Tag: notariusz

Renta planistyczna – czego dotyczy?

W momencie wzrostu wartości danej nieruchomości powstaje obowiązek tak zwanej opłaty planistycznej, inaczej nazywanej rentą planistyczną . Zostaje nałożona przez gminę  na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego  lub wprowadzenia do niego zmian.  W ten sposób gmina odzyskuje część kosztów poniesionych  w związku z uchwaleniem planu, a także umożliwia szereg inwestycji wyzbywając się atrakcyjnych terenów.

Każda sprzedaż nieruchomości związana jest ze sporządzeniem aktu notarialnego. Notariusz zobowiązany jest w ciągu siedmiu dni od dnia przeprowadzenia transakcji zgłosić ten fakt wójtowi, burmistrzowi, czy prezydentowi danego miasta. Gdy władze otrzymają taką informację,  rozpoczynają postępowanie, którego ma na celu ustalenie, czy zmiana planów zagospodarowania przestrzennego wpłynęła na wartość nieruchomości. Jeżeli wydana decyzja jest pozytywna, właściciel jest zobowiązany dokonać opłaty planistycznej. Kwota, jaką należy uiścić,  zostaje ustalona przez radę gminy podczas uchwalania miejscowego planu zagospodarowania. Zostaje wyrażona w procentach i zgodnie z postanowieniami ustawy nie  może przekroczyć 30 %. Należy pamiętać, że opłata nie może zostać pobrana, jeśli stawka procentowa nie została określona przez radę  w uchwale.

Kto może zostać zwolniony z renty planistycznej ?

Osobami, które  nie muszą wnosić opłaty są rolnicy, którzy zgodnie z ustawą z dnia 20 grudnia 1990r. o ubezpieczeniu społecznym rolników przeniosą nieodpłatnie własność nieruchomości na następcę.

Kwestię renty planistycznej regulują postanowienia z ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z Art. 36.4, czytamy:

„Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”.

 

 

Czy warto założyć księgę wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ???

Nad odpowiedzią nie trzeba zbyt długo się zastanawiać. Z całą pewnością tak. Istnieje bowiem szereg powodów, dla których warto założyć księgę wieczystą.

Mieszkanie, dla którego została założona księga wieczysta przede wszystkim łatwiej sprzedać. Nabywca jest w takiej sytuacji chroniony przepisami o tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą ujawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Lokal z założoną księgą wieczystą staje się atrakcyjniejszy dla osoby kupującej. Po pierwsze zainteresowany zakupem zostaje zwolniony ze żmudnego procesu, jakim kompletowanie całej potrzebnej dokumentacji, a  po drugie bez księgi bank nie udzieli kredytu pod zastaw mieszkania ( przepisy o księgach wieczystych i hipotece przewidują, że do powstania hipoteki potrzebny jest wpis w księdze wieczystej).

Ponadto trud włożony w założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie zostanie zmarnowany w przypadku przekształcenia tego prawa w odrębną własność. Księga wieczysta założona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest nadal prowadzona dla nieruchomości przekształconej. Obowiązuje tutaj zasada kontynuacji.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest traktowane jak odrębna własność lokalu w księdze wieczystej, założonej dla gruntu, na którym usytuowany jest budynek. Wobec czego przeglądając  księgę dla gruntu i budynku nikt nie ustali numeru księgi wieczystej dla mieszkania  (spółdzielczego własnościowego).

Podsumowując, księga wieczysta ma bardzo wiele zalet. Przede wszystkim pozwala na bezpieczniejszy obrót daną nieruchomością. Uniemożliwia podjęcie niekorzystnych i niezgodnych z prawem działań, które mogły by zaszkodzić nowym nabywcom.

 

 

 

Jak zapisać nieruchomość w spadku?

Jeśli chcemy zapisać nieruchomość w spadku konkretnej osobie, a także by uniknąć późniejszych nieporozumień między spadkobiercami, należy sporządzić testament u notariusza i zawrzeć w nim tzw. zapis windykacyjny.

