Tag: wyłączność

Umowa na wyłączność – dlaczego warto?

Zdarza się, że pośrednicy nieruchomości spotykają się z niechęcią ze strony klientów do zawarcia umowy na wyłączność. Obawiają się oni takiego zobowiązania, uważając, że jeśli powierzą sprzedaż kilku osobom, wtedy szybciej dojdzie do zawarcia transakcji. Tymczasem praktyka pokazuję, że jest zupełnie inaczej.

Co daje umowa na wyłączność?

Umowa na wyłączność jest w zasadzie lepszym zabezpieczeniem interesów sprzedającego. Zawierając ją pośrednik wie, że otrzyma wynagrodzenie za trud włożony w przygotowanie nieruchomości do sprzedaży i przeprowadzenie transakcji. W przypadku umowy otwartej, jego działania mogą okazać się nadaremne, jeśli okaże się, że do sprzedaży doprowadziła inna osoba. Jak to się przekłada na ochronę interesu klienta?

W przypadku umowy na wyłączność macie gwarancję, że pośrednik włoży dużo więcej pracy i środków, w przygotowanie się do przeprowadzenia tej transakcji. Może tu zainwestować w marketing, wywiesić billboard, czy zorganizować dni otwarte, ponieważ wie, że jego praca zostanie opłacona, a zainwestowane środki się zwrócą. Klient zyskuje więc dużo lepiej przygotowaną ofertę oraz szereg działań pobocznych, które wdroży pośrednik, aby nieruchomość jak najszybciej się sprzedała.

Jak sama nazwa umowy wskazuje, klient w jej ramach zyskuje pośrednika „na wyłączność”. Oznacza to w pełni zaangażowanego profesjonalistę, gotowego w każdej chwili odebrać telefon i odpowiedzieć na nurtujące pytania, czy też posłuchać sugestii. Ponadto, jeśli podejmowane działania nie przyniosą rezultatu, pośrednik podejmie inne działania. Może np. stworzyć nową strategię sprzedażową, która wykluczy dotychczas popełnione błędy, czy też otworzyć ofertę na szerszy rynek potencjalnych kupujących.

Dlaczego warto podpisać umowę na wyłączność?

Skorzystanie z takiej formy niweluje ponadto sytuacje, w których jedno mieszkanie będzie wystawione przez kliku pośredników. Często w takiej sytuacji występują różnice między poszczególnymi ofertami, np. w opisie, czy – o zgrozo – w cenie. Z perspektywy kupującego wygląda to fatalnie. Jest to jeden z poważniejszych błędów marketingowych, a wręcz marketingowy strzał w kolano, ponieważ kupujący może być takim chaosem zwyczajnie zniechęcony. Pierwsze wrażenie, które można było zrobić, zaprzepaszczone.

Należy pamiętać również, że taka umowa gwarantuje większe bezpieczeństwo transakcji, ale i sprzedawanej nieruchomości. Klucze do niej przekazywane są bowiem tylko jednej zaufanej osobie, która pokazuje je potencjalnym kupcom bez obecności właściciela mieszkania.

Największą jednak zaletą takiej umowy, jest ogromna oszczędność czasu. Pośrednik zbiera kompleksowe informacje na temat nieruchomości już w momencie podpisania umowy i od tego momentu zaczyna swoją pracę. W przypadku umów otwartych z kilkoma pośrednikami, każdemu z nich trzeba przekazywać te same informacje, z każdym z nich oddzielnie się kontaktować, a czasem być pośrednikiem informacji między nimi.

Jeśli więc zależy nam na profesjonalnej i szybkiej transakcji, warto rozważyć podpisanie umowy na wyłączność, ponieważ niesie ona ze sobą szereg korzyści.

Co dzieje się z umową najmu w przypadku śmierci najemcy?

Umowa najmu może być zawarta na czas określony, jednak pewne nieprzewidziane zdarzenia mogą wpłynąć na jej bieg, czego przykładem jest śmierć najemcy, która jednak nie zawsze oznacza koniec umowy, ale u nieświadomego wynajmującego może wywołać dezorientację. Ważne więc, aby wiedzieć, jak śmierć najemcy wpływa na umowę najmu, szczególnie że jest to wpływ odmienny przy wynajmie mieszkania i lokalu użytkowego.

Wynajem mieszkania.

