Strata ulgi mieszkaniowej – jak tego uniknąć?

Dzięki skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia można zaoszczędzić tym samym 19% należnej daniny. Warunkiem jest przeznaczenie kwoty uzyskanej ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. O tym, że przepisy ulegną zmianie pisaliśmy już wcześniej (Ulga mieszkaniowa zmieni się na lepsze). Fiskus wydał interpretację, zgodnie z którą po skorzystaniu z ulgi i zakupie kolejnej nieruchomości, nie trzeba w niej mieszkać latami, aby z ulgi można było skorzystać ponownie.

Jak sytuacja ulgi mieszkaniowej wygląda obecnie?

Najnowsza interpretacja Krajowej Izby Skarbowej z 3 września 2019r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011. 369.2019.2.KR) potwierdza, że nie ma minimalnego okresu, po upływie którego można przenieść prawo własności lokalu, aby nie stracić ulgi mieszkaniowej. Regulacji takich brak w przepisach prawa, próżno jej również szukać w orzecznictwie organów administracyjnych i wykładni organów skarbowych.

Oznacza to, że po zakupie nieruchomości, na którą przeznaczono środki z ulgi mieszkaniowej, nie trzeba w niej mieszkać kilka lat, aby móc ją sprzedać i ponownie skorzystać z ulgi. Podatnicy miewali bowiem wątpliwości co do tego, jak długo należy zajmować lokal, aby nie stracić ulgi, która przysługiwała w związku z jego nabyciem. Czy trzeba czekać do przedawnienia zobowiązania podatkowego?

Okazuje się, że nie. Do sprzedaży nowo zakupionego mieszkania może nas bowiem zmusić sytuacja życiowa. Nagłe pogorszenie sytuacji finansowej, czy stanu zdrowia. Ważne jednak, aby w nowym lokalu pomieszkać chociaż przez kilka miesięcy. A to dlatego, że ulga podatkowa przysługuje osobom, które środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyły na realizację własnych celów mieszkaniowych. Zakup mieszkania na wynajem takich celów nie realizuje, podobnie jak zakup mieszkania dla dziecka. Aby więc organy podatkowe nie poddały w wątpliwość podstawy do skorzystania z ulgi, z mieszkania trzeba przez jakiś czas rzeczywiście korzystać. Pamiętajmy, że fakt ten fiskus może łatwo zweryfikować, np. na podstawie rozmowy z sąsiadami.

Jednak sprzedając kolejne mieszkanie, ponownie stajemy się zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19%, czego możemy uniknąć korzystając z ulgi mieszkaniowej po raz drugi.

Inna możliwość uniknięcia podatku

Jest jeszcze jedna możliwość uniknięcia zapłaty podatku. Z obowiązku tego podatnik zostaje zwolniony, gdy zakupione mieszkanie podaruje najbliższej osobie. Przepisy prawa podatkowego ani orzecznictwo organów podatkowych oraz sądów administracyjnych nie określają (…) minimalnego okresu, po którym podatnik może przenieść prawo własności do lokalu mieszkalnego, tak by nie utracić prawa do skorzystania z ulgi. Prawa do zwolnienia nie traci zatem podatnik, który nabył lokal mieszkalny (udział w lokalu) na cele mieszkaniowe, mieszkał w tym lokalu mieszkalnym np. przez kilka miesięcy, a następnie przedmiotowy lokal (udział) zbył w drodze darowizny lub sprzedaży. (…)” – wskazano w uzasadnieniu interpretacji.

Pamiętajmy jednak, że pierwsze kilka miesięcy musimy w mieszkaniu spędzić, aby skarbówka nie podważyła, że środki ze sprzedaży poprzedniego mieszkania zostały wykorzystane na własne cele mieszkaniowe.

Coraz więcej zakupów za gotówkę.

Ilość zakupów za gotówkę na rynku nieruchomości stale rośnie. Według danych przedstawionych przez Narodowy Bank Polski, udział gotówki w siedmiu największych miastach wyniósł już 74 % transakcji.

Oznacza to, że aż dwie na trzy transakcje zakupu nieruchomości finansowane są bez udziału kredytu hipotecznego. Należy jednak mieć na uwadze, że nie jest to trend ogólnorynkowy. Taka tendencja widoczna jest w największych polskich aglomeracjach, tj. w Warszawie, Gdańsku, Gdynia, Poznaniu, Wrocławiu, Krakowie, Łodzi.

Więcej zakupów za gotówkę

Są to największe rynki, na których notuje się największy popyt, podaż, a także najwyższe ceny. Według raportu NBP wzrost zakupów za gotówkę obserwuje się od 2012 roku. Jest to związane między innymi z lepszą sytuacją gospodarczą, wzrostem wynagrodzeń i ogólnie poprawiającą się sytuacją finansową społeczeństwa. Depozyty bankowe są aktualnie mało atrakcyjne, z uwagi na niskie stopy procentowe. W efekcie zwrot z lokat bankowych jest bardzo niski, 1-2 % w skali roku, dodatkowo obarczony jest pewnym ryzykiem. Z tego powodu inwestorzy wolą lokować kapitał w pewniejszych inwestycjach. W ostatnich latach widać znaczny wzrost zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych. Nie oznacza to jednak, że osoby kupujące mieszkania na własny użytek korzystają wyłącznie z kredytów, chociaż przeważają tu mieszkania kupowane pod wynajem. Mimo, iż ilość wniosków o kredyty hipoteczne w maju osiągnęła rekordowy poziom, to coraz więcej jest zakupów za gotówkę. Bez względu na to, czy mieszkanie kupowane jest na rynku wtórnym, czy pierwotnym.

Co ciekawe – najwięcej transakcji gotówkowych obejmuje mieszkania zlokalizowane w centrach i dzielnicach położonych w ich pobliżu, czyli lokalizacje, w których ceny nieruchomości są najwyższe. Najczęściej są to lokale o powierzchni 45 – 50m.

Mimo dużego popytu na nieruchomości, chętnie negocjujemy z deweloperami. Bez względu na to, czy mieszkanie kupowane jest za gotówkę czy z udziałem kredytu. Na rabat największą szansę mają klienci zainteresowani lokalami o dużej powierzchni, powyżej 100 m2, ponieważ stanowią one zaledwie 5-10% zapytań potencjalnych kupujących. Nie oznacza to, że przy mniejszej powierzchni deweloper nie będzie skłonny do obniżenia ceny, szczególnie jeśli będziemy chcieli dodatkowo kupić piwnicę, komórkę lokatorską, czy miejsce postojowe.