularny – czyli jaki?

Segment popularny pojawia się bardzo często w różnego rodzaju artykułach o branży nieruchomości, a szczególnie w raportach i analizach. Co to dokładnie oznacza?

Nazwa ta określa oferty nieruchomości, które deweloperzy kierują do szerokiego grona odbiorców. Inaczej nazywa się je masowymi. Są to mieszkania i domy uniwersalne, posiadające podstawowy standard, bez żadnych wyróżniających je cech, czy to na plus, czy na minus. Zaliczają się do nich nieruchomości, które cieszą się największym zainteresowaniem kupujących. Plasują się na średniej półce cenowej, czyli niższej od np. nieruchomości luksusowych i apartamentów, ale również powyżej pewnego standardu. Nie zaliczają się nich mieszkania wymagające dużego nakładu pracy, czy fatalnie zlokalizowane, których cena rynkowa, z uwagi na te niedogodności, jest niższa od średniej rynkowej.

Korzyści

Segment popularny niesie za sobą (poza ceną) również inne korzyści. Z uwagi na to, iż nie są to mieszkania wykończone w wysokim standardzie, a najczęściej nie są wykończone w ogóle, kupujący mogą je bez problemu dostosować do własnych upodobań. Mogą zmieniać aranżację przestrzeni, czy wykończyć mieszkanie wybranymi materiałami i w ulubionym stylu. Są to mieszkania o powierzchni między 40 a 60m2.

Przy ustalaniu ceny za segment popularny nie można się jednak opierać na średnich cenach rynkowych. Obejmują one bowiem wartości skrajne, w tym również apartamenty i mieszkania położone w najlepszych lokalizacjach, czyli nieruchomości wychodzące poza definicję popularnych. Do niedawna można się było opierać o limity cen mieszkań wyznaczone programem Mieszkanie Dla Młodych. Zgodnie z jego ideą, dofinansowanie było przeznaczone dla przeciętnego obywatela, który z pomocą państwa mógł nabyć mieszkanie z segmentu masowego. Teraz, kiedy program już wygasł, można oprzeć się na średnich cenach za metr,. Należy jednak pamiętać, że stanowić one będą górną granicę cen mieszkań w segmencie popularnym.

Najczęściej inwestycje typu segment popularny lokowane są na bocznych, rozbudowujących się dzielnicach, które są oddalone, czasem sporo, od centrów miast. Może się zdarzyć, że kupując mieszkanie w takim miejscu, nabywca zmuszony będzie zaakceptować pewne niedogodności. Najczęściej związane ze słabo rozwiniętą infrastrukturą, dużą odległością od sklepów, szkół, punktów usługowych, czy dłuższym dojazdem do pracy. Pocieszającą informacją jest, że osiedla takie bardzo szybko się rozbudowują, zapewniając mieszkańcom niezbędne do życia warunki. Co istotne – wówczas ceny takich nieruchomości najczęściej również idą w górę. Dzięki temu możliwe jest sprzedanie ich po jakimś czasie z zyskiem.

Coraz więcej zakupów za gotówkę.

Ilość zakupów za gotówkę na rynku nieruchomości stale rośnie. Według danych przedstawionych przez Narodowy Bank Polski, udział gotówki w siedmiu największych miastach wyniósł już 74 % transakcji.

Oznacza to, że aż dwie na trzy transakcje zakupu nieruchomości finansowane są bez udziału kredytu hipotecznego. Należy jednak mieć na uwadze, że nie jest to trend ogólnorynkowy. Taka tendencja widoczna jest w największych polskich aglomeracjach, tj. w Warszawie, Gdańsku, Gdynia, Poznaniu, Wrocławiu, Krakowie, Łodzi.

