Tag: sprzedający

Pośrednicy nieruchomości coraz popularniejsi.

Pośrednik nieruchomości to kontrowersyjny zawód w naszym kraju, jednak ponad połowa transakcji na rynku nieruchomości odbywa się z udziałem pośredników. Darzymy ich rosnącym zaufaniem, a ich profesjonalizm jest doceniany zarówno wśród sprzedających, jak i kupujących.

Statystyki

Z raportu Gumtree.pl wynika, że 52 % Polaków, którzy w ciągu ostatnich trzech lat kupiło nieruchomość, korzystało z pomocy doradców finansowych, a 53 % z pomocy agentów nieruchomości. Wśród osób, które zdecydowały się na wsparcie pośrednika, większość (56 %) nabywało nieruchomość z rynku wtórnego. Kupujący mieszkanie z drugiej ręki rzadziej korzystali z tej możliwości.

Warto współpracować

Mimo, iż ilość pośredników nieruchomości w Polsce jest jedną z najmniejszych w Europie, to widać rosnące zaufanie do tego zawodu. Doceniamy nie tylko profesjonalizm i bezpieczeństwo, jakie niesie za sobą korzystanie z takiej usługi. Zwracamy równeiż coraz większą uwagę na ilość czasu, jaki możemy dzięki temu zaoszczędzić. Rynek nieruchomości jest obecnie nasycony ofertami i zarówno kupujący, jaki i sprzedający muszą się sporo napracować, aby osiągnąć swój cel.

Kupujący z morza ofert musi wybrać najbardziej go interesujące, a później umawiać się z właścicielami na oglądanie każdego z nich. Sprzedający natomiast powinien przygotować samą nieruchomość do prezentacji, następnie stworzyć atrakcyjne ogłoszenie, które będzie się wśród tego tłumu wyróżniać, a później poświęcić czas na pokazywanie go potencjalnym klientom, aż do momentu, kiedy któryś z nich zdecyduje się na zakup.

Na tym jednak praca się kończy. Kiedy obie strony są już zdecydowane, a cena jest ustalona, konieczne jest dopięcie formalności – weryfikacja stanu prawnego nieruchomości, spisanie umowy, a czasem dwóch, kiedy konieczna jest umowa przedwstępna, często dopełnienie procedur kredytowych, finalizacja transakcji i przekazanie lokalu. Korzystając z usług pośrednika możemy często liczyć na usługi innych, zaprzyjaźnionych z nimi fachowców, np. architekta, czy doradcy finansowego.

Forma wspólpracy jest bardzo ważna

Podpisując z agentem umowę na wyłączność mamy pewność, że będzie on zaangażowany w swoją pracę. Jest to rodzaj umów mniej popularny od umów otwartych. jednak na przykład w Stanach Zjednoczonych, gdzie branża pośredników jest dużo bardziej rozwinięta i to oni sprzedają i kupują większość nieruchomości, innych umów się nie podpisuje.

Jak jednak przewidują eksperci, to właśnie umowy na wyłączność są przyszłością rynku, ponieważ gwarantują lepszą jakość usług. Zlecając sprzedaż jednej agencji możemy spodziewać się większego zaangażowania czasu i środków w realizację zlecenia. Poza tym, o ile mamy taką możliwość, warto przekazać agentowi klucze do mieszkania, wówczas będzie się umawiał na prezentację z klientami w dogodnej dla nich porze. Współpraca z kilkoma agentami może natomiast przynieść więcej szkody niż pożytku. Klienci kilku biur wskazują na konieczność kontaktowania się z każdym oddzielnie, uzgadniania kluczowych kwestii z każdym z osobna, w efekcie czego powstaje chaos, a zleceniodawca poświęca sprawie o wiele więcej czasu niż by chciał.

Do współpracy z pośrednikami przekonuje się również coraz więcej deweloperów. Jest to dla nich rozwiązanie bardziej ekonomiczne niż prowadzenie wewnętrznych biur sprzedaży, które generują spore koszty. Poza tym otwiera dostęp do bazy klientów, w tym zainteresowanych nieruchomościami z segmentu Premium, do których trudno byłoby dotrzeć z ulicy.

