Tag: bank

Rynek nieruchomości w 2021 roku, czyli jak nie dać się zwariować.

Ostatni rok na rynku nieruchomości był niezwykle intensywny. Najpierw chwilowy zastój spowodowany pandemią, a następnie gwałtowny wzrost cen. Poniżej podsumowanie tego co działo się w ostatnich miesiącach na rynku nieruchomości i jakie są przewidywania na rok następny.

Sytuacja mieszkaniowa

Analizując polskie miasta pod kątem cen nieruchomości, trudno będzie wskazać choć jedno z nich, gdzie cena za metr naszego wymarzonego lokum nie powędrowała w górę. Ugruntowaną pozycję lidera przypisuję się Gdyni, gdzie wzrost stawek osiągnął już 17,4%. Natomiast dla porównania najmniejszy wzrost mogliśmy zaobserwować w Poznaniu w wysokości 6,3%. Pomimo dynamiki cen, jaką odnotowaliśmy w ubiegłych miesiącach chętnych na zakup wciąż nie brakowało, a wręcz przybywało.

A może by tak …. zamieszkać w domu

Izolacja spowodowana pandemią skłoniła wielu z nas do poszukiwań nowych nieruchomości o większym metrażu. Naszą uwagę skupiły na sobie działki budowlane, domy z rynku wtórnego, a także inwestycję deweloperskie. Wszystko to, co może nam zapewnić dodatkową przestrzeń do życia. Taki trend ukierunkowany na tego typu nieruchomości możemy obserwować do dziś i nic nie wskazuje na to by w najbliższych miesiącach miało to ulec zmianie.

Co z kredytami?

Pandemia spowodowała, że banki zaostrzyły swoje kryteria podczas udzielania kredytów do tego stopnia, że niektórzy w tamtym okresie byli zupełnie pozbawieni tego rodzaju możliwości finansowania nieruchomości. Kiedy powoli zaczęliśmy oswajać się obecną sytuacją banki zaczęły ponownie otwierać się na swoich klientów. Koniec roku upływa nam pod znakiem pędzącej inflacji, a co za tym idzie wzrostem cen. W zastraszającym tempie drożeją materiały budowalne i robocizna. Dla osób starających się o kredyt będzie wiązało się to nie tylko z większymi kosztami budowy samego domu, ale również z droższym kredytem hipotecznym. Pomimo trudności związanych z całą procedurą kredytowania i wysokimi kosztami lokata w banku wydaję się być w dalszym ciągu mniej atrakcyjna niż inwestycja w nieruchomość.

Co przyniesie przyszłość?

Każdy, kto nosi się z zamiarem zakupu nieruchomości jest ciekaw co przyniosą kolejne miesiące. Dywagacje na ten temat zaczynają powoli przypominać wróżenie z fusów. Mamy bardzo wiele niewiadomych, a obecna sytuacja panująca na rynku, nie pozwala nam przewidzieć tego, co wydarzy się w najbliższych czasie. Kolejne wzrosty cen, polityka kredytowania,  nowe programy rządowe, które za chwilę wejdą w życie wprowadzą zmiany. Należy wszystko dokładnie przeanalizować,  aby zminimalizować ryzyko transakcji podczas  działań na rynku nieruchomości w tak niepewnym dla nas czasie.

Kredyt w czasach kryzysu- czy warto?

Nikt z nas nie był przygotowany na pandemię wirusa. Wszyscy poszukują rozwiązań, które mogłyby złagodzić negatywne skutki kryzysu. Do tej grupy należą również banki . Jak wyglądają teraz starania o udzielnie kredytów hipotecznych i czy warto składać wnioski?

Z jednej strony, aby poprawić sytuację i tym samym otrzymać tańszy kredyt banki obniżyły stopy procentowe. W praktyce jednak wygląda to tak, że w trosce o własne bezpieczeństwo banki zaczęły podwyższać swoje marże, a także wprowadziły wiele nowych warunków, które mogą okazać się trudniejsze do spełnienia niż dotychczas. Położenie, w jakim się znaleźliśmy przyczyniło się do przerwania hossy, która od pewnego czasu gościła na rynku nieruchomości. Z analiz wynika, że w najbliższych tygodniach powinniśmy się nastawić na stabilizację cen, która może oznaczać, że składanie wniosków będzie dobrą decyzją, a nie na odwrót.

