Tag: ceny

Lokalny rynek, czyli co dzieje się w Katowicach?

Coraz wyższe koszty życia, oraz ograniczenia zdolności kredytowej ze strony banków, zmuszają Polaków do głębszej analizy swoich możliwości związanych z zakupem nieruchomości. Można zauważyć, że popyt na rynku jest zdecydowanie mniejszy. W dalszym ciągu ceny pomiędzy dużymi miastami,  a mniejszymi są znaczące. Da się jednak zauważyć, że ta dysproporcja maleje. W praktyce oznacza to, że coraz trudniej będzie znaleźć tanią nieruchomość poza granicami dużych aglomeracji.

Preferencje na rynku

Zauważalny jest spadek osób, które poszukują swojego pierwszego lokum. Nie ma wątpliwości, że jest to najliczniejsza grupa, ponieważ stanowi ona 34 procent. W pierwszym półroczu w 2022 r. wynosiła jednak 39 procent.  Jest to wynik podwyższania stóp procentowych, a także galopującej inflacji. Obecna sytuacja spowodowała, że na rynku coraz częściej pojawiają się inwestorzy poszukujący okazji do zakupu, a także osoby noszące się z zamiarem zamiany nieruchomości na inną.

Katowicki rynek – co się zmieniło?

Zawężając analizę do aglomeracji śląskiej można zauważyć kilka zmian na przestrzeni ostatniego roku. Aktualna średnia cena ofertowa za metr kwadratowy mieszkania w Katowicach jest o 8 procent wyższa niż w ubiegłym roku. W listopadzie 2021 roku wynosiła 7 367 zł, natomiast w listopadzie 2022 r 7 987 zł za mkw. Nie oznacza to jednak, że Katowice są najdroższym miastem aglomeracji.  Dla porównania średnia cena za mkw domu w Tychach w 2022 r wyniosła 6 006 zł, natomiast w Katowicach 5 443 zł. Największy odsetek, bo aż 43 procent katowickiego rynku stanowią osoby poszukujące nieruchomości do kwoty 300 tysięcy złotych. Średnie ceny działek obecnie kształtują się na poziomie 505 zł za mkw, gdzie w listopadzie 2021 r średnia cena wynosiła 379 zł. Wynajem mieszkania trzypokojowego w Katowicach kształtuje się na poziomie 3 287 zł. Dwupokojowe mieszkanie możemy wynająć średnio za kwotę 2331, natomiast jednopokojowe to wydatek rzędu 1111 miesięcznie.

Rynek nieruchomości w 2019 r. – prognozy

Mimo, że rynek nieruchomości cały czas ma się bardzo dobrze, to najnowsze dane sugerują, że rekordowe wyniki sprzedaży odchodzą powoli do historii. Czy grozi nam załamanie rynku?

Lata 2017 i 2018 to okres hossy na rynku nieruchomości. Sprzedawano rekordowe ilości lokali i wydawano wiele pozwoleń na budowę. Jednak już w drugiej połowie ubiegłego roku tendencja ta zaczęła nieco hamować, a rynek napotkał pewne problemy. Mowa tu przede wszystkim o wzroście cen materiałów budowlanych i wykonawstwa, przez co znacznie wzrosły koszty inwestycji. Koszty te zostały przerzucone na sprzedających, co skutkowało dynamicznym wzrostem cen nieruchomości, szczególnie w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, gdzie wzrost w ciągu roku przekroczył 10 %. Wcześniej rynek napędzany był w dużej części przez inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem. Rentowność takiej inwestycji, z uwagi na niskie stopy procentowe, jest bowiem znacznie wyższa niż w przypadku lokat bankowych. Im niższe koszty początkowe, tym większy i szybszy zwrot z zakupu, dlatego też ceny nieruchomości okazały się dla inwestorów za wysokie. Na rynkach zauważalny jest spadek sprzedaży, a kupujący przybrali postawę oczekującą, licząc na spadki cen.