Umowa najmu mieszkania zawierana jest w celu zapewnienia warunków mieszkaniowych najemcy i ewentualnie osobom z nim zamieszkującym. Śmierci najemcy powoduje, że osoby te wstępują w stosunek najmu w miejsce zmarłego, co dzieje się z mocy prawa i nie wymaga żadnych oświadczeń, dodatkowych umów czy aneksów. Nie ma przy tym znaczenia, czy osoby te dziedziczyłyby po zmarłym zgodnie z przepisami prawa spadkowego, a ważny jest jedynie fakt zamieszkiwania z nim, a także odpowiedni stopień bliskości. W efekcie umowa najmu obowiązuje nadal, jednak zmienia się strona najmująca. Kodeks cywilny przedstawia zamknięty katalog osób, które mogą wstąpić w prawa zmarłego najemcy, a należą do nich:

– małżonek, jeśli nie był współnajemcą,

– jego dzieci,

– dzieci współmałżonka najemcy,

– osoby niewymienione wyżej, w stosunku do których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych,

– osoba pozostająca we wspólnym pożyciu z najemcą.

Aby w prawa i obowiązki najemcy mógł wejść małżonek konieczne jest istnienie małżeństwa w chwili jego śmierci, przy czym prawo to obowiązuje nawet w przypadku orzeczonej separacji, czy zupełnego rozkładu pożycia między małżonkami. Aby w prawa te mogły wstąpić dzieci, zarówno własne, przysposobione, przybrane czy dzieci współmałżonka, muszą stale zamieszkiwać z najemcą w chwili jego śmierci. Podobnie jak osoba uprawniona do świadczeń alimentacyjnych należnych od zmarłego.

Jeśli zaś chodzi o osobę pozostającą z nim we wspólny pożyciu, to wejście w stosunek najmu będzie jej przysługiwało jeśli łącznie zostaną spełnione następujące przesłanki:

– prowadziła z najemcą wspólne gospodarstwo domowe,

– pozostawała z nim w więzi uczuciowej i fizycznej,

– pozostawała z nim w więzi gospodarczej.

 

Brak którejkolwiek z nich wyklucza skorzystanie z tego prawa.

W prawa i obowiązki najemcy może wstąpić jednocześnie kilka osób, jednak stanie się tak w sytuacji, gdy umowa najmu została podpisana wyłącznie ze zmarłym. Jeśli natomiast umowę zawarto z kilkoma osobami, to wtedy jest ona kontynuowana, a udział w najmie po zmarłym przypadać im będzie proporcjonalnie. Nowemu najemcy przysługuje również zwrot kaucji zabezpieczającej jaką uiścił zmarły.

Osoby, które weszły w stosunek najmu mogą umowę wypowiedzieć przy zachowaniu terminów ustawowych, a wynajmujący musi takie wypowiedzenie przyjąć, nawet jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony. Jeśli natomiast brak jest osób wstępujących w prawa zmarłego, umowa wygasa z mocy prawa, a wynajmujący nie może dochodzić roszczeń powstałych po śmierci najemcy od jego spadkobierców. Jednak jeśli najemca pozostawił po sobie długi, są one dziedziczone zgodnie z prawem spadkowym, a właścicielowi mieszkania będzie przysługiwało roszczenie w tym zakresie od spadkobierców zmarłego. Należy jednak pamiętać, że przy rozliczeniach trzeba uwzględnić kaucję zabezpieczającą oraz koszty poniesione przez najemcę na nakłady, do których zwrotu mają prawo dziedziczące po nim osoby.

Wynajem lokalu użytkowego. 

Śmierć najemcy powoduje odmienną sytuację w przypadku najmu lokalu użytkowego, ale także innych nieruchomości o przeznaczeniu niemieszkalnym, np. garażu czy piwnicy. Jeśli jest to osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą jej śmierć skutkuje włączeniem praw wynikających z umowy najmu do masy spadkowej. Prawo to podlega dziedziczeniu na zasadach określonych w prawie spadkowym. Jeśli więc najemca pozostawił po sobie testament, spadkobiercami będą osoby w nim ujęte, jeśli takiego dokumentu nie ma, to nastąpi dziedziczenie z ustawy.

Wynajmujący nie może w tym wypadku żądać rozwiązania umowy, ale może żądać zapłaty należnych mu świadczeń od spadkobierców zmarłego. Dodatkowo przysługuje mu prawo zastawu na rzeczach znajdujących się w lokalu, co może uczynić w celu zabezpieczenia na wypadek problemów z płatnościami. Spadkobiercy natomiast odpowiadają wobec wynajmującego za zobowiązania najemcy powstałe przed śmiercią, ponieważ długi również stają się składnikiem masy spadkowej.

