Tag: agent nieruchomości

Mieszkania w bloku z wielkiej płyty coraz popularniejsze

Bloki z wielkiej płyty dla jednych stanowią relikt poprzedniej epoki, natomiast dla innych atrakcyjną nieruchomość. Coraz więcej kupujących decyduje się na zakup mieszkania w takim właśnie budynku. Mają one bowiem szereg zalet, które przeważają nad mieszkaniami z rynku pierwotnego.

Budynki z wielkiej płyty można znaleźć chyba w większości polskich miast. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego sprzedaż mieszkań z rynku wtórnego na największych rynkach wzrosła w ubiegłym roku o 7,1 %. Jednym z czynników, który na to wpływa są niższe ceny takich nieruchomości. W najpopularniejszych lokalizacjach ceny mieszkań deweloperskich już jakiś czas temu wyprzedziły te z drugiej ręki, a nie każdy chce kupić lokal w stanie surowym. Co wpływa więc na atrakcyjność mieszkań w blokach z wielkiej płyty?

Lokalizacja

Największym ich atutem jest z pewnością lokalizacja. Bardzo często są to bloki położone praktycznie w centrach miast lub w ich najatrakcyjniejszych dzielnicach, gdzie nie ma już miejsca na nowe inwestycje deweloperskie. Deweloperzy z uwagi na kończące się zasoby gruntowe w najlepszych częściach miast, są zmuszeni budować na obrzeżach. Jeśli jednak jakiś skrawek gruntu w centrum nadaje się jeszcze do zabudowania, wówczas ceny metra kwadratowego sięgają kilkunastu tysięcy złotych.

Dodatkowo bloki z wielkiej płyty położone są w dzielnicach dobrze już rozwiniętych, z pełną infrastrukturą, sklepami i punktami usługowymi, w niedalekiej odległości od szkół, czy szpitali. Inwestycje deweloperskie natomiast nie zawsze zlokalizowane są w rozwiniętych częściach miast, zdarza się, że nie ma nawet prowadzących do niej utwardzonej drogi. Kupując mieszkanie w takim miejscu trzeba się liczyć z tym, że dojazd do pracy, codzienne funkcjonowanie i załatwiania bieżących spraw będą wymagały więcej czasu i prawdopodobnie samochodu.

Cena

Lokale takie są ponadto tańsze. Według eksportów HRE Investments opierających się na danych GUS, ceny mieszkań w wielkiej płycie są niższe nawet o 10-20 % od średnich cen rynkowych. Główny Urząd Statystyczny wskazał również, jaki odsetek nieruchomości mieszkalnych w danych miastach stanowią mieszkania w wielkiej płycie. Dane te przedstawiają się następująco:

– Kielce – 40,5 %

– Gorzów Wielkopolski – 37,5 %,

– Olsztyn – 36,1 %,

– Katowice – 36,0 %,

– Białystok – 35,1 %.,

–  Warszawa – 22,9 %c.,

–  Wrocław – 23,6 %,

–  Kraków – 24,0 %.

Jest to więc istotna część rynkowej oferty.

Rozkład

Kupujący doceniają także metraż i rozkład takich mieszkań. Są to najczęściej lokale z oddzielnymi, niezależnymi pokojami i kuchnią, będące przeciwieństwem wielu deweloperskich inwestycji budowanych w duchu otwartej przestrzeni. O ile jest to rozwiązanie nowoczesne i rzeczywiście dające wrażenie większej ilości miejsca, to przy niewielkim metrażu, tylko jednym dodatkowym pokoju, może być to mało praktyczne, szczególnie dla rodzin z dziećmi.

Instytut Techniki Budowlanej przeprowadził badania stanu technicznego budynków z wielkiej płyty. Okazuje się, że mogą służyć mieszkańcom jeszcze przez lata, jeśli będą odpowiednio konserwowane. Warto wspomnieć, że rząd planuje w najbliższej dekadzie przeznaczyć znaczne środki na ich modernizację i ocieplenie.

Dlaczego pośrednicy powinni ze sobą współpracować?

Na każdym rynku, również na rynku nieruchomości, firmy świadczące dane usługi konkurują ze sobą w walce o klienta. Okazuje się jednak, że mogą odnieść wiele korzyści ze współpracy. Dlaczego warto rozważyć współpracę z innymi biurami nieruchomości?