Co do cen nieruchomości zdania są różne. Eksperci twierdzą, że rynek jest jeszcze rozpędzony wysokimi kosztami budowy oraz marżami deweloperów, przez co wysokie ceny będą się jeszcze chwilę utrzymywać. Jak prognozuje Home Broker, później jednak, z uwagi na zmniejszony popyt, deweloperzy mogą być zmuszeni do obniżenia cen. Szacuje się, że nie będzie to spadek drastyczny, jednak zauważalny, w granicach 5-8 % w ciągu roku.
Innego zdania są jednak deweloperzy, którzy twierdzą, że wzrost cen będzie się utrzymywał, nie będzie już jednak tak wysoki jak w ciągu ostatniego roku. Nie martwią się również o spadek popytu, z uwagi na ogromny niedobór mieszkań z jakim się zmagamy. Pod tym względem jesteśmy jednym z najgorzej wypadających krajów Europy. Może spaść jednak ilość rozpoczynanych inwestycji, a przez to zmniejszy się podaż.

Deweloperzy nie biorą chyba jednak pod uwagę pewnego istotnego czynnika, mianowicie ograniczonych możliwości finansowych kupujących. Mimo bardzo dobrej sytuacji gospodarczej, wyższych wynagrodzeń i stabilności zatrudnienia, wielu konsumentów nie może lub nie chce kupić mieszkania w tak wysokiej cenie. W okresie niskich stóp procentowych więcej osób decyduje się na kredyty, jednak nie wiadomo jak długo ten stan się utrzyma i co się stanie, gdy stopy zostaną podniesione. Banki prognozują również, że w tym roku zmniejszy się ilość i kwota udzielonych kredytów hipotecznych.

Rynek jest jednak w dobre kondycji i nie czeka go załamanie. Najbliższe miesiące mogą być jednak okresem stabilizacji, a może nawet delikatnego spadku cen.

Jak kształtowały się ceny nieruchomości w mijającym roku – przegląd

Mimo, że deweloperzy pobijają kolejne rekordy sprzedaży i rozpoczynanych inwestycji, rynek nieruchomości wtórnych również ma się bardzo dobrze. Ceny takich mieszkań wzrosły w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy o niemal 10 %.

Są to dane Narodowego Banku Polskiego z początku grudnia. W Trójmieście, Łodzi, Katowicach i Wrocławiu wzrost ten wyniósł 10 %. Mieszkania deweloperskie natomiast w niektórych lokalizacjach zdrożały jeszcze bardziej – w Szczecinie o 12 %. W Krakowie, Opolu, Bydgoszczy i wspomnianym już Trójmieście o 8 %.

Jakie czynniki kształtują ceny nieruchomości?

Na taką sytuację ma wpływ cały czas utrzymujący się niski poziom stóp procentowych, ale i wyjątkowo małe bezrobocie. Ceny jednak nie osiągnęły jeszcze apogeum, które odnotowano podczas poprzedniego boomu na rynku nieruchomości. Obecnie są one niższe o około 15 % w porównaniu do tamtego okresu. Pamiętajmy jednak, że wówczas ceny zostały sztucznie napompowane, po czym nastąpiło nieuniknione załamanie rynku. Spowodowało to, że wielu inwestorów na tym straciło, którzy na zakup nieruchomości zaciągnęli kredyt we frankach szwajcarskich.

Niskie stopy procentowe przekładają się na niskie koszty kredytów, ale również zniechęcają do inwestowania w produkty bankowe, które przynoszą małą stopę zwrotu. Inwestycje w nieruchomości wypadają tu o wiele korzystniej. Te czynniki powodują, że popyt na mieszkania rośnie, czego efektem ubocznym jest wzrost cen transakcyjnych.

Zaciąganiu zobowiązań kredytowych sprzyja również poprawa warunków pracy i płacy, niskie bezrobocie oraz coraz lepsze warunki gospodarcze. Polacy nie boją się kredytów, przez co coraz chętniej z nich korzystają. Ponadto w porównaniu do sytuacji z roku 2007 i wspomnianego boomu na rynku, rata kredytu jest dużo niższa i wynosi przeciętnie 1557 zł, podczas gdy 10 lat temu było to 2344 zł. Należy przy tym zaznaczyć, że wysokość zarobków zwiększyła się w tym czasie o 55%. Oznacza to, że obecnie para posiadająca dochód w wysokości dwóch średnich pensji, przeznacza na spłatę kredytu 24 % swoich dochodów, podczas gdy w 2007 roku było to 58 %. Mimo wzrostu cen nieruchomości, są one nadal na poziomie umożliwiającym przeciętnemu Polakowi zakup z udziałem kredytu.

Ponadto szacuje się, że wzrost cen w najbliższych miesiącach nie będzie już tak dynamiczny.