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny – czy warto zastosować taką formę?

Przepisy prawa nie narzucają na umowy najmu obowiązku sporządzania ich w formie pisemnej, o ile nie zostały zawarte na czas dłuższy niż rok. Takie umowy bowiem muszą już mieć formę pisemną. Dodatkowo polskie prawodawstwo przewiduje swobodę kontraktowania, co oznacza, że strony stosunku najmu mogą dowolnie kształtować treść umowy, oczywiście w granicach obowiązującego prawa. Jednakże dla własnego bezpieczeństwa, czyli głównie w celach dowodowych, a także dla potwierdzenia dokonanych ustaleń oraz ochrony zarówno praw najemcy jak i wynajmującego zaleca się, aby umowa taka w każdym przypadku, bez wyjątku, była zawierana pisemnie. Wynajmujący, aby dodatkowo zwiększyć swoje bezpieczeństwo oraz zminimalizować ryzyko związane z najmem, może zażądać sporządzenia umowy najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny – co to właściwie jest?

Najem okazjonalny jest szczególną formą umowy najmu, która dla swej ważności musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego oraz zgłoszona w urzędzie skarbowym, a najemca od uzyskanego z niej przychodu musi odprowadzać podatek dochodowy. Na pierwszy rzut oka może wydawać się to zbędnym wydatkiem – notariusz kosztuje, i kto to słyszał, żeby płacić podatek od najmu?

Otóż, mimo iż wiąże się to z dodatkowymi kosztami, to wynikają z tego również pewne przywileje. Głównym założeniem takiej umowy jest bowiem obowiązek wskazania przez najemcę adresu, pod który wyprowadzi się po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy najmu. Dodatkowo musi on przedstawić pozwolenie osoby, która pod tym adresem zamieszkuje lub posiada tytuł prawny do wskazanej nieruchomości. Poza tym umowa taka posiada wszystkie postanowienia wymagane dla tradycyjnej umowy najmu.

Można pomyśleć – dlaczego ma mnie interesować gdzie wyprowadzi się najemca po zakończeniu umowy? Dlatego, że najemcy nie zawsze tak chętnie opuszczają lokal gdy umowa dobiegnie końca. A w związku z obowiązującym prawem ochrony lokatorów, wynajmujący nie może w takim wypadku wejść do swojej nieruchomości i nieuczciwego lokatora po prostu z niej wyrzucić. Zasada przeciwdziałania bezdomności zakazuje takiego postępowania, a właściciel mieszkania czy lokalu mógłby być w takim wypadku narażony na konsekwencje w związku z nieuprawnionym wyrzuceniem byłego już najemcy na bruk. Brzmi absurdalnie – właściciel nie może chronić swojego prawa własności, a dodatkowo musi znosić związane z tym uciążliwości, czyli obecność lokatora, który nie zawsze chętnie w takim przypadku płaci należny czynsz. Jednak wynajmującemu pozostaje jedynie wszczęcie procedury eksmisyjnej, która łącznie z postępowaniem sądowym, postępowaniem prowadzonym przez komornika oraz oczekiwaniem na lokal zastępczy, który w niektórych przypadkach jest przyznawany, może trwać wiele miesięcy, a nawet lat.

Najem okazjonalny znacznie tę procedurę przyspiesza, ponieważ zawiera dodatkowo oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W takim wypadku, w razie potrzeby, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Nie musi więc składać pozwu, czekać na wydanie wyroku, jego uprawomocnienie i dopiero wtedy wnioskować o nadanie mu klauzuli. Pomija więc tym samym kilka miesięcy procesu sądowego.

Ze względu na zwiększone formalności oraz dodatkowe opłaty, wielu najemców nie chce zgodzić się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Wynajmujący może zaproponować wtedy podzielenie kosztów po połowie, albo nawet pokrycia ich w całości, w końcu to jego interes ma być tu zabezpieczony wobec uprzywilejowanych praw przysługujących lokatorom na mocy przepisów. Jeśli nadal napotka na opór najemy, warto zastanowić się nad sensem zawierania umowy najmu w ogóle. W końcu jeśli ktoś ma uczciwe intencje, to nie powinien bać się takiej formy, która jest dla niego sankcjonująca wyłącznie w sytuacji, gdy nie wywiązuje się z postanowień umowy oraz nie wyraża woli polubownego załatwienia sprawy.

