Tag: akt

Jak zabezpieczyć zapłatę ceny nieruchomości?

Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości opiewają na duże sumy pieniędzy, toteż obarczone są pewnym niepokojem co do ich bezpiecznego i prawidłowego przebiegu. Aby zminimalizować związany z tym stres sprzedający powinien poznać możliwe sposoby na jak najlepsze zabezpieczenie swoich interesów, czyli innymi słowy –  jak zabezpieczyć zapłatę ceny przez kupującego.

  • Depozyt notarialny

Polega na przekazaniu przez kupującego na rachunek bankowy notariusza określonej sumy, stanowiącej część lub całość ceny. Pieniądze te są w określonym czasie i po spełnieniu dodatkowych warunków wypłacane sprzedającemu. Dzięki temu ma on pewność, że otrzyma ustaloną kwotę sprzedaży, kupujący natomiast ma gwarancję wypełnienia przez sprzedającego dodatkowych postanowień umownych. Przy składaniu depozytu notariusz sporządza protokół, w którym umieszcza informacje o tym w jakim terminie lub po dokonaniu jakich czynności pieniądze zostaną wypłacone sprzedającemu, np. po wydaniu nieruchomości kupującemu czy po wpisaniu go do księgi wieczystej.

Więcej o depozycie przeczytacie tutaj (http://www.miastorama.pl/baza-wiedzy/depozyt-notarialny/).

  • Rachunek powierniczy w banku

Zgodnie z prawem bankowym na rachunku takim mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone przez posiadacza rachunku – na podstawie odrębnej umowy – osobie trzeciej. Umowa taka zawierana jest pomiędzy bankiem a posiadaczem konta, będącym jednocześnie powiernikiem. Na utworzony rachunek kupujący wpłaca środki przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Po przeniesieniu własności nieruchomości i po okazaniu aktu notarialnego, bank wypłaci zgromadzone pieniądze sprzedającemu. Środki gromadzone na takim rachunku nie podlegają zajęciu w razie wszczęcia egzekucji przeciwko jego posiadaczowi.

  • Rachunek bankowy w jednym banku

Zapłaty można dokonać także w momencie podpisywania umowy ostatecznej przenoszącej własność. Jeśli strony posiadają konta w tym samym banku, kupujący może wykonać przelew środków na rachunek sprzedającego. Ten z kolei ma możliwość wglądu czy pieniądze zostały zaksięgowane na jego koncie. Jeśli strony nie dysponują urządzeniami z dostępem do internetu, z reguły nie ma problemu, aby na tę okoliczność komputer udostępnił notariusz, po wcześniejszym ustaleniu z nim takiego zamiaru.

  • Egzekucja wprost z aktu notarialnego

Jednak najczęściej stosowanym zabezpieczeniem jest umieszczenie w umowie sprzedaży zapisu, w którym kupujący zobowiązuje się do zapłaty sprzedającemu umówionej ceny w ustalonym terminie i poddaje się egzekucji wprost z aktu notarialnego. Dzięki temu na wypadek gdyby kupujący uchylał się z zapłatą, sprzedający może wystąpić do właściwego sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności. Sąd ma na rozpatrzenie wniosku 3 dni. Po nadaniu klauzuli akt notarialny stanowi tytuł egzekucyjny, na podstawie którego sprzedający, który staje się w tym momencie wierzycielem, może wystąpić do właściwego komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji przeciwko kupującemu.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji znacznie przyspiesza proces uzyskania tytułu wykonawczego, a tym samym rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego, ponieważ pomija się dzięki temu długotrwałą, złożoną procedurę sądową.

Depozyt notarialny

Sprzedaż nieruchomości, jak każda transakcja, obarczona jest pewnym ryzykiem związanym z zapłatą ustalonej ceny. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że można je zminimalizować poprzez ustanowienie zabezpieczenia. Idealna formą jest depozyt notarialny. W prawie niemieckim rozwiązanie to funkcjonuje już wiele lat, w Polsce jest nadal nowością jednak cieszy się coraz większym zainteresowaniem.