Umowa na wyłączność – dlaczego warto?

Zdarza się, że pośrednicy nieruchomości spotykają się z niechęcią ze strony klientów do zawarcia umowy na wyłączność. Obawiają się oni takiego zobowiązania, uważając, że jeśli powierzą sprzedaż kilku osobom, wtedy szybciej dojdzie do zawarcia transakcji. Tymczasem praktyka pokazuję, że jest zupełnie inaczej.

Co daje umowa na wyłączność?

Umowa na wyłączność jest w zasadzie lepszym zabezpieczeniem interesów sprzedającego. Zawierając ją pośrednik wie, że otrzyma wynagrodzenie za trud włożony w przygotowanie nieruchomości do sprzedaży i przeprowadzenie transakcji. W przypadku umowy otwartej, jego działania mogą okazać się nadaremne, jeśli okaże się, że do sprzedaży doprowadziła inna osoba. Jak to się przekłada na ochronę interesu klienta?

W przypadku umowy na wyłączność macie gwarancję, że pośrednik włoży dużo więcej pracy i środków, w przygotowanie się do przeprowadzenia tej transakcji. Może tu zainwestować w marketing, wywiesić billboard, czy zorganizować dni otwarte, ponieważ wie, że jego praca zostanie opłacona, a zainwestowane środki się zwrócą. Klient zyskuje więc dużo lepiej przygotowaną ofertę oraz szereg działań pobocznych, które wdroży pośrednik, aby nieruchomość jak najszybciej się sprzedała.

Jak sama nazwa umowy wskazuje, klient w jej ramach zyskuje pośrednika „na wyłączność”. Oznacza to w pełni zaangażowanego profesjonalistę, gotowego w każdej chwili odebrać telefon i odpowiedzieć na nurtujące pytania, czy też posłuchać sugestii. Ponadto, jeśli podejmowane działania nie przyniosą rezultatu, pośrednik podejmie inne działania. Może np. stworzyć nową strategię sprzedażową, która wykluczy dotychczas popełnione błędy, czy też otworzyć ofertę na szerszy rynek potencjalnych kupujących.

Dlaczego warto podpisać umowę na wyłączność?

Skorzystanie z takiej formy niweluje ponadto sytuacje, w których jedno mieszkanie będzie wystawione przez kliku pośredników. Często w takiej sytuacji występują różnice między poszczególnymi ofertami, np. w opisie, czy – o zgrozo – w cenie. Z perspektywy kupującego wygląda to fatalnie. Jest to jeden z poważniejszych błędów marketingowych, a wręcz marketingowy strzał w kolano, ponieważ kupujący może być takim chaosem zwyczajnie zniechęcony. Pierwsze wrażenie, które można było zrobić, zaprzepaszczone.

Należy pamiętać również, że taka umowa gwarantuje większe bezpieczeństwo transakcji, ale i sprzedawanej nieruchomości. Klucze do niej przekazywane są bowiem tylko jednej zaufanej osobie, która pokazuje je potencjalnym kupcom bez obecności właściciela mieszkania.

Największą jednak zaletą takiej umowy, jest ogromna oszczędność czasu. Pośrednik zbiera kompleksowe informacje na temat nieruchomości już w momencie podpisania umowy i od tego momentu zaczyna swoją pracę. W przypadku umów otwartych z kilkoma pośrednikami, każdemu z nich trzeba przekazywać te same informacje, z każdym z nich oddzielnie się kontaktować, a czasem być pośrednikiem informacji między nimi.

Jeśli więc zależy nam na profesjonalnej i szybkiej transakcji, warto rozważyć podpisanie umowy na wyłączność, ponieważ niesie ona ze sobą szereg korzyści.

Jak zabezpieczyć zapłatę ceny nieruchomości?

Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości opiewają na duże sumy pieniędzy, toteż obarczone są pewnym niepokojem co do ich bezpiecznego i prawidłowego przebiegu. Aby zminimalizować związany z tym stres sprzedający powinien poznać możliwe sposoby na jak najlepsze zabezpieczenie swoich interesów, czyli innymi słowy –  jak zabezpieczyć zapłatę ceny przez kupującego.

  • Depozyt notarialny

Polega na przekazaniu przez kupującego na rachunek bankowy notariusza określonej sumy, stanowiącej część lub całość ceny. Pieniądze te są w określonym czasie i po spełnieniu dodatkowych warunków wypłacane sprzedającemu. Dzięki temu ma on pewność, że otrzyma ustaloną kwotę sprzedaży, kupujący natomiast ma gwarancję wypełnienia przez sprzedającego dodatkowych postanowień umownych. Przy składaniu depozytu notariusz sporządza protokół, w którym umieszcza informacje o tym w jakim terminie lub po dokonaniu jakich czynności pieniądze zostaną wypłacone sprzedającemu, np. po wydaniu nieruchomości kupującemu czy po wpisaniu go do księgi wieczystej.

Więcej o depozycie przeczytacie tutaj (http://www.miastorama.pl/baza-wiedzy/depozyt-notarialny/).

  • Rachunek powierniczy w banku

Zgodnie z prawem bankowym na rachunku takim mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone przez posiadacza rachunku – na podstawie odrębnej umowy – osobie trzeciej. Umowa taka zawierana jest pomiędzy bankiem a posiadaczem konta, będącym jednocześnie powiernikiem. Na utworzony rachunek kupujący wpłaca środki przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Po przeniesieniu własności nieruchomości i po okazaniu aktu notarialnego, bank wypłaci zgromadzone pieniądze sprzedającemu. Środki gromadzone na takim rachunku nie podlegają zajęciu w razie wszczęcia egzekucji przeciwko jego posiadaczowi.

  • Rachunek bankowy w jednym banku

Zapłaty można dokonać także w momencie podpisywania umowy ostatecznej przenoszącej własność. Jeśli strony posiadają konta w tym samym banku, kupujący może wykonać przelew środków na rachunek sprzedającego. Ten z kolei ma możliwość wglądu czy pieniądze zostały zaksięgowane na jego koncie. Jeśli strony nie dysponują urządzeniami z dostępem do internetu, z reguły nie ma problemu, aby na tę okoliczność komputer udostępnił notariusz, po wcześniejszym ustaleniu z nim takiego zamiaru.

  • Egzekucja wprost z aktu notarialnego

Jednak najczęściej stosowanym zabezpieczeniem jest umieszczenie w umowie sprzedaży zapisu, w którym kupujący zobowiązuje się do zapłaty sprzedającemu umówionej ceny w ustalonym terminie i poddaje się egzekucji wprost z aktu notarialnego. Dzięki temu na wypadek gdyby kupujący uchylał się z zapłatą, sprzedający może wystąpić do właściwego sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności. Sąd ma na rozpatrzenie wniosku 3 dni. Po nadaniu klauzuli akt notarialny stanowi tytuł egzekucyjny, na podstawie którego sprzedający, który staje się w tym momencie wierzycielem, może wystąpić do właściwego komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji przeciwko kupującemu.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji znacznie przyspiesza proces uzyskania tytułu wykonawczego, a tym samym rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego, ponieważ pomija się dzięki temu długotrwałą, złożoną procedurę sądową.

Czy wkład własny można zastąpić?

Wniesienie wkładu własnego jest obecnie obowiązkowym wymogiem przy zakupie nieruchomości na kredyt, a do końca tego roku wynosi on 15% wartości mieszkania, w styczniu zaś wzrośnie do docelowych 20%. Zgromadzenie takiej gotówki może okazać się nie lada wyzwaniem, dlatego część osób zainteresowanych kupnem domu, czy mieszkania musi z taką decyzją poczekać do uzbierania określonej kwoty. Wymóg ten stanowić ma lepsze zabezpieczenie dla banków oraz wpłynąć na racjonalniejsze podejmowanie decyzji o kredycie. Odkładając pieniądze na wkład własny przyszły kredytobiorca czuje bowiem przedsmak spłacania rat kredytu hipotecznego i jest w stanie ocenić, czy udźwignie w przyszłości ciężar takiego zobowiązania rozłożonego na wiele lat.

