Tag: egzekucja

Zagraniczny adres – czy może być wskazany przez najemcę?

Dobrze spisana umowa najmu okazjonalnego to podstawa do egzekwowania swoich praw. Jednym z jej elementów jest wskazanie przez najemcę miejsca, gdzie będzie mógł wyprowadzić się w razie nakazu eksmisji. Czy zagraniczny adres może być do tego wykorzystany?

Zasady najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny to rodzaj umowy, który w pewien sposób zabezpiecza prawa właściciela. Przepisy dotyczące wynajmu lokali w głównej mierze ochraniają lokatorów, dlatego ważne jest, aby odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy w umowie. Najem okazjonalny różni się od zwykłej umowy tym, że niezbędne jest dołączenie do niej dodatkowych dokumentów:

  • oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji;
  • oświadczenie najemcy, w którym wskaże adres, gdzie będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji;
  • oświadczenie właściciela (lub wszystkich właścicieli)wskazanego lokalu, w którym wyrażają zgodę na zamieszkanie w nim najemcy.

Oświadczenie, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji zgodnie z par. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego sprawi, że proces eksmisji będzie znacznie przyspieszony. Właściciel nieruchomości – w przypadku problemów najemcy z płatnościami lub wykorzystywaniu nieruchomości niezgodnie z zapisami umowy – może wykorzystać podpisane oświadczenie i zawnioskować do sądu rejonowego o nadanie mu klauzuli wykonalności. Pozwala to uniknąć długotrwałych procesów sądowych, ponieważ sąd powinien wydać decyzję w przeciągu 3 dni. Akt notarialny z taką klauzulą będzie podstawą do rozpoczęcia postępowania eksmisyjnego, a najemca będzie zobowiązany wyprowadzić się pod wskazany wcześniej adres.

Przeczytaj więcej o najmie okazjonalnym w naszym artykule: https://www.miastorama.pl/baza-wiedzy/najem-okazjonalny/

Czy najemca może wskazać w oświadczeniu zagraniczny adres?

Najemca jako adres, gdzie wyprowadzi się w razie eksmisji może podać nieruchomość mieszczącą się w tym samym lub innym mieście. Może to być nieruchomość, którą jest jego własnością. Jeśli podaje lokal należący do kogoś innego, musi dodatkowo zdobyć zgodę właścicieli i oświadczenie, że przyjmą najemcę w sytuacji, gdy jego umowa najmu stanie się nieważna.

Problem może pojawić się w przypadku zawierania umowy z obcokrajowcem. Zagraniczny adres nie może zostać wskazany w umowie, jako miejsce ewentualnej eksmisji. Zgodnie z prawem komornik sądowy może działać wyłącznie na terenie Polski, więc nie będzie miał możliwości przeprowadzić skutecznie postępowania egzekucyjnego.

Jeśli masz problem z najemcą, który nie posiada możliwości wskazania adresu w Polsce – skontaktuj się z nami. Mamy na to rozwiązanie.

Jak zabezpieczyć zapłatę ceny nieruchomości?

Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości opiewają na duże sumy pieniędzy, toteż obarczone są pewnym niepokojem co do ich bezpiecznego i prawidłowego przebiegu. Aby zminimalizować związany z tym stres sprzedający powinien poznać możliwe sposoby na jak najlepsze zabezpieczenie swoich interesów, czyli innymi słowy –  jak zabezpieczyć zapłatę ceny przez kupującego.

  • Depozyt notarialny

Polega na przekazaniu przez kupującego na rachunek bankowy notariusza określonej sumy, stanowiącej część lub całość ceny. Pieniądze te są w określonym czasie i po spełnieniu dodatkowych warunków wypłacane sprzedającemu. Dzięki temu ma on pewność, że otrzyma ustaloną kwotę sprzedaży, kupujący natomiast ma gwarancję wypełnienia przez sprzedającego dodatkowych postanowień umownych. Przy składaniu depozytu notariusz sporządza protokół, w którym umieszcza informacje o tym w jakim terminie lub po dokonaniu jakich czynności pieniądze zostaną wypłacone sprzedającemu, np. po wydaniu nieruchomości kupującemu czy po wpisaniu go do księgi wieczystej.