Depozyt notarialny reguluje ustawa o notariacie. Zgodnie z jej 108 artykułem notariusz w związku z dokonywaną w swojej kancelarii czynnością notarialną, może przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej, by później wydać je konkretniej osobie. Jest to co prawda związane z dodatkowymi kosztami, z uwagi na konieczność sporządzenia przez notariusza protokołu z przyjęcia pieniędzy, który ma postać aktu notarialnego. Jednak dla sprzedającego nieruchomość stanowi to zabezpieczenie, że po podpisaniu umowy i wydaniu przedmiotu sprzedaży, zostanie mu wypłacona suma pieniężna stanowiąca ustaloną przez strony cenę.

Protokół z czynności sporządzany jest z reguły przy zawieraniu umowy przedwstępnej, w której wskazuje się, że w terminie w tej umowie określonym kupujący wpłaci na specjalnie do tego celu prowadzony rachunek notariusza część lub całość ceny sprzedaży. W chwili sporządzania dokumentu pieniądze muszą już być zaksięgowane na koncie notariusza. W protokole określa się precyzyjnie warunki, których spełnienie spowoduje, że środki zostaną wypłacone. Najczęściej jest to zawarcie umowy przyrzeczonej czy  wydanie nieruchomości.

Z depozytu notarialnego korzysta się, gdy znaczna część lub całość zakupu finansowana jest ze środków własnych kupującego. Z perspektywy sprzedawcy stanowi on zabezpieczenie otrzymania umówionej ceny sprzedaży. Z punktu widzenia kupującego natomiast gwarantuje spełnienie określonych w protokole warunków, np. przekazanie mu nieruchomości czy wpisania do księgi wieczystej.

Zalety zastosowania depozytu notarialnego można podsumować następująco:

– jest zabezpieczeniem zarówno interesów sprzedającego jak i kupującego,

– jest dla sprzedającego potwierdzeniem, że druga strona posiada wystarczające środki na zakup nieruchomości,

– kupujący nie musi wpłacać ustalonej ceny na rachunek bankowy sprzedającego przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży,

– notariusz jest osobą zaufania publicznego, więc powierzone mu pieniądze będą bezpieczne,

– pieniądze na rachunek bankowy sprzedającego zostaną przez notariusza przelane dopiero w momencie ziszczenia się warunków określonych w protokole przyjęcia do depozytu, jeśli zaś do zawarcia umowy nie dojdzie – wtedy zostaną one zwrócone kupującemu.

Wysokość kosztów związanych ze złożeniem środków do depozytu notarialnego wynika wprost z  Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. Dz. U. z 2013 r. poz. 237) . Wynoszą one połowę stawki maksymalnej. Do tego należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23% oraz ewentualną opłatę za wypisy aktu notarialnego.

Odwrócona hipoteka korzyści

Odwrócona hipoteka ciągle jest w Polsce produktem niszowym, głównie dlatego, że wiele osób upatruje w niej podstępnych działań banków, które chcą przejmować na własność nieruchomości seniorów. Faktem jest, że jeśli hipoteka nie zostanie spłacona, wtedy bank stanie się właścicielem nieruchomości, ale taka umowa wiąże się z szeregiem korzyści dla kredytobiorcy.

Przede wszystkim ma on możliwość otrzymania solidnego zastrzyku gotówki, którą może wykorzystać w dowolny sposób. Może być to wsparcie domowego budżetu, ale również spełnienie marzeń, na które nigdy nie było czasu albo środków.
Odwrócona hipoteka może więc stanowić dodatek do świadczenia emerytalnego.
Pożyczka nie musi być spłacana dopóki kredytobiorca żyje. Po jego śmierci to na spadkobierców przechodzi zobowiązanie względem banku. Jeśli nie uregulują hipoteki, wtedy mieszkanie stanie się własnością banku. Wysokość hipoteki jest jednak niższa niż wartość mieszkania, ponieważ banki udzielają pożyczek z reguły na maksymalnie połowę ich ceny. Dlatego też dla spadkobierców będzie to kwota niższa niż w przypadku zakupu mieszkania.

