Tag: wartość

Zakup nieruchomości zagranicą – z czym to się wiąże?

Perspektywa posiadania własnej nieruchomości na hiszpańskiej plaży czy mieszkania w Londynie jest dla wielu osób kusząca. Chociaż drugie marzenie trudniej będzie ziścić z uwagi na stosunek ceny tamtejszych nieruchomości do polskich zarobków, jednak mieszkanie czy domek w egzotycznym miejscu może być w zasięgu reki. Po kryzysie ekonomicznym jaki dosięgnął między innymi Hiszpanię czy Grecję, gdzie wartość nieruchomości zmniejszyła się nawet o połowę, czemu można je bowiem nabyć nawet w cenie niższej niż nieruchomość w kraju.
Dlatego też to właśnie takie kierunki, wraz z Chorwacją, Albanią, czy Bułgarią, cieszą się największym zainteresowaniem wśród rodzimych inwestorów. Motywuje ich przede wszystkim chęć posiadania własnego mieszkania w pięknym miejscu, w którym będą mogli spędzać wakacje. Jest to wizja oczywiście atrakcyjna, jednak kiedy spojrzymy na sprawę z szerszej perspektywy, okazać się może, że zakup nieruchomości zagranicą to nie tylko wyjazdy nad ciepłe morze.

Po pierwsze – ile razy można jeździć w to samo miejsce? Są osoby mające swój ulubiony punkt na mapie świata, który odwiedzają regularnie co roku. Jednak poza nimi są też takie, które nudzi oglądanie stale tego samego widoku za oknem, nie ważne jak piękny by nie był. Należy więc uświadomić sobie, do której grupy się należy.

Jest jednak rozwiązanie tego problemu. Posiadając nieruchomość w atrakcyjnej lokalizacji, jeśli wakacje chcemy spędzić w innym miejscu, można ją po prostu wynająć, aby nie stała pusta i jakoś na siebie zarabiała. Może być to nawet z czasem źródło zarobku.
Oczywiście wtedy podejście do zakupu będzie bardziej złożone. Należy bowiem uwzględnić czynniki takie jak: atrakcyjność danego miejsca, ruch turystyczny i perspektywy jego rozwoju, stan bazy hotelowo – noclegowej, stan infrastruktury drogowej, rentowność z najmu na danym rynku, ilość i atrakcyjność konkurencji itp. Czyli podejście czysto biznesowe. Jeśli ktoś zna się na rzeczy to przy odrobinie szczęście może rzeczywiście na takim zakupie zarabiać. Problem rozwiązany – mam nieruchomość, ale nie czuję presji, że muszę w niej spędzać każde wakacje, bo wynajmuje ją w tym czasie komuś innemu. Wynajem może być więc alternatywą, jednak należy pamiętać, że jak każda usługa także i ta wymaga obsługi. Jeśli więc nie możemy być na miejscu, trzeba będzie kogoś do tego zatrudnić, co uszczupli uzyskiwany z najmu przychód.

O rentowności najmu świadczy jednak wiele składowych, w tym kondycja gospodarki danego kraju. Jeśli nabędziemy nieruchomość, której wartość spadnie z dnia dzień o połowę, jak to miało miejsce w Hiszpanii, nie będzie to dobra inwestycja. Ale z drugiej strony ryzyko takie istnieje również w Polsce. Ważne więc, by stale trzymać rękę na pulsie, obserwować rynkowe warunki i tendencje, nawet jeśli nieruchomość znajduje się na drugim krańcu Europy. Zmiana wartości będzie również zależała od wahań w wartości walut. Zakup taki jest więc obarczony dodatkowym ryzykiem.

Zakup nieruchomości za granicą to również procedury i formalności, których nie znamy, szczególnie jeśli nie władamy językiem ojczystym danego kraju. Przeprowadzenie transakcji, tłumaczenia dokumentów, odwiedzanie urzędów i załatwienie papierów, trzeba więc będzie zlecić profesjonalnej firmie, co dodatkowo zwiększy koszty zakupu.

