Umowa przedwstępna – konieczność czy zbędny wydatek?

Zakup nieruchomości bardzo często odbywa się dwuetapowo- podpisana umowa przedwstępna stanowi pierwszy etap, a drugi to podpisanie umowy właściwej. Mimo, iż umowa przedwstępna nie jest rodzajem dokumentu, którego wymaganą formą jest akt notarialny, to dla lepszej ochrony zaleca się, aby obie umowy zostały sporządzone w takiej właśnie formie. Wiele osób zastanawia się, czy poniesiony dodatkowy wydatek jest uzasadniony, oraz czy można te koszty zminimalizować, ponieważ umowa nie wnosi zbyt wiele do transakcji. Otóż istota umowy przedwstępnej jest taka, że jej podpisanie odbywa się z korzyścią dla obu stron, warto więc takie rozwiązanie rozważyć. A w obrocie nieruchomościami nie są rzadkie sytuacje, w których jej zawarcie jest koniecznością.

Z perspektywy kupującego jest ona bowiem gwarancją, że właściciel nieruchomości nie sprzeda jej nikomu innemu. Z punktu widzenia sprzedawcy natomiast jest to zabezpieczenie na wypadek, gdyby kupujący z transakcji chciał się wycofać. W takim wypadku sprzedawcy należy się bowiem odszkodowanie.

Ponadto w umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w określonym czasie umowy przyrzeczonej, czyli głównej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Rzadko zdarza się, że umowa taka rodzi zobowiązanie po jednej ze stron, z reguły są to postanowienia obustronnie zobowiązujące. Praktykuje się dodatkową formą zabezpieczenia stron jaka jest zadatek, który pobierany jest z chwilą podpisania umowy przedwstępnej. Zwyczajowo to 10 % wartości ceny transakcyjnej. Celem pobocznym zawarcia takiej umowy jest również lepsze poznanie się stron oraz danie sobie czasu na właściwe przygotowanie się do przejścia przez pozostały proces transakcji i związane z tym czynności, których każda ze stron musi w ramach swoich obowiązków dopilnować. Umowa taka powinna również zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, szczególnie określenie przedmiotu sprzedaży oraz ceny, przybliżonego terminu podpisania umowy przyrzeczonej jak również wydania nieruchomości. Strony mogą ponadto wprowadzić dodatkowe regulacje z zastrzeżeniem, że niewykonanie którejkolwiek z nich może być podstawą do odstąpienia od tej umowy.

 

W przypadku gdyby jedna ze stron uchylała się od zawarcia umowy głównej, kontrahent może żądać albo odszkodowania z tego tytułu, albo nawet zawarcia takiej umowy. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony mogą określić poprzez:

– wskazanie daty, do której umowa przyrzeczona ma być zawarta,

– wskazanie konkretnej daty, w której umowa przyrzeczona zostanie podpisana,

– dokładne oznaczenie końca terminu, w jakim umowa ma być zawarta,

-wskazanie warunku, od którego wystąpienia będzie zależało podpisanie umowy przyrzeczonej.