Wszystkie czynności dotyczące rozporządzania prawem własności nieruchomości, zgodnie z polskim prawem, muszą mieć formę aktu notarialnego. To samo dotyczy sytuacji, w której właściciel nieruchomości, chce aby po jego śmierci stała się ona własnością konkretnej, wskazanej przez niego osoby. W przypadku braku takiego zapisu, nieruchomość wejdzie do masy spadkowej i będzie dziedziczona na zasadach ustawowych przez wszystkich spadkobierców.

Zapis windykacyjny to nic innego jak rozporządzenie testamentowe, w którym wskazana jest osoba będąca spadkobiercą oraz przedmiot spadku. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia, czyli zgodnie z kodeksem cywilnym, z chwilą śmierci spadkodawcy. Aby zapis był ważny, musi być sporządzony w formie aktu notarialnego. W innych formach testamentu testator może powołać do spadku określone osoby lub osobę, jednak nie może w nim wskazać rzeczy lub prawa podlegających dziedziczeniu. To właśnie zasadnicza różnica między testamentem zwykłym, a zapisem windykacyjnym.

Przedmiotem zapisu może być między innymi nieruchomości. Zapis windykacyjny nie może być obarczony warunkiem lub terminem, a nawet jeśli takie pojawią się w testamencie, z chwilą śmierci spadkodawcy uważa się je za nieistniejące. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy z zapisu lub z okoliczności wynika, że bez takiego zastrzeżenia testator nie dokonałby zapisu. Warunek taki musi być zgodny z przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. Zapisobierca, jeśli jest do tego uprawniony na podstawie ustawy, bierze również udział w podziale pozostałej części majątku proporcjonalnie z innymi spadkobiercami.

Osoba, która otrzyma nieruchomość na podstawie zapisu, odpowiada za długi spadkowe, o ile spadek przyjmie. Odpowiedzialność ta jest solidarna z innymi spadkobiercami, dziedziczącymi z pozostałej części majątku, a jej wysokość jest równa wysokości otrzymanego przysporzenia.

Aby stać się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, zapisobierca powinien albo wystąpić do sądu o wydanie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, albo do notariusza o sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia. Jedynym dokumentem, jaki będzie musiał przedstawić, jest testament z zapisem windykacyjnym. Nie potrzebuje już zgody, czy pełnomocnictwa od innych spadkobierców, nie ma również potrzeby przeprowadzania postępowania spadkowego. Z wnioskami takimi może jednak wystąpić najwcześniej po upływie pół roku od otwarcia spadku, chyba że pozostali spadkobiercy do tego czasu ustosunkują się w zakresie odrzucenia bądź przyjęcia spadku.

Zapis windykacyjny będzie nieważny, jeśli wskazany w nim przedmiot spadku został przed śmiercią spadkodawcy sprzedany. Ma on bowiem prawem dowolnego rozporządzania swoim majątkiem aż do śmierci.

Jeśli w testamencie pominięto osoby uprawnione do zachowku, oraz gdy zapis został doliczony do spadku, wówczas zapisobierca ma obowiązek wypłacić im zachowek. Wypłacona suma będzie jednak ograniczona do wysokości kwoty, o jaką się wzbogacił przyjmując zapis. Jeśli on sam jest uprawniony do zachowku, wtedy jego odpowiedzialność względem innych uprawnionych jest pomniejszona o jego własny udział w zachowku.

Dom murowany – zalety i wady.

Zakup działki i budowa domu to jedne z poważniejszych życiowych decyzji. Powinny więc być podparte solidnymi przemyśleniami i analizami dostępnych możliwości. Od dziś na naszym blogu będą cyklicznie pojawiać się wpisy dotyczące różnych rozwiązań budowlanych i technologicznych dotyczących takiego przedsięwzięcia. Mam nadzieję, że pomogą w wyborze najlepszego rozwiązania osobom, które stają przed takimi wyborami.

