podatek - Baza wiedzy o nieruchomościach - MIASTORAMA Biuro Nieruchomości

Podatek od sprzedaży mieszkania – przykłady, kiedy jest wymagany a kiedy nie ?

Sprzedaż mieszkania wiąże się często z dużym stresem. Poza formalnościami w urzędach, oraz kancelarii notarialnej, musimy dopilnować również kwestii podatkowej z urzędem skarbowym. To czy podatek musimy zapłacić lub nie, reguluje przede wszystkim ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, oraz ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Istnieją również pewne zwolnienia oraz ulgi podatkowe dotyczące sprzedaży mieszkań. Istnieje jednak kilka przykładów, kiedy podatek będzie musiał zostać zapłacony i kiedy nie będzie to wymagane. Oto kilka przykładów sytuacji, z którymi możemy się spotkać.

Sprzedając nieruchomość przed upływem pięciu za kwotę 400 000.00zł nie zarabiając przy tym, a następnie dokonując zakupu innej nieruchomości za kwotę na przykład 300 000. 00zł – nie zapłacisz podatku.
Jeśli zakupisz nieruchomość za 500 000.00zł, a następnie sprzedasz ja przed upływem pięciu lat od zakupu za 600 000.00zł i następnie kupisz inną nieruchomość za 500 000.00zł i przeznaczysz 100 000.00zł na remont – nie zapłacisz podatku.
W sytuacji w której sprzedasz swoją nieruchomość po upływie 5 lat od zakupu, bez względu na to czy na tym zarobisz czy nie- nie zapłacisz podatku.
W momencie kiedy sprzedasz nieruchomość przed upływem pięciu lat od zakupu, ale cała uzyskana suma zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe lub zakup innej nieruchomości i remont – nie zapłacisz podatku – (na takie rozwiązanie mamy 3 lata)
W przypadku kiedy sprzedałeś nieruchomość przed upływem pięciu lat na przykład za kwotę 300 000.00 zł, a następnie zakupiliśmy inną nieruchomość za kwotę 300 000.00zł – nie płacimy podatku.
Sprzedając nieruchomość przed upływem pięciu lat za kwotę 400 000 .00zł a kupując ją w kwocie 300 000.00zł należy zapłacić 19 % podatku od 100 000.00zł.

Warto pamiętać, że przed podjęciem decyzji o sprzedaży lub zakupie nieruchomości warto skonsultować się z urzędem skarbowym lub ze specjalistą w zakresie podatków, aby uniknąć ewentualnych nieporozumień, oraz uniknąć dodatkowych kosztów podatkowych.

Ulga mieszkaniowa w 2024 roku

Przepisy rządowe odnoszą się do wielu kwestii, w tym również do wszelkiego rodzaju rozliczeń. Jednym z takich aspektów jest ulga mieszkaniowa. Kto będzie mógł z niej skorzystać w roku 2024r i jakie warunki muszą zostać spełnione?

Ulga mieszkaniowa – na czym polega?

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku są dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz wymienionych wyżej praw, ale tylko w sytuacji, gdy uzyskane w ten sposób środki zostaną przeznaczone na tzw. własne cele mieszkaniowe. Co ważne wydatki te muszą zostać poniesione i rozliczone w ściśle określonym terminie, a dokładniej w ciągu 3 lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonałeś odpłatnego zbycia nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego gruntu itp.

Własne cele mieszkaniowe to nic innego jak przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży np. nieruchomości na zapewnienie sobie warunków mieszkaniowych.

Co będzie kwalifikować do ulgi?

Do odliczenia będą kwalifikować się następujące działania:

▪️ budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub lokalu mieszkalnego;

▪️ rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptacja na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, lokalu niemieszkalnego lub pomieszczenia niemieszkalnego;

▪️ spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia, w tym kredytu refinansowego i konsolidacyjnego zaciągniętego w celu sfinansowania własnych potrzeb mieszkaniowych;

▪️ wydatki związane z wykończeniem wnętrz, tj. wykonaniem tynków, podłóg, okładzin ściennych, powłok malarskich, umocowanych na stałe elementów np. szaf wnękowych, wymianę lub instalację składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej).

▪️ zakup sprzętu AGD (kuchenki, płyty indukcyjne, piekarniki, zmywarki, pralki, oświetlenie sufitowe i ścienne wewnętrzne, taśmy LED, okapy kuchenne) oraz mebli trwale związanych z budynkiem np. szafy wnękowe, zabudowa kuchenna na wymiar.

Komu przysługuje ?

Ulga jest dostępna dla osób będących podatnikami w Polsce, oraz dla tych którzy nabyli prawa do całości lub części nieruchomości i planują jej sprzedaż w ciągu najbliższych pięciu lat. W tym celu należy złożyć deklarację PIT-39 do końca kwietnia.

Jak obliczyć kwotę do ulgi mieszkaniowej?

Wysokość ulgi możemy obliczyć zgodnie z poniższym modelem w następujący sposób :

zsumować wydatki sfinansowane z środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości
pomnożyć dochód przez obliczoną wcześniej sumę wydatków na cele mieszkaniowe
podzielić kwotę otrzymaną w wyniku mnożenia przez przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. W ten sposób otrzymamy dochód zwolniony z podatku.

Odliczenie nie dotyczy więc bezpośrednio obliczonej kwoty podatku, a podstawy opodatkowania.

Darowizna między współmałżonkami

Darowizna między współmałżonkami zabezpiecza majątek osobisty jednej ze stron. O czym należy pamiętać, gdy przyjdzie nam obdarować małżonka. Istnieje kilka kwestii, na które warto zwrócić uwagę, aby cały proces przebiegł bez zakłóceń.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o spadkach i darowiznach podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy?

W pierwszym przypadku obowiązek podatkowy zostanie nałożony przy nabyciu w drodze darowizny, czyli z chwilą podpisania aktu notarialnego. który będzie formą oświadczenia. Jeśli jednak do zawarcia umowy w wyżej wymienionej formie nie dojdzie, a przepisy będą wymagały oświadczeń obu stron, wówczas obowiązek podatkowy wejdzie w życie z chwilą ich podpisania. Drugim przykładem jest nabycie, ale tym razem z polecenia darczyńcy, które nabiera mocy prawnej z chwilą wykonania polecenia.

Zwolnienie podatkowe, a darowizna między małżonkami

Nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez jednego z małżonków może zostać zwolnione z podatku. Następuje ono przy zgłoszeniu nabycia za pomocą formularza SD- Z2 do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Wyjątek stanowi nabycie w drodze dziedziczenia. W tym przypadku należy je zgłosić w terminie sześciu miesięcy od dnia uprawomocnienia orzeczenia sądu. Kolejną zwolnienie podatkowe nastąpi w momencie gdy przedmiotem tytułem darowizny są środki pieniężne, a wartość majątku , który został nabyty od tej samej osoby w okresie pięciu lat poprzedzających rok, , przekracza 9.637 zł

Kiedy nie musimy zgłaszać obowiązku podatkowego?

Sytuacja, w której obowiązek zgłoszenia do urzędu skarbowego nie wystąpi, ma miejsce wówczas, gdy wartość majątku nabytego od tej samej osoby w okresie pięciu lat poprzedzających rok nie przekracza kwoty 9.637zł, nabycie nastąpiło poprzez złożenie oświadczenia woli jednej ze stron lub dokonano czynności aktu notarialnego

Darowizna przy rozdzielności i wspólności majątkowej małżonków

Małżonkowie pomiędzy którymi występuje rozdzielność majątkowa mają możliwość zwolnienia z obowiązku podatkowego . Wystarczy, że zgłoszą ten fakt do urzędu skarbowego w terminie sześciu miesięcy od dnia otrzymania darowizny. Sytuacja wygląda nieco inaczej przy wspólności majątkowej małżonków. Po pierwsze aby móc mówić o zwolnieniu z podatku należy ustalić, co wchodzi w skład majątku wspólnego, a co osobistego małżonków. W trakcie trwania wspólności małżonkowie mogą przekazywać darowiznę między sobą pomiędzy majątkiem osobistym jednego z małżonków, a majątkiem osobistym drugiego współmałżonka. Darowizna może być przekazana również pomiędzy majątkiem osobistym jednego z współmałżonków a majątkiem wspólnym.