Kredytobiorca pozostaje przez cały czas pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, a jego mieszkanie może stać się składnikiem majątku generującym przychód. O ile będzie się on wywiązywał ze swoich obowiązków, tj. opłacał podatki i ubezpieczenie, utrzymywał nieruchomość w stanie niepogorszonym, bank wypłaci mu jednorazowo lub w ratach określoną w umowie kwotę, nie pozbawiając go prawa własności. Zobowiązanie wobec banku staje się wymagalne dopiero w momencie śmierci kredytobiorcy, więc nie będzie on obciążony dodatkowymi opłatami bankowymi czy koniecznością spłacania rat. Ponadto bank w przypadku umowy odwróconej hipoteki nie bada zdolności kredytowej, a właściciel nieruchomości nie musi wykazywać żadnego dochodu, by kredyt taki otrzymać.

Oczywiście jak w przypadku każdego produktu finansowego tak i w tym przed podjęciem decyzji o skorzystaniu z hipoteki należy przeanalizować płynące z tego korzyści oraz wady, gdyż sytuacja finansowa każdego kredytobiorcy powinna być rozpatrywana indywidualne. Warto przedtem skonsultować się z wykwalifikowanym doradcą, który wyjaśni wszystkie zawiłości procedur bankowych oraz pomoże w wyborze najlepszego rozwiązania.

Czy zdążę z MDM?

Program Mieszkanie Dla Młodych polega na dofinansowaniu udzielanym przez rząd przy zakupie pierwszej nieruchomości, co ma pomóc w życiowym starcie osobom młodym, stojącym na progu dorosłego życia. Pierwotnie MDM obejmował wyłącznie nieruchomości z rynku pierwotnego i w pierwszych miesiącach swojego funkcjonowania nie cieszył się dużym zainteresowaniem, na pewno mniejszym niż zakładali jego pomysłodawcy. To spowodowało, że wymagania programu złagodzono, tak by więcej osób oraz nieruchomości spełniało kryteria do uzyskania pomocy finansowej. Odkąd w 2015 roku do programu włączono nieruchomości z rynku wtórnego zainteresowanie zwiększyło się na tyle, że wnioski na dany rok kończono przyjmować znacznie przed jego zakończeniem z powodu wyczerpania się przewidzianych na dany okres funduszy. Część banków już przestała przyjmować wnioski na rok bieżący.

W 2016 roku przewidziano pomoc w łącznej kwocie 730 milionów złotych, w roku 2017 będzie to 711 milionów i 761 milionów w roku 2018, wtedy też program ma przestać obowiązywać. Obecny rząd podjął decyzję o nieprzedłużaniu MDM, lokując pieniądze w innych inwestycjach z sektora budownictwa, tj. w Funduszu Mieszkań na Wynajem oraz budowaniu kas oszczędnościowo – budowlanych. Mimo zakończenia obowiązywania programu wsparcie dla osób kupujących nieruchomości ma więc funkcjonować.

Model kas funkcjonuje w innych krajach, jest to więc pomysł sprawdzony. Zakłada długoterminowe gromadzenie kapitału przez osoby fizyczne, a następnie przeznaczanie zdeponowanych kwot na udzielanie kredytów przeznaczonych na realizację celów mieszkaniowych. Takie produkty bankowe charakteryzuje niskie oprocentowanie.