Na początek słów kilka o domach murowanych, ponieważ ten właśnie materiał jest w Polsce najczęściej stosowanym w budowaniu domów. Przede wszystkim z uwagi na jego trwałość oraz odporność na wpływ warunków atmosferycznych. Ponadto w naszej mentalności zakorzeniona jest stabilność i budowanie czegoś dla przyszłych pokoleń. Wybierając miejsce na dom osiedlamy się w nim na stałe, a często później przekazujemy go swoim dzieciom. Konstrukcja murowana to umożliwia, ponieważ może przetrwać dziesięciolecia.

Na korzyść budynków murowanych poza wspomnianą trwałością i odpornością przemawia również stabilność konstrukcji. Nie oprze się ona zmiennej pogodzie, deszczom, śniegom i skrajnym temperaturom – zarówno ujemnym jak i dodatnim. Mury bardzo dobrze trzymają ciepło, dzięki temu temperatura w takich konstrukcjach spada wolniej. Budynek taki łatwo się ogrzewa i można do tego celu użyć jednego z wielu dostępnych na rynku urządzeń – właściwie nie ma tu przeciwwskazań co do rodzajów zastosowanego ogrzewania. Mury przepuszczają wilgoć, nie kumulując jej wewnątrz pomieszczeń. Są ponadto wodo i ogniotrwałe, lepiej pochłaniają dźwięki. Niektóre regiony upodobały sobie konkretny rodzaj surowca. Na Śląsku i w Małopolsce najczęściej używa się pustaka ceramicznego, na Mazowszu i Wielkopolsce dominuje cegła silikatowa.

Z punktu widzenia architektonicznego domy murowane umożliwiają stosowanie wielu rozwiązań, np. dużej rozpiętości stropów. Pozwala to na wariacje aranżacyjne, które nadadzą wnętrzom indywidualnego charakteru. Używa się w nich różnych materiałów konstrukcyjnych, izolacyjnych, wykończeniowych, co pozwala na wybór spośród wielu ofert cenowych, a tym samym kontrolę i ograniczanie wydatków z tym związanych. Dodatkowo na rynku istnieje bardzo dużo firm zajmujących się budową takich domów (znacznie więcej niż tych specjalizujących się w stawianiu budynków drewnianych).

Niestety rozwiązanie to ma również swoje wady. Największą jest chyba czas potrzeby do zakończenia inwestycji. Może to zająć nawet dwa lata, ponieważ poszczególne etapy budowy potrzebują czasu na wyschnięcie, zastygnięcie betonu i muszą być realizowane z uwzględnieniem pór roku i warunków atmosferycznych. Ponadto dom murowany, jako konstrukcja trwała i stabilna, nie jest łatwym obiektem do przebudowy. Zazwyczaj takie przedsięwzięcie pochłania dużo czasu i wymaga tymczasowej przeprowadzki.

Jeśli więc komuś zależy na szybkim wprowadzeniu się do własnych czterech ścian, może być rozczarowany ile czasu będzie musiał na to poczekać wybierając dom murowany. Z drugiej strony oczekując trwałości i odporności wybór ten może okazać się właściwy.

Ważne by pamiętać, że każda technologia ma zarówno wady i zalety, a wybierając konkretną z nich należy kierować się przede wszystkim możliwościami finansowymi, czasem, jaki na budowę chcemy lub możemy poświęcić oraz planami, które z tym domem wiążemy na przyszłość.

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy zbyciu nieruchomości.

Obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych kojarzy się głównie z zakupem nieruchomości, jednak w niektórych sytuacjach będzie on spoczywał także na osobach, które nieruchomości właśnie się pozbyły.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi takiemu podlegają czynności określone w ustawie, np. umowa sprzedaży. Treść art. 2 pkt 4 wskazuje natomiast, że nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

– opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

– zwolniona z podatku od towarów i usług, poza umowami sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Innymi słowy transakcja, w efekcie której dochodzi do zbycia nieruchomości, jest obciążona obowiązkiem zapłaty podatku. Z ustawy o czynnościach cywilnoprawnych wynika, że jego stawka wynosi 2% od wartości rynkowej sprzedawanego domu, mieszkania czy gruntu.