Najem na czas określony i nieokreślony – różnice

Najczęstszym problemem, przed jakim stają zarówno wynajmujący jak i najemcy, jest to, czy umowę podpisać na czas określony czy nieokreślony? A może takiego czasu wcale nie określać? Jakie rozwiązanie będzie lepsze?

Najem na czas określony czy nieokreślony – co jest bardziej korzystne?

Z pewnością nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ każdy stosunek najmu jest inny – różne są oczekiwania stron, charakter najmu czy rodzaj nieruchomości. Przed podjęciem decyzji, warto jednak poznać podstawowe różnice, ponieważ później trudno jest się z nich wycofać, szczególnie w przypadku najmy zawartego na czas określony. Jednakże nie należy tego traktować jako wadę tego rozwiązania, wręcz przeciwnie, dla niektórych jest to jego największa zaleta.

Umowa na czas określony

Umowa zawarta na czas określony zawiera w swej treści precyzyjną datę, z którą najem kończy obowiązywać. Po jej upływie najemca ma obowiązek opuścić, opróżnić i zwrócić nieruchomość wynajmującemu, a ten ma obowiązek nieruchomość odebrać. Zawarcie umowy na czas oznaczony jest jednoznaczne z tym, że do daty wskazanej w umowie najemca ma obowiązek regularnego opłacania czynszu najmu, a właściciel nieruchomości do jej udostępnienia najemcy. Z perspektywy najemcy jest więc to gwarancja zajmowania mieszkania czy lokalu przez czas wskazany w umowie, a z perspektywy właściciela do otrzymywania dochodu z tytułu najmu przez ten okres. Najemca ma więc pewność, że nie będzie musiał wyprowadzić się przed zakończeniem umowy, może więc spokojnie nieruchomość urządzić, uwzględnić w swoich planach biznesowych (np. stworzyć wizytówki z konkretnym adresem, czy dostosować lokal do prowadzonej działalności). Wynajmujący natomiast przez czas obowiązywania umowy nie będzie musiał się martwić szukaniem nowego lokatora, z którego czerpał by zysk.

Aby te gwarancje nie były gołosłowne, obowiązujące przepisy dopuszczają rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony wyłącznie w przypadkach w niej zawartych. Oznacza to, że strony powinny dwa razy zastanowić się nad zapisami, jakie chcą w umowie umieścić. Najczęściej wskazywanymi przesłankami umożliwiającymi wcześniejsze zakończenie umowy jest niewywiązywanie się przez strony z umowy, np. niepłacenie czynszu przez najemcę lub zakłócanie korzystania z lokalu przez wynajmującego, sytuacja, gdy przedmiot najmu nie jest zgodny z umową itp. Przyczyny te jednak nie mogą brzmieć ogólnikowo, a muszą być precyzyjnie wskazane, by nie było wątpliwości co do ich interpretacji.

Umowa na czas nieokreślony

W stosunku do umowy najmu zawartej na czas nieokreślony obowiązują terminy wypowiedzenia określone w kodeksie cywilnym, czyli:

  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód,
  • gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

W sytuacjach wyjątkowych umowa taka może zostać rozwiązana bez wypowiedzenia, czyli ze skutkiem natychmiastowym. Rozwiązanie takie może być dokonane przez wynajmującego gdy najemca:

  • używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób,
  • zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie,
  • dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, w tym wypadku wyjątkowo wynajmujący musi wyznaczyć najemcy dodatkowy miesiąc na zapłatę i opuszczenie lokalu,
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Natomiast najemca może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym jeśli okaże się, że lokal posiada wady, o których nie wiedział w chwili wydania nieruchomości.

Ta forma umowy wiąże się więc z ryzykiem przedwczesnego jej zakończenia, ale z drugiej strony łatwiej ją wypowiedzieć, jeśli zajdzie taka potrzeba. Jeśli jednak strony odpowiednio zredagują treść umowy zawartej na czas określony, mogą wprowadzić w niej zapis pozwalający na wypowiedzenie, gdy jedna ze stron nie wywiązuje się z postanowień umowy. Znalezienie optymalnej formy zależeć więc będzie od charakteru najmu oraz przede wszystkim od woli stron.

Chcesz wynająć z Nami mieszkanie? Przeczytaj!