Drugi pomysł, czyli Fundusz Mieszkań na Wynajem, polega na budowaniu przez państwo nieruchomości mieszkaniowych, które mają być później wynajmowane młodym osobom na preferencyjnych warunkach. Inwestycje w ramach Funduszu zostały już uruchomione w kilku miastach, między innymi Poznaniu i Gdańsku. Jednak wystarczy krótka analiza by przekonać się, iż atrakcyjność oferowanych w ramach programu mieszkań na wynajem pod względem ceny daleka jest od oczekiwań, a nawet od średnich cen rynkowych. Dodatkowo aby zakwalifikować się do wynajmu należy przejść określoną procedurę i dostarczyć dużo więcej dokumentów niż tego wymaga od przyszłego lokatora wolnorynkowy wynajmujący. Ten pomysł mimo szlachetnego celu jaki mu przyświecał z rzeczywistą pomocą ma więc niewiele wspólnego.

Do końca obowiązywania Mieszkania Dla Młodych pozostało jeszcze trochę czasu, być może pojawią się kolejne pomysły by wspomóc osoby kupujące swoją pierwszą nieruchomość, a tym samym krajowy rynek mieszkaniowy

Czy wkład własny można zastąpić?

Wniesienie wkładu własnego jest obecnie obowiązkowym wymogiem przy zakupie nieruchomości na kredyt, a do końca tego roku wynosi on 15% wartości mieszkania, w styczniu zaś wzrośnie do docelowych 20%. Zgromadzenie takiej gotówki może okazać się nie lada wyzwaniem, dlatego część osób zainteresowanych kupnem domu, czy mieszkania musi z taką decyzją poczekać do uzbierania określonej kwoty. Wymóg ten stanowić ma lepsze zabezpieczenie dla banków oraz wpłynąć na racjonalniejsze podejmowanie decyzji o kredycie. Odkładając pieniądze na wkład własny przyszły kredytobiorca czuje bowiem przedsmak spłacania rat kredytu hipotecznego i jest w stanie ocenić, czy udźwignie w przyszłości ciężar takiego zobowiązania rozłożonego na wiele lat.

Wkład własny nie musi być gotówką

Jednak dla wszystkich tych, którzy decyzję o kredycie odwlekają właśnie z powodu wkładu własnego mam dobrą wiadomość. Otóż jego pokrycie może przybierać również inne niż gotówkowe formy.

Wkład taki nie może być kredytowany i musi zostać zabezpieczony na środkach należących do klienta. Niektóre banki akceptują więc oszczędności zgromadzonych na indywidualnym koncie emerytalnym, koncie zabezpieczenia emerytalnego, czy książeczce mieszkaniowej. Zabezpieczenie może również zostać dokonane na innej nieruchomości stanowiącej własność kredytobiorcy, czy na działce, na której ma powstać dom finansowany kredytem hipotecznym. Możliwe jest również zaliczenie jako wkład wpłat dokonanych na rzecz dewelopera na poczet nabycia nieruchomości, a także dofinansowania uzyskanego w ramach programu Mieszkanie Dla Młodych.

Należy przy tym pamiętać, że banki wymagają ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Im wyższy on będzie, czy to w formie gotówki czy innego zabezpieczenia, tym niższe oprocentowanie i prowizja za udzielenie pożyczki.

Dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

Obrót nieruchomościami jest procesem bardzo sformalizowanym. Do transakcji należy się odpowiednio przygotować i zadbać o to żeby posiadać wszystkie dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

Każda nieruchomość musi posiadać własną księgę wieczystą, w której znajdują się wszystkie informacje na jej temat. Informacje te są jawne i powszechnie dostępne. Zdobycie odpisu z księgi wieczystej nie stanowi problemu, a jest istotne, ponieważ odpis i odpowiednie zaświadczenia to najważniejsze dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

Rodzaj transakcji warunkuje dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

Istnieją różne typy transakcji, a co za tym idzie inne dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

I tak w przypadku sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu należy przedstawić:

– przydział lokalu lub inny dokument stwierdzający podstawę nabycia tego prawa,

– zaświadczenie o pokryciu wkładu budowlanego,

– zaświadczenie ze spółdzielni o byciu członkiem spółdzielni oraz przysługującym sprzedającemu spółdzielczym prawie do lokalu,

– dokument potwierdzający brak zaległości płatniczych wobec spółdzielni,

– dokument o stanie zameldowania w lokalu,

– odpis zwykły z księgi wieczystej jeśli nieruchomość takową posiada.