Jednakże ustawodawca i w tym zakresie przewidział wyjątki. Zwalnia się z podatku od czynności cywilnoprawnych przypadki przeniesienia własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast w drodze umów: – sprzedaży,

– dożywocia,

– o dział spadku – w części dotyczącej spłat lub dopłat,

– o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,

– darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,

– zamiany – do wysokości wartości rynkowej nieruchomości wraz z jej częściami składowymi.

Zwolnienie to można zastosować jeśli według przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwa rolne, utworzą je lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego należącego do nabywcy.

Jak zabezpieczyć zapłatę ceny nieruchomości?

Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości opiewają na duże sumy pieniędzy, toteż obarczone są pewnym niepokojem co do ich bezpiecznego i prawidłowego przebiegu. Aby zminimalizować związany z tym stres sprzedający powinien poznać możliwe sposoby na jak najlepsze zabezpieczenie swoich interesów, czyli innymi słowy –  jak zabezpieczyć zapłatę ceny przez kupującego.

  • Depozyt notarialny

Polega na przekazaniu przez kupującego na rachunek bankowy notariusza określonej sumy, stanowiącej część lub całość ceny. Pieniądze te są w określonym czasie i po spełnieniu dodatkowych warunków wypłacane sprzedającemu. Dzięki temu ma on pewność, że otrzyma ustaloną kwotę sprzedaży, kupujący natomiast ma gwarancję wypełnienia przez sprzedającego dodatkowych postanowień umownych. Przy składaniu depozytu notariusz sporządza protokół, w którym umieszcza informacje o tym w jakim terminie lub po dokonaniu jakich czynności pieniądze zostaną wypłacone sprzedającemu, np. po wydaniu nieruchomości kupującemu czy po wpisaniu go do księgi wieczystej.

Więcej o depozycie przeczytacie tutaj (http://www.miastorama.pl/baza-wiedzy/depozyt-notarialny/).

  • Rachunek powierniczy w banku

Zgodnie z prawem bankowym na rachunku takim mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone przez posiadacza rachunku – na podstawie odrębnej umowy – osobie trzeciej. Umowa taka zawierana jest pomiędzy bankiem a posiadaczem konta, będącym jednocześnie powiernikiem. Na utworzony rachunek kupujący wpłaca środki przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Po przeniesieniu własności nieruchomości i po okazaniu aktu notarialnego, bank wypłaci zgromadzone pieniądze sprzedającemu. Środki gromadzone na takim rachunku nie podlegają zajęciu w razie wszczęcia egzekucji przeciwko jego posiadaczowi.

  • Rachunek bankowy w jednym banku

Zapłaty można dokonać także w momencie podpisywania umowy ostatecznej przenoszącej własność. Jeśli strony posiadają konta w tym samym banku, kupujący może wykonać przelew środków na rachunek sprzedającego. Ten z kolei ma możliwość wglądu czy pieniądze zostały zaksięgowane na jego koncie. Jeśli strony nie dysponują urządzeniami z dostępem do internetu, z reguły nie ma problemu, aby na tę okoliczność komputer udostępnił notariusz, po wcześniejszym ustaleniu z nim takiego zamiaru.

  • Egzekucja wprost z aktu notarialnego

Jednak najczęściej stosowanym zabezpieczeniem jest umieszczenie w umowie sprzedaży zapisu, w którym kupujący zobowiązuje się do zapłaty sprzedającemu umówionej ceny w ustalonym terminie i poddaje się egzekucji wprost z aktu notarialnego. Dzięki temu na wypadek gdyby kupujący uchylał się z zapłatą, sprzedający może wystąpić do właściwego sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności. Sąd ma na rozpatrzenie wniosku 3 dni. Po nadaniu klauzuli akt notarialny stanowi tytuł egzekucyjny, na podstawie którego sprzedający, który staje się w tym momencie wierzycielem, może wystąpić do właściwego komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji przeciwko kupującemu.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji znacznie przyspiesza proces uzyskania tytułu wykonawczego, a tym samym rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego, ponieważ pomija się dzięki temu długotrwałą, złożoną procedurę sądową.