Wynajem mieszkania często budzi niepokój u każdej ze stron. MIASTORMA zajmuje się również kompleksową obsługą tej transakcji, współpracując zarówno z wynajmującymi jak i najemcami. Strony umowy często obawiają się związanego z nią ryzyka oraz nieuczciwych intencji osoby, z którą umowę podpiszą i tym samym zwiążą się z nią na jakiś czas. Aby ryzyko to zminimalizować warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pośrednika, który zadba o prawidłowe przeprowadzenie całej procedury, łącznie z właściwym sporządzeniem umowy, przekazaniem lokalu przed i po najmie, czy doradztwem i pomocą w trakcie jego trwania. Dodatkowym atutem z pewnością jest ukończone szkolenie z zakresu psychologii, które wraz z intuicją i doświadczeniem zawodowym pozwala lepiej ocenić potencjalnego kontrahenta i jego intencje.

WSPÓŁPRACA Z WYNAJMUJĄCYM

1. Analiza dokumentacji

Pozyskiwanie oferty wynajmu rozpoczynamy od analizy dokumentu własności nieruchomości. W trosce o bezpieczeństwo naszych Klientów przykładamy szczególną uwagę do tego etapu, ponieważ wpływa on na dalszy przebieg i trwanie najmu. Ponadto jako profesjonaliści jesteśmy zobligowani do sprawdzenia wszystkich formalności.

2. Oględziny nieruchomości

Polegają na spotkaniu wynajmującego i pośrednika na nieruchomości, zebrania wszystkich szczegółowych danych dotyczących przedmiotu najmu oraz wykonania dokumentacji fotograficznej w celu lepszej prezentacji oferty. Wszelkie uzyskane podczas oględzin informacje są niezbędne do tego by wykonać następny krok, czyli przeprowadzić analizę rynku.

3. Analiza rynku i plan marketingowy.

Na tym etapie dokonujemy analizy rynku, który każdy z naszych pośredników, pracując w branży od wielu lat, zna i wie jak się po nim poruszać. Jednak ze względu na poszczególne cechy każdej nieruchomości, a tym samym różne grupy docelowe klientów, do każdej analizy podchodzimy indywidualnie. W oparciu o znajomość rynku oraz uwzględniając jego dynamikę, przedstawimy Państwu proponowaną przez nas cenę, która będzie jednocześnie najbardziej prawdopodobną ceną jaką można uzyskać za najem danej nieruchomości. Następnie przygotowujemy plan marketingowy dedykowany konkretnej nieruchomości i podejmiemy niezbędne czynności aby wynajem mieszkania oraz podpisanie umowy nastąpiło w jak najkrótszym czasie. Plan zostanie przedstawiony Wynajmującemu, ponieważ określa jednocześnie zakres działań pośrednika, które będzie wykonywał na dalszych etapach współpracy. Dla każdej oferty prowadzimy dokumentację, w której zapisujemy wykonane czynności, a każdy Klient ma prawo wglądu w historię nieruchomości na każdym etapie współpracy. Jest to więc proces przejrzysty, a Klienci mogą weryfikować naszą pracę oraz wywiązywanie się z umowy.

4. Wdrożenie planu marketingowego

To czas intensywnej pracy pośrednika, który wprowadza w życie przygotowany i opisany wyżej plan mający na celu wynajem mieszkania. Oferta najmu pojawi się na stronie biura, w mediach społecznościowych i innych, a pośrednik podejmie wszelkie działania niezbędne by trafiła ona do grupy potencjalnych klientów. Posiadamy również własną bazę klientów i to od niej rozpoczynamy poszukiwania, co dodatkowo zwiększa szansę trafienia do zainteresowanego ofertą odbiorcy.

5. Gdy oferta spotyka się z zainteresowaniem:

Po znalezieniu Najemcy, działając w imieniu Wynajmującego, przedstawiamy warunki umowy najmu. Państwa obecność na tym etapie nie jest konieczna, ponieważ warunki umowy najmu zostaną ustalone wcześniej, a projekt umowy, który je zawiera zostanie Państwu przedstawiony. Dzięki takiemu rozwiązaniu nasi Klienci oszczędzają czas. Jeśli wolą stron będzie podpisanie umowy najmu okazjonalnego, w ramach współpracy z kancelariami notarialnymi, wspólnie ustalamy termin podpisania umowy, na korzystniejszych od rynkowych warunkach finansowych,

Na życzenie Wynajmującego, jeśli od tego uzależni podpisanie umowy, podejmiemy działania w celu dokładniejszej weryfikacji wiarygodności finansowej najemcy, np. poprzez złożenie przez niego oświadczenia o zarobkach.