Zmiana warunków w przyznawaniu kredytów

Banki, aby zminimalizować ryzyko wprowadziły pewne zaostrzenia względem osób starających się o kredyt. Osoby, które chcą  ubiegać się o przyznanie kredytu będą musiały wykazać się stabilnymi warunkami zatrudnienia, a także wysoką zdolnością kredytową. Czynnikiem decydującym o pozytywnym rozpatrzeniu wniosków będzie również wkład własny. Do niedawna wnioski były rozpatrywane przy minimalnym 20 % wkładzie własnym,  z czego 10 % można było ubezpieczyć i wpłacić tylko połowę tej kwoty. Obecnie  minimalny wkład własny to 20 %, ale tylko w niektórych bankach. W niektórych bankach kwota sięga 30% lub nawet 40 % wkładu własnego. Należy pamiętać, że restrykcje nałożone przez banki  mają na celu ochronę instytucji podczas kryzysu.

Czy warto starać się o kredyt?

Sytuacja finansowa wielu Polaków z całą pewnością ulegnie zmianom. Osoby, które są  w trakcie ubiegania się o przyznanie kredytu mają szansę wykazać dochody z ostatnich miesięcy i tym samym dostać pozytywną odpowiedź. Banki, które już wprowadziły obostrzenia mogą utrudniać przyznanie kredytu osobom, które nie posiadają wystarczającego wkładu własnego pomimo stałego zatrudnienia. Decyzja o kredycie jest zawsze trudna, aby ją podjąć należy rozważyć wszystkie za i przeciw. Aby pozbyć się wszelkich wątpliwości można porozmawiać z doświadczonym doradcą kredytowym, który odpowie na wszystkie nurtujące nas pytania.

Czym jest stała stopa procentowa przy kredycie? Nowelizacja Rekomendacji S.

 

 

Już niedługo banki będą oferowały kredyty ze stałą stopą procentową.

Co to oznacza dla przyszłych kredytobiorców i jak wpłynie na ceny kredytów?Szczególnie tych hipotecznych.

Dzięki stałej stopie kredytowej już w dniu zaciągnięcia kredytu znamy wysokość raty, jaką będziemy płacić przez co najmniej kilka lat. Dzięki temu kredytobiorcy nie muszą martwić się zmianami rynkowymi, w tym zmianą wysokości stóp procentowych.

Obecnie większość, jeśli nie wszystkie kredyty hipoteczne w Polsce udzielane są ze zmienną stopą procentową. Oznacza to, że wysokość płaconej co miesiąc raty będzie się zmieniać wraz ze zmianą stóp procentowych, a różnica na przestrzeni lat może być odczuwalna. Tymczasem trend ten w innych krajach jest zupełnie odwrotny i prym wiodą kredyty ze stałym oprocentowaniem, przynajmniej przez jakiś czas trwania umowy.

Wibor

Bank przyznając kredyt bazuje na stawce WIBOR, który jest aktualnym kosztem, po którym banki pożyczają pieniądze. Mimo, że załącznikiem do umowy kredytu jest harmonogram spłat, to wysokość wskazanych tam rat może się zmieniać. Wysokość stóp procentowych ustalana jest przez Radę Polityki Pieniężnej. Od kilku lat jest utrzymywana na historycznie niskim poziomie. Sytuacja nie będzie jednak trwała wiecznie.

W większości krajów Unii Europejskiej kredyty oprocentowane są stałą stopą, co oznacza, że wysokość raty nie ulega zmianie przez określony w umowie okres – roku, dwóch, czy nawet kilkunastu lat. Wówczas kredytobiorcom niestraszne są decyzje dotyczące podniesienia stóp procentowych, ponieważ pozostają one bez wpływu na kredyt i wysokość zobowiązania.

Po upływie określonego czasu kredytobiorca albo przedłuża z bankiem umowę na stałe oprocentowanie, albo resztę kredytu będzie spłacał ze stopą zmienną. Ryzyko, jakie w tym wypadku ponosi polega na tym, że nikt nie jest w stanie przewidzieć, jaka będzie wysokość stóp procentowych za kilka lat. Być może będzie to wartość korzystna, jednak może się zdarzyć, że w tym czasie stopy procentowe mocno podskoczą.

