Jak zapisać nieruchomość w spadku?

Jeśli chcemy zapisać nieruchomość w spadku konkretnej osobie, a także by uniknąć późniejszych nieporozumień między spadkobiercami, należy sporządzić testament u notariusza i zawrzeć w nim tzw. zapis windykacyjny.

Wszystkie czynności dotyczące rozporządzania prawem własności nieruchomości, zgodnie z polskim prawem, muszą mieć formę aktu notarialnego. To samo dotyczy sytuacji, w której właściciel nieruchomości, chce aby po jego śmierci stała się ona własnością konkretnej, wskazanej przez niego osoby. W przypadku braku takiego zapisu, nieruchomość wejdzie do masy spadkowej i będzie dziedziczona na zasadach ustawowych przez wszystkich spadkobierców.

Zapis windykacyjny to nic innego jak rozporządzenie testamentowe, w którym wskazana jest osoba będąca spadkobiercą oraz przedmiot spadku. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia, czyli zgodnie z kodeksem cywilnym, z chwilą śmierci spadkodawcy. Aby zapis był ważny, musi być sporządzony w formie aktu notarialnego. W innych formach testamentu testator może powołać do spadku określone osoby lub osobę, jednak nie może w nim wskazać rzeczy lub prawa podlegających dziedziczeniu. To właśnie zasadnicza różnica między testamentem zwykłym, a zapisem windykacyjnym.

Przedmiotem zapisu może być między innymi nieruchomości. Zapis windykacyjny nie może być obarczony warunkiem lub terminem, a nawet jeśli takie pojawią się w testamencie, z chwilą śmierci spadkodawcy uważa się je za nieistniejące. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy z zapisu lub z okoliczności wynika, że bez takiego zastrzeżenia testator nie dokonałby zapisu. Warunek taki musi być zgodny z przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. Zapisobierca, jeśli jest do tego uprawniony na podstawie ustawy, bierze również udział w podziale pozostałej części majątku proporcjonalnie z innymi spadkobiercami.

Osoba, która otrzyma nieruchomość na podstawie zapisu, odpowiada za długi spadkowe, o ile spadek przyjmie. Odpowiedzialność ta jest solidarna z innymi spadkobiercami, dziedziczącymi z pozostałej części majątku, a jej wysokość jest równa wysokości otrzymanego przysporzenia.

Aby stać się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, zapisobierca powinien albo wystąpić do sądu o wydanie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, albo do notariusza o sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia. Jedynym dokumentem, jaki będzie musiał przedstawić, jest testament z zapisem windykacyjnym. Nie potrzebuje już zgody, czy pełnomocnictwa od innych spadkobierców, nie ma również potrzeby przeprowadzania postępowania spadkowego. Z wnioskami takimi może jednak wystąpić najwcześniej po upływie pół roku od otwarcia spadku, chyba że pozostali spadkobiercy do tego czasu ustosunkują się w zakresie odrzucenia bądź przyjęcia spadku.

Zapis windykacyjny będzie nieważny, jeśli wskazany w nim przedmiot spadku został przed śmiercią spadkodawcy sprzedany. Ma on bowiem prawem dowolnego rozporządzania swoim majątkiem aż do śmierci.

Jeśli w testamencie pominięto osoby uprawnione do zachowku, oraz gdy zapis został doliczony do spadku, wówczas zapisobierca ma obowiązek wypłacić im zachowek. Wypłacona suma będzie jednak ograniczona do wysokości kwoty, o jaką się wzbogacił przyjmując zapis. Jeśli on sam jest uprawniony do zachowku, wtedy jego odpowiedzialność względem innych uprawnionych jest pomniejszona o jego własny udział w zachowku.

Korzystne zmiany dla spadkobierców

Zmiany w przepisach podatkowych

Od stycznia wprowadzone zostaną nowe, korzystne zmiany dla spadkobierców. Nie będą oni już musieli czekać 5 lat ze sprzedażą mieszkania, aby uniknąć płacenia podatku dochodowego. Ministerstwo Finansów zaproponowało sprzyjające w tym zakresie modyfikacje.

Obecnie osoby, które odziedziczą nieruchomość i sprzedadzą ją w ciągu 5 lat od nabycia, muszą odprowadzić podatek dochodowy w wysokości 19 % otrzymanej ceny. Okres pięcioletni liczy się od momentu śmierci spadkodawcy. Zapłaty podatku można uniknąć, jeśli uzyskane ze sprzedaży środki przeznaczy się na cele mieszkaniowe. Można wykorzystać je na zakup nowej nieruchomości lub remont posiadanego mieszkania lub domu. Warunek ten należy wykonać w ciągu dwóch lat od sprzedaży odziedziczonego mieszkania. Tak sytuacja wygląda obecnie.

Ministerstwo Finansów przedstawiło projekt nowelizacji ustawy o PIT i CIT, ordynacji podatkowej i innych ustaw. Korzystne zmiany dla spadkobierców oznaczają, że okres pięcioletni będzie naliczany nie od dnia śmierci spadkodawcy, ale od dnia nabycia przez niego lub wybudowania nieruchomości przekazanej w spadku. W wielu przypadkach będzie to oznaczać, że spadkobierca będzie mógł sprzedać nieruchomość zaraz po jej odziedziczeniu, nie będzie przy tym musiał zapłacić 19 % podatku. Nie będzie również ograniczony koniecznością wydania pieniędzy ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Warto również zaznaczyć, że w ramach tej samej nowelizacji, wydłużeniu ma ulec okres, w którym nabywca nieruchomości może przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, aby uniknąć płacenia podatku, czyli przysługiwania mu tzw. ulgi mieszkaniowej. Analogicznie bowiem jak w przypadku spadkobierców, nabywcy nieruchomości, którzy sprzedadzą je w ciągu pięciu lat od nabycia, muszą zapłacić podatek. Dla nich Ministerstwo również szykuje zmiany, ale o tym w kolejnym artykule.