Informacja jest kluczem do sukcesu każdej firmy. Jako biuro nieruchomości tworzymy swoją bazę klientów oraz ofert, jednak nie sposób dotrzeć do wszystkiego, co pojawia się na rynku. Największą zaletą współpracy z innym biurem nieruchomości jest znaczne rozszerzenie swojej bazy. Szukając mieszkania dla klienta mamy do wyboru nie tylko te nieruchomości, na których sprzedaż zawarliśmy umowy, ale i oferty znane wyłącznie innym pośrednikom, często zanim jeszcze pojawi się oficjalne ogłoszenie o sprzedaży. Sytuacja ta jest więc korzystna dla każdej ze stron. Klient ma do wyboru więcej ofert w przypadku kupna, lub jego ogłoszenie zobaczy więcej osób w przypadku sprzedaży. Agent natomiast zyskuje w ten sposób więcej zadowolonych klientów, ale także zrealizowanych transakcji, co oczywiście przekłada się na wyniki finansowe firmy.

Nie można również zapominać, że poza informacjami, współpracujące biura nieruchomości czerpią od siebie także wiedzę i doświadczenie. W interesie każdej z firm jest, aby ta druga dobrze prosperowała i zapewniała regularnie świeże oferty i nowych klientów. Jest to więc zdrowa konkurencja, można nawet powiedzieć, że utrzymana w sportowym duchu, która docelowo ma przynieść obopólne korzyści.

Klienci również postrzegają takie rozwiązanie jako atut biura, z którym chcą podpisać umowę. Mają bowiem świadomość, że dzięki temu znacznie skróci się czas realizacji transakcji, a oferta może być znacznie korzystniejsza. Ma to znaczenie przede wszystkim dla klientów, którzy podpisali z biurem umowę na wyłączność. Przy takiej umowie biura poświęcają więcej czasu i zasobów, na wypromowanie oferty, czy też znalezienie nieruchomości dla klienta. Więcej informacji o tym, jakie korzyści płyną z podpisywania umów na wyłączność znajdziecie w naszej bazie wiedzy ().

Z punktu widzenia pośredników współpraca jest również praktykowana, gdy zajmujemy się lokalizacją niezbyt dobrze nam znaną. Rozmowa z osobą działającą na danym terenie może okazać się niezwykle pomocna, a czasem wręcz konieczna dla doprowadzenia transakcji do końca.

Dobrze ułożona współpraca z innymi biurami prowadzi również do umocnienia własnej marki i zaufania nie tylko wśród klientów, ale także wśród innych pośredników. To przekłada się bezpośrednio na wyższą jakość obsługi klientów, którzy zadowoleni, albo do biura wrócą, albo polecą jego usługi znajomym.

Czym się kierować wybierając biuro nieruchomości?

Pośrednik nieruchomości to zawód funkcjonujący na polskim rynku już wiele lat. Mimo to nadal zdarzają się osoby mające wątpliwości co do tego, co taki pośrednik robi i do czego on jest właściwie potrzebny? Nie wiedzą również, czym powinni kierować się, jeśli już zdecydują się na współpracę. Poniżej omawiamy wszystkie te kwestie.

Kto to pośrednik?

Pośrednik nieruchomości jest osobą posiadającą wiedzę, doświadczenie oraz uprawnienia do tego, aby w naszym imieniu sprzedać, kupić, bądź wynająć nieruchomość. Od podpisania umowy współpracy zajmuje się on już właściwie każdym aspektem związanym z taką transakcją. Od przygotowania mieszkania do sprzedaży, przygotowania oferty, opublikowania jej, czy też znalezienia oferty odpowiadającej naszym wymaganiom, załatwienia wszystkich formalności, do podpisania umowy u notariusza.

Biur i pośredników nieruchomości jest na rynku sporo, jak więc wybrać takich, którzy będą najlepiej reprezentowali nasze interesy, a przy tym zagwarantują bezpieczeństwo?

Opinie

W Internecie znaleźć można różne rzeczy, mniej lub bardziej pożyteczne, jednak na czym warto się skupić to opinie klientów, które z usług biura już skorzystały. W sieci funkcjonuje wiele forów, na których wypowiadają się anonimowe osoby, dlatego polecamy skupić się raczej na mediach społecznościowych poszczególnych biur, gdzie znajdziemy wpisy konkretnych osób, a biuro będzie mogło się do tej odpowiedzi ustosunkować. Jest to cenne źródło informacji o firmie i pracujących w niej osobach.

 

Życie w sieci

Nowoczesna firma właściwie nie jest w stanie funkcjonować bez swojej wirtualnej tożsamości. Składa się na nią strona internetowa, konta społecznościowej, czy blogi. Jeśli dane biuro nie posiada żadnego z wymienionych, można powiedzieć, że nie idzie z biegiem czasu. A ze strony, kont i blogów możemy wyczytać mnóstwo informacji. Poza wspomnianymi już opiniami, są one źródłami danych o ofercie firmy, jej doświadczeniu, obecnych projektach. Natomiast umieszczane w sieci fachowe artykuły mają na celu dzielenie się fachową wiedzą, ale świadczą również o stale rozwijającej się, reagującej na rynkowe zmiany, elastycznej firmie.