Nowelizacja Rekomendacji S

Zgodnie z nowelizacją Rekomendacji S przygotowaną przez KNF, za rok kredyty takie będą dostępne również w Polsce, a klienci będą mogli wybrać oprocentowanie zmienne lub chociaż częściowo stałe. Jest to zabezpieczeniem kredytobiorcy przed zawirowaniami na rynku i decyzjami RPP, jednak dopiero po spłacie kredytu będzie można stwierdzić, które rozwiązanie byłoby lepsze i tańsze. Ponadto banki powinny umożliwiać klientom zmianę oprocentowania przy już udzielonym kredycie ze zmiennej stopy procentowej na stałą lub okresowo stałą. Dotyczyć to będzie również umów kredytowych zawartych przed wejściem w życie zmian.

Jak pokazują dane z krajów, w którym produkty takie funkcjonują, z reguły kredyty ze stałą stopą procentową są droższe, co może zniechęcić do ich wybierania przyszłych kredytobiorców. Banki mogłyby ich zachęcić lepszymi ofertami, przekonując w ten sposób do teoretycznie bezpieczniejszego rozwiązania. Jaki będzie odzew rynku, okaże się jednak dopiero po wejściu zmian w życie.

 

 

 

Jak wziąć kredyt hipoteczny z głową?

Zakup mieszkania jest poważną życiową decyzją. A kredyt hipoteczny to dodatkowe, duże zobowiązanie wobec banku. Decyzji o zakupie nie można podejmować pochopnie. Podpowiadamy, o czym pamiętać i na co zwracać uwagę, aby nie wpaść w finansową pułapkę.

Określ swoje potrzeby

Oglądając oferty mieszkań, szczególnie jeśli kupujemy naszą pierwszą nieruchomość, zachwytom może nie być końca. W każdym mieszkaniu lub domu można zobaczyć coś wyjątkowego. Wyobrażamy sobie, jak będzie w nim wyglądać nasze życie. Należy jednak przestrzegać pewnej zasady i nie kupować pierwszego mieszkania, jakie oglądamy. Chyba, że wracamy do tej oferty po weryfikacji innych, na tle których wydaje się najatrakcyjniejsza. Pamiętajmy jednak, że nieruchomości są prezentowany w taki sposób, aby podkreślić ich zalety, nie oznacza to jednak, że są nam one potrzebne do codziennego funkcjonowania. Cztery pokoje dla pary, sauna, czy stumetrowy taras mogą być świetnym dodatkiem, jednak nie są niezbędne do życia, a znacznie podnoszą cenę zakupu.

Ocen swoją zdolność kredytową

Każdy bank przed wydaniem decyzji o udzieleniu kredytu skrupulatnie prześledzi naszą zdolność kredytową. A składają się na nią nie tylko nasze bieżące dochody i zobowiązania, ale również historia spłaconych już pożyczek, kredytów i debetów. Zdolność kredytową trzeba wypracować, ale można ją również za pomocą różnych działań poprawić. Uważajmy jednak, aby nie dać się skusić każdej ofercie kredytowej. Bank może bowiem kusić nas jak najwyższą kwotą pożyczki, ponieważ to oznacza dla niego wyższy zarobek. Nie oznacza to jednak, że musimy taką ofertę wybrać i od razu brać pół miliona na zakup nieruchomości. Wysokość kredytu powinna być dostosowana do naszych możliwości finansowych, ale również potrzeb (patrz akapit wyżej).

Na ile mnie stać?

Ocenę zdolności kredytowej powinniśmy również przeprowadzić sobie sami. Trzeba dobrze przemyśleć, jaka wysokość raty nie spowoduje, że nasz komfort życia znacznie się obniży. I chociaż można się zdyscyplinować i prowadzić oszczędniejsze życie, to z drugiej strony po roku czy dwóch takie odmawianie sobie wszystkiego w imię kredytu może wpływać na nas bardzo negatywnie. Będziemy nie tylko zestresowani, ale również zmęczeni i zwyczajnie nieszczęśliwi. Trzeba zadać sobie pytanie, czy ważniejsze jest dla nas większe, lepiej położone, droższe mieszkanie, czy dwa pokoje będą wystarczające, jeśli raz w roku będziemy mogli sobie pozwolić na wakacje, a jak nas najdzie ochota zjeść obiad na mieście?