Wkład własny nie musi być gotówką

Jednak dla wszystkich tych, którzy decyzję o kredycie odwlekają właśnie z powodu wkładu własnego mam dobrą wiadomość. Otóż jego pokrycie może przybierać również inne niż gotówkowe formy.

Wkład taki nie może być kredytowany i musi zostać zabezpieczony na środkach należących do klienta. Niektóre banki akceptują więc oszczędności zgromadzonych na indywidualnym koncie emerytalnym, koncie zabezpieczenia emerytalnego, czy książeczce mieszkaniowej. Zabezpieczenie może również zostać dokonane na innej nieruchomości stanowiącej własność kredytobiorcy, czy na działce, na której ma powstać dom finansowany kredytem hipotecznym. Możliwe jest również zaliczenie jako wkład wpłat dokonanych na rzecz dewelopera na poczet nabycia nieruchomości, a także dofinansowania uzyskanego w ramach programu Mieszkanie Dla Młodych.

Należy przy tym pamiętać, że banki wymagają ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Im wyższy on będzie, czy to w formie gotówki czy innego zabezpieczenia, tym niższe oprocentowanie i prowizja za udzielenie pożyczki.

Nowa ustawa rolna zagrożeniem dla branży budowlanej

W Sejmie trwają prace nad wprowadzeniem nowych przepisów dotyczących ziemi rolnej, które mają zaostrzyć regulacje dotyczące obrotu gruntami rolnymi. Póki co propozycje zmian budzą duże obawy wśród osób z branży budowlanej, szczególnie deweloperów, którzy zastanawiają się nad tym, czy nowa ustawa rolna nie stanie się przeszkodą w nabywaniu gruntów pod nowe inwestycje.

Rozwój nowych inwestycji w Polsce może być utrudniony.

W sytuacji gdy deweloper uzyska decyzję o warunkach zabudowy na terenie, który w części jest nieruchomością rolną, a dla którego nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, może mieć on problem z rozpoczęciem budowy. W takich przypadkach prawo pierwokupu będzie bowiem przysługiwać Agencji Nieruchomości Rolnej, która jeśli z takiego przywileju skorzysta, zablokuje dewelopera i uniemożliwi mu realizacje inwestycji. Z drugiej jednak strony nie należy panikować, gdyż racjonalnie myśląc, Agencja raczej nie będzie zainteresowana wykupywaniem terenu, na którym znajduje się zaledwie kilka metrów gruntów rolnych.

Agencji Nieruchomości Rolnej będzie przysługiwało również prawo pierwokupu akcji i udziałów spółek prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych. Co więcej jeśli w spółce nastąpi zmiana wspólnika albo jeśli przystąpi do niej nowy wspólnik, Agencja, która będzie działała w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, będzie mogła na podstawie złożonego oświadczenia nabyć tę nieruchomość za spłatą jej równowartości. Zmiany nie obejmą nieruchomości, które w dniu wejścia ustawy w życie w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu mają przeznaczenie inne niż rolne.

Nowa ustawa rolna ma chronić polskie grunty.

Uchwalenie nowych przepisów ma na celu zapobieganie wyprzedawaniu polskiej ziemi podmiotom, które nieraz ukrywały się pod tzw. słupami, a w rzeczywistości były podmiotami zagranicznymi. Póki co konsekwencje ich wejścia w życie mają oczywiście charakter wyłącznie spekulacyjny, jednak już teraz nowa ustawa rolna ma wielu przeciwników i budzi sporo kontrowersji. Czy rzeczywiście będzie miała negatywny wpływ na funkcjonowanie branży budowlanej i odstraszy potencjalnych inwestorów okaże się w niedalekiej przyszłości.

Dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

Obrót nieruchomościami jest procesem bardzo sformalizowanym. Do transakcji należy się odpowiednio przygotować i zadbać o to żeby posiadać wszystkie dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

Każda nieruchomość musi posiadać własną księgę wieczystą, w której znajdują się wszystkie informacje na jej temat. Informacje te są jawne i powszechnie dostępne. Zdobycie odpisu z księgi wieczystej nie stanowi problemu, a jest istotne, ponieważ odpis i odpowiednie zaświadczenia to najważniejsze dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

Rodzaj transakcji warunkuje dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

Istnieją różne typy transakcji, a co za tym idzie inne dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

I tak w przypadku sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu należy przedstawić:

– przydział lokalu lub inny dokument stwierdzający podstawę nabycia tego prawa,

– zaświadczenie o pokryciu wkładu budowlanego,

– zaświadczenie ze spółdzielni o byciu członkiem spółdzielni oraz przysługującym sprzedającemu spółdzielczym prawie do lokalu,

– dokument potwierdzający brak zaległości płatniczych wobec spółdzielni,

– dokument o stanie zameldowania w lokalu,

– odpis zwykły z księgi wieczystej jeśli nieruchomość takową posiada.

 

Sprzedając własnościowe prawo do lokalu właściciel nieruchomości musi przedstawić:

– odpis z księgi wieczystej,

– dokument stwierdzający podstawę nabycia tego prawa, np. akt notarialny, czy postanowienie sądu o nabyciu spadku,

– dokument o stanie zameldowania w lokalu,

– zaświadczenie stwierdzające brak zadłużenia w regulowaniu opłat eksploatacyjnych,

– dowód uiszczenia podatku od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste gruntu.

 

Jeśli natomiast sprzedajemy działkę potrzebujemy:

– odpisu z księgi wieczystej nieruchomości,

– dokumentu będącego podstawą nabycia działki, np. akt notarialny,

– wyciągu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

– wypisu z ewidencji gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, jeśli będzie wydzielana działka do nowej księgi wieczystej,

– warunków zabudowy wydawanych przez urząd miasta.

 

Szczególnym rodzajem sprzedaży będzie transakcja dotycząca nieruchomości w trakcie budowy. W takim wypadku sprzedający musi dysponować następującymi dokumentami:

– aktualnym odpisem z księgi wieczystej nieruchomości,

– dokumentem będącym podstawą nabycia własności gruntu,

– pozwoleniem na budowę,

– dziennikiem budowy,

– projektem budowlanym, który jest niezbędny do weryfikacji zgodności z nim wykonanych już prac budowlanych.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest jednym z praw przysługujących wobec nieruchomości mieszkalnej. Jest ono jednocześnie prawem najsłabszym i najbardziej ograniczonym, ale przy tym również najtańszym.

Powstaje wskutek podpisania umowy między spółdzielniąm a jej członkiem. Umowa taka musi mieć formę pisemną i postać aktu notarialnego, a na jej podstawie spółdzielnia zobowiązuje się do oddania drugiej stronie do używania nieruchomość mieszkalną (lokal).

Aby umowa taka mogła być zawarta muszą zostać spełnione następujące warunki:

– posiadanie członkostwa w spółdzielni, w której zasobach znajduje się lokal,

– wniesienie przez członka spółdzielni wkładu mieszkaniowego,

– wydanie przez spółdzielnię przydziału.

Jakie wady i zalety ma spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?


Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przysługuje wyłącznie osobom fizycznym, które jednocześnie są członkami danej spółdzielni. Prawo to jako współwłasność mogą dzielić małżonkowie, ale uprawnienia wynikające z członkostwa w spółdzielni będą przysługiwały tylko jednemu z nich.