6. Wynajem mieszkania i podpisanie umowy najmu

Zachęcamy, aby dopełnienie formalności odbywało się w naszym biurze, czyli „neutralnym gruncie”, gdzie bez emocji związanych z nieruchomością mogą Państwo podpisać umowę na uzgodnionych warunkach i poznać się wzajemnie. Na miejscu posiadamy niezbędne narzędzia, które pozwolą na zmianę treści umowy jeśli strony zmodyfikują jej postanowienia. Jest to jednak wyłącznie sugestia, jeśli taka będzie wola stron podpisanie umowy może odbyć się w wynajmowanej nieruchomości. Podczas tej czynności ustalamy również termin przekazania mieszkania.

7. Przekazanie mieszkania

Aby przekazanie nieruchomości odbyło się prawidłowo, niezbędny jest udział w czynności doświadczonego pośrednika, który bez emocji zadba o dopełnienie wszelkich formalności. Wynajmowanie mieszkania, szczególnie jeśli odbywa się po raz pierwszy, może być dla stron stresujące, stąd tak ważna obecność osoby bezstronnej. Jednocześnie dbamy o to, aby mieszkanie zostało przekazane w stanie uzgodnionym w umowie, sporządzając z czynności protokół zdawczo-odbiorczy.

8. Przepisanie mediów

Na życzenie Klienta pomagamy w załatwieniu wszelkich formalności związanych z przepisaniem mediów. Większość czynności można przy tym wykonać przez Internet, jednak jeśli ktoś robi to po raz pierwszy może potrzebować na to sporo czasu. Aby tego Państwo oszczędzić możemy zająć się przepisaniem umów.

9. Współpraca

Nasza współpraca nie kończy się na tym etapie. Wynajmujący może skontaktować się z nami w każdej chwili w trakcie trwania umowy najmu jeśli tylko zajdzie taka potrzeba. Służymy swoją wiedzą i doświadczeniem, i postaramy się pomóc Państwu w razie wątpliwości.

Klauzule niedozwolone stosowane zbyt często

Niedozwolone klauzule są zbyt często stosowane

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Łodzi zbadał pracę pond 60 biur pośrednictwa. Wiele z nich umieszczało w swoich umowach niedozwolone klauzule, które są niezgodne z prawem. Chcielibyśmy dziś zwrócić Państwa uwagę na kilka kwestii, których prawidłowo skonstruowana umowa nie powinna zawierać.

  • reklamacja – Klient zawsze ma możliwość złożenia reklamacji dotyczącej pracy Pośrednika, jednak musi mieć ku temu odpowiednie powody oraz dowody potwierdzające, że ma Pośrednik nie wywiązał się z umowy.
  • żądanie prowizji od transakcji po upływie czasu umowy– patrząc z Naszej strony, czyli Pośredników dzięki takim wpisom zabezpieczamy się przed sytuacją, gdzie zainteresowani nabyciem czy zbyciem nieruchomości zwlekają do czasu wygaśnięcia umowy z biurem nieruchomości, a umowę z klientem poleconym przez pośrednika podpisują po jej upływie, tym samym omijając Pośrednika i unikając kosztów wynagrodzenia jego pracy. Nie jest to warunek niedozwolony w umowie, jednak nie może on być w niej umieszczony bez zgody Klienta. Zapis o wypłacie prowizji po rozwiązaniu umowy powinien być w każdym przypadku negocjowany, a ostateczna decyzja Klienta może być potwierdzona jako załącznik do umowy.

Można również tak skonstruować umowę, by zostawić wolne miejsce i w toku uzgodnień paragrafów umowy indywidualnie z każdym klientem, odręcznie uzupełnić je o zapis obligujący do zapłaty wynagrodzenia.

  • obowiązkowa wypłata wynagrodzenia Pośrednikowi przy zawarciu transakcji bez jego udziału- rażąca niedozwolona klauzula, a jednak bardzo często spotykana w umowach pośrednictwa na wyłączność. Ideą wyłączności jest to, że zamawiający nie będzie korzystał z usług innych pośredników. Nie oznacza to jednak, że nie ma możliwości zawarcia umowy głównej samodzielnie.
  • wyłączenie odpowiedzialności za niezgodność oferty ze stanem faktycznym i prawnym- kolejna klauzula bardzo często spotykana w umowach pośrednictwa. W rzeczywistości niezgodna z istotą zawodu pośrednika w obrocie nieruchomości. Pośrednik nie może, a przynajmniej nie powinien przyjąć oferty, z którą nie zapozna się dokładnie pod względem technicznym i prawnym. Doświadczony Pośrednik traktuje swoją pracę z największą starannością i odpowiada za każdą swoją ofertę.