Jakie dodatkowe koszty mogę ponieść?

Mowa tu przede wszystkim o opłatach notarialnych, wkładzie własnym, ubezpieczeniu, wydatkach na remont i wykończenie, ale również kosztach nie wyrażonych w pieniądzu. Chodzi tu o czas, jaki jesteśmy w stanie i chcemy poświęcić na dojazd z domu do pracy, szkoły dzieci, czy do centrum miasta. Kwestia ta jest bardzo indywidualna, jedni cenią sobie miejski zgiełk, inni nie wyobrażają funkcjonowania w domu na uboczu, blisko natury. Pamiętajmy jednak, że nieruchomości oddalone od centrum są tańsze i mniej zapłacimy za ich zakup, ale jeśli będzie to oznaczać codziennie dwugodzinne dojazdy do pracy, to sumując koszty paliwa i poświęcony czas, oszczędność taka może się okazać pozorna. Spytajmy również o czynsz i inne koszty utrzymania mieszkania, ponieważ są to stałe wydatki, które wraz z ratą kredytu będziemy musieli co miesiąc opłacać.

Myśl perspektywicznie

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie nawet na 30 lat, w tym czasie wydarzyć się może wiele rzeczy. Mimo, że nie myśli się o nich w chwili podpisywania umowy, to warto się od nich ubezpieczyć. Ubezpieczenie na życie, czy od utraty pracy jest co prawda dodatkowym wydatkiem, jednak w podbramkowej sytuacji może nas, albo naszych bliskich uratować od poważnych finansowych tarapatów.

Pamiętajmy, że pierwsze mieszkanie często nie jest naszym ostatnim, a nieruchomość można zawsze sprzedać, nawet z kredytem hipotecznym. Podejmując decyzję o zakupie kierujmy się więc chłodną kalkulacją i względami praktycznymi, abyśmy nie wpadli w spiralę zadłużenia zaciągając kredyt, na który tak naprawdę nas nie stać.

Klucz za dług – ważna zmiana w kredytach mieszkaniowych

Szykuje się zmiana w kredytach mieszkaniowych. Rząd chce wprowadzić do nich możliwość pozbycia się kredytu, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na bank. Opcja ta nie będzie jednak dostępna dla wszystkich.

Czy takie rozwiązanie będzie korzystne?

Jest to rozwiązanie znane w innych systemach finansowych i stosowane między innymi w Stanach Zjednoczonych. Komisja Nadzoru Finansowego chce, aby również polskie banki rozszerzyły swoją ofertę o taką możliwość. Rozwiązanie to powoduje zwolnienie ze zobowiązań wobec banku, w zamian za przekazanie mu własności nieruchomości, na której zakup bank udzielił kredytu. Ma ono zarówno wady i zalety. Do zalet należy całkowite zamknięcie kredytu i uregulowanie zadłużenia wobec banku. Wadą natomiast jest to, że w niektórych przypadkach, szczególnie jeśli kredytobiorca wpłacił duży wkład własny i spłacił już znaczną część kredytu, wyjście to może być dla niego zwyczajnie nieopłacalne.

Dla kogo będzie możliwe?

Zmiana w kredytach mieszkaniowych tzw. „klucz za dług” miałaby wejść w życie za sprawą nowelizacji Rekomendacji S. Opcja ta dotyczy kredytów zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości mieszkalnej. Z możliwości tej skorzystać będą mogli tylko ci kredytobiorcy, którzy przy zaciąganiu kredytu dysponowali wkładem własnym w wysokości co najmniej 30 % wartości nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie, i na zakup której bank udzielił kredyt. Obecnie wysokość minimalnego wymaganego wkładu własnego przy standardowych kredytach hipotecznych wynosi 20 %. Dodatkowe kryteria, jakie będzie musiał spełnić klient chcący skorzystać z opcji „klucz za dług” to:

– osiąganie dochodów wyższych od przeciętnego poziomu wynagrodzeń w gospodarce albo w regionie zamieszkania,

– uzyskanie wartości wskaźnika Dtl maksymalnie na poziomie 35 %.