 

Uprawnienia, certyfikaty

Co prawda po deregulacji zawodu pośrednika licencja nie jest już niezbędna, jednak warto zwrócić uwagę na inne uprawnienia, które posiadają osoby pracujące w biurze nieruchomości, a które mogą się okazać przydatne podczas transakcji, np. rzeczoznawcy majątkowego, ukończone kursy i szkolenia, czy studia. Informacje na ten temat z reguły znajdują się na stronie internetowej.

Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnoprawnej

Upewnij się, że pośrednik ma aktualną umowę ubezpieczenia OC. Jej kopię powinien dołączyć do umowy współpracy.

 

Współpraca z innymi podmiotami

Transakcje związane z nieruchomościami bywają wielowątkowe, dlatego też czasem po drodze konieczne jest zasięgnięcie opinii różnych specjalistów. Atutem biura jest więc współpraca z innymi profesjonalnymi podmiotami, np. prawnikiem, czy architektem, na których opinię można liczyć w ramach współpracy z pośrednikiem.

Ulga mieszkaniowa zmieni się na lepsze

W ramach zaproponowanej przez Ministerstwo Finansów nowelizacji ustawy o CIT, PIT, ordynacji podatkowej oraz innych ustaw, przygotowałno pakiet usprawnień systemu podatkowego. Ulga mieszkaniowa będzie jednym z obszarów, gdzie zajdą zmiany na lepsze.

Komu przysługuje ulga mieszkaniowa?

Ulga mieszkaniowa przysługuje osobom, które sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat od zakupu, przeznaczą uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe. Mają na to dwa lata, a termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedali nieruchomość. W ten sposób są zwolnione z konieczności odprowadzenia podatku w kwocie 19% od ceny sprzedaży. Warunek ten wydaje się być jasny, jednak pojawiają się różnice w jego interpretacji przez urzędy skarbowe. Mimo, iż orzecznictwo sądów wyraża jasne stanowisko.

Czy Urzędy Skarbowe inaczej interpretują ustawę?

Chodzi o wypadki, w których podatnik kupuje mieszkanie od dewelopera. Kiedy całość ceny zapłaci w określonym terminie,  to własność nieruchomości zostanie na niego przekazana już po upływie tego terminu.  Powinien dokonać tego w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży poprzedniej nieruchomości. Nie są to sytuacje rzadkie w przypadku zakupu od dewelopera, z uwagi na częste opóźnienia w realizacji inwestycji. Również dlatego, że własność nieruchomości jest faktycznie przekazywana na nabywcę nieraz kilka miesięcy po odbiorze mieszkania, i jest to praktyka powszechna. W kilku przypadkach jednak fiskus uznał, że warunek niezbędny do skorzystania z ulgi nie został spełniony (mimo zawarcia umowy deweloperskiej). Tłumaczył to tym, że ważny jest nie termin zapłaty ceny, a termin uzyskania własności, czyli dzień podpisania aktu notarialnego. Sądy powszechne stoją jednak na stanowisku, iż dla uznania, czy ulga przysługuje czy nie, należy brać pod uwagę to, czy nabywca przeznaczył środki ze sprzedanego mieszkania na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat, czyli czy w tym okresie zapłacił umówioną cenę. Orzeczenie w tym przedmiocie wydał Naczelny Sądy Administracyjny. Mimo to nie wszystkie urzędy stosują tą interpretację.

Jakie zmiany przyniesie nowelizacja?

Nowelizacja ma te niejasności wyeliminować. Ponadto Ministerstwo zaproponowało wydłużenie terminu do 3 lat. Jest to więc dobra wiadomość dla osób, które chcą uniknąć zapłaty podatku, nie musząc się przy tym spieszyć z wydaniem pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży pierwszego mieszkania. Szczególnie cieszyć się powinni ci, którzy mieszkania szukają na rynku pierwotnym, to tutaj bowiem zdarzają się opóźnienia w odbiorze lokali sięgające nawet kliku miesięcy.

Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, zmiana wejdzie w życie z nowym rokiem.

 

Co się zmieni w ustawie deweloperskiej?

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zaproponował nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską. Główne założenie – lepsza ochrona kupujących.
Wiele słyszało się historii o upadłości dewelopera, po której osoby, które podpisały z nim umowę jeszcze na „dziurę w zmieni” zostawały bez mieszkania i bez wpłaconych pieniędzy. Sytuacje takie miała ograniczyć ustawa deweloperska, która weszła w życie w 2012 roku. I faktycznie wiele się od tamtego czasu poprawiło, ale są jeszcze kwestie, które wymagają doprecyzowania. Jak wskazuje UOKiK ma to zapewnić lepszą ochronę nabywców, jako strony słabszej w stosunkach kupujący – deweloper.

Jakie zmiany są przewidziane?