Przy podejmowaniu decyzji o zakupie ważny jest więc rozsądek, a emocje i marzenia powinny zejść na drugi plan. Wiąże się to ze zwiększonymi formalnościami, a może nawet nieco większym ryzkiem niż zakup nieruchomości w Polsce. Ale może się również okazać, że wartość mieszkania kupionego w nieodkrytym jeszcze miejscu z potencjałem, będzie regularnie wzrastać. Jeśli więc myślimy o tym jak o inwestycji, należy się do tego solidnie przygotować, a decyzję poprzedzić wnikliwymi analizami.

Depozyt notarialny

Sprzedaż nieruchomości, jak każda transakcja, obarczona jest pewnym ryzykiem związanym z zapłatą ustalonej ceny. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że można je zminimalizować poprzez ustanowienie zabezpieczenia. Idealna formą jest depozyt notarialny. W prawie niemieckim rozwiązanie to funkcjonuje już wiele lat, w Polsce jest nadal nowością jednak cieszy się coraz większym zainteresowaniem.

Depozyt notarialny reguluje ustawa o notariacie. Zgodnie z jej 108 artykułem notariusz w związku z dokonywaną w swojej kancelarii czynnością notarialną, może przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej, by później wydać je konkretniej osobie. Jest to co prawda związane z dodatkowymi kosztami, z uwagi na konieczność sporządzenia przez notariusza protokołu z przyjęcia pieniędzy, który ma postać aktu notarialnego. Jednak dla sprzedającego nieruchomość stanowi to zabezpieczenie, że po podpisaniu umowy i wydaniu przedmiotu sprzedaży, zostanie mu wypłacona suma pieniężna stanowiąca ustaloną przez strony cenę.

Protokół z czynności sporządzany jest z reguły przy zawieraniu umowy przedwstępnej, w której wskazuje się, że w terminie w tej umowie określonym kupujący wpłaci na specjalnie do tego celu prowadzony rachunek notariusza część lub całość ceny sprzedaży. W chwili sporządzania dokumentu pieniądze muszą już być zaksięgowane na koncie notariusza. W protokole określa się precyzyjnie warunki, których spełnienie spowoduje, że środki zostaną wypłacone. Najczęściej jest to zawarcie umowy przyrzeczonej czy  wydanie nieruchomości.

Z depozytu notarialnego korzysta się, gdy znaczna część lub całość zakupu finansowana jest ze środków własnych kupującego. Z perspektywy sprzedawcy stanowi on zabezpieczenie otrzymania umówionej ceny sprzedaży. Z punktu widzenia kupującego natomiast gwarantuje spełnienie określonych w protokole warunków, np. przekazanie mu nieruchomości czy wpisania do księgi wieczystej.

Zalety zastosowania depozytu notarialnego można podsumować następująco:

– jest zabezpieczeniem zarówno interesów sprzedającego jak i kupującego,

– jest dla sprzedającego potwierdzeniem, że druga strona posiada wystarczające środki na zakup nieruchomości,

– kupujący nie musi wpłacać ustalonej ceny na rachunek bankowy sprzedającego przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży,

– notariusz jest osobą zaufania publicznego, więc powierzone mu pieniądze będą bezpieczne,

– pieniądze na rachunek bankowy sprzedającego zostaną przez notariusza przelane dopiero w momencie ziszczenia się warunków określonych w protokole przyjęcia do depozytu, jeśli zaś do zawarcia umowy nie dojdzie – wtedy zostaną one zwrócone kupującemu.

Wysokość kosztów związanych ze złożeniem środków do depozytu notarialnego wynika wprost z  Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. Dz. U. z 2013 r. poz. 237) . Wynoszą one połowę stawki maksymalnej. Do tego należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23% oraz ewentualną opłatę za wypisy aktu notarialnego.

Czy zdążę z MDM?