W skład majątku wspólnego wchodzi:

– wynagrodzenie za pracę

– wynagrodzenie z tytułu działalności

– zgromadzone pieniądze na rachunku otwartym lub pracowniczym funduszu emerytalnego

W majątku osobistym możemy wyróżnić:

– przedmioty majątkowe nabyte w drodze dziedziczenia, zapis lub darowiznę,

– prawa majątkowe wynikające ze wspólności

– prawa autorskie i prawa pokrewne,

– prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej z osób,

– przedmioty majątkowe dla zaspakajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,

– odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia

Podatek od najmu

Przy wynajmie mieszkań mamy kilka wariantów związanych z płaceniem podatków. Które z nich będą dla nas korzystne i z jakiej formy powinniśmy skorzystać ? Oto one.

Zryczałtowany podatek od najmu (8,5%)

Świetne rozwiązanie dla osób, które posiadają jedno lub kilka mieszkań i chcą swoje nieruchomości wynajmować długoterminowo. Mnożąc całość wpływu przez stawkę podatku dowiemy się jaka jest jego wysokość. Tę formę rozliczenia składamy do urzędu skarbowego do 20 stycznia lub przed rozpoczęciem pierwszego najmu. Deklarację wypełniamy raz w roku, natomiast przychody najłatwiej udokumentujemy poprzez wpływy na osobny rachunek bankowy.

Podatek liniowy (19%)

Ta forma podatku sprawdzi się w momencie, gdy dochody spowodują wejście do drugiego progu podatkowego. Decydując się na podatek liniowy nie możemy skorzystać z dodatkowych ulg i zwolnień wynikających z ustawy o podatku od osób fizycznych. Należy również pamiętać, że nie będziemy mogli rozliczyć się wspólnie z małżonkiem.

Podatek na zasadach ogólnych – normalna skala podatkowa (18% – 32%)

Przy podatku na zasadach ogólnych uwzględniamy wszelkie koszty, takie jak na przykład amortyzacja. Koszty muszą być udokumentowane i mogą pomniejszyć dochód, a co za tym idzie może zostać zmniejszona zdolność kredytowa. Jeśli jednak okaże się, że koszty są wyższe od przychodu nie zapłacimy podatku w ogóle. Taką formę rozliczenia możemy przyjąć również, gdy prowadzimy działalność gospodarczą, która zajmuje się najmem nieruchomości. Rozliczając się wspólnie z małżonkiem możemy zoptymalizować podatek, jednak pamiętajmy, że nie jest to możliwe przy zawartej intercyzie.

Bez względu na to, jaką formę podatku wybierzemy nie unikajmy płacenia, gdyż zlekceważenie płatności będzie traktowane jak przestępstwo skarbowe i niesie za sobą poważne konsekwencje.

Czy płacimy wysokie podatki od nieruchomości?

Nowy rok oznacza wzrost podatku od nieruchomości. Jak jednak Polska wypada na tle innych krajów? Czy jesteśmy podatkowym rajem, czy raczej nam do niego daleko?

Eksperci portalu Rynek pierwotny.pl, sprawdzili, jakie podatki od nieruchomości płacą mieszkańcy krajów europejskich. Z nowym rokiem w Polsce wzrosły stawki tej daniny, a skutki tego najbardziej odczują przedsiębiorcy.

Podatek – od czego zależy ?

Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (Organisation for Economic Co-operation and Development) przedstawia dane potwierdzające, że podatek od nieruchomości obowiązuje w każdym z krajów zrzeszonych w OCED. Jego wysokość najczęściej zależy od powierzchni nieruchomości albo jej szacunkowej wartości rynkowej. Znacznie rzadziej zdarza się opodatkowanie na podstawie wartości nieruchomości netto, czyli wartości rynkowej pomniejszonej o zobowiązania.