Nabywca takiego prawa powinien mieć świadomość, że jego uzyskanie nie jest jednoznaczne z uzyskaniem własności nieruchomości. Członek spółdzielni korzystający ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nigdy nie stanie się jego właścicielem, chyba że prawo to zostanie przekształcone w prawo własności, na wniosek członka spółdzielni. W takim wypadku zawiera on ze spółdzielnią umowę przeniesienia własności lokalu, która jak każda umowa związana ze zbyciem praw do nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Nowy właściciel ma jednak obowiązek spłacić zobowiązania spółdzielni przypadające na dany lokal.

W przeciwieństwie do innych praw własności na nieruchomości, w tym przypadku prawo zamieszkania nie może zostać zbyte, nie może być przedmiotem podziału, darowizny, czy sprzedaży. Mieszkanie takie, jako że nie stanowi własności członka spółdzielni, nie może być poddane egzekucji komorniczej w związku z zaciągniętymi przez niego długami. Właściciel prawa nie może również ustanowić na lokalu hipoteki.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie będzie również składnikiem masy spadkowej, gdyż nie podlega dziedziczeniu. Jednakże ustawodawca zabezpieczył prawo do zamieszkania współmałżonka zmarłego członka spółdzielni, mianowicie jeśli prawo to przysługiwało małżonkom wspólnie, to w takiej sytuacji nie wygaśnie, a przejdzie na żyjącego małżonka. W związku z tym przysługuje mu roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni, jeśli do tej pory członkiem nie był. Natomiast osobom bliskim i dzieciom zmarłego, które wspólnie z nim zamieszkiwały w lokalu, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni oraz ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu.

Mieszkanie takie może być przedmiotem najmu, do czego nie potrzeba zgody spółdzielni, chyba że lokal ma pełnić funkcje inne niż mieszkalne, wtedy zgoda taka jest niezbędna.

Do wygaśnięcia spółdzielczego prawa dochodzi zazwyczaj wskutek utraty członkostwa w spółdzielni, jednak wyjątkowo może do tego dojść szybciej, w przypadku gdy lokator:

– korzysta z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem,

– dopuszcza do powstania szkody i zaniedbuje swoje obowiązki jako członka spółdzielni,

– niszczy części wspólne nieruchomości lub znajdujące się w nich urządzenia,

– nie przestrzega w sposób uporczywy porządku domowego.

Powyższe przypadku dotyczą sytuacji, gdy lokator nie zmienia swojego postępowania pomimo pisemnych upomnień spółdzielni. Wykluczenie może nastąpić również gdy lokator zalega z płatnościami wobec spółdzielni za okres co najmniej pół roku.

Zakup nieruchomości

Przez lata wykonywania zawodu i zdobywania doświadczenia udało nam się wypracować pewien schemat postępowania, który uwzględnia niezbędne do wykonania czynności na każdym etapie ważnej transakcji jaką jest zakup nieruchomości. Przyjęte w naszej firmie zasady są wynikiem sprawdzenia różnych metod i wybrania tych, które gwarantują najlepszą obsługę, profesjonalizm i bezpieczeństwo. Dodatkowo nasi Klienci mogą szczegółowo poznać całą procedurę związaną z obrotem lub wynajmem nieruchomości, co również pozwala im lepiej się do niej przygotować.

Zakup nieruchomości – nasze postępowanie

1. Spotkanie i przedstawienie swoich oczekiwań.

Podczas pierwszej wizyty w biurze ustalamy jakie oczekiwania ma Kupujący względem kupowanej nieruchomości oraz pośrednika, a także jakie potrzeby i kryteria musi ona spełniać. Dodatkowo omawia się szczegóły takie jak: lokalizacja, cena, ilość pomieszczeń itp. Podczas wizyty sporządzamy kartę oczekiwań Klienta, co pozwala nam na precyzyjne dostosowanie, a następnie przedstawienie posiadanych w bazie ofert. Na tym etapie dochodzi do podpisania umowy z pośrednikiem.

2. Przedstawienie oferty, wstępna prezentacja nieruchomości, współpraca ze specjalistami.

Na tym etapie przedstawiamy Klientowi oferty nieruchomości, które w największym stopniu spełniają jego oczekiwania. Uwzględniamy przede wszystkim ich stan techniczny oraz prawny, a w razie potrzeby oferujemy pomoc specjalistów, z którymi współpracujemy, a którzy odpowiedzą na wszelkie pytania oraz sprawdzą, czy możliwa jest realizacja planów Klienta wobec nieruchomości, np. czy na danej działce można zbudować dom.