Więcej o depozycie przeczytacie tutaj (http://www.miastorama.pl/baza-wiedzy/depozyt-notarialny/).

  • Rachunek powierniczy w banku

Zgodnie z prawem bankowym na rachunku takim mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone przez posiadacza rachunku – na podstawie odrębnej umowy – osobie trzeciej. Umowa taka zawierana jest pomiędzy bankiem a posiadaczem konta, będącym jednocześnie powiernikiem. Na utworzony rachunek kupujący wpłaca środki przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Po przeniesieniu własności nieruchomości i po okazaniu aktu notarialnego, bank wypłaci zgromadzone pieniądze sprzedającemu. Środki gromadzone na takim rachunku nie podlegają zajęciu w razie wszczęcia egzekucji przeciwko jego posiadaczowi.

  • Rachunek bankowy w jednym banku

Zapłaty można dokonać także w momencie podpisywania umowy ostatecznej przenoszącej własność. Jeśli strony posiadają konta w tym samym banku, kupujący może wykonać przelew środków na rachunek sprzedającego. Ten z kolei ma możliwość wglądu czy pieniądze zostały zaksięgowane na jego koncie. Jeśli strony nie dysponują urządzeniami z dostępem do internetu, z reguły nie ma problemu, aby na tę okoliczność komputer udostępnił notariusz, po wcześniejszym ustaleniu z nim takiego zamiaru.

  • Egzekucja wprost z aktu notarialnego

Jednak najczęściej stosowanym zabezpieczeniem jest umieszczenie w umowie sprzedaży zapisu, w którym kupujący zobowiązuje się do zapłaty sprzedającemu umówionej ceny w ustalonym terminie i poddaje się egzekucji wprost z aktu notarialnego. Dzięki temu na wypadek gdyby kupujący uchylał się z zapłatą, sprzedający może wystąpić do właściwego sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności. Sąd ma na rozpatrzenie wniosku 3 dni. Po nadaniu klauzuli akt notarialny stanowi tytuł egzekucyjny, na podstawie którego sprzedający, który staje się w tym momencie wierzycielem, może wystąpić do właściwego komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji przeciwko kupującemu.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji znacznie przyspiesza proces uzyskania tytułu wykonawczego, a tym samym rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego, ponieważ pomija się dzięki temu długotrwałą, złożoną procedurę sądową.

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny – czy warto zastosować taką formę?

Przepisy prawa nie narzucają na umowy najmu obowiązku sporządzania ich w formie pisemnej, o ile nie zostały zawarte na czas dłuższy niż rok. Takie umowy bowiem muszą już mieć formę pisemną. Dodatkowo polskie prawodawstwo przewiduje swobodę kontraktowania, co oznacza, że strony stosunku najmu mogą dowolnie kształtować treść umowy, oczywiście w granicach obowiązującego prawa. Jednakże dla własnego bezpieczeństwa, czyli głównie w celach dowodowych, a także dla potwierdzenia dokonanych ustaleń oraz ochrony zarówno praw najemcy jak i wynajmującego zaleca się, aby umowa taka w każdym przypadku, bez wyjątku, była zawierana pisemnie. Wynajmujący, aby dodatkowo zwiększyć swoje bezpieczeństwo oraz zminimalizować ryzyko związane z najmem, może zażądać sporządzenia umowy najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny – co to właściwie jest?

Najem okazjonalny jest szczególną formą umowy najmu, która dla swej ważności musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego oraz zgłoszona w urzędzie skarbowym, a najemca od uzyskanego z niej przychodu musi odprowadzać podatek dochodowy. Na pierwszy rzut oