Tag: wynajem

Zagraniczny adres – czy może być wskazany przez najemcę?

Dobrze spisana umowa najmu okazjonalnego to podstawa do egzekwowania swoich praw. Jednym z jej elementów jest wskazanie przez najemcę miejsca, gdzie będzie mógł wyprowadzić się w razie nakazu eksmisji. Czy zagraniczny adres może być do tego wykorzystany?

Zasady najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny to rodzaj umowy, który w pewien sposób zabezpiecza prawa właściciela. Przepisy dotyczące wynajmu lokali w głównej mierze ochraniają lokatorów, dlatego ważne jest, aby odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy w umowie. Najem okazjonalny różni się od zwykłej umowy tym, że niezbędne jest dołączenie do niej dodatkowych dokumentów:

  • oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji;
  • oświadczenie najemcy, w którym wskaże adres, gdzie będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji;
  • oświadczenie właściciela (lub wszystkich właścicieli)wskazanego lokalu, w którym wyrażają zgodę na zamieszkanie w nim najemcy.

Oświadczenie, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji zgodnie z par. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego sprawi, że proces eksmisji będzie znacznie przyspieszony. Właściciel nieruchomości – w przypadku problemów najemcy z płatnościami lub wykorzystywaniu nieruchomości niezgodnie z zapisami umowy – może wykorzystać podpisane oświadczenie i zawnioskować do sądu rejonowego o nadanie mu klauzuli wykonalności. Pozwala to uniknąć długotrwałych procesów sądowych, ponieważ sąd powinien wydać decyzję w przeciągu 3 dni. Akt notarialny z taką klauzulą będzie podstawą do rozpoczęcia postępowania eksmisyjnego, a najemca będzie zobowiązany wyprowadzić się pod wskazany wcześniej adres.

Przeczytaj więcej o najmie okazjonalnym w naszym artykule: https://www.miastorama.pl/baza-wiedzy/najem-okazjonalny/

Czy najemca może wskazać w oświadczeniu zagraniczny adres?

Najemca jako adres, gdzie wyprowadzi się w razie eksmisji może podać nieruchomość mieszczącą się w tym samym lub innym mieście. Może to być nieruchomość, którą jest jego własnością. Jeśli podaje lokal należący do kogoś innego, musi dodatkowo zdobyć zgodę właścicieli i oświadczenie, że przyjmą najemcę w sytuacji, gdy jego umowa najmu stanie się nieważna.

Problem może pojawić się w przypadku zawierania umowy z obcokrajowcem. Zagraniczny adres nie może zostać wskazany w umowie, jako miejsce ewentualnej eksmisji. Zgodnie z prawem komornik sądowy może działać wyłącznie na terenie Polski, więc nie będzie miał możliwości przeprowadzić skutecznie postępowania egzekucyjnego.

Jeśli masz problem z najemcą, który nie posiada możliwości wskazania adresu w Polsce – skontaktuj się z nami. Mamy na to rozwiązanie.

Kredyt czy wynajem – co wybrać ?

Wielu z nas staje przed wyborem, kredyt hipoteczny, czy wynajem? Odpowiedź nie jest jednak jednoznaczna. Zależy to od wielu czynników, od naszej sytuacji finansowej, a także planów na przyszłość. Co jednak wziąć pod uwagę, gdy będziemy musieli podjąć tą decyzję? Wśród wielu Polaków panuje przekonanie, że wynajem mieszkania to okres przejściowy w ich życiu, natomiast docelowo chcieliby nabyć nieruchomość na własność.

Identyfikacja własnych potrzeb

Zanim podejmiemy decyzję o tym, czy kupić, czy wynajmować mieszkanie, należy ustalić w jakiej sytuacji znajdujemy się obecnie i jak wyglądają nasze plany na przyszłość. W tej kwestii może okazać się to kluczowe.  Jeśli jesteśmy związani z miejscem w którym się znajdujemy, a nasze plany nie wybiegają nigdzie poza, warto zastanowić się nad zakupem. Sytuacja wygląda nieco inaczej, gdy chcemy zachować mobilność. Załóżmy, że jesteśmy zatrudnieni w firmie, która ze względu na rodzaj wykonywanej przez nas pracy wymaga częstej zmiany miejsca zamieszkania. W takiej sytuacji większą przewagę uzyska wynajem. Wyjątkiem od reguły może okazać się nadwyżka finansowa, którą chcemy przeznaczyć na zakup nieruchomości pod inwestycję. Odpowiednie zrozumienie swoich potrzeb może okazać się dobrym początkiem.

Na co mnie stać?

Kolejną kwestią, która musimy przeanalizować są nasze możliwości finansowe.  Kredyt i wynajem to dwa różne zobowiązania finansowe, które należy prawidłowo skalkulować. Należy wziąć pod uwagę bieżące wydatki, a także cały domowy budżet. Znaczne koszty najmu w wielu przypadkach przekraczają kwotę miesięcznej raty kredytu hipotecznego. Jednak w przypadku długotrwałego zobowiązania, jakim jest kredyt należy być przygotowanym na nagłe zmiany stóp procentowych. Dlatego tak ważne jest, aby zostawić margines bezpieczeństwa i mieć poduszkę finansową. Zaletą wynajmu jest możliwość zmiany mieszkania na tańsze w przypadku pogorszenia sytuacji finansowej. W przypadku kredytu nie mamy takiej możliwości.

Podsumowując…

Niestety nie ma jednej prawidłowej odpowiedzi, jak to bywa w świecie finansów. Z jednej strony wynajem zapewnia elastyczność, co z całą pewnością będzie atrakcyjnym rozwiązaniem dla osób, które nie zapuściły korzeni w jednym miejscu. Z drugiej natomiast wysokie koszty wynajmu w dłuższej perspektywie mogą odstraszyć. Kredyt hipoteczny umożliwi zakup wymarzonego lokum. Jednak stanowi formę bardzo poważnego zobowiązania, które obarczone jest ryzykiem.

Z perspektywy klienta, czyli jakie korzyści płyną z wynajmu mieszkania z agencją?

 

Twoje mieszkanie  na wynajem jest już w pełni gotowe. Teraz pozostaje kwestia znalezienia odpowiedniego najemcy. Samodzielne wynajmowanie jest związane z szeregiem wyzwań, któremu musi podołać przyszły wynajmujący. Doświadczony agent pomoże w całym procesie wynajmu, dzięki czemu możesz czuć się bezpiecznie. Jakie korzyści niesie za sobą współpraca z biurem?

Osoby zajmujące się rynkiem nieruchomości w sposób profesjonalny  rozpoczynają swoja pracę od przygotowania mieszkania do sesji zdjęciowej.  Doskonałe zdjęcia mogą zdziałać cuda i okazać się kluczem do sukcesu. Następnie na podstawie uzyskanych informacji powstaje szczegółowy opis, z uwzględnieniem stanu technicznego i jakości wyposażenia. Oferta trafia do sieci na różnego rodzaju portale ogłoszeniowe. Gdy telefony zaczynają dzwonić, pośrednicy już na tym etapie prowadzą wstępną selekcję potencjalnego najemcy. Mając na uwadze oczekiwania właściciela, dopytują o ważne kwestie. Przeprowadzanie prezentacji również należy do zadań agentów. Zaoszczędzisz w ten sposób sporo czasu i energii. Kiedy na horyzoncie pojawi się odpowiedni najemca pośrednik przechodzi do tworzenia umowy najmu. Nierzadko jest ona konstruowana pod okiem prawnika. W ten sposób masz pewność, że wszystkie ustalenia są zgodne z literą prawa i zabezpieczają interesy dwóch stron. W przypadku samodzielnego przygotowania umowy konieczna będzie wizyta u notariusza, a to również generuje dodatkowy koszt. Oczywiście w internecie znajdziesz wiele bezpłatnych wzorów do ściągnięcia, ale wynajmujący, któremu zależy na odpowiednim zabezpieczeniu, powinien unikać takich rozwiązań. Po podpisaniu umowy, obecnie najpopularniejszą formą jest umowa okazjonalnego, pozostaje kwestia protokołów. Dzięki nim najemcy mogą przepisać media i otrzymać klucze.

Korzyści ze współpracy z biurem jest wiele. Najważniejszy jest jednak spokój i bezpieczeństwo, jakie są w stanie zapewnić profesjonalni agenci czuwając nad przebiegiem całego procesu wynajmu. Masz pewność, że Twoja nieruchomość trafiła w dobre ręce.

 

 

Rynek wynajmu – co się zmieniło w ostatnim czasie?

Rynek wynajmu w Polsce przez ostatnie trzy lata przeszedł wiele nieoczekiwanych zmian. Jeszcze do niedawna niskie stopy procentowe i wysoki odsetek przyznawanych kredytów sprawiła, że sporo osób zdecydowało się na zakup własnego mieszkania. Pandemia praktycznie całkowicie wyeliminowała najem krótkoterminowy, a długoterminowy mocno spowolniła. Wiele młodych osób – studiujących lub pracujących w dużych miastach – wróciło do domów rodzinnych, żeby zminimalizować wydatki, bo praca i zajęcia przeszły w tryb online. W 2022r. rosnąca inflacja oraz trwająca za naszą wschodnią granicą wojna mocno wpłynęły na sytuację mieszkaniową w Polsce. W szczególności na rynek wynajmu. Co się zmieniło?

Mniej dostępnych mieszkań

Po wybuchu wojny wiele osób z Ukrainy przyjechało do Polski. Właściciele mieszkań w ramach pomocy udostępnili im swoje mieszkania. Przez co wiele ofert zniknęło z rynku. Dużo z uciekających osób kieruje się dalej na zachód, więc w Polsce zatrzymują się tylko na chwilę. Jednak konflikt nadal trwa, osób z Ukrainy jest coraz więcej, więc nie wiadomo jak sytuacja się rozwinie i wpłynie w późniejszym czasie na rynek najmu.

Większy popyt

Warunki uzyskania kredytu zmieniły się. Banki wymagają większego wkładu własnego, rosnące stopy procentowe wpłynęły na zdolność kredytową. W związku z tym coraz więcej osób odkłada decyzję o kredycie hipotecznym na później i decyduje się na wynajem mieszkania. Przez co chętnych na mieszkania do wynajęcia przybywa.

Wyższe ceny najmu

Popyt kształtuje cenę. Z racji tego, że zainteresowanych wynajem jest dużo, ceny mieszkań w dużych miastach w ostatnim czasie wzrosły. Czas pokaże co będzie dalej, ale na spadek cen wynajmu w najbliższym czasie nie ma co liczyć.

 

Jedno jest pewne – po kilkunastu niepewnych miesiącach dla właścicieli mieszkań na wynajem przyszedł lepszy czas. W całym zamieszkaniu związanym z wynajmem nieruchomości warto pamiętać o prawidłowym zabezpieczeniu umowy najmu. Nasi agenci pomagają w wynajmie mieszkania. Zarówno w przypadku wynajmu długoterminowego jak i użyczeniu mieszkania przyjezdnym z Ukrainy dbamy o bezpieczeństwo całego procesu na każdy etapie.

 

 

Fałszywe oferty najmu – jak nie dać się nabrać?

Lato to okres, w którym oszuści działający na rynku najmu są najaktywniejsi. Mnóstwo osób poszukuje mieszkań na wynajem, co jest dla nich okazją do nieuczciwego zarobku. Jak w morzu ogłoszeń zauważyć te fałszywe oferty najmu? Jak nie dać się oszukać?

Atrakcyjna cena? Nie w sezonie.

Jeśli trafisz na wyjątkową ofertę pięknego mieszkania w świetniej cenie, powinna zapalić ci się lampka ostrzegawcza. Sezon letni to dla wynajmujących żniwa Szczególnie jeśli pogoda dopisuje nie mają powodu do obniżania cen w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, ponieważ mieszkanie i tak ktoś wynajmie. Porównaj więc cenę z innymi ofertami z okolicy, by sprawdzić, czy nie jest wyjątkowo niska. Fałszywe oferty najmu z reguły cechuje niska cena, a oszuści często wykorzystują tn sposób przyciągnięcia klienta. Kiedy się z nimi skontaktujemy usłyszymy, że w kolejce na wynajem czeka kilka osób, a szukający, zwiedziony korzystną stawką, od razu godzi się na opłacenie zaliczki, albo nawet kwoty za cały pobyt z góry. Niestety na tym często kończy się kontakt z właścicielem mieszkania i okazuje się, że nie dysponuje on lokalem przedstawionym w ofercie.

Jaki to adres?

Jeżeli chodzi o fąłszywe oferty najmu ostatnio w trójmieście miała miejsce taka sytuacja. Osoba, która zapłaciła za pobyt w apartamencie nie mogła znaleźć podanego w ogłoszeniu adresu. Kręcąc się po ulicy napotkała na inną osobę, która również szukała tego samego, jak się okazało, nieistniejącego adresu! Przed opłaceniem pobytu należy więc sprawdzić, czy wskazany numer budynku na danej ulicy w ogóle istnieje, a na Google Maps warto zweryfikować, czy znajdują się pod nim rzeczywiście budynki mieszkalne, czy np. las lub pole.

Korzystaj z zaufanych źródeł

Obecnie na polskim rynku dużą popularnością cieszą się serwisy skupiające oferty najmu nieruchomości, tj. booking.com i Airbnb. Od lat z powodzeniem działają one w innych krajach, u nas szturmem zdobyły rynek. Poza przejrzystością ofert, przyjemnym i czytelnym interfejsem, mają możliwość wystawienia opinii wynajmującemu. Dzięki temu możemy wykluczyć fałszywe oferty najmu, sprawdzić, czy poprzedni goście byli zadowoleni z pobytu, oraz czy mieszkanie było zgodne z opisem. Co jednak najważniejsze – mimo, że płaci się za pobyt w chwili rezerwacji, to wynajmujący pieniądze otrzymuje dopiero po zakończeniu pobytu. Do tego czasu przechowywane są przez portal, do którego można zgłaszać ewentualne problemy związane z najmem. Ale uwaga – na stronach tych wynajmujący również oceniają swoich gości. Warto więc zostawić po sobie porządek i dobre wrażenie.

Uważaj na wujka z ameryki

Jeśli na zapytanie odnośnie mieszkania otrzymasz odpowiedź w języku angielskim, do tego łamanym, a tam informację o tym, że właściciel mieszka w UK, ale mieszkanie otrzymał w spadku po wujku z ameryki, albo po babci, a z Polski wyjechał jako dziecko i nie pamięta już języka, prawdopodobnie masz do czynienia z oszustem oferującym fałszywe oferty najmu. Jest to bowiem bardzo często wykorzystywana przez nich naiwna historia, która ma usprawiedliwić niską cenę (nie zależy mi na zarobku, chcę aby mieszkanie zarabiało na czynsz), problemy komunikacyjne, a przez to nieporozumienia (zapomniałem polskiego), aż wreszcie problemy z identyfikacją i odnalezieniem oszusta (zagraniczne konto i adres IP).

Najważniejsze więc, aby zawsze kierować się zdrowym rozsądkiem. Jeśli cokolwiek budzi nasze wątpliwości, lepiej zrezygnować z oferty, niż stracić pieniądze.

 

Czy dochód z wynajmu liczy się do zdolności kredytowej?

Dochód z wynajmu może być całkiem dochodowym interesem, dlatego często inwestorzy decydują się na powiększenie swojego portfela poprzez zakup kolejnej nieruchomości. Niektórzy obawiają się jednak, że posiadanie już jednego kredytu obniża szansę na otrzymanie kolejnego. Zapominają przy tym, że do wyliczenia zdolności kredytowej brane pod uwagę są również przychody z wynajmu.

Czy banki uwzględniają dochód z wynajmu przy wyliczaniu zdolności kredytowej?

Prawdą jest, że im więcej mamy stałych zobowiązań finansowych, tym mniejsza będzie nasza zdolność kredytowa. Należy jednak pamiętać, że na jej poprawienie wpływają wszystkie dochody, jakie osiągamy, w tym również dochód z wynajmu. Jest to informacja ważna dla tych, którzy w najmie nieruchomości upatrują okazji do stworzenia własnego biznesu i dodatkowego źródła dochodu.

Zasady oceny zdolności kredytowej są tworzone indywidualnie przez każdą instytucję finansową. Każda z nich chce mieć jednak pewność, że wnioskujący o kredyt będzie regularnie spłacał raty. Większość banków sprawdzając dochody potencjalnego kredytobiorcy, bierze pod uwagę również dochód z wynajmu. Ważne, by były to przychody regularne, trwające nieprzerwanie od co najmniej 6 do 12 miesięcy, w zależności od polityki banku. Niektóre z banków podkreślają, że zysk z najmu nie może być wyłącznym źródłem dochodów, a jedynie dodatkowym przy umowie o pracę, czy innej formie zatrudnienia lub prowadzenia działalności.

Dokumentacja dotycząca wynajmu

Ważne przy tym, że dochód z wynajmu musi być odpowiednio udokumentowany, aby bank wziął go pod uwagę. Niezbędne jest więc podpisanie umowy najmu, zgłoszenie jej we właściwym urzędzie skarbowym oraz odprowadzanie podatku z tego tytułu. Dodatkowo banki korygują przedstawiony dochód o wydatki, jakie obciążają wynajmującego, czyli wspomniany podatek, oraz opłaty za czynsz i media, o ile są opłacane przez najemcę, a nie wynajmującego.

Bank do wniosku kredytowego, w którym chcemy wykazać przychody z najmu, może zażądać następujących dokumentów:

– umowy najmu,

– oświadczenia, że umowa nadal obowiązuje i nie została wypowiedziana,

– informacji o formie rozliczania podatku,

– rocznego zeznania podatkowego,

– dokumentów potwierdzających własność nieruchomości,

– wyciągów z rachunku bankowego potwierdzającego regularny wpływ środków z tytułu umowy najmu.

RODO a umowa najmu

RODO, czyli rozporządzenie o ochronie danych osobowych weszło w życie klika miesięcy temu. Budzi zarówno kontrowersje, jak i trudności w jego stosowaniu. Nowych przepisów muszą przestrzegać wszyscy, mający do czynienia z danymi osobowymi, w tym również wynajmujący mieszkanie.

Artykuł 4 Rozporządzania jasno wskazuje, kogo ono dotyczy. Mowa tu o wszystkich osobach i podmiotach, które w ramach prowadzonej działalności przetwarzają dane osobowe. Przez przetwarzanie należy natomiast rozumieć „operację lub zestaw operacji wykonywanych na danych osobowych lub zestawach danych osobowych w sposób zautomatyzowany lub niezautomatyzowany, taką jak zbieranie, utrwalanie, organizowanie, porządkowanie, przechowywanie, adaptowanie lub modyfikowanie, pobieranie, przeglądanie, wykorzystywanie, ujawnianie poprzez przesłanie, rozpowszechnianie lub innego rodzaju udostępnianie, dopasowywanie lub łączenie, ograniczanie, usuwanie lub niszczenie.”

Poufność danych umowy najmu zgodnie z warunkami RODO

Zgodnie z tą definicją przetwarzania danych osobowych dokonują również osoby, które wynajmują mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Przepis ten nie będzie miał zastosowania w przypadku osób fizycznych, zbierających dane na własny użytek. Za taką należy uznać osobę wynajmującą swoje mieszkanie bez zarejestrowanej działalności.