Depozyt notarialny

Sprzedaż nieruchomości, jak każda transakcja, obarczona jest pewnym ryzykiem związanym z zapłatą ustalonej ceny. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że można je zminimalizować poprzez ustanowienie zabezpieczenia. Idealna formą jest depozyt notarialny. W prawie niemieckim rozwiązanie to funkcjonuje już wiele lat, w Polsce jest nadal nowością jednak cieszy się coraz większym zainteresowaniem.

Depozyt notarialny reguluje ustawa o notariacie. Zgodnie z jej 108 artykułem notariusz w związku z dokonywaną w swojej kancelarii czynnością notarialną, może przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej, by później wydać je konkretniej osobie. Jest to co prawda związane z dodatkowymi kosztami, z uwagi na konieczność sporządzenia przez notariusza protokołu z przyjęcia pieniędzy, który ma postać aktu notarialnego. Jednak dla sprzedającego nieruchomość stanowi to zabezpieczenie, że po podpisaniu umowy i wydaniu przedmiotu sprzedaży, zostanie mu wypłacona suma pieniężna stanowiąca ustaloną przez strony cenę.

Protokół z czynności sporządzany jest z reguły przy zawieraniu umowy przedwstępnej, w której wskazuje się, że w terminie w tej umowie określonym kupujący wpłaci na specjalnie do tego celu prowadzony rachunek notariusza część lub całość ceny sprzedaży. W chwili sporządzania dokumentu pieniądze muszą już być zaksięgowane na koncie notariusza. W protokole określa się precyzyjnie warunki, których spełnienie spowoduje, że środki zostaną wypłacone. Najczęściej jest to zawarcie umowy przyrzeczonej czy  wydanie nieruchomości.

Z depozytu notarialnego korzysta się, gdy znaczna część lub całość zakupu finansowana jest ze środków własnych kupującego. Z perspektywy sprzedawcy stanowi on zabezpieczenie otrzymania umówionej ceny sprzedaży. Z punktu widzenia kupującego natomiast gwarantuje spełnienie określonych w protokole warunków, np. przekazanie mu nieruchomości czy wpisania do księgi wieczystej.

Zalety zastosowania depozytu notarialnego można podsumować następująco:

– jest zabezpieczeniem zarówno interesów sprzedającego jak i kupującego,

– jest dla sprzedającego potwierdzeniem, że druga strona posiada wystarczające środki na zakup nieruchomości,

– kupujący nie musi wpłacać ustalonej ceny na rachunek bankowy sprzedającego przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży,

– notariusz jest osobą zaufania publicznego, więc powierzone mu pieniądze będą bezpieczne,

– pieniądze na rachunek bankowy sprzedającego zostaną przez notariusza przelane dopiero w momencie ziszczenia się warunków określonych w protokole przyjęcia do depozytu, jeśli zaś do zawarcia umowy nie dojdzie – wtedy zostaną one zwrócone kupującemu.

Wysokość kosztów związanych ze złożeniem środków do depozytu notarialnego wynika wprost z  Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. Dz. U. z 2013 r. poz. 237) . Wynoszą one połowę stawki maksymalnej. Do tego należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23% oraz ewentualną opłatę za wypisy aktu notarialnego.

Odwrócona hipoteka korzyści

Odwrócona hipoteka ciągle jest w Polsce produktem niszowym, głównie dlatego, że wiele osób upatruje w niej podstępnych działań banków, które chcą przejmować na własność nieruchomości seniorów. Faktem jest, że jeśli hipoteka nie zostanie spłacona, wtedy bank stanie się właścicielem nieruchomości, ale taka umowa wiąże się z szeregiem korzyści dla kredytobiorcy.