Nie do ukrycia

Praktyka opodatkowywania nieruchomości wynika między innymi z tego, że jest to składnik majątku, który trudno ukryć. W Polsce każda transakcja z udziałem nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Umowę kupna-sprzedaży, czy darowizny może sporządzić wyłącznie notariusz, pod rygorem nieważności takiej umowy. Dodatkowo w naszym kraju prowadzony jest rejestr ksiąg wieczystych nieruchomości, których dane są jawne. Domniemywa się również, że widniejące w nich wpisy są zgodne ze stanem faktycznym. Ponadto podatki z nieruchomości wśród osób najbardziej majętnych mogą być znacznie wyższe (a przy tym stałe) niż podatki za osiągane przez nich dochody.

Polska na tle innych krajów

Z danych przedstawionych przez portal Rynek pierwotny.pl wynika, że w Polsce wpływ podatku od nieruchomości stanowi 1,2 % PKB, dla porównania w Wielkiej Brytanii i Francji jest to kolejno 3,1% i 2,6%. Natomiast jeśli chodzi o wpływy podatkowe do podatek od nieruchomości stanowi ich 3,3% w Polsce, 9,2% i 5,7% w Wielkiej Brytanii i Francji. Pod tym względem wyprzedzamy jednak kraje takie jak Czechy (0,6 % wpływów podatkowych), Słowację (1,2%), Węgry (1,4%), czy Niemcy (1,1%). We wszystkich z wymienionych krajów udział podatku od nieruchomości w PKB jest również niższy niż w Polsce.

Eksperci portalu wskazują, że największy ciężar opodatkowania spoczywa na podmiotach prywatnych, czyli na przedsiębiorcach. Nie można jednak zapominać, że koszty ponoszone przez nich z tego tytułu są pośrednio przerzucane na konsumentów i zakamuflowane w wyższych cenach towarów i usług.

Obowiązek podatkowy w Polsce

Przypominamy jak podatek od nieruchomości wygląda w Polsce. Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają nieruchomości lub obiekty budowlane, tj. grunty, budynki lub ich części, budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące władanie nieruchomością lub jej składnikami.

Jeżeli obowiązek podatkowy ma związek z istnieniem budowli albo budynku lub ich części, to powstaje 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona, albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.

Strata ulgi mieszkaniowej – jak tego uniknąć?

Dzięki skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia można zaoszczędzić tym samym 19% należnej daniny. Warunkiem jest przeznaczenie kwoty uzyskanej ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. O tym, że przepisy ulegną zmianie pisaliśmy już wcześniej (Ulga mieszkaniowa zmieni się na lepsze). Fiskus wydał interpretację, zgodnie z którą po skorzystaniu z ulgi i zakupie kolejnej nieruchomości, nie trzeba w niej mieszkać latami, aby z ulgi można było skorzystać ponownie.

Jak sytuacja ulgi mieszkaniowej wygląda obecnie?

Najnowsza interpretacja Krajowej Izby Skarbowej z 3 września 2019r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011. 369.2019.2.KR) potwierdza, że nie ma minimalnego okresu, po upływie którego można przenieść prawo własności lokalu, aby nie stracić ulgi mieszkaniowej. Regulacji takich brak w przepisach prawa, próżno jej również szukać w orzecznictwie organów administracyjnych i wykładni organów skarbowych.

Oznacza to, że po zakupie nieruchomości, na którą przeznaczono środki z ulgi mieszkaniowej, nie trzeba w niej mieszkać kilka lat, aby móc ją sprzedać i ponownie skorzystać z ulgi. Podatnicy miewali bowiem wątpliwości co do tego, jak długo należy zajmować lokal, aby nie stracić ulgi, która przysługiwała w związku z jego nabyciem. Czy trzeba czekać do przedawnienia zobowiązania podatkowego?

Okazuje się, że nie. Do sprzedaży nowo zakupionego mieszkania może nas bowiem zmusić sytuacja życiowa. Nagłe pogorszenie sytuacji finansowej, czy stanu zdrowia. Ważne jednak, aby w nowym lokalu pomieszkać chociaż przez kilka miesięcy. A to dlatego, że ulga podatkowa przysługuje osobom, które środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyły na realizację własnych celów mieszkaniowych. Zakup mieszkania na wynajem takich celów nie realizuje, podobnie jak zakup mieszkania dla dziecka. Aby więc organy podatkowe nie poddały w wątpliwość podstawy do skorzystania z ulgi, z mieszkania trzeba przez jakiś czas rzeczywiście korzystać. Pamiętajmy, że fakt ten fiskus może łatwo zweryfikować, np. na podstawie rozmowy z sąsiadami.

Jednak sprzedając kolejne mieszkanie, ponownie stajemy się zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19%, czego możemy uniknąć korzystając z ulgi mieszkaniowej po raz drugi.

Inna możliwość uniknięcia podatku

Jest jeszcze jedna możliwość uniknięcia zapłaty podatku. Z obowiązku tego podatnik zostaje zwolniony, gdy zakupione mieszkanie podaruje najbliższej osobie. Przepisy prawa podatkowego ani orzecznictwo organów podatkowych oraz sądów administracyjnych nie określają (…) minimalnego okresu, po którym podatnik może przenieść prawo własności do lokalu mieszkalnego, tak by nie utracić prawa do skorzystania z ulgi. Prawa do zwolnienia nie traci zatem podatnik, który nabył lokal mieszkalny (udział w lokalu) na cele mieszkaniowe, mieszkał w tym lokalu mieszkalnym np. przez kilka miesięcy, a następnie przedmiotowy lokal (udział) zbył w drodze darowizny lub sprzedaży. (…)” – wskazano w uzasadnieniu interpretacji.

Pamiętajmy jednak, że pierwsze kilka miesięcy musimy w mieszkaniu spędzić, aby skarbówka nie podważyła, że środki ze sprzedaży poprzedniego mieszkania zostały wykorzystane na własne cele mieszkaniowe.

Darowizna mieszkania – jak przeprowadzić?

Darowizna mieszkania jest szczególnie popularna wśród rodzin – rodzice przekazują je w ten sposób dzieciom, a babcie wnukom. Jednak, aby darowizna wywoływała skutki prawne musi być przeprowadzona w odpowiedni sposób. Podpowiadamy, o czym należy pamiętać.

Darowizna jest nieodpłatnym przekazaniem prawa na rzecz innej osoby. Niezbędne jest do tego zawarcie umowy między właścicielem prawa (nieruchomości), a osobą, która ma zostać obdarowana. Tak jak wszystkie umowy powodujące zmianę w prawie własności nieruchomości również i darowizna musi mieć formę aktu notarialnego.

Przekazanie mienia o tak dużej wartości powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Jego wyliczenie jest dość skomplikowane, a wysokość zależy od tego, w jakiej grupie podatkowej znajduje się obdarowany. Wyróżniamy trzy grupy podatkowe, do których zalicza się:

Grupa I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów,
Grupa II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
Grupa III – innych nabywców

Kwoty wolne od podatku dla poszczególnych grup wynoszą:

Dla grupy I – 9637 zł
Dla grupy II – 7276 zł
Dla grupy III– 4902 zł

Podatek obliczany jest od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad wskazane kwoty wolne od podatku. Stosuje się przy tym następującą skalę:

*źródło: https://poradnikprzedsiebiorcy.pl

Podstawą opodatkowania będzie wartość darowanej nieruchomości, po odliczeniu długów i ciężarów, ustalona na dzień nabycia.

Sposób wyliczenia podatku wydaje się skomplikowany, jednak jego wysokość ustali, pobierze go i przekaże do urzędu skarbowego notariusz przy podpisywaniu umowy darowizny. Darowizna przekazana członkom najbliższej rodziny znajdującym się w I grupie podatkowej, może być całkowicie zwolniona z podatku, jeśli zostanie zgłoszona do właściwego urzędu skarbowego. Tę czynność również wykona za nas notariusz.

Podpisując umowę darowizny należy przedłożyć następujące dokumenty:

– numer księgi wieczystej,

– dokument będący podstawą nabycia, którym może być: umowa sprzedaży, umowa darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,

– zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego stwierdzające, że został zapłacony podatek od spadków i darowizn lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia. Zaświadczenie to będzie niezbędne wówczas, gdy nabycie nastąpiło w drodze spadku, zasiedzenia, darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku.

Dodatkowo przygotować trzeba dane stron, oraz ustalić wartość rynkową mieszkania.

Opłaty, z jakimi należy się liczyć podpisując umowę darowizny to:

– taksa notarialna, która zależna jest od wartości darowizny:

do 3000 zł – przy wartości do 100 zł,
powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

– podatek VAT od taksy notarialnej w wysokości 23%,

– opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej,

– opłata za sporządzenie wypisu aktu notarialnego.

Ulga mieszkaniowa zmieni się na lepsze

W ramach zaproponowanej przez Ministerstwo Finansów nowelizacji ustawy o CIT, PIT, ordynacji podatkowej oraz innych ustaw, przygotowałno pakiet usprawnień systemu podatkowego. Ulga mieszkaniowa będzie jednym z obszarów, gdzie zajdą zmiany na lepsze.

Komu przysługuje ulga mieszkaniowa?

Ulga mieszkaniowa przysługuje osobom, które sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat od zakupu, przeznaczą uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe. Mają na to dwa lata, a termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedali nieruchomość. W ten sposób są zwolnione z konieczności odprowadzenia podatku w kwocie 19% od ceny sprzedaży. Warunek ten wydaje się być jasny, jednak pojawiają się różnice w jego interpretacji przez urzędy skarbowe. Mimo, iż orzecznictwo sądów wyraża jasne stanowisko.

Czy Urzędy Skarbowe inaczej interpretują ustawę?

Chodzi o wypadki, w których podatnik kupuje mieszkanie od dewelopera. Kiedy całość ceny zapłaci w określonym terminie, to własność nieruchomości zostanie na niego przekazana już po upływie tego terminu. Powinien dokonać tego w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży poprzedniej nieruchomości. Nie są to sytuacje rzadkie w przypadku zakupu od dewelopera, z uwagi na częste opóźnienia w realizacji inwestycji. Również dlatego, że własność nieruchomości jest faktycznie przekazywana na nabywcę nieraz kilka miesięcy po odbiorze mieszkania, i jest to praktyka powszechna. W kilku przypadkach jednak fiskus uznał, że warunek niezbędny do skorzystania z ulgi nie został spełniony (mimo zawarcia umowy deweloperskiej). Tłumaczył to tym, że ważny jest nie termin zapłaty ceny, a termin uzyskania własności, czyli dzień podpisania aktu notarialnego. Sądy powszechne stoją jednak na stanowisku, iż dla uznania, czy ulga przysługuje czy nie, należy brać pod uwagę to, czy nabywca przeznaczył środki ze sprzedanego mieszkania na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat, czyli czy w tym okresie zapłacił umówioną cenę. Orzeczenie w tym przedmiocie wydał Naczelny Sądy Administracyjny. Mimo to nie wszystkie urzędy stosują tą interpretację.

Jakie zmiany przyniesie nowelizacja?

Nowelizacja ma te niejasności wyeliminować. Ponadto Ministerstwo zaproponowało wydłużenie terminu do 3 lat. Jest to więc dobra wiadomość dla osób, które chcą uniknąć zapłaty podatku, nie musząc się przy tym spieszyć z wydaniem pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży pierwszego mieszkania. Szczególnie cieszyć się powinni ci, którzy mieszkania szukają na rynku pierwotnym, to tutaj bowiem zdarzają się opóźnienia w odbiorze lokali sięgające nawet kliku miesięcy.

Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, zmiana wejdzie w życie z nowym rokiem.

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy zbyciu nieruchomości.

Obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych kojarzy się głównie z zakupem nieruchomości, jednak w niektórych sytuacjach będzie on spoczywał także na osobach, które nieruchomości właśnie się pozbyły.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi takiemu podlegają czynności określone w ustawie, np. umowa sprzedaży. Treść art. 2 pkt 4 wskazuje natomiast, że nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

– opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

– zwolniona z podatku od towarów i usług, poza umowami sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Innymi słowy transakcja, w efekcie której dochodzi do zbycia nieruchomości, jest obciążona obowiązkiem zapłaty podatku. Z ustawy o czynnościach cywilnoprawnych wynika, że jego stawka wynosi 2% od wartości rynkowej sprzedawanego domu, mieszkania czy gruntu.