W ramach umowy najmu wynajmujący przetwarza (zbiera) dane osobowe najemcy, takie jak imię i nazwisko, adres, numer i serię dokumentu tożsamości, numer PESEL, NIP i inne. Na podstawie tych danych wystawia najemcy faktury i dokonuje rozliczeń księgowych. Wynajmujący zgodnie z RODO musi dopełnić wszelkich starań w celu zachowania bezpieczeństwa i poufności tych danych. Do każdej umowy powinien dołączyć oświadczenie o zgodzie na przetwarzaniu danych osobowych, które najemca musi podpisać. Nawiązując współpracę z innymi podmiotami, np. z firmą księgową, wynajmujący ma obowiązek upewnić się, że również ona przestrzega zasad wynikających z RODO i przetwarzania danych osobowych, które na podstawie tej współpracy udostępni.

Wynajmujący musi również wprowadzić w swojej firmie procedury zapewniające maksymalne bezpieczeństwo danych. Mowa tu przede wszystkim o ochronie przed dostępem do nich osób niepowołanych, przechowywanie ich w specjalnie do tego przeznaczonym miejscu, np. szafce zamykanej na klucz. W przypadku prowadzenia dokumentacji elektronicznej, komputer powinien być zaopatrzony w licencjonowane oprogramowanie systemowe oraz antywirusowe, należy go również zabezpieczyć hasłem i nie udostępniać osobom postronnym.

Do umowy najmu należy również załączyć dokument, z którego będzie wynikała celowość przetwarzania danych, wskazując w tym wypadku konieczność dokonywania rozliczeń, wystawiania faktur itp. Zapis ten może mieć również formę klauzuli zawartej w umowie. Najemcę należy również poinformować o przysługujących mu prawach, do których należą prawa do:
– informacji o przetwarzaniu swoich danych,

– dostępu do swoich danych,

– sprostowania danych,

– przenoszenia danych do innego administratora,

– nie wyrażenia zgody na przetwarzanie danych na potrzeby marketingowe,

– bycia zapomnianym, czyli usunięcia danych z bazy wynajmującego w dowolnym momencie; należy również wskazać sposób jak to zrobić.

Inwestycja skazana na sukces – czyli jaką lokalizację wybrać na zakup nieruchomości na wynajem?

Zainteresowanie inwestycjami, jakimi są zakup nieruchomości na wynajem to jeden z powodów obecnej dobrej kondycji rynku mieszkaniowego. Jak jednak wybrać nieruchomość, która będzie nam przynosiła regularne zyski?

Dlaczego zakup nieruchomości jest teraz korzystny?

W dobie niskich stóp procentowych kredyty hipoteczne są dużo korzystniejsze, dlatego też coraz więcej osób decyduje się na ich zaciągnięcie. Sytuacja ta powoduje również, że odkładanie pieniędzy na bankowych lokatach przyniesie nam znikomy zysk, w przeciwieństwie do nieruchomości, która jeśli jest dobrze zarządzana, może przynieść zwrot na poziomie 5-7 % w skali roku. Taki wynik nie jest realny w przypadku lokat bankowych. Okazuje się, że stopa zwrotu z wynajmu pozwala z powodzeniem spłacać kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości. Miesięczne wpływy z czynszu odpowiadają bowiem mniej więcej racie kredytu hipotecznego.

Istnieje również przekonanie, że nieruchomości z czasem będą zyskiwały na wartości. Być może zdarzy się tak w najatrakcyjniejszych lokalizacjach największych miast. Obecnie ceny na rynku są najwyższe od wielu lat, ale i tak nie dorównały jeszcze poziomem tym z okresu 2006-2008r., kiedy to osiągnęły zawrotny poziom na skutek bańki cenowej.

Zakup nieruchomości na wynajem – na co zwrócić uwagę?

Jednak, aby taka inwestycja się zwróciła i najem rzeczywiście przynosił zyski, mieszkanie powinno znajdować się w rozchwytywanej lokalizacji. Do takich należą przede wszystkim centralne dzielnice miast i te, położone w niewielkiej od nich odległości, ale również położone w pobliżu atrakcji danego regionu (morza, gór, jeziora). W wielu miastach tworzą się nowe dzielnice, które niekoniecznie leżą blisko centrum, ale pewne ich cechy nadają im status prestiżowych. Są to np. mieszkania powstające w zrewitalizowanych, zabytkowych budynkach, czy mieszkania „z widokiem”.