Wskaźnik ten obrazuje, jaka część dochodów przeznaczana jest miesięcznie na spłatę wszystkich zobowiązań kredytowych.

Wiadomo również, że koszty takiego kredytu byłyby wyższe, na razie jednak nie podano szczegółów w tym zakresie.

Normalnie w przypadku problemów ze spłatą kredytu właściciel mieszkania może je sprzedać i spłacić zadłużenie wobec banku. Jeśli jednak nie uda mu się sprzedać mieszkania w cenie wyższej lub równej cenie zakupu, wówczas środki ze sprzedaży mogą być niewystarczające na spłatę należności wobec banku. W innym przypadku mieszkanie zajmie i sprzeda komornik, a to dla dłużnika jest najmniej opłacalnym wyjściem. W przypadku „klucza za dług”, bank od razu przejmie własność nieruchomości, nie ma więc potrzeby przeprowadzania sprzedaży, a dług zostanie w całości spłacony. W tym wypadku jednak dłużnik straci pieniądze, które przeznaczył na wkład własny, lub wykończenie. Biorąc pod uwagę to, a także wyższe wymagania dla kredytobiorców oraz większy koszt kredytu może się okazać, że opcja „klucz za dług” będzie najbardziej korzystna dla banków.

BIK a kredyt hipoteczny

Co to jest BIK?

BIK, czyli Biuro Informacji Kredytowej gromadzi dane o wszystkich osobach, które zaciągnęły kredyt lub pożyczkę w banku lub SKOKu. O tym, jak istotne są to informacje przekonają się wszyscy ci, którzy będą chcieli kiedyś zaciągnąć kredyt hipoteczny.

Podczas rozpatrywania wniosku kredytowego bank bada zdolność kredytową wnioskodawcy, aby sprawdzić, czy jego możliwości finansowe pozwolą na regularną spłatę rat. Bank sprawdza przy okazji, jak dotychczas wyglądało wywiązywanie się wnioskodawcy ze swoich zobowiązań finansowych. Ważne jest czy pożyczkobiorca spłacał wcześniej zaciągnięte pożyczki regularnie oraz czy nie jest aktualnie dłużnikiem jakiejś instytucji finansowej.

Dlaczego historia w BIK jest ważna?

BIK gromadzi dane związane z zaciągniętym kredytem lub pożyczką. Trafiają tam informacje o przebiegu spłaty kredytu, w tym terminowości opłacanych rat. Na tej podstawie bank określa scoring, który jest punktową oceną zdolności kredytowej. Informacje te przechowywane są w BIK przez cały okres spłacania pożyczki, a jeśli w międzyczasie pojawią się problemy z płatnościami, okres ten może być wydłużony o 5 lat. Do bazy trafiają informacje o zwłoce w spłacie, która przekroczy 60 dni.

Należy mieć na uwadze, że terminowa spłata zobowiązań jest równie ważna, co ich zaciągnięcie. Jeśli bowiem BIK nie odnotuje żadnej informacji o kredytobiorcy, wówczas bank może odmówić przyznania kredytu uznając, że ryzyko jest w tym przypadku zbyt duże.
Gdy nie potrzebujemy pożyczki gotówkowej, warto przynajmniej dokonać jakiegoś zakupu na raty, aby móc wykazać, że jest się solidnym i finansowo wydolnym. W innym przypadku możemy stracić szansę na otrzymanie kredytu, albo otrzymać go na gorszych warunkach. Trzeba pamiętać, że w przypadku zaciągania kredytu przez małżeństwo, bank bierze pod uwagę historię kredytową każdego z nich z osobna. Zła historia jednego z małżonków może negatywnie wpłynąć na decyzję banku.

Informacje na swój temat można sprawdzić w bazie BIK za pośrednictwem instytucji finansowej. Jeśli nie mieliśmy zaległości ani opóźnień w spłacie zobowiązań, warto nie wycofywać zgody na przetwarzanie danych, aby były one widoczne dla banku rozpatrującego kolejny wniosek kredytowy.

O pozytywną historię kredytową należy dbać na długo przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Polecamy w tej kwestii skonsultować się z doświadczonym doradcą finansowym, który podpowie, jakie kroki należy wykonać w celu złożenia takiego wniosku.