Więcej zakupów za gotówkę

Są to największe rynki, na których notuje się największy popyt, podaż, a także najwyższe ceny. Według raportu NBP wzrost zakupów za gotówkę obserwuje się od 2012 roku. Jest to związane między innymi z lepszą sytuacją gospodarczą, wzrostem wynagrodzeń i ogólnie poprawiającą się sytuacją finansową społeczeństwa. Depozyty bankowe są aktualnie mało atrakcyjne, z uwagi na niskie stopy procentowe. W efekcie zwrot z lokat bankowych jest bardzo niski, 1-2 % w skali roku, dodatkowo obarczony jest pewnym ryzykiem. Z tego powodu inwestorzy wolą lokować kapitał w pewniejszych inwestycjach. W ostatnich latach widać znaczny wzrost zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych. Nie oznacza to jednak, że osoby kupujące mieszkania na własny użytek korzystają wyłącznie z kredytów, chociaż przeważają tu mieszkania kupowane pod wynajem. Mimo, iż ilość wniosków o kredyty hipoteczne w maju osiągnęła rekordowy poziom, to coraz więcej jest zakupów za gotówkę. Bez względu na to, czy mieszkanie kupowane jest na rynku wtórnym, czy pierwotnym.

Co ciekawe – najwięcej transakcji gotówkowych obejmuje mieszkania zlokalizowane w centrach i dzielnicach położonych w ich pobliżu, czyli lokalizacje, w których ceny nieruchomości są najwyższe. Najczęściej są to lokale o powierzchni 45 – 50m.

Mimo dużego popytu na nieruchomości, chętnie negocjujemy z deweloperami. Bez względu na to, czy mieszkanie kupowane jest za gotówkę czy z udziałem kredytu. Na rabat największą szansę mają klienci zainteresowani lokalami o dużej powierzchni, powyżej 100 m2, ponieważ stanowią one zaledwie 5-10% zapytań potencjalnych kupujących. Nie oznacza to, że przy mniejszej powierzchni deweloper nie będzie skłonny do obniżenia ceny, szczególnie jeśli będziemy chcieli dodatkowo kupić piwnicę, komórkę lokatorską, czy miejsce postojowe.

Jak kształtowały się ceny nieruchomości w mijającym roku – przegląd

Mimo, że deweloperzy pobijają kolejne rekordy sprzedaży i rozpoczynanych inwestycji, rynek nieruchomości wtórnych również ma się bardzo dobrze. Ceny takich mieszkań wzrosły w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy o niemal 10 %.

Są to dane Narodowego Banku Polskiego z początku grudnia. W Trójmieście, Łodzi, Katowicach i Wrocławiu wzrost ten wyniósł 10 %. Mieszkania deweloperskie natomiast w niektórych lokalizacjach zdrożały jeszcze bardziej – w Szczecinie o 12 %. W Krakowie, Opolu, Bydgoszczy i wspomnianym już Trójmieście o 8 %.

Jakie czynniki kształtują ceny nieruchomości?

Na taką sytuację ma wpływ cały czas utrzymujący się niski poziom stóp procentowych, ale i wyjątkowo małe bezrobocie. Ceny jednak nie osiągnęły jeszcze apogeum, które odnotowano podczas poprzedniego boomu na rynku nieruchomości. Obecnie są one niższe o około 15 % w porównaniu do tamtego okresu. Pamiętajmy jednak, że wówczas ceny zostały sztucznie napompowane, po czym nastąpiło nieuniknione załamanie rynku. Spowodowało to, że wielu inwestorów na tym straciło, którzy na zakup nieruchomości zaciągnęli kredyt we frankach szwajcarskich.

Niskie stopy procentowe przekładają się na niskie koszty kredytów, ale również zniechęcają do inwestowania w produkty bankowe, które przynoszą małą stopę zwrotu. Inwestycje w nieruchomości wypadają tu o wiele korzystniej. Te czynniki powodują, że popyt na mieszkania rośnie, czego efektem ubocznym jest wzrost cen transakcyjnych.