Zdaniem specjalistów to właśnie lokalizacja jest głównym czynnikiem, decydującym o powodzeniu takiej inwestycji. Znajduje się ona nawet wyżej niż standard mieszkania. Najemcy, szczególnie ci zainteresowaniu najmem krótkoterminowym, którzy szukają ofert na popularnych serwisach internetowych, np. Airbnb, są w stanie zaakceptować nieco gorsze wyposażenie nieruchomości, w zamian za jej położenie w centrum. Ważne przy tym, aby najważniejsze i najciekawsze obiekty, które mogłyby interesować turystę, były w zasięgu pieszym od mieszkania, albo w odległości, którą niewielkim kosztem i w kilka minut można pokonać taksówką. Taka lokalizacja, szczególnie w dużym mieście, właściwie nie wymaga reklamy. Zamieszczenie oferty na jednym z takich portali jest gwarancją zainteresowania najemców.

Jeśli celujemy w inną grupę najemców, np. studentów, wówczas możemy zdecydować się na zakup mieszkania w nieco odleglejszej od centrum dzielnicy, ale za to w pobliżu uczelni, czy środków komunikacji, które zapewnią do niej szybki dojazd. Podobnie, gdy celujemy w najem długoterminowy. Tutaj mogą sprawdzić się mieszkania położne dalej, ale niezbędnym elementem powodzenia inwestycji jest dobra komunikacja z centrum i pozostałymi dzielnicami. W tym wypadku najemcy również zwracają większą uwagę na standard wykończenia. W końcu szukają miejsca to życia, a nie wyłącznie na weekend.

Wśród najatrakcyjniejszych ośrodków miejskich na zakup mieszkania na wynajem znajdują się Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław oraz Trójmiasto. Lokalizacje te utrzymują się na najwyższej pozycji niezmiennie od kilku lat i póki co nie zapowiada się, by spadły niżej.

Inwestycja w mieszkanie na wynajem nadal opłacalna.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest w Polsce coraz popularniejsze, głównie ze względu na wysoką stopę zwrotu, sięgającą nawet 4-6 % oraz stosunkowo niskiego ryzyka.

Co zrobić żeby zakup mieszkania na wynajem się opłacał?

Zgodnie z informacjami podanymi przez Narodowy Bank Polski zwrot dla inwestora, w zależności od miasta może wynieść od 4 do 6%, czyli o wiele więcej niż na bankowej lokacie czy obligacjach skarbowych. Jak każda inwestycja, również i ta wymaga odpowiedniego przygotowania. A taki zakładany zwrot można uzyskać, jeśli przy zakupie uwzględni się kilka czynników. Mieszkanie na wynajem musi być położone w atrakcyjnej lokalizacji, dobrze skomunikowane, położone w pobliżu rozwiniętej infrastruktury.

Jest to kwestia kluczowa przy jego wyborze. Od tego zależeć będzie bowiem profil potencjalnego najemcy, ale również jakość oferty najmu i zainteresowanie nią. Warto zapoznać się przedtem z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Być może dzielnice, obecnie uważane za mało prestiżowe, w przyszłości zyskają na atrakcyjności z uwagi na planowaną rozbudowę infrastruktury. Zakup takiej nieruchomości oznacza korzystniejszą cenę, a w przyszłości wyższy zysk z najmu i możliwość sprzedania jej z zarobkiem. Innym źródłem okazyjnych cen mieszkań są licytacje komornicze, które, przy odrobinie szczęścia, można kupić za kilkadziesiąt procent ich rynkowej wartości. Informacje o takich licytacjach znajdują się na stronach internetowych kancelarii komorniczych i w ich siedzibach.