 

Sprzedając własnościowe prawo do lokalu właściciel nieruchomości musi przedstawić:

– odpis z księgi wieczystej,

– dokument stwierdzający podstawę nabycia tego prawa, np. akt notarialny, czy postanowienie sądu o nabyciu spadku,

– dokument o stanie zameldowania w lokalu,

– zaświadczenie stwierdzające brak zadłużenia w regulowaniu opłat eksploatacyjnych,

– dowód uiszczenia podatku od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste gruntu.

 

Jeśli natomiast sprzedajemy działkę potrzebujemy:

– odpisu z księgi wieczystej nieruchomości,

– dokumentu będącego podstawą nabycia działki, np. akt notarialny,

– wyciągu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

– wypisu z ewidencji gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, jeśli będzie wydzielana działka do nowej księgi wieczystej,

– warunków zabudowy wydawanych przez urząd miasta.

 

Szczególnym rodzajem sprzedaży będzie transakcja dotycząca nieruchomości w trakcie budowy. W takim wypadku sprzedający musi dysponować następującymi dokumentami:

– aktualnym odpisem z księgi wieczystej nieruchomości,

– dokumentem będącym podstawą nabycia własności gruntu,

– pozwoleniem na budowę,

– dziennikiem budowy,

– projektem budowlanym, który jest niezbędny do weryfikacji zgodności z nim wykonanych już prac budowlanych.

Umowa przedwstępna – konieczność czy zbędny wydatek?

Zakup nieruchomości bardzo często odbywa się dwuetapowo- podpisana umowa przedwstępna stanowi pierwszy etap, a drugi to podpisanie umowy właściwej. Mimo, iż umowa przedwstępna nie jest rodzajem dokumentu, którego wymaganą formą jest akt notarialny, to dla lepszej ochrony zaleca się, aby obie umowy zostały sporządzone w takiej właśnie formie. Wiele osób zastanawia się, czy poniesiony dodatkowy wydatek jest uzasadniony, oraz czy można te koszty zminimalizować, ponieważ umowa nie wnosi zbyt wiele do transakcji. Otóż istota umowy przedwstępnej jest taka, że jej podpisanie odbywa się z korzyścią dla obu stron, warto więc takie rozwiązanie rozważyć. A w obrocie nieruchomościami nie są rzadkie sytuacje, w których jej zawarcie jest koniecznością.

Z perspektywy kupującego jest ona bowiem gwarancją, że właściciel nieruchomości nie sprzeda jej nikomu innemu. Z punktu widzenia sprzedawcy natomiast jest to zabezpieczenie na wypadek, gdyby kupujący z transakcji chciał się wycofać. W takim wypadku sprzedawcy należy się bowiem odszkodowanie.

Ponadto w umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w określonym czasie umowy przyrzeczonej, czyli głównej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Rzadko zdarza się, że umowa taka rodzi zobowiązanie po jednej ze stron, z reguły są to postanowienia obustronnie zobowiązujące. Praktykuje się dodatkową formą zabezpieczenia stron jaka jest zadatek, który pobierany jest z chwilą podpisania umowy przedwstępnej. Zwyczajowo to 10 % wartości ceny transakcyjnej. Celem pobocznym zawarcia takiej umowy jest również lepsze poznanie się stron oraz danie sobie czasu na właściwe przygotowanie się do przejścia przez pozostały proces transakcji i związane z tym czynności, których każda ze stron musi w ramach swoich obowiązków dopilnować. Umowa taka powinna również zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, szczególnie określenie przedmiotu sprzedaży oraz ceny, przybliżonego terminu podpisania umowy przyrzeczonej jak również wydania nieruchomości. Strony mogą ponadto wprowadzić dodatkowe regulacje z zastrzeżeniem, że niewykonanie którejkolwiek z nich może być podstawą do odstąpienia od tej umowy.