W naszym biurze umowy sporządzone są przez prawnika z długoletnim stażem w branży nieruchomości. Znajomość prawa i przepisów związanych z pośrednictwem nieruchomościami pozwala nam na zapewnienie naszym klientom bezpieczeństwa przy zawieraniu transakcji.

Umowa na wyłączność zło konieczne? Niekoniecznie!

U wielu osób zwrot „umowa na wyłączność” budzi mieszane uczucia. Kojarzy się z ograniczeniem i brakiem innych możliwości, blokadą. Jednak wcale tak nie jest! Oto krótkie wytłumaczenie dlaczego warto podpisać umowę na wyłączność.

CZAS

Współpracując wyłącznie z jednym biurem nieruchomości zyskują Państwo na czasie. To Pośrednik kontaktuje się z potencjalnymi klientami, odbiera od nich kilkanaście telefonów, przekazuje po kilka razy te same informacje, pokazuje im nieruchomość.

WYGODA

W przeciwieństwie do umowy otwartej,  kontakt z Pośrednikiem jest łatwiejszy, ponieważ określona osoba zajmuję się Państwa sprawą od początku do końca, zna wszystkie szczegóły, wytyczne i preferencje wg których ma działać. Nie muszą Państwo powtarzać tych samych rzeczy kilku osobom, a w razie zmiany warunków wystarczy przekazać informację tylko jednej osobie.

PEWNOŚĆ

Podpisując umowę na wyłączność zyskują Państwo pewność, że Pośrednik będzie zaangażowany w pracę na 100%. Świadomość tego, że zakończenie transakcji leży w rękach Pośrednika działa motywująco i zachęca do intensywnej pracy.

SKUTECZNOŚĆ

Realizacje transakcji przeprowadzonych na podstawie umowy na wyłączność są wyznacznikiem jakości pracy biura nieruchomości, dlatego duży nacisk kładziony jest na sprawne wykonanie powierzonego zadania. Mogą być Państwo pewni, że Pośrednik wykorzysta wszelkie dostępne możliwości reklamy i promocji oferty, żeby dotrzeć do jak największej grupy odbiorców i efektywnie wykonać swoją pracę.

ELASTYCZNOŚĆ

Umowa na wyłączność gwarantuje Państwu dopasowanie się do Państwa wymagań i potrzeb. Wszelkie decyzje należą do Państwa. To Pośrednik dostosowuje się do Państwa, a nie Państwo do określonych zasad panujących w danym biurze nieruchomości. Na każdym etapie współpracy mogą Państwo zmienić szczegóły oferty dot. ceny lub rodzaju promocji oferty.

To tylko kilka korzyści wynikających z umowy na wyłączność, nad którymi warto zastanowić się przed rozpoczęciem współpracy z biurem nieruchomości. Każdy Pośrednik na pewno przedstawi ich więcej osobiście. Ostateczna decyzja należy do Państwa.

Wynajem mieszkania – nasza współpraca z najemcą

MIASTORMA zajmuje się również kompleksową obsługą jeżeli chodzi o wynajem mieszkania, współpracując zarówno z wynajmującymi jak i najemcami. Strony umowy często obawiają się związanego z nią ryzyka oraz nieuczciwych intencji osoby, z którą umowę podpiszą i tym samym zwiążą się z nią na jakiś czas. Aby ryzyko to zminimalizować warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pośrednika, który zadba o prawidłowe przeprowadzenie całej procedury, łącznie z właściwym sporządzeniem umowy, przekazaniem lokalu przed i po najmie, czy doradztwem i pomocą w trakcie jego trwania. Dodatkowym atutem z pewnością jest ukończone szkolenie z zakresu psychologii, które wraz z intuicją i doświadczeniem zawodowym pozwala lepiej ocenić potencjalnego kontrahenta i jego intencje.