Jeśli zmiany wejdą w życie zostaną zlikwidowane otwarte rachunki powiernicze bez zabezpieczenia. W ich miejsce deweloperzy będą mogli korzystać z rachunków zamkniętych lub rachunków posiadających gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. W pierwszym przypadku deweloper otrzyma pieniądze wpłacone na rachunek powierniczy przez kupujących dopiero po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu na nich prawa własności lokali. W drugim bank będzie przekazywał mu środki w miarę postępu prac, które deweloper będzie musiał realizować zgodnie z dostarczonym wcześniej do banku harmonogramem prac. Dodatkowo w razie ogłoszenia upadłości dewelopera albo nieprzeniesienia własności lokalu na nabywcę, bank lub ubezpieczyciel wypłaci nabywcy wpłacone dotąd środki.  W ten sposób pieniądze wpłacane przez kupujących będą jeszcze lepiej chronione, a w razie problemów finansowych dewelopera nie poniosą oni z tego tytułu konsekwencji.

Ponadto nowelizacja rozszerza ochronę ustawy deweloperskiej na piwnice, garaże, miejsca postojowe, komórki lokatorskie itp. Do tej pory nabywane były one na podstawie odrębnej umowy. Po zmianach objęte byłyby wraz z mieszkaniem umową deweloperską i korzystały z takiej samej ochrony. Dodatkowo projekt UOKiK zakłada ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej za mieszkanie, która mogłaby wynosić maksymalnie 1 % ceny nabycia. Po zawarciu umowy sprzedaży opłata ta będzie zaliczana na poczet ceny nabycia.

Ochroną zostaną objęci również nabywcy lokali w inwestycjach już ukończonych. Obecnie ustawa deweloperska chroni wyłącznie osoby nabywające nieruchomości w inwestycjach, które są w trakcie realizacji. Według nowych przepisów nabywca lokalu w budynku oddanym do użytku, będzie wpłacał cenę nabycia na rachunek zamknięty, a deweloper otrzyma te środki dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu. Ma to chronić kupujących w sytuacjach, gdyby w międzyczasie deweloper ogłosił upadłość.

Nowelizacja jest szczególnie ważna z uwagi na ilość obecnie prowadzonych inwestycji. Rynek nieruchomości ma się bardzo dobrze, buduje się dużo i tyle też się sprzedaje. Lepsza ochrona osób nabywających nieruchomość od dewelopera powinna być ustawowo zagwarantowana.

Boom na kredyty hipoteczne.

Kredyty hipoteczne stają się coraz bardziej popularne. Pierwsze miesiące tego roku były bardzo dobre dla rynku nieruchomości, jednak to maj jest póki co rekordowy. Popyt na kredyty hipoteczne wzrósł w tym miesiącu o niemal 26%!

Największa ilość zapytań o kredyty hipoteczne

Wskaźnik popytu na kredyty hipoteczne to przeliczenie na dzień roboczy ilości zapytań złożonych do BIK przez banki i Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo Kredytowe (SKOK). Kwota pojawiająca się w zapytaniach o kredyty hipoteczne była wyższa aż o 25,5% od analogicznego okresu zeszłego roku. Od stycznia notowany jest jej regularny wzrost, a maj pobił pod tym względem absolutny rekord. W przeliczeniu na ilość wniosków kredytowych, w tym miesiącu złożono ich 37,19 tysięcy, podczas gdy rok temu było to 33,62 tysiące. Wzrost wynosi więc ponad 10%. Najwięcej wnioskodawców to klienci banków w wieku od 24 do 34 lat, którzy składają niemal połowę wniosków. Liczby te pokazują, że zwiększa się wysokość kredytów, o które wnioskują potencjalni nabywcy. Średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w maju 2018 r. wyniosła 248,45 tys. zł, co jest wynikiem podobnym do ubiegłego miesiąca.

Prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej, wskazuje: kontynuacja zjawiska związanego z wnioskowaniem w 2018 r. o wyższe kwoty kredytów mieszkaniowych niż 2017 r., (…) może mieć swoje źródło, w coraz bardziej widocznym wzroście cen nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, szczególnie w największych aglomeracjach oraz zakupie mieszkań o większej powierzchni. Wzrosty kosztów budowy wynikają głównie ze wzrostu cen gruntów, kosztów pracy i materiałów budowalnych. Na runku nieruchomości pierwotnych w największych 7 aglomeracjach dwie trzecie transakcji nie jest współfinasowanych kredytem bankowym, na rynku wtórnym kredyt nadal ma istotne znaczenie jako źródło finansowania nabycia nieruchomości.

Poprzedni rok był rekordowy pod względem sprzedanych nieruchomości, jednak rok 2018 jeszcze nie jest w połowie, a już notuje się spektakularne wyniki. Na przykład I kwartał był najlepszym kwartałem od 2011 roku. Jeśli tempo to się utrzyma, rok 2018 może okazać się jeszcze lepszy dla rynku nieruchomości niż rok 2017 r.