 

W przypadku gdyby jedna ze stron uchylała się od zawarcia umowy głównej, kontrahent może żądać albo odszkodowania z tego tytułu, albo nawet zawarcia takiej umowy. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony mogą określić poprzez:

– wskazanie daty, do której umowa przyrzeczona ma być zawarta,

– wskazanie konkretnej daty, w której umowa przyrzeczona zostanie podpisana,

– dokładne oznaczenie końca terminu, w jakim umowa ma być zawarta,

-wskazanie warunku, od którego wystąpienia będzie zależało podpisanie umowy przyrzeczonej.

Pośrednik nieruchomości – nie taki diabeł straszny jak go malują

Pośrednik nieruchomości to dosyć nowy zawód na rynku. Właściciele nieruchomości lub poszukujący nieruchomości często rezygnują ze współpracy z biurem nieruchomości nie znając dokładnie zasad, według których działamy. Zawód pośrednika nieruchomości jest często źle odbierany przez społeczeństwo. Pośredników traktuje się jako osoby, których głównym celem jest wykorzystanie kupującego lub sprzedającego. Często słyszy się, że stawki wynagrodzenia są nieproporcjonalne do pracy jaką wykonują, czyli mówiąc wprost- pośrednik nieruchomości bierze pieniądze za nic.  Prawda jest inna, a praca Pośrednika nie jest taka łatwa, jak się niektórym wydaje.

Przede wszystkim pośrednik nieruchomości ma nieokreślony czas pracy. Żeby rzetelnie wykonać swoja pracę jest osiągalny dla klientów nie tylko między godziną 7 a 15. Musi dopasować sie do potrzeb klientów, a co za tym idzie- być dostępnym rano, w ciągu dnia i wieczorem. Odbieranie telefonów o każdej porze dnia to codzienność. Wolne weekendy to abstrakcja, bo to właśnie wtedy klienci mają najwięcej czasu na spokojne i dokładne obejrzenie nieruchomości. A jednak Pośrednik nigdy nie rozlicza Klientów z każdej poświęconej im godziny.

Doświadczony pośrednik nieruchomości musi być w stanie pomóc przy różnego typu formalnościach związanych z nieruchomością, a co sie z tym wiąże- musi znać podstawowe przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami, ich nowelizacje,  zasady kupna-sprzedaży, czy przyznawania kredytów. Udział w różnego rodzaju szkoleniach oraz nieustanne poszerzanie swojej wiedzy to obowiązek każdego Pośrednika. Dzięki temu potrafi on znaleźć rozwiązanie dla każdej, nawet najbardziej skomplikowanej sprawy.

Może nie każdy w to uwierzy, ale pośrednikowi nie zależy na tym żeby wykorzystać Klienta. Chce pomóc w przeprowadzeniu transakcji, udzielić rady, podzielić się swoim doświadczeniem. Dąży do sfinalizowania umowy, bo wtedy sam odnosi sukces.

Pośrednika nieruchomości należy traktować jak każdą inną osobę, która świadczy usługi klientom. Tak samo jak zlecamy inne usługi- architektowi, prawnikowi, czy chociażby krawcowej, sprzedaż nieruchomości jest powierzonym zleceniem, z którego Pośrednik musi się odpowiednio wywiązać.

Co ważne- w wielu innych krajach zawód pośrednika nieruchomości jest traktowany jako prestiżowy, pomocny oraz niezbędny przy obrocie nieruchomościami. Warto więc spojrzeć przychylnym okiem na Pośrednika, docenić jego zaangażowanie i wiedzę, oraz skorzystać z chęci pomocy.

Zakup nieruchomości przez osoby niespokrewnione – czy jest możliwy?

Kupno nieruchomości wiąże się z dużym uszczupleniem domowego budżetu, dlatego wiele osób decyduje się koszt ten współdzielić z drugą osobą, często są to osoby niespokrewnione. I o ile zakup nieruchomości przez małżonków i związane z tym formalności i konsekwencje są oczywiste, to już zakup przez osoby niespokrewnione lub niespowinowacone już nie. Niektórzy myślą nawet, że jest to niemożliwe, szczególnie jeśli inwestycja finansowana jest za pomocą kredytu hipotecznego. Jest to jednak niewłaściwe myślenie, ponieważ własność domu, mieszkania czy gruntu mogą dzielić między sobą osoby, których żadne formalne więzi nie łączą.

Osoby niespokrewnione czyli konkubenci, partnerzy biznesowi, rodzeństwo czy przyjaciele, z punktu widzenia prawa własności nie ma to najmniejszego znaczenia. Podobnie z perspektywy banku, który udziela kredytu hipotecznego dwóm lub więcej osobom, chcącym dzielić między sobą ciężar takiego zobowiązania.

Osoby takie są poddawane podobnej procedurze weryfikacyjnej przed uzyskaniem pozytywnej decyzji o udzieleniu kredytu. Zdolność kredytowana badana jest dla każdego z przyszłych współwłaścicieli oddzielnie, ponieważ formalnie nie łączą ich żadne stosunki majątkowe, a za zaciągnięte zobowiązanie będą odpowiadać proporcjonalnie do posiadanych w nieruchomości udziałów. Przy czym osoba, której kredyt zostaje udzielony nie musi zostać ostatecznie właścicielem nieruchomości, jednak z reguły tak właśnie się dzieje.

Pozostałe działania banku nie odbiegają od standardowego postępowania przy udzielaniu kredytów hipotecznych, z tym, że jest ona przeprowadzana w stosunku do każdego z kredytobiorców oddzielnie i każdy z nich musi udostępnić bankowi swój komplet dokumentów potwierdzający jego sytuację materialną. Umowę kredytową podpisują następnie wszyscy kredytobiorcy, stając się właścicielami swoich udziałów. Od tego momentu powstaje między nimi odpowiedzialność solidarna.

Nabywcy powinni dopilnować, by w księdze wieczystej widniała informacja o każdym z właścicieli oraz o wysokości jego udziału w nieruchomości. Jest to o tle istotne, że ewentualni wierzyciele jednego z właścicieli (będącego jednocześnie ich dłużnikiem) będą mogli kierować swoje roszczenia i żądać zaspokojenia wyłącznie z tej części nieruchomości, która mu przypada. Udziały pozostałych osób nie będą mogłyby być przedmiotem skutecznej egzekucji.

Jeśli zakup dokonywany jest przez osoby prowadzące wspólne gospodarstwo i żyjące w związku nieformalnym, warto zaraz po transakcji sporządzić testament, w którym udział jednego ze współwłaścicieli zostanie na wypadek śmierci zapisany drugiemu współwłaścicielowi. W innym przypadku część będąca własnością zmarłego wejdzie do masy spadkowej i będzie dziedziczona zgodnie z ustawą. Nowym współwłaścicielem mogą więc stać się spadkobiercy, co w zależności od sytuacji rodzinnej może być mniej lub bardziej uciążliwe. Niemniej jednak uniemożliwi to uzyskanie prawa własności do tej części osobie, która wraz ze zmarłym nieruchomość zakupiła.

W zakresie rozporządzania nieruchomością przez kilku współwłaścicieli stosuje się przepisy o rozporządzaniu rzeczą wspólną. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli może wykonywać czynności w zakresie zwykłego zarządu. Działania wychodzące poza te uprawnienia wymagają już zgody pozostałych właścicieli.

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny – czy warto zastosować taką formę?