Coraz więcej nieruchomości kupujemy bez kredytu.

Dobra passa na rynku nieruchomości trwa. Poprawia się również sytuacja finansowa Polaków, którzy coraz chętniej inwestują swoje pieniądze. Pozwala to na zgromadzenie odpowiedniej gotówki, by nowe mieszkanie kupić bez udziału banku. Według szacunków Narodowego Banku Polskiego już 2 z 3 mieszkań kupowane są bez kredytu.

Klienci gotówkowi najczęściej dysponują kwotami rzędu 150-400 tysięcy złotych, dlatego najbardziej chodliwe są mieszkania o powierzchni 35-45 m2. Najlepiej aby miały co najmniej dwa oddzielne pokoje, ewentualnie jedną sypialnię i salon połączony z kuchnią. Kupujący szukają takich mieszkań dla siebie, dzieci, ale również chcą przeznaczać je pod wynajem i czerpać zyski z inwestycji. A te w przypadku zakupu za gotówkę, bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat związanych z kredytem, tj. odsetek, ubezpieczenia, prowizji, są całkiem satysfakcjonujące i sporo wyższe od tych uzyskiwanych z lokat bankowych.

Tendencja ta nie dotyczy wyłącznie dużych miast jak Warszawa, Gdańsk, Kraków, Poznań czy Wrocław, wiodących prym pod względem ilości inwestycji deweloperskich i sprzedawanych nieruchomości, gdzie zarobki są najwyższe. W mniejszych miastach, w tym byłych miastach wojewódzkich, czy większych miastach powiatowych, nawet połowa transakcji dokonywana jest za gotówkę.

Powodów takiego zachowania jest wiele. Część kupujących należy do grupy osób, którym się powiodło, dzięki ciężkiej pracy udało im się odłożyć wystarczającą kwotę. Inni dysponują kapitałem, który otrzymali w ramach spadków lub darowizn. Jeszcze inni postanowili zamienić dotychczasowe duże mieszkanie na coś mniejszego, co kupują za uzyskaną za sprzedaży gotówkę. Pewna część kupujących natomiast nie ma możliwości otrzymania kredytu – ich zdolność kredytowa jest zbyt niska, jednak drogą pomocy czy pożyczek od rodzinny udało im się uzbierać odpowiednie pieniądze. Inną grupę stanowią również inwestorzy zagraniczni, którzy do Polski przenoszą swoje biznesy.

Decydując się na zakup gotówkowy, szczególnie ci bardziej doświadczeni inwestorzy, szukają rynkowych okazji. Przedmiotem ich zainteresowania rzadko są apartamenty wykończone w wysokim standardzie (choć i takie się zdarzają w segmencie premium),  ale raczej nieruchomości z rynku wtórnego, które z jakiegoś powodu mają atrakcyjną cenę (wymagają gruntownego remontu, właścicielowi zależy na szybkiej sprzedaży). Źródłem takich okazji są również licytacje komornicze, na których można wylicytować mieszkanie za cenę znacznie poniżej jej wartości rynkowej.

Badania rynku pokazują wyraźny spadek zainteresowania lokatami bankowymi. Inwestorzy poszukują mniej ryzykownym rozwiązań przy jednocześnie wyższej stopie zwrotu, stąd coraz więcej kapitału koncentrują oni na rynku nieruchomości. A obecne warunki temu sprzyjają, szczególnie w dużych aglomeracjach, gdzie zapotrzebowanie na usługi najmu stale rośnie. Ponadto rozwój tych lokalizacji powoduje, że wartość nieruchomości wzrasta, możliwe więc będzie odsprzedanie jej za jakiś czas z niemałym zyskiem.

Jak zabezpieczyć zapłatę ceny nieruchomości?

Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości opiewają na duże sumy pieniędzy, toteż obarczone są pewnym niepokojem co do ich bezpiecznego i prawidłowego przebiegu. Aby zminimalizować związany z tym stres sprzedający powinien poznać możliwe sposoby na jak najlepsze zabezpieczenie swoich interesów, czyli innymi słowy –  jak zabezpieczyć zapłatę ceny przez kupującego.