3. Zakup nieruchomości i podpisanie umowy przedwstępnej.

Zakup nieruchomości z reguły wiąże się z koniecznością podpisania umowy przedwstępnej. Pomoc profesjonalnego pośrednika na tym etapie jest nieoceniona, ponieważ w umowie takiej ustala się wszystkie szczegóły transakcji oraz treść i szczegóły głównej umowy sprzedaży. Nieznajomość obowiązujących przepisów prawnych w zakresie prawa budowlanego, deweloperskiego, podatkowego czy cywilnego może skutkować podpisaniem niekorzystnej umowy przedwstępnej, co oznacza dalsze negatywne konsekwencje finansowe czy prawne.

4. Wizyta u notariusza.

Zakup nieruchomości wiąże się z podpisaniem umowy, która dla swej ważności wymaga podpisania jej w formie aktu notarialnego. Dzięki współpracy ze specjalistami z tej branży możemy umówić Klienta na podpisanie takiej umowy, oferując jednocześnie korzystniejsze od rynkowych ceny. Pośrednik jest obecny przy tej czynności, sprawdzając jednocześnie prawidłowość spisanego dokumentu pod względem formalnym, a także by upewnić się, że umowa zawiera wszystkie postanowienia dokonane między Kupującym a Sprzedającym.

5. Odbiór nieruchomości.

Jest to ostatni etap dla Kupującego, który w przypływie emocji mógłby nie zwrócić uwagi na drobne niuanse, nad których prawidłowością czuwa obecny przy czynności pośrednik. Sprawdzi on czy nieruchomość posiada wszystkie cechy ujęte w umowie oraz czy zostały dotrzymane jej warunki, a także pomoże w sporządzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Następnie dochodzi do przepisania umów z dostawcami mediów na stronę kupującą i jest to moment, w którym można już cieszyć się własną nieruchomością.

Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości

Zakup nieruchomości jest sporym obciążeniem dla domowego budżetu, tym bardziej należy dobrze przygotować się na związane z tym koszty dodatkowe. Kupujący musi mieć świadomość, że cena mieszkania, domu czy gruntu, to jedna ze składowych wydatków, które będzie musiał ponieść. Ważne, aby zapoznać się z poniższymi wskazówkami, by nie być później zaskoczonym koniecznością uiszczenia dodatkowej opłaty, co może skutkować przedłużeniem transakcji, a w skrajnych przypadkach nawet wycofaniem się sprzedawcy.

Bank

Największą wartość jeżeli chodzi o koszty dodatkowe w przypadku finansowania zakupu przy pomocy kredytu hipotecznego generują odsetki. Jednak ta kwestia nie jest dla nikogo zaskakująca, jest to bowiem normalna konsekwencja zaciągnięcia pożyczki bankowej. Dodatkowo jednak należy liczyć się z innymi opłatami, których ilość i wysokość ustalana jest przez poszczególne instytucje. Z pewnością nie da się uniknąć prowizji od udzielonego kredytu (z reguły od 1 do 3%). Każdy bank wymaga również założenia konta do obsługi kredytu i jego spłaty, jest to tzw. konto techniczne, jednak w niektórych placówkach zdarza się, że kredytobiorcę obciążać będą dodatkowe koszty związane z prowadzeniem rachunku. Obowiązkowe przy zaciąganiu kredytu jest ponadto wykupienie ubezpieczenia pomostowego, które jest zabezpieczeniem banku w okresie od wypłaty kredytu do uprawomocnienia się wpisu o hipotece na rzecz banku. W tym czasie kredyt nie ma zabezpieczenia w nieruchomości, niezbędne (z perspektywy banku) jest więc zabezpieczenie go w inny sposób. Koszty tego ubezpieczenia wzrastają wraz z wydłużaniem się okresu przejściowego. Obowiązkowe jest także ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Innym rodzajem ubezpieczenia jakiego żądać mogą banki jest polisa na życie, czy ubezpieczenie od utraty pracy. Powyższe kwestie są szczegółowo regulowane w regulaminach banków i umowach kredytowych.