Przede wszystkim ma on możliwość otrzymania solidnego zastrzyku gotówki, którą może wykorzystać w dowolny sposób. Może być to wsparcie domowego budżetu, ale również spełnienie marzeń, na które nigdy nie było czasu albo środków.
Odwrócona hipoteka może więc stanowić dodatek do świadczenia emerytalnego.
Pożyczka nie musi być spłacana dopóki kredytobiorca żyje. Po jego śmierci to na spadkobierców przechodzi zobowiązanie względem banku. Jeśli nie uregulują hipoteki, wtedy mieszkanie stanie się własnością banku. Wysokość hipoteki jest jednak niższa niż wartość mieszkania, ponieważ banki udzielają pożyczek z reguły na maksymalnie połowę ich ceny. Dlatego też dla spadkobierców będzie to kwota niższa niż w przypadku zakupu mieszkania.

Kredytobiorca pozostaje przez cały czas pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, a jego mieszkanie może stać się składnikiem majątku generującym przychód. O ile będzie się on wywiązywał ze swoich obowiązków, tj. opłacał podatki i ubezpieczenie, utrzymywał nieruchomość w stanie niepogorszonym, bank wypłaci mu jednorazowo lub w ratach określoną w umowie kwotę, nie pozbawiając go prawa własności. Zobowiązanie wobec banku staje się wymagalne dopiero w momencie śmierci kredytobiorcy, więc nie będzie on obciążony dodatkowymi opłatami bankowymi czy koniecznością spłacania rat. Ponadto bank w przypadku umowy odwróconej hipoteki nie bada zdolności kredytowej, a właściciel nieruchomości nie musi wykazywać żadnego dochodu, by kredyt taki otrzymać.

Oczywiście jak w przypadku każdego produktu finansowego tak i w tym przed podjęciem decyzji o skorzystaniu z hipoteki należy przeanalizować płynące z tego korzyści oraz wady, gdyż sytuacja finansowa każdego kredytobiorcy powinna być rozpatrywana indywidualne. Warto przedtem skonsultować się z wykwalifikowanym doradcą, który wyjaśni wszystkie zawiłości procedur bankowych oraz pomoże w wyborze najlepszego rozwiązania.

Dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

Obrót nieruchomościami jest procesem bardzo sformalizowanym. Do transakcji należy się odpowiednio przygotować i zadbać o to żeby posiadać wszystkie dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

Każda nieruchomość musi posiadać własną księgę wieczystą, w której znajdują się wszystkie informacje na jej temat. Informacje te są jawne i powszechnie dostępne. Zdobycie odpisu z księgi wieczystej nie stanowi problemu, a jest istotne, ponieważ odpis i odpowiednie zaświadczenia to najważniejsze dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

Rodzaj transakcji warunkuje dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

Istnieją różne typy transakcji, a co za tym idzie inne dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

I tak w przypadku sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu należy przedstawić:

– przydział lokalu lub inny dokument stwierdzający podstawę nabycia tego prawa,

– zaświadczenie o pokryciu wkładu budowlanego,

– zaświadczenie ze spółdzielni o byciu członkiem spółdzielni oraz przysługującym sprzedającemu spółdzielczym prawie do lokalu,

– dokument potwierdzający brak zaległości płatniczych wobec spółdzielni,

– dokument o stanie zameldowania w lokalu,

– odpis zwykły z księgi wieczystej jeśli nieruchomość takową posiada.

 

Sprzedając własnościowe prawo do lokalu właściciel nieruchomości musi przedstawić:

– odpis z księgi wieczystej,

– dokument stwierdzający podstawę nabycia tego prawa, np. akt notarialny, czy postanowienie sądu o nabyciu spadku,

– dokument o stanie zameldowania w lokalu,

– zaświadczenie stwierdzające brak zadłużenia w regulowaniu opłat eksploatacyjnych,

– dowód uiszczenia podatku od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste gruntu.