  • Depozyt notarialny

Polega na przekazaniu przez kupującego na rachunek bankowy notariusza określonej sumy, stanowiącej część lub całość ceny. Pieniądze te są w określonym czasie i po spełnieniu dodatkowych warunków wypłacane sprzedającemu. Dzięki temu ma on pewność, że otrzyma ustaloną kwotę sprzedaży, kupujący natomiast ma gwarancję wypełnienia przez sprzedającego dodatkowych postanowień umownych. Przy składaniu depozytu notariusz sporządza protokół, w którym umieszcza informacje o tym w jakim terminie lub po dokonaniu jakich czynności pieniądze zostaną wypłacone sprzedającemu, np. po wydaniu nieruchomości kupującemu czy po wpisaniu go do księgi wieczystej.

Więcej o depozycie przeczytacie tutaj (http://www.miastorama.pl/baza-wiedzy/depozyt-notarialny/).

  • Rachunek powierniczy w banku

Zgodnie z prawem bankowym na rachunku takim mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone przez posiadacza rachunku – na podstawie odrębnej umowy – osobie trzeciej. Umowa taka zawierana jest pomiędzy bankiem a posiadaczem konta, będącym jednocześnie powiernikiem. Na utworzony rachunek kupujący wpłaca środki przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Po przeniesieniu własności nieruchomości i po okazaniu aktu notarialnego, bank wypłaci zgromadzone pieniądze sprzedającemu. Środki gromadzone na takim rachunku nie podlegają zajęciu w razie wszczęcia egzekucji przeciwko jego posiadaczowi.

  • Rachunek bankowy w jednym banku

Zapłaty można dokonać także w momencie podpisywania umowy ostatecznej przenoszącej własność. Jeśli strony posiadają konta w tym samym banku, kupujący może wykonać przelew środków na rachunek sprzedającego. Ten z kolei ma możliwość wglądu czy pieniądze zostały zaksięgowane na jego koncie. Jeśli strony nie dysponują urządzeniami z dostępem do internetu, z reguły nie ma problemu, aby na tę okoliczność komputer udostępnił notariusz, po wcześniejszym ustaleniu z nim takiego zamiaru.

  • Egzekucja wprost z aktu notarialnego

Jednak najczęściej stosowanym zabezpieczeniem jest umieszczenie w umowie sprzedaży zapisu, w którym kupujący zobowiązuje się do zapłaty sprzedającemu umówionej ceny w ustalonym terminie i poddaje się egzekucji wprost z aktu notarialnego. Dzięki temu na wypadek gdyby kupujący uchylał się z zapłatą, sprzedający może wystąpić do właściwego sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności. Sąd ma na rozpatrzenie wniosku 3 dni. Po nadaniu klauzuli akt notarialny stanowi tytuł egzekucyjny, na podstawie którego sprzedający, który staje się w tym momencie wierzycielem, może wystąpić do właściwego komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji przeciwko kupującemu.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji znacznie przyspiesza proces uzyskania tytułu wykonawczego, a tym samym rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego, ponieważ pomija się dzięki temu długotrwałą, złożoną procedurę sądową.

Czy wkład własny można zastąpić?

Wniesienie wkładu własnego jest obecnie obowiązkowym wymogiem przy zakupie nieruchomości na kredyt, a do końca tego roku wynosi on 15% wartości mieszkania, w styczniu zaś wzrośnie do docelowych 20%. Zgromadzenie takiej gotówki może okazać się nie lada wyzwaniem, dlatego część osób zainteresowanych kupnem domu, czy mieszkania musi z taką decyzją poczekać do uzbierania określonej kwoty. Wymóg ten stanowić ma lepsze zabezpieczenie dla banków oraz wpłynąć na racjonalniejsze podejmowanie decyzji o kredycie. Odkładając pieniądze na wkład własny przyszły kredytobiorca czuje bowiem przedsmak spłacania rat kredytu hipotecznego i jest w stanie ocenić, czy udźwignie w przyszłości ciężar takiego zobowiązania rozłożonego na wiele lat.

Wkład własny nie musi być gotówką

Jednak dla wszystkich tych, którzy decyzję o kredycie odwlekają właśnie z powodu wkładu własnego mam dobrą wiadomość. Otóż jego pokrycie może przybierać również inne niż gotówkowe formy.