Program Mieszkanie Dla Młodych polega na dofinansowaniu udzielanym przez rząd przy zakupie pierwszej nieruchomości, co ma pomóc w życiowym starcie osobom młodym, stojącym na progu dorosłego życia. Pierwotnie MDM obejmował wyłącznie nieruchomości z rynku pierwotnego i w pierwszych miesiącach swojego funkcjonowania nie cieszył się dużym zainteresowaniem, na pewno mniejszym niż zakładali jego pomysłodawcy. To spowodowało, że wymagania programu złagodzono, tak by więcej osób oraz nieruchomości spełniało kryteria do uzyskania pomocy finansowej. Odkąd w 2015 roku do programu włączono nieruchomości z rynku wtórnego zainteresowanie zwiększyło się na tyle, że wnioski na dany rok kończono przyjmować znacznie przed jego zakończeniem z powodu wyczerpania się przewidzianych na dany okres funduszy. Część banków już przestała przyjmować wnioski na rok bieżący.

W 2016 roku przewidziano pomoc w łącznej kwocie 730 milionów złotych, w roku 2017 będzie to 711 milionów i 761 milionów w roku 2018, wtedy też program ma przestać obowiązywać. Obecny rząd podjął decyzję o nieprzedłużaniu MDM, lokując pieniądze w innych inwestycjach z sektora budownictwa, tj. w Funduszu Mieszkań na Wynajem oraz budowaniu kas oszczędnościowo – budowlanych. Mimo zakończenia obowiązywania programu wsparcie dla osób kupujących nieruchomości ma więc funkcjonować.

Model kas funkcjonuje w innych krajach, jest to więc pomysł sprawdzony. Zakłada długoterminowe gromadzenie kapitału przez osoby fizyczne, a następnie przeznaczanie zdeponowanych kwot na udzielanie kredytów przeznaczonych na realizację celów mieszkaniowych. Takie produkty bankowe charakteryzuje niskie oprocentowanie.

Drugi pomysł, czyli Fundusz Mieszkań na Wynajem, polega na budowaniu przez państwo nieruchomości mieszkaniowych, które mają być później wynajmowane młodym osobom na preferencyjnych warunkach. Inwestycje w ramach Funduszu zostały już uruchomione w kilku miastach, między innymi Poznaniu i Gdańsku. Jednak wystarczy krótka analiza by przekonać się, iż atrakcyjność oferowanych w ramach programu mieszkań na wynajem pod względem ceny daleka jest od oczekiwań, a nawet od średnich cen rynkowych. Dodatkowo aby zakwalifikować się do wynajmu należy przejść określoną procedurę i dostarczyć dużo więcej dokumentów niż tego wymaga od przyszłego lokatora wolnorynkowy wynajmujący. Ten pomysł mimo szlachetnego celu jaki mu przyświecał z rzeczywistą pomocą ma więc niewiele wspólnego.

Do końca obowiązywania Mieszkania Dla Młodych pozostało jeszcze trochę czasu, być może pojawią się kolejne pomysły by wspomóc osoby kupujące swoją pierwszą nieruchomość, a tym samym krajowy rynek mieszkaniowy

Wysokość wkładu własnego w 2016 r.

W 2016r. wysokość wkładu własnego wzrosła – jest to kolejny etap mający na celu podniesienie wysokości wkładu własnego przy kredytach hipotecznych do stawki 15%, które rozpoczęło się w 2014r. startując ze stawką 5%, a które docelowo ma zakończyć się na stawce 20% w roku następnym. Jest to skutek wejścia w życie tzw. Rekomendacji S, wprowadzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego.

To już całkiem wymierna kwota, biorąc pod uwagę i tak niemałe ceny nieruchomości. Zakładając, że cena mieszkania wynosi 200 000zł, w przyszłym roku kupujący będzie musiał dysponować gotówką w wysokości 40 000zł, a nie są tu ujęte dodatkowe koszty związane z zakupem. Bez tego nie ma nawet sensu składać wniosku kredytowego. Z tego powodu, rok 2016 jest ostatnim, w którym dysponując mniejszym kapitałem własnym można starać się o uzyskanie finansowania na zakup nieruchomości w postaci kredytu hipotecznego.

