Tag: depozyt

Jak zabezpieczyć zapłatę ceny nieruchomości?

Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości opiewają na duże sumy pieniędzy, toteż obarczone są pewnym niepokojem co do ich bezpiecznego i prawidłowego przebiegu. Aby zminimalizować związany z tym stres sprzedający powinien poznać możliwe sposoby na jak najlepsze zabezpieczenie swoich interesów, czyli innymi słowy –  jak zabezpieczyć zapłatę ceny przez kupującego.

  • Depozyt notarialny

Polega na przekazaniu przez kupującego na rachunek bankowy notariusza określonej sumy, stanowiącej część lub całość ceny. Pieniądze te są w określonym czasie i po spełnieniu dodatkowych warunków wypłacane sprzedającemu. Dzięki temu ma on pewność, że otrzyma ustaloną kwotę sprzedaży, kupujący natomiast ma gwarancję wypełnienia przez sprzedającego dodatkowych postanowień umownych. Przy składaniu depozytu notariusz sporządza protokół, w którym umieszcza informacje o tym w jakim terminie lub po dokonaniu jakich czynności pieniądze zostaną wypłacone sprzedającemu, np. po wydaniu nieruchomości kupującemu czy po wpisaniu go do księgi wieczystej.

Więcej o depozycie przeczytacie tutaj (http://www.miastorama.pl/baza-wiedzy/depozyt-notarialny/).

  • Rachunek powierniczy w banku

Zgodnie z prawem bankowym na rachunku takim mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone przez posiadacza rachunku – na podstawie odrębnej umowy – osobie trzeciej. Umowa taka zawierana jest pomiędzy bankiem a posiadaczem konta, będącym jednocześnie powiernikiem. Na utworzony rachunek kupujący wpłaca środki przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Po przeniesieniu własności nieruchomości i po okazaniu aktu notarialnego, bank wypłaci zgromadzone pieniądze sprzedającemu. Środki gromadzone na takim rachunku nie podlegają zajęciu w razie wszczęcia egzekucji przeciwko jego posiadaczowi.

  • Rachunek bankowy w jednym banku

Zapłaty można dokonać także w momencie podpisywania umowy ostatecznej przenoszącej własność. Jeśli strony posiadają konta w tym samym banku, kupujący może wykonać przelew środków na rachunek sprzedającego. Ten z kolei ma możliwość wglądu czy pieniądze zostały zaksięgowane na jego koncie. Jeśli strony nie dysponują urządzeniami z dostępem do internetu, z reguły nie ma problemu, aby na tę okoliczność komputer udostępnił notariusz, po wcześniejszym ustaleniu z nim takiego zamiaru.

  • Egzekucja wprost z aktu notarialnego

Jednak najczęściej stosowanym zabezpieczeniem jest umieszczenie w umowie sprzedaży zapisu, w którym kupujący zobowiązuje się do zapłaty sprzedającemu umówionej ceny w ustalonym terminie i poddaje się egzekucji wprost z aktu notarialnego. Dzięki temu na wypadek gdyby kupujący uchylał się z zapłatą, sprzedający może wystąpić do właściwego sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności. Sąd ma na rozpatrzenie wniosku 3 dni. Po nadaniu klauzuli akt notarialny stanowi tytuł egzekucyjny, na podstawie którego sprzedający, który staje się w tym momencie wierzycielem, może wystąpić do właściwego komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji przeciwko kupującemu.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji znacznie przyspiesza proces uzyskania tytułu wykonawczego, a tym samym rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego, ponieważ pomija się dzięki temu długotrwałą, złożoną procedurę sądową.

Depozyt notarialny

Sprzedaż nieruchomości, jak każda transakcja, obarczona jest pewnym ryzykiem związanym z zapłatą ustalonej ceny. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że można je zminimalizować poprzez ustanowienie zabezpieczenia. Idealna formą jest depozyt notarialny. W prawie niemieckim rozwiązanie to funkcjonuje już wiele lat, w Polsce jest nadal nowością jednak cieszy się coraz większym zainteresowaniem.

Depozyt notarialny reguluje ustawa o notariacie. Zgodnie z jej 108 artykułem notariusz w związku z dokonywaną w swojej kancelarii czynnością notarialną, może przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej, by później wydać je konkretniej osobie. Jest to co prawda związane z dodatkowymi kosztami, z uwagi na konieczność sporządzenia przez notariusza protokołu z przyjęcia pieniędzy, który ma postać aktu notarialnego. Jednak dla sprzedającego nieruchomość stanowi to zabezpieczenie, że po podpisaniu umowy i wydaniu przedmiotu sprzedaży, zostanie mu wypłacona suma pieniężna stanowiąca ustaloną przez strony cenę.

Protokół z czynności sporządzany jest z reguły przy zawieraniu umowy przedwstępnej, w której wskazuje się, że w terminie w tej umowie określonym kupujący wpłaci na specjalnie do tego celu prowadzony rachunek notariusza część lub całość ceny sprzedaży. W chwili sporządzania dokumentu pieniądze muszą już być zaksięgowane na koncie notariusza. W protokole określa się precyzyjnie warunki, których spełnienie spowoduje, że środki zostaną wypłacone. Najczęściej jest to zawarcie umowy przyrzeczonej czy  wydanie nieruchomości.

Z depozytu notarialnego korzysta się, gdy znaczna część lub całość zakupu finansowana jest ze środków własnych kupującego. Z perspektywy sprzedawcy stanowi on zabezpieczenie otrzymania umówionej ceny sprzedaży. Z punktu widzenia kupującego natomiast gwarantuje spełnienie określonych w protokole warunków, np. przekazanie mu nieruchomości czy wpisania do księgi wieczystej.

Zalety zastosowania depozytu notarialnego można podsumować następująco:

– jest zabezpieczeniem zarówno interesów sprzedającego jak i kupującego,

– jest dla sprzedającego potwierdzeniem, że druga strona posiada wystarczające środki na zakup nieruchomości,

– kupujący nie musi wpłacać ustalonej ceny na rachunek bankowy sprzedającego przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży,

– notariusz jest osobą zaufania publicznego, więc powierzone mu pieniądze będą bezpieczne,

– pieniądze na rachunek bankowy sprzedającego zostaną przez notariusza przelane dopiero w momencie ziszczenia się warunków określonych w protokole przyjęcia do depozytu, jeśli zaś do zawarcia umowy nie dojdzie – wtedy zostaną one zwrócone kupującemu.

Wysokość kosztów związanych ze złożeniem środków do depozytu notarialnego wynika wprost z  Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. Dz. U. z 2013 r. poz. 237) . Wynoszą one połowę stawki maksymalnej. Do tego należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23% oraz ewentualną opłatę za wypisy aktu notarialnego.