Przepisy prawa nie narzucają na umowy najmu obowiązku sporządzania ich w formie pisemnej, o ile nie zostały zawarte na czas dłuższy niż rok. Takie umowy bowiem muszą już mieć formę pisemną. Dodatkowo polskie prawodawstwo przewiduje swobodę kontraktowania, co oznacza, że strony stosunku najmu mogą dowolnie kształtować treść umowy, oczywiście w granicach obowiązującego prawa. Jednakże dla własnego bezpieczeństwa, czyli głównie w celach dowodowych, a także dla potwierdzenia dokonanych ustaleń oraz ochrony zarówno praw najemcy jak i wynajmującego zaleca się, aby umowa taka w każdym przypadku, bez wyjątku, była zawierana pisemnie. Wynajmujący, aby dodatkowo zwiększyć swoje bezpieczeństwo oraz zminimalizować ryzyko związane z najmem, może zażądać sporządzenia umowy najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny – co to właściwie jest?

Najem okazjonalny jest szczególną formą umowy najmu, która dla swej ważności musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego oraz zgłoszona w urzędzie skarbowym, a najemca od uzyskanego z niej przychodu musi odprowadzać podatek dochodowy. Na pierwszy rzut oka może wydawać się to zbędnym wydatkiem – notariusz kosztuje, i kto to słyszał, żeby płacić podatek od najmu?

Otóż, mimo iż wiąże się to z dodatkowymi kosztami, to wynikają z tego również pewne przywileje. Głównym założeniem takiej umowy jest bowiem obowiązek wskazania przez najemcę adresu, pod który wyprowadzi się po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy najmu. Dodatkowo musi on przedstawić pozwolenie osoby, która pod tym adresem zamieszkuje lub posiada tytuł prawny do wskazanej nieruchomości. Poza tym umowa taka posiada wszystkie postanowienia wymagane dla tradycyjnej umowy najmu.

Można pomyśleć – dlaczego ma mnie interesować gdzie wyprowadzi się najemca po zakończeniu umowy? Dlatego, że najemcy nie zawsze tak chętnie opuszczają lokal gdy umowa dobiegnie końca. A w związku z obowiązującym prawem ochrony lokatorów, wynajmujący nie może w takim wypadku wejść do swojej nieruchomości i nieuczciwego lokatora po prostu z niej wyrzucić. Zasada przeciwdziałania bezdomności zakazuje takiego postępowania, a właściciel mieszkania czy lokalu mógłby być w takim wypadku narażony na konsekwencje w związku z nieuprawnionym wyrzuceniem byłego już najemcy na bruk. Brzmi absurdalnie – właściciel nie może chronić swojego prawa własności, a dodatkowo musi znosić związane z tym uciążliwości, czyli obecność lokatora, który nie zawsze chętnie w takim przypadku płaci należny czynsz. Jednak wynajmującemu pozostaje jedynie wszczęcie procedury eksmisyjnej, która łącznie z postępowaniem sądowym, postępowaniem prowadzonym przez komornika oraz oczekiwaniem na lokal zastępczy, który w niektórych przypadkach jest przyznawany, może trwać wiele miesięcy, a nawet lat.

Najem okazjonalny znacznie tę procedurę przyspiesza, ponieważ zawiera dodatkowo oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W takim wypadku, w razie potrzeby, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Nie musi więc składać pozwu, czekać na wydanie wyroku, jego uprawomocnienie i dopiero wtedy wnioskować o nadanie mu klauzuli. Pomija więc tym samym kilka miesięcy procesu sądowego.

Ze względu na zwiększone formalności oraz dodatkowe opłaty, wielu najemców nie chce zgodzić się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Wynajmujący może zaproponować wtedy podzielenie kosztów po połowie, albo nawet pokrycia ich w całości, w końcu to jego interes ma być tu zabezpieczony wobec uprzywilejowanych praw przysługujących lokatorom na mocy przepisów. Jeśli nadal napotka na opór najemy, warto zastanowić się nad sensem zawierania umowy najmu w ogóle. W końcu jeśli ktoś ma uczciwe intencje, to nie powinien bać się takiej formy, która jest dla niego sankcjonująca wyłącznie w sytuacji, gdy nie wywiązuje się z postanowień umowy oraz nie wyraża woli polubownego załatwienia sprawy.