Umowa na wyłączność – dlaczego warto?

Zdarza się, że pośrednicy nieruchomości spotykają się z niechęcią ze strony klientów do zawarcia umowy na wyłączność. Obawiają się oni takiego zobowiązania, uważając, że jeśli powierzą sprzedaż kilku osobom, wtedy szybciej dojdzie do zawarcia transakcji. Tymczasem praktyka pokazuję, że jest zupełnie inaczej.

Co daje umowa na wyłączność?

Umowa na wyłączność jest w zasadzie lepszym zabezpieczeniem interesów sprzedającego. Zawierając ją pośrednik wie, że otrzyma wynagrodzenie za trud włożony w przygotowanie nieruchomości do sprzedaży i przeprowadzenie transakcji. W przypadku umowy otwartej, jego działania mogą okazać się nadaremne, jeśli okaże się, że do sprzedaży doprowadziła inna osoba. Jak to się przekłada na ochronę interesu klienta?

W przypadku umowy na wyłączność macie gwarancję, że pośrednik włoży dużo więcej pracy i środków, w przygotowanie się do przeprowadzenia tej transakcji. Może tu zainwestować w marketing, wywiesić billboard, czy zorganizować dni otwarte, ponieważ wie, że jego praca zostanie opłacona, a zainwestowane środki się zwrócą. Klient zyskuje więc dużo lepiej przygotowaną ofertę oraz szereg działań pobocznych, które wdroży pośrednik, aby nieruchomość jak najszybciej się sprzedała.

Jak sama nazwa umowy wskazuje, klient w jej ramach zyskuje pośrednika „na wyłączność”. Oznacza to w pełni zaangażowanego profesjonalistę, gotowego w każdej chwili odebrać telefon i odpowiedzieć na nurtujące pytania, czy też posłuchać sugestii. Ponadto, jeśli podejmowane działania nie przyniosą rezultatu, pośrednik podejmie inne działania. Może np. stworzyć nową strategię sprzedażową, która wykluczy dotychczas popełnione błędy, czy też otworzyć ofertę na szerszy rynek potencjalnych kupujących.

Dlaczego warto podpisać umowę na wyłączność?

Skorzystanie z takiej formy niweluje ponadto sytuacje, w których jedno mieszkanie będzie wystawione przez kliku pośredników. Często w takiej sytuacji występują różnice między poszczególnymi ofertami, np. w opisie, czy – o zgrozo – w cenie. Z perspektywy kupującego wygląda to fatalnie. Jest to jeden z poważniejszych błędów marketingowych, a wręcz marketingowy strzał w kolano, ponieważ kupujący może być takim chaosem zwyczajnie zniechęcony. Pierwsze wrażenie, które można było zrobić, zaprzepaszczone.

Należy pamiętać również, że taka umowa gwarantuje większe bezpieczeństwo transakcji, ale i sprzedawanej nieruchomości. Klucze do niej przekazywane są bowiem tylko jednej zaufanej osobie, która pokazuje je potencjalnym kupcom bez obecności właściciela mieszkania.

Największą jednak zaletą takiej umowy, jest ogromna oszczędność czasu. Pośrednik zbiera kompleksowe informacje na temat nieruchomości już w momencie podpisania umowy i od tego momentu zaczyna swoją pracę. W przypadku umów otwartych z kilkoma pośrednikami, każdemu z nich trzeba przekazywać te same informacje, z każdym z nich oddzielnie się kontaktować, a czasem być pośrednikiem informacji między nimi.

Jeśli więc zależy nam na profesjonalnej i szybkiej transakcji, warto rozważyć podpisanie umowy na wyłączność, ponieważ niesie ona ze sobą szereg korzyści.

Solidny pośrednik – 6 sygnałów, że na takiego trafiłeś

Pośrednik nieruchomości to stosunkowo nowy zawód na polskim rynku, toteż wiele osób nie ma jeszcze zaufania, do osób, które go wykonują. I nie ma się im co dziwić, w końcu powierzają w jego ręce kawał swojego majątku. Jednak znalezienie dobrego pośrednika może uczynić zakup lub sprzedaż nieruchomości o wiele łatwiejszą, szybszą i bezpieczniejszą, niż robienie tego na własną rękę. Zanim więc podejmiesz decyzję, czy z jego pomocy skorzystać czy nie, sprawdź, co świadczy o tym, że jest to profesjonalista, który krzywdy Ci nie zrobi, a wręcz przeciwnie – okaże się niezastąpiony przy transakcji