Jednakże ustawodawca i w tym zakresie przewidział wyjątki. Zwalnia się z podatku od czynności cywilnoprawnych przypadki przeniesienia własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast w drodze umów: – sprzedaży,

– dożywocia,

– o dział spadku – w części dotyczącej spłat lub dopłat,

– o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,

– darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,

– zamiany – do wysokości wartości rynkowej nieruchomości wraz z jej częściami składowymi.

Zwolnienie to można zastosować jeśli według przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwa rolne, utworzą je lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego należącego do nabywcy.

Podatek od nieruchomości – kto i kiedy musi go płacić?

Osoby, które nabyły na własne nazwisko nieruchomość muszą liczyć się z koniecznością ponoszenia z tego tytułu dodatkowych kosztów, czyli podatek od nieruchomości. Objęte są nim grunty, budynki lub ich części, a także budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podatek zobowiązani są uiszczać właściciele takich nieruchomości, ich posiadacze samoistni, użytkownicy wieczyści gruntów. Obowiązkiem tym obarczeni są również posiadacze nieruchomości i obiektów budowlanych lub ich części, będących własnością Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, gdy posiadanie nastąpiło w drodze umowy zawartej z właścicielem lub wynika z innego tytułu prawnego (z wyjątkiem osób fizycznych posiadających lokale mieszkalne niestanowiących odrębnych nieruchomości).

Zakup domu, mieszkania czy gruntu należy w ciągu 14 dni zgłosić w urzędzie gminy, by ta za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, mogła ustalić wysokość daniny na dany rok.

Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano zakupu. Fakt sprzedaży również należy zgłosić. Wtedy zobowiązanie wobec gminy wygasa wraz z upływem miesiąca, w którym przeprowadzono transakcję. W sytuacji gdy dotychczasowy właściciel pozbędzie się nieruchomości w trakcie roku, podatek za ten rok będzie wyliczony proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek jego zapłaty. Obliczony zostanie jako iloczyn metrażu i stawki podatku pomnożony przez ułamek równy części roku.

Wysokość podatku zależy więc od powierzchni nieruchomości (w przypadku budynków jest to powierzchnia użytkowa). Stawka za 1 m2 ulega co roku zmianie, zgodnie ze wskaźnikami cen towarów i usług konsumpcyjnych. Dokonuje się tego na podstawie porównania pierwszej połowy roku, w którym zmiany nastąpią z analogiczną częścią roku poprzedniego. Dodatkowo stawki za metr kwadratowy nieruchomości przeznaczonej na prowadzenie działalności gospodarczej są wyższe od tych ustalanych dla nieruchomości mieszkalnych.

Maksymalne stawki w roku bieżącym wynoszą:
– od budynku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej – 22,86 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej za rok,
– od budynku mieszkalnego – 0,75 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej za rok,
– od gruntu pod działalność gospodarczą – 0,89 zł od 1 mkw. powierzchni za rok,
– od gruntu pod budynek mieszkalny – 0,47 zł od 1 mkw. powierzchni za rok.
Gminy indywidualnie ustalają stawki podatku, jednak nie mogą być one wyższe od stawek maksymalnych.

Podatek pobierany jest przez gminę w czterech ratach. Ostateczny termin zapłaty poszczególnych rat upływa:
– 15 marca danego roku,
– 15 maja br.,
– 15 września br.,
– 15 listopada br.
Nowością od 2016 roku jest wprowadzenie zasady jednorazowej zapłaty podatku w sytuacji, gdy jego wysokość nie przekroczy 100zł. Termin płatności mijać będzie 15 marca, czyli wraz z ostatnim dniem płatności pierwszej raty. Jeśli natomiast wysokości podatku będzie niższa niż najniższy koszt doręczenia przesyłki poleconej za potwierdzeniem odbioru, która aktualnie wynosi 6,10zł, podatnik będzie zwolniony z obowiązku zapłaty podatku.