Notariusz

Nie należy zapominać również o taksie notarialnej. Tu jednak dobra wiadomość jest taka, że w niektórych okolicznościach te koszty dodatkowe mogą być negocjowane. Dodatkowo płatny jest każdy odpis umowy, która dla swej ważności musi mieć formę aktu notarialnego, a potrzebne są co najmniej 3 takie dokumenty – dla kupującego, dla banku i do sądu w celu wpisania informacji w księdze wieczystej.

Sąd

Jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, należy takową założyć, co oczywiście wiąże się z tym, że powstają kolejne koszty dodatkowe. Oddzielnym wydatkiem jest wpis w księdze wieczystej i odnotowanie w niej hipoteki.

Wkład własny, wykończenie

Trzeba również pamiętać, że poza tym Kupujący musi dysponować gotówką wystarczającą na pokrycie wkładu własnego, którego wysokość od stycznia tego roku wynosi 20% wartości nieruchomości. W zależności od stanu mieszkania konieczne będzie także poniesienie kosztów związanych z jego wykończeniem i wyposażeniem.

Umowa na wyłączność zło konieczne? Niekoniecznie!

U wielu osób zwrot „umowa na wyłączność” budzi mieszane uczucia. Kojarzy się z ograniczeniem i brakiem innych możliwości, blokadą. Jednak wcale tak nie jest! Oto krótkie wytłumaczenie dlaczego warto podpisać umowę na wyłączność.

CZAS

Współpracując wyłącznie z jednym biurem nieruchomości zyskują Państwo na czasie. To Pośrednik kontaktuje się z potencjalnymi klientami, odbiera od nich kilkanaście telefonów, przekazuje po kilka razy te same informacje, pokazuje im nieruchomość.

WYGODA

W przeciwieństwie do umowy otwartej,  kontakt z Pośrednikiem jest łatwiejszy, ponieważ określona osoba zajmuję się Państwa sprawą od początku do końca, zna wszystkie szczegóły, wytyczne i preferencje wg których ma działać. Nie muszą Państwo powtarzać tych samych rzeczy kilku osobom, a w razie zmiany warunków wystarczy przekazać informację tylko jednej osobie.

PEWNOŚĆ

Podpisując umowę na wyłączność zyskują Państwo pewność, że Pośrednik będzie zaangażowany w pracę na 100%. Świadomość tego, że zakończenie transakcji leży w rękach Pośrednika działa motywująco i zachęca do intensywnej pracy.

SKUTECZNOŚĆ

Realizacje transakcji przeprowadzonych na podstawie umowy na wyłączność są wyznacznikiem jakości pracy biura nieruchomości, dlatego duży nacisk kładziony jest na sprawne wykonanie powierzonego zadania. Mogą być Państwo pewni, że Pośrednik wykorzysta wszelkie dostępne możliwości reklamy i promocji oferty, żeby dotrzeć do jak największej grupy odbiorców i efektywnie wykonać swoją pracę.

ELASTYCZNOŚĆ

Umowa na wyłączność gwarantuje Państwu dopasowanie się do Państwa wymagań i potrzeb. Wszelkie decyzje należą do Państwa. To Pośrednik dostosowuje się do Państwa, a nie Państwo do określonych zasad panujących w danym biurze nieruchomości. Na każdym etapie współpracy mogą Państwo zmienić szczegóły oferty dot. ceny lub rodzaju promocji oferty.

To tylko kilka korzyści wynikających z umowy na wyłączność, nad którymi warto zastanowić się przed rozpoczęciem współpracy z biurem nieruchomości. Każdy Pośrednik na pewno przedstawi ich więcej osobiście. Ostateczna decyzja należy do Państwa.