1.     Strona internetowa, media społecznościowe

Nowoczesna firma nie może istnieć bez swojego internetowego odbicia – strony i profili w kanałach społecznościowych. Dlaczego? A to dlatego, że jest to źródło wszystkich informacji, których wyszukuje potencjalny klient. Poza danymi kontaktowymi, są tu dane osób, które zajmują się pośrednictwem. Dane te można później samodzielnie sprawdzić, gdzieżby indziej – w internecie. Są tu również informacje o zrealizowanych projektach, planach, o tym, czy firma w ogóle działa, czy jest już tylko wirtualnym duchem. Poza tym znajduje się tu mnóstwo danych, których należy szukać między wierszami. Jeśli witryna jest nowoczesna, zgodna z najnowszymi trendami w projektowaniu stron internetowych, świadczy to o innowacyjnym podejściu do biznesu, dostosowywaniu się do zmieniającego się rynku. Aktywność w mediach społecznościowych to nic innego, jak próba nawiązania kontaktu z potencjalnym klientem, poznania jego potrzeb i wyjścia im naprzeciw. Wszystkie te elementy świadczą również o szacunku do niego – firma dostarcza wszystkich niezbędnych informacji o sobie, nie mając przy tym nic do ukrycia.

2.     Bogata oferta

Im większa, tym większa szansa na zrealizowanie transakcji. Duża ilość ogłoszeń, które posiada w swojej bazie pośrednik, świadczy o prężnie działającej firmie, zaangażowaniu, ale również zaufaniu, którym obdarzyło go wielu klientów.

3.     Wysokie, rozbudowane kwalifikacje

Nie bójcie pytać, jakie wykształcenie i doświadczenie posiada pośrednik, czy ma niezbędne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Takie informacje można z reguły znaleźć na stronie internetowej, jednak tych bardziej skromnych, którzy się tym nie podzielili, spytajcie wprost. Dobry pośrednik musi nieustannie się kształcić, żeby jego wiedza nadążała za dynamicznym rynkiem i zmieniającymi się przepisami prawa. Niektórzy z nich posiadają kwalifikacje dodatkowe, np. z zakresu szacowania wartości nieruchomości. Świadczy to o ambitnym i profesjonalnym podejściu do swojej pracy, ale przede wszystkim umożliwia precyzyjne oszacowanie ceny sprzedawanej lub kupowanej nieruchomości, co powinno mieć dla klienta znacznie pierwszorzędne.

4.     Usługi dodatkowe

Transakcja z udziałem nieruchomości to często skomplikowana, biurokratyczna batalia, w której trzeba stanąć w szranki z urzędnikami, bankami, architektami, czy osobami postronnymi. Pośrednik samodzielnie tego nie załatwi, bo wiecie co się mówi, gdy ktoś jest od wszystkiego – jest do niczego. Jeśli jednak, mimo wszystko, chce zapewnić swoim klientom kompleksową obsługę, zarówno w trakcie, jak i po transakcji, skorzysta ze swoich biznesowych koneksji i poleci fachowca w danej dziedzinie. Niektóre biura nieruchomości na stałe współpracują z notariuszami, architektami, firmami budowlanymi. Dzięki temu mogą Państwo uzyskać lepsze ceny ich usług, ale także spojrzeć na sprawę kompleksowo. Jeśli wahamy się z zakupem, bo chcielibyśmy mieć aneks w salonie i wyburzyć ścianę w kuchni, zaprzyjaźniony z pośrednikiem fachowiec rozwieje nasze wątpliwości i oceni, czy taka ingerencja w nieruchomość jest możliwa.

5.     Opinie

Nic nie świadczy tak dobrze o firmie, jak opinie zadowolonych z jej usług klientów. Zdarza się, że akurat znasz kogoś, kto z danym pośrednikiem współpracował i będzie mógł wypowiedzieć się na ten temat. Jest to jednak rzadkość, a znakomita część opinii znajduje się we wspomnianych wcześniej mediach społecznościowych. Firma, która je prowadzi nie boi się złych opinii i najwyraźniej nie ma nic do ukrycia. Przyjmuje pokornie krytykę, bo wiadomo, współpraca może układać się różnie. Jeśli jednak potrafi reagować się na pojawiające się problemy, dobrze to o niej świadczy. Zresztą, co tu dużo gadać, zajrzyj do sieci i się przekonaj, czego można się stąd dowiedzieć o pośredniku.

6.     Umowa

I na koniec – papier to świętość. Niczego i nigdy nie załatwiaj na tak zwaną „gębę”. W grę wchodzą duże pieniądze, i to Twoje pieniądze. Zadbaj o to, by w umowie zawarte były wszystkie szczegóły współpracy z pośrednikiem. Jeśli będzie się wywijał od podpisania dokumentu, albo będzie to odwlekał, wtedy ładnie podziękuj za poświęcony czas i wróć do punktu 1.

A według Was jakie cechy poinien mieć dobry pośrednik? Podzielcie się swoją opinią.

 

Krajowy Zasób Nieruchomości – ustawa podpisana

Ustawa – Krajowy Zasób Nieruchomości została podpisana przez Prezydenta, co ma pozwolić na budowę nieruchomości na gruntach Skarbu Państwa, by następnie mogły być wynajmowane na preferencyjnych warunkach. Jednak uwaga – nie każdy będzie mógł z tej oferty skorzystać!

Kancelaria Prezydenta Andrzeja Dudy informuje, że w środę 9 sierpnia ustawa została podpisana. „Celem ustawy jest wprowadzenie rozwiązań służących zwiększeniu podaży mieszkań na wynajem (w tym z opcją uzyskiwania własności przez najemcę najem z opcją), o umiarkowanych czynszach, poprzez wykorzystanie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa”.

Ustawa powołała do życia Krajowy Zasób Nieruchomości, którego zadaniem będzie zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa. Jest to kolejny krok w realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego. Kancelaria prezydenta zaznaczyła również, że „Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości przyczyni się do zwiększenia podaży nieruchomości dostępnych pod budownictwo mieszkaniowe”.

Na czym polega?

W ustawie wskazano w jaki sposób odbywać się będzie kwalifikacja i przekazywanie państwowych nieruchomości do Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN). Opisano również zasady gospodarowania nimi. Inwestorzy mają przy tym ponosić mniejsze koszty. Część lokali w nieruchomości będą mogli przeznaczyć na lokale użytkowe i mieszkania deweloperskie, łącznie w wysokości do 50% powierzchni całej inwestycji.

W ustawie przewidziano również środki prawne, które umożliwią kontrolę inwestorów, przede wszystkim pod kątem wykorzystania nieruchomości oraz wysokości czynszów. Jej treść skupia się jednak na określeniu zasad najmu. „Regulacjami służącymi ochronie najemcy są, poza określeniem zasad ustalania czynszu, opłat eksploatacyjnych, raty i ceny m.kw., obowiązek oferowania umowy najmu, jako umowy z opcją (najemca może zdecydować się na sam najem), możliwość przekształcenia najmu bez opcji w najem z opcją, ograniczone możliwości wypowiedzenia najmu (tylko w sytuacji zalegania z czynszem lub wykraczania przeciwko porządkowi domowemu)” – jak wskazuje Kancelaria Prezydenta.

Zaznaczono przy tym, że „pierwszeństwo zawarcia najmu będą miały osoby spełniające kryteria określone w ustawie – m.in. niższe dochody, posiadanie dzieci, brak prawa własności do lokalu przez członka rodziny, zmiana miejsca pracy lub nauki, status repatrianta, ukończenie 65. roku życia”. „Najemca nie będzie mógł podnajmować mieszkania, chyba że podnajem będzie dotyczył osoby, wobec której najemca ma obowiązek alimentacyjny”.

Osoby, które nie spełniają powyższych kryteriów, póki co na inną formę pomocy od państwa liczyć nie mogą. Tym bardziej, że po zakończeniu programu Mieszkanie Dla Młodych Rząd nie przewiduje jego kontynuacji.

Jak się przygotować do zakupu mieszkania na wynajem?

Zakup nieruchomości na wynajem to poważna inwestycja, która jak każde tego typu przedsięwzięcie, ma z założenia przynosić satysfakcjonujący zysk. Aby założenie to się spełniło, wybierając konkretne mieszkanie, należy przestrzegać kilku podstawowych zasad.

1.     Klient docelowy

Najważniejszą kwestią, od której trzeba rozpocząć rozważania jest ustalenie, do jakiej grupy potencjalnych najemców chcemy kierować swoją ofertę. Jeśli celujemy w rodziny z dziećmi mieszkanie powinno być co najmniej dwupokojowe, jeśli ma być wynajmowane krótkoterminowo dla turystów musi być przestronne i praktycznie urządzone, a przy tym najlepiej położone niedaleko atrakcyjnych terenów, np. morza lub lasu. Mieszkanie przeznaczone pod wynajem dla biznesmenów i firm, które szukają lokali dla swoich mobilnych pracowników może być mniejsze, ale za to wykończone w wyższym standardzie i położone w nowoczesnej, prestiżowej dzielnicy. Wynajem można także prowadzić udostępniając każdy z pokoi innemu najemcy – taką formę preferują studenci, dla których głównym kryterium będzie cena. W tym wypadku warto rozejrzeć się za nieruchomościami zlokalizowanymi w pobliżu uczelni lub przystanków autobusowych. Mieszkanie powinno być większe, posiadać kilka niezależnych pokoi, a każdy z nich musi zostać funkcjonalnie urządzony. Ze względu na to, że na duże nieruchomości jest mniejszy popyt, ich cena za metr kwadratowy potrafi być o wiele atrakcyjniejsza niż mieszkań w przedziale 40-50m2. Chociaż przy dobrym rozplanowaniu przestrzeni również i taki lokal może zostać zaaranżowany pod wynajem studencki.