Jeśli zakup nieruchomości na wynajem finansowany jest z kredytu, wysokość rynkowych stawek najmu pozwala na jego spłatę z uzyskiwanego czynszu. Jednakże w III kwartale roku 2016 ponad 65% transakcji finalizowana była z udziałem gotówki. W takim wypadku zwrot z inwestycji jest jeszcze wyższy. Nie należy bać się przy tym rynku wtórnego. Można tu bowiem znaleźć mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji, a przy tym wykończone i gotowe do zamieszkania. Kupujący nie ponosi więc dodatkowych kosztów związanych z wykończeniem, a w czasie, który musiałby na to poświęcić, może już osiągać przychód z tytułu najmu. Mieszkania te bywają jednak nieco droższe, co widać szczególnie w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku.

Potencjał małych mieszkań na rynku wynajmu

Rynek nieruchomości jest branżą, na której mocno odbija się sytuacja demograficzna. Aktualnie w Polsce cały czas spada wskaźnik urodzeń, a zwiększa się liczba singli i bezdzietnych par. W tym rankingu jesteśmy na pierwszym miejscu w Europie. Bezdzietne pary to nie tylko młode małżeństwa, które nie posiadają dzieci, ale również starsze pary, których potomstwo już opuściło rodzinne gniazdo. Zarówno oni jak i osoby żyjące samotnie mają podobne potrzeby mieszkaniowe – szukają nieruchomości niezbyt dużych, jedno i dwupokojowych mieszkań, gwarantujących wystarczającą ilość przestrzeni, których koszt utrzymania nie będzie zbyt wysoki.

Deweloperzy już zaczęli wprowadzać do swoich inwestycji więcej małych mieszkań, o powierzchni 20-55 m2, na które znajdują coraz więcej nabywców. A zainteresowanie nimi będzie wyłącznie rosło. Natomiast w związku z zaostrzeniem wymogów dotyczących wkładu własnego przy kredycie hipotecznym, od nowego roku uzyskanie pożyczki będzie jeszcze trudniejsze. Oznacza to, że część osób będzie zmuszona zrezygnować z zakupu na rzecz najmu. Jeśli więc rozważacie zakup mieszkania pod wynajem, warto zastanowić się nad takim właśnie metrażem.

Mieszkania o takiej powierzchni można z powodzeniem znaleźć również na rynku wtórnym. Ich cena, ze względu na mniejszy metraż, będzie niższa w porównaniu do nieruchomości trzypokojowych i większych. Oznacza to niższy koszt początkowy inwestycji. Jednopokojowe kawalerki są z reguły najtańsze, jeśli jednak posiadają odpowiednio dużą powierzchnię można w nich wygospodarować dodatkową przestrzeń na kolejny pokój, co stworzy o wiele atrakcyjniejszą w oczach potencjalnych najemców nieruchomość. Ponadto mniejsze mieszkanie to niższe koszty obsługi inwestycji – mniejsza powierzchnia ścian do odświeżenia, mniejsza ilość mebli i sprzętów, w które trzeba je wyposażyć a po jakimś czasie zmienić. Przy tym stopa zwrotu nie wypada gorzej niż w przypadku mieszkań większych.

Zakup nieruchomości na wynajem to inwestycja długoterminowa, a jej zwrot rozłożony jest czasem nawet na kilkadziesiąt lat, dlatego nie można przy tym ignorować takich kwestii jak  dane statystyczne oraz prognozy demograficzne. Przed wyborem lokalizacji należy je dodatkowo przeanalizować pod względem regionalizacji zjawiska. Największa ilość bezdzietnych par oraz singli jako miejsce do życia wybiera bowiem duże aglomeracje i miasta, w których rynek pracy jest perspektywiczny. Dodatkowo umiejscowienie inwestycji w miejscu atrakcyjnym turystycznie umożliwia alternatywne rozwiązanie – wynajem mieszkania w sezonie za dużo atrakcyjniejsze stawki.

Rozpoczynając przygodę z wynajmem warto więc czasem wyjrzeć poza granice własnego regionu, i skorzystać z różnorodności rynków nieruchomości.