 

Jeśli natomiast sprzedajemy działkę potrzebujemy:

– odpisu z księgi wieczystej nieruchomości,

– dokumentu będącego podstawą nabycia działki, np. akt notarialny,

– wyciągu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

– wypisu z ewidencji gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, jeśli będzie wydzielana działka do nowej księgi wieczystej,

– warunków zabudowy wydawanych przez urząd miasta.

 

Szczególnym rodzajem sprzedaży będzie transakcja dotycząca nieruchomości w trakcie budowy. W takim wypadku sprzedający musi dysponować następującymi dokumentami:

– aktualnym odpisem z księgi wieczystej nieruchomości,

– dokumentem będącym podstawą nabycia własności gruntu,

– pozwoleniem na budowę,

– dziennikiem budowy,

– projektem budowlanym, który jest niezbędny do weryfikacji zgodności z nim wykonanych już prac budowlanych.

Umowa przedwstępna – konieczność czy zbędny wydatek?

Zakup nieruchomości bardzo często odbywa się dwuetapowo- podpisana umowa przedwstępna stanowi pierwszy etap, a drugi to podpisanie umowy właściwej. Mimo, iż umowa przedwstępna nie jest rodzajem dokumentu, którego wymaganą formą jest akt notarialny, to dla lepszej ochrony zaleca się, aby obie umowy zostały sporządzone w takiej właśnie formie. Wiele osób zastanawia się, czy poniesiony dodatkowy wydatek jest uzasadniony, oraz czy można te koszty zminimalizować, ponieważ umowa nie wnosi zbyt wiele do transakcji. Otóż istota umowy przedwstępnej jest taka, że jej podpisanie odbywa się z korzyścią dla obu stron, warto więc takie rozwiązanie rozważyć. A w obrocie nieruchomościami nie są rzadkie sytuacje, w których jej zawarcie jest koniecznością.

Z perspektywy kupującego jest ona bowiem gwarancją, że właściciel nieruchomości nie sprzeda jej nikomu innemu. Z punktu widzenia sprzedawcy natomiast jest to zabezpieczenie na wypadek, gdyby kupujący z transakcji chciał się wycofać. W takim wypadku sprzedawcy należy się bowiem odszkodowanie.

Ponadto w umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w określonym czasie umowy przyrzeczonej, czyli głównej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Rzadko zdarza się, że umowa taka rodzi zobowiązanie po jednej ze stron, z reguły są to postanowienia obustronnie zobowiązujące. Praktykuje się dodatkową formą zabezpieczenia stron jaka jest zadatek, który pobierany jest z chwilą podpisania umowy przedwstępnej. Zwyczajowo to 10 % wartości ceny transakcyjnej. Celem pobocznym zawarcia takiej umowy jest również lepsze poznanie się stron oraz danie sobie czasu na właściwe przygotowanie się do przejścia przez pozostały proces transakcji i związane z tym czynności, których każda ze stron musi w ramach swoich obowiązków dopilnować. Umowa taka powinna również zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, szczególnie określenie przedmiotu sprzedaży oraz ceny, przybliżonego terminu podpisania umowy przyrzeczonej jak również wydania nieruchomości. Strony mogą ponadto wprowadzić dodatkowe regulacje z zastrzeżeniem, że niewykonanie którejkolwiek z nich może być podstawą do odstąpienia od tej umowy.

 

W przypadku gdyby jedna ze stron uchylała się od zawarcia umowy głównej, kontrahent może żądać albo odszkodowania z tego tytułu, albo nawet zawarcia takiej umowy. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony mogą określić poprzez:

– wskazanie daty, do której umowa przyrzeczona ma być zawarta,

– wskazanie konkretnej daty, w której umowa przyrzeczona zostanie podpisana,

– dokładne oznaczenie końca terminu, w jakim umowa ma być zawarta,

-wskazanie warunku, od którego wystąpienia będzie zależało podpisanie umowy przyrzeczonej.