Wkład taki nie może być kredytowany i musi zostać zabezpieczony na środkach należących do klienta. Niektóre banki akceptują więc oszczędności zgromadzonych na indywidualnym koncie emerytalnym, koncie zabezpieczenia emerytalnego, czy książeczce mieszkaniowej. Zabezpieczenie może również zostać dokonane na innej nieruchomości stanowiącej własność kredytobiorcy, czy na działce, na której ma powstać dom finansowany kredytem hipotecznym. Możliwe jest również zaliczenie jako wkład wpłat dokonanych na rzecz dewelopera na poczet nabycia nieruchomości, a także dofinansowania uzyskanego w ramach programu Mieszkanie Dla Młodych.

Należy przy tym pamiętać, że banki wymagają ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Im wyższy on będzie, czy to w formie gotówki czy innego zabezpieczenia, tym niższe oprocentowanie i prowizja za udzielenie pożyczki.

Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości

Zakup nieruchomości jest sporym obciążeniem dla domowego budżetu, tym bardziej należy dobrze przygotować się na związane z tym koszty dodatkowe. Kupujący musi mieć świadomość, że cena mieszkania, domu czy gruntu, to jedna ze składowych wydatków, które będzie musiał ponieść. Ważne, aby zapoznać się z poniższymi wskazówkami, by nie być później zaskoczonym koniecznością uiszczenia dodatkowej opłaty, co może skutkować przedłużeniem transakcji, a w skrajnych przypadkach nawet wycofaniem się sprzedawcy.

Bank

Największą wartość jeżeli chodzi o koszty dodatkowe w przypadku finansowania zakupu przy pomocy kredytu hipotecznego generują odsetki. Jednak ta kwestia nie jest dla nikogo zaskakująca, jest to bowiem normalna konsekwencja zaciągnięcia pożyczki bankowej. Dodatkowo jednak należy liczyć się z innymi opłatami, których ilość i wysokość ustalana jest przez poszczególne instytucje. Z pewnością nie da się uniknąć prowizji od udzielonego kredytu (z reguły od 1 do 3%). Każdy bank wymaga również założenia konta do obsługi kredytu i jego spłaty, jest to tzw. konto techniczne, jednak w niektórych placówkach zdarza się, że kredytobiorcę obciążać będą dodatkowe koszty związane z prowadzeniem rachunku. Obowiązkowe przy zaciąganiu kredytu jest ponadto wykupienie ubezpieczenia pomostowego, które jest zabezpieczeniem banku w okresie od wypłaty kredytu do uprawomocnienia się wpisu o hipotece na rzecz banku. W tym czasie kredyt nie ma zabezpieczenia w nieruchomości, niezbędne (z perspektywy banku) jest więc zabezpieczenie go w inny sposób. Koszty tego ubezpieczenia wzrastają wraz z wydłużaniem się okresu przejściowego. Obowiązkowe jest także ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Innym rodzajem ubezpieczenia jakiego żądać mogą banki jest polisa na życie, czy ubezpieczenie od utraty pracy. Powyższe kwestie są szczegółowo regulowane w regulaminach banków i umowach kredytowych.

Notariusz

Nie należy zapominać również o taksie notarialnej. Tu jednak dobra wiadomość jest taka, że w niektórych okolicznościach te koszty dodatkowe mogą być negocjowane. Dodatkowo płatny jest każdy odpis umowy, która dla swej ważności musi mieć formę aktu notarialnego, a potrzebne są co najmniej 3 takie dokumenty – dla kupującego, dla banku i do sądu w celu wpisania informacji w księdze wieczystej.

Sąd

Jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, należy takową założyć, co oczywiście wiąże się z tym, że powstają kolejne koszty dodatkowe. Oddzielnym wydatkiem jest wpis w księdze wieczystej i odnotowanie w niej hipoteki.

Wkład własny, wykończenie

Trzeba również pamiętać, że poza tym Kupujący musi dysponować gotówką wystarczającą na pokrycie wkładu własnego, którego wysokość od stycznia tego roku wynosi 20% wartości nieruchomości. W zależności od stanu mieszkania konieczne będzie także poniesienie kosztów związanych z jego wykończeniem i wyposażeniem.