NASZA WSPÓŁPRACA Z NAJEMCĄ

1. Spotkanie i przedstawienie swoich oczekiwań.

Pierwszym krokiem do wyszukania odpowiedniej nieruchomości jest kontakt z Naszym biurem. Szczególnie zachęcamy do odwiedzenia naszej siedziby, gdzie możemy pokazać Państwu jak funkcjonuje firma i lepiej się poznać. Dla Państwa wygody posługujemy się także innymi drogami komunikacji, zachęcamy więc do wyboru najodpowiedniejszej formy – kontaktu telefonicznego lub poprzez formularz kontaktowy dostępny na stronie. Podczas pierwszego kontaktu ustalamy Państwa oczekiwania oraz kryteria jakie dana nieruchomość musi spełniać. Omawiamy szczegóły związane z ceną, lokalizacją, czy ilością pomieszczeń. Sporządzamy kartę oczekiwań klienta, która pozwala na precyzyjne dostosowanie oferty. Jeżeli w swojej bazie posiadamy nieruchomości, które spełniają określone przez Państwa warunki, są one prezentowane już na tym etapie. Po podpisaniu umowy z pośrednikiem przechodzimy do kolejnych czynności.

2. Przedstawienie oferty, prezentacja nieruchomości

Jeżeli okaże się, że nie posiadamy oferty w swojej bazie, rozpoczynamy intensywne działania. Poprzez Współpracę z wieloma biurami nieruchomości, a także dostęp do wielu źródeł, staramy się znaleźć nieruchomość spełniającą oczekiwania w możliwie najkrótszym czasie, a o wynikach naszych działań są Państwo na bieżąco są informowani.

3. Współpraca ze specjalistami

W międzyczasie dokonujemy m. in. oględzin nieruchomości na wynajem, po których  jesteśmy w stanie określić czy spełnia ona oczekiwania, czy należy szukać dalej, czy też może uda się ją dostosować do określonych kryteriów. Na tym etapie współpracujemy z szeregiem specjalistów, m. in. architektem, firmą budowlaną, specjalistą zajmującym się prawem budowlanym, rzeczoznawcą sanepidu i ppoż., którzy określą fachowo czy daną nieruchomość można zaaranżować tak by spełniała Państwa oczekiwania.

4. Złożenie oferty najmu

Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości i dostosowaniu jej do określonych na początku kryteriów, w Państwa imieniu przedstawiamy propozycję warunków najmu Wynajmującemu, które wcześniej wspólnie ustalamy. Takie rozwiązanie pozwala zaoszczędzić Państwu czas, a projekt umowy zawierającej wszystkie ustalenia zostanie Państwu przekazany. Jeśli warunki zostaną przez strony dopracowane i ostatecznie ustalone, przechodzimy do następnego etapu.

5. Podpisanie umowy

Zachęcamy, aby dopełnienie formalności odbywało się w naszym biurze, czyli „neutralnym gruncie” gdzie bez emocji związanych z nieruchomością mogą Państwo podpisać umowę na uzgodnionych warunkach i poznać się wzajemnie. Na miejscu posiadamy niezbędne narzędzia, które pozwolą na zmianę treści umowy jeśli strony zmodyfikują jej warunki. Jest to jednak wyłącznie sugestia, jeśli taka będzie wola stron podpisanie umowy może odbyć się w wynajmowanej nieruchomości. Podczas tej czynności ustalamy również termin przekazania mieszkania.

6. Przekazanie mieszkania

Aby przekazanie nieruchomości odbyło się prawidłowo, niezbędny jest udział w czynności doświadczonego pośrednika, który bez emocji zadba o dopełnienie wszelkich formalności. Wynajmowanie mieszkania, szczególnie jeśli odbywa się po raz pierwszy, może być dla stron stresujące, stąd tak ważna obecność osoby bezstronnej. Jednocześnie dbamy o to, aby mieszkanie zostało przekazane w stanie uzgodnionym w umowie, sporządzając z czynności protokół zdawczo-odbiorczy.

7. Przepisanie mediów

Na życzenie Klienta pomagamy w załatwieniu wszelkich formalności związanych z przepisaniem mediów. Większość czynności można przy tym wykonać przez Internet, jednak jeśli ktoś robi to po raz pierwszy może potrzebować na to sporo czasu. Aby tego Państwo oszczędzić możemy zająć się przepisaniem umów.

8. Współpraca

Nasza współpraca nie kończy się w tym miejscu, ponieważ pozostajemy do Państwa dyspozycji podczas całego okresu trwania najmu. W razie pytań czy wątpliwości służymy doradztwem i pomocą.