Zaciąganiu zobowiązań kredytowych sprzyja również poprawa warunków pracy i płacy, niskie bezrobocie oraz coraz lepsze warunki gospodarcze. Polacy nie boją się kredytów, przez co coraz chętniej z nich korzystają. Ponadto w porównaniu do sytuacji z roku 2007 i wspomnianego boomu na rynku, rata kredytu jest dużo niższa i wynosi przeciętnie 1557 zł, podczas gdy 10 lat temu było to 2344 zł. Należy przy tym zaznaczyć, że wysokość zarobków zwiększyła się w tym czasie o 55%. Oznacza to, że obecnie para posiadająca dochód w wysokości dwóch średnich pensji, przeznacza na spłatę kredytu 24 % swoich dochodów, podczas gdy w 2007 roku było to 58 %. Mimo wzrostu cen nieruchomości, są one nadal na poziomie umożliwiającym przeciętnemu Polakowi zakup z udziałem kredytu.

Ponadto szacuje się, że wzrost cen w najbliższych miesiącach nie będzie już tak dynamiczny.

Coraz więcej inwestorów ze wschodu

Przybywa inwestorów zza granicy, którzy w naszym kraju szukają dla siebie nieruchomości. Ich udział w kupnie mieszkań wynosi około 7%. Wśród nich coraz liczniejszą grupę stanowią Ukraińcy, którzy uciekając przed niestabilną sytuacją z własnego kraju, w Polsce szukają lepszego życia. Ta narodowość wyprzedziła już nawet Brytyjczyków i Niemców pod względem kupowanych u nas nieruchomości.

Inwestycja w Polsce

Nie szukają oni wyłącznie mieszkań aby zrealizować własne potrzeby, ale traktują taki zakup jako formę inwestycji. Pisaliśmy już o tym, że inwestowanie w nieruchomości jest jedną z bezpieczniejszych form lokaty kapitału i daje dużo wyższy zwrot w skali roku, aniżeli lokaty czy inne bankowe produkty. http://www.miastorama.pl/baza-wiedzy/inwestycja-mieszkanie-wynajem-nadal-oplacalna/W ubiegłym roku sprzedano 80 tysięcy mieszkań, z czego ponad 4,5 tysiąca nabyli cudzoziemcy. Najwięcej wśród nich było właśnie Ukraińców. Po wejściu Polski do Unii Europejskiej, najwięcej tego typu nieruch ości kupowali Niemcy i Brytyjczycy, głównie z uwagi na dużo korzystniejsze niż w ich rodzimych krajach ceny. Obecnie jednak spadli na dalsze miejsca, wyprzedzeni przez naszych sąsiadów zza wschodniej granicy. W przeliczeniu na metry kwadratowe Ukraińcy w 2016 roku nabyli ich niemal dwa razy więcej niż w roku poprzednim, a dokładnie 64 tysiące m2, podczas gdy w 2015r. było to 35,5 tysiąca m2.

Z czego to wynika? Otóż jest to naturalna kolej rzeczy i efekt uboczny emigracji zarobkowej. Ale Ukraińcy przyjeżdżają tu nie tylko do pracy, coraz więcej z nich chce w Polsce studiować. Najczęściej w takim wypadku mieszkania wynajmują, ale znaczna część z nich decyduje się na zakup. Albo raczej dostaje taki prezent od swoich rodziców. Wyróżniamy więc dwie grupy zagranicznych inwestorów – tych, którzy chcą zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe oraz tych, którzy chcą tu ulokować swój kapitał i szukają atrakcyjnej inwestycji.

Zdaniem ekspertów tendencja ta utrzyma się przez najbliższe lata, ponieważ liczba Ukraińców przyjeżdżających do Polski stale rośnie od 2014 roku. Dzięki uproszczonym procedurom są oni chętnie zatrudniani przez krajowych przedsiębiorców, którzy zadeklarowali zatrudnienie ponad miliona osób z Ukrainy.