2.     Lokalizacja

Mieszkania położone w atrakcyjnych lokalizacjach, np. nad morzem, pod lasem, w centrum czy w modnej dzielnicy mogą być sporo droższe. Jednakże są one jednocześnie atrakcyjniejsze dla potencjalnych najemców. Mając mieszkanie, z którego dojście na plażę zajmuje 10 minut zmniejsza się ryzyko występowania tzw. pustostanów, czyli okresów, w których będzie ono stało nieużywane. A w tego typu inwestycji chodzi o to, by przestoje wyeliminować i osiągać z najmu stały, płynny przychód.

Lokalizacja ma również znaczenie dla określenia grupy docelowej osób, które ofertą będą zainteresowani. Wspomniany wyżej przykład studentów jest jednym z wielu. Rodziny z dziećmi będą szukały mieszkań w niedalekiej odległości od szkół, przedszkoli, szpitali, placów zabaw. Ma dla nich znaczenie przede wszystkim komfort codziennego przemieszczania się między pracą a szkołami, ale także spokój, w miarę możliwości cisza i bezpieczeństwo. Osoby młode, pracujące interesuje najem w centrum, w pobliżu dzielnic biurowych, ale także przystanków komunikacji miejskiej lub dróg dojazdowych.

3.     Finansowanie

W zależności od tego jakim kapitałem dysponujemy zakup może być w jakiejś części wspierany ze środków pozyskanych w banku. W takim wypadku przed zawarciem umowy z konkretną instytucją należy porównać oferty możliwie największej ilości placówek, a przy tym dowiedzieć się, czy i w jakim zakresie są one skłonne do indywidualnego negocjowania warunków kredytu, tak by uwzględnić możliwości kredytobiorcy

4.     Wynająć pośrednika czy szukać samodzielnie?

W Internecie dostępnych jest wiele stron z ofertami nieruchomości, które można w mniejszym lub większym stopniu filtrować, by wyszukać to co nas konkretnie interesuje. Jednakże jest to proces pracochłonny, trzeba więc wygospodarować na te czynności sporo czasu, tym bardziej, jeśli zakupu chcemy dokonać w innym mieście – wtedy należy też uwzględnić kilkukrotny przejazd do miasta docelowego i być może spędzenie tam trochę czasu by obejrzeć mieszkania i sfinalizować transakcje. Oferty umieszczane w Internecie nie zawsze zawierają szczegółowe informacje – w takim wypadu należy doliczyć dodatkowy czas na wykonywanie telefonów, oglądanie nieruchomości, których zdjęć nie ma w ofercie itp.
Wszystkie te czynności można również zlecić profesjonalnemu pośrednikowi nieruchomości. Wyszuka on oferty zgodne z wymaganiami kupującego, przy czym jego baza jest znacznie bardziej rozbudowana niż baza powszechnie dostępnych portali internetowych. Pośrednikowi zlecić można również obejrzenie nieruchomości, a samemu obejrzeć je już po takiej wstępnej weryfikacji. Jeśli jednak nie mamy czasu lub chęci jechać na drugi koniec polski by dokonać zakupu, pośrednik na podstawie pełnomocnictwa może zając się również i tym,http://www.miastorama.pl/wspolpracujemy/ .Ponadto niektóre biura nieruchomości oferują dodatkową pomoc w kwestiach związanych z uzyskaniem kredytu, warto więc taką współpracę rozważyć.

5.     Formalności

Jeśli już zdecydujemy się na zakup konkretnej nieruchomości należy sprawdzić ją pod kątem formalnym. Na prośbę kupującego sprzedający powinien udostępnić mu numer księgi wieczystej nieruchomości, a stąd możemy dowiedzieć się bardzo wiele. Przede wszystkim kto jest prawnym właścicielem nieruchomości, czy istnieją na niej obciążenia osób trzecich, np. hipoteka albo służebności, czy nie jest ona przedmiotem egzekucji komorniczej itp. Weryfikacja tego może wymagać wizyty w kilku urzędach, ale są to czynności, którymi również może się zająć pośrednik.

6.     Umowa

Na tym etapie pojawia się kwestia właściwego sporządzenia umowy kupna. W tej kwestii warto skonsultować się z prawnikiem lub zlecić jej sporządzenie pośrednikowi, by odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy. Niektóre transakcje wymagają sporządzenia dwóch umów – przedwstępnej i przyrzeczonej, które mają różne cele i inną specyfikę. Jeśli kupującemu brak wiedzy i doświadczenia w tym zakresie może narazić się na przykre konsekwencje – finansowe, a nawet prawne. Sprzedaż i zakup nieruchomości jest obwarowana wieloma przepisami, a procedura ta jest na tyle specyficzna, że warto skorzystać z pomocy osoby, która zna się na rzeczy.