Jednakże dobra wiadomość dla kredytobiorców jest taka, że zgodnie z zapisami rekomendacji, bezwzględnie wymagany wkład gotówkowy do kredytu hipotecznego wynosi 10% wartości nieruchomości. Pozostałe 5% będzie można pokryć dodatkowym zabezpieczeniem. I tak banki mogą zastosować, np. blokadę środków na rachunku bankowym, zastaw na papierach wartościowych. Pozostałą część wkładu własnego można będzie również ubezpieczyć. Jednak nie wszystkie banki przyjmują taką liberalną politykę. W niektórych instytucjach wkład gotówkowy musi wynieść 15%., a już dziś niektóre banki wymagają 20% wkładu własnego. O szczegóły bankowych procedur należy dopytywać w konkretnych oddziałach.

Celem wprowadzenia zmian było przede wszystkim ukrócenie dobrowolności banków w zakresie udzielania tak poważnych zobowiązań finansowych nieświadomym klientom, którzy nieraz zadłużali się na 120% wartości kupowanej nieruchomości. W wyniku różnych sytuacji losowych zdarzało się, że kredytobiorcy, którzy popadli w tarapaty finansowe, nie mieli z czego spłacać kredytów, a ich sytuacji nie ratowała nawet sprzedaż mieszkania, gdyż uzyskane z niej środki nie były wystarczające na pokrycie zadłużenia.

Intencją Komisji Nadzoru Finansowego było więc lepsze zabezpieczenie rynku kredytowego, szczególnie z perspektywy kredytobiorców. W efekcie wprowadzonych zmian przyszły kupujący musi bowiem solidnie się do takiego procesu przygotować, rozpoczynając od zgromadzenia odpowiedniej ilości gotówki. Dzięki czemu, jeszcze przed zaciągnięciem zobowiązania na kilkadziesiąt lat, jest w stanie ocenić, czy jego możliwości finansowe pozwalają na złożenie wniosku kredytowego, i jak w przyszłości poradzi sobie z regularną spłatą rat, czego smak pozna już w takcie gromadzenia gotówki na wkład własny.

Sprzedaż nieruchomości

Jak pracujemy

Przez lata wykonywania zawodu i zdobywania doświadczenia udało nam się wypracować pewien schemat postępowania, który uwzględnia niezbędne do wykonania czynności na każdym etapie transakcji. Przyjęte w naszej firmie zasady są wynikiem sprawdzenia różnych metod i wybrania tych, które gwarantują najlepszą obsługę, profesjonalizm i bezpieczeństwo. Dodatkowo nasi Klienci mogą szczegółowo poznać całą procedurę związaną z obrotem lub wynajmem nieruchomości, co również pozwala im lepiej się do niej przygotować.

Sprzedaż nieruchomości – postępowanie

1. Analiza dokumentacji i stanu prawnego nieruchomości.

Pierwszym i najważniejszym krokiem jest szczegółowa analiza dokumentów oraz stanu prawnego nieruchomości, ponieważ uzyskane na tym etapie informacje rzutują na rodzaj oraz długość kolejnych działań. Nie każda nieruchomość nadaje się bowiem do sprzedaży, a jej zakup mógłby rodzić po stronie kupującego poważne, negatywne konsekwencje prawne i finansowe. Nie jest rzadkim zjawiskiem rozbieżność w dokumentacji, a wcześniejsza wiedza o tym pozwoli na jej uporządkowanie oraz uzgodnienie stanu faktycznego. W innym przypadku, gdyby fakt ten wyszedł na jaw przy podpisywaniu aktu notarialnego, sfinalizowanie sprzedaży mogłoby okazać się niemożliwe, a każde przesunięcie terminu podpisania umowy o kolejne miesiące jest ryzykiem utraty potencjalnego klienta. Stan prawny nieruchomości analizujemy również pod kątem ustalenia wysokości podatku należnego po sprzedaży. Zachęcamy Klientów do pełnej współpracy w tym zakresie oraz uzyskania wszystkich wymaganych dokumentów, np. zaświadczeń ze spółdzielni czy wypisu z rejestru gruntów, mimo iż może się to wiązać z dodatkowymi kosztami. Są to jednak sumy niewielkie w porównaniu do tego, o ile sprawniej i bezpieczniej przebiegnie dzięki nim sprzedaż nieruchomości. Dodatkowo przedstawienie stornie kupującej pełnego obrazu stanu prawnego domu, mieszkania czy gruntu, odbierane jest jako profesjonalne podejście sprzedającego oraz jego uczciwe intencje, i jest to często czynnik determinujący pozytywną decyzję kupującego.

2. Oględziny nieruchomości.

Spotkanie sprzedającego i pośrednika w sprzedawanej nieruchomości, podczas którego za pomocą karty opisu nieruchomości zbieramy wszystkie niezbędne dane, a także przygotowujemy szczegółową dokumentację fotograficzną. Uzyskane w trakcie spotkania informacje są niezbędne do przeprowadzenia kolejnego kroku – analizy rynku.

3. Analiza rynku i program marketingowy.

Na tym etapie dokonujemy analizy rynku, który każdy z naszych pośredników, pracując w branży od wielu lat, zna i wie jak się po nim poruszać. Jednak ze względu na poszczególne cechy każdej nieruchomości, a tym samym różne grupy docelowe klientów, do każdej analizy podchodzimy indywidualnie. Mając na uwadze tę zasadę następnie przygotowujemy plan sprzedażowy dedykowany konkretnie sprzedawanej nieruchomości. Plan zostanie przedstawiony Sprzedającemu, ponieważ określa jednocześnie zakres działań pośrednika, które będzie wykonywał na dalszych etapach transakcji. Dla każdej oferty prowadzimy dokumentację, w której zapisujemy wykonane czynności, a każdy Klient ma prawo wglądu w historię sprzedaży nieruchomości na każdym etapie współpracy. Jest to więc proces przejrzysty, a Klienci mogą weryfikować naszą pracę oraz wywiązywanie się z umowy.

4. Podpisanie umowy z pośrednikiem.

Umowa z pośrednikiem podpisywana jest dopiero na etapie, kiedy Sprzedający pozna już metody naszej pracy, gdy poznamy lepiej siebie i swoje oczekiwania. Warunki umowy ustalane są indywidualnie, a co ważne – opłata nie jest pobierana za podpisanie umowy, lecz dopiero po wykonaniu usługi.

5. Wdrożenie planu marketingowego.

To czas intensywnej pracy pośrednika, który wprowadza w życie przygotowany i opisany wyżej plan sprzedażowy. Oferta sprzedaży pojawi się na stronie biura, w mediach społecznościowych i innych, a pośrednik podejmie wszelkie niezbędne działania by trafiła ona do grupy potencjalnych klientów. Posiadamy również własną bazę klientów i to od niej rozpoczynamy poszukiwania, co dodatkowo zwiększa szansę trafienia do zainteresowanego ofertą odbiorcy.

6. Gdy oferta spotka się z zainteresowaniem i dojdzie do transakcji:

  • pomagamy w sporządzeniu i podpisaniu umowy przedwstępnej z kupującym,
  • w ramach współpracy z kancelariami notarialnymi wspólnie ustalamy termin podpisania umowy, na korzystniejszych od rynkowych warunkach finansowych w zakresie opłaty notarialnej
  • uczestniczymy w odbiorze nieruchomości, zwracając szczególną uwagę, czy odbywa się to zgodnie z ustalonymi w umowie przedwstępnej warunkami,
  • pomagamy w formalnościach posprzedażowych w zakresie zmiany danych odbiorcy mediów lub podpisania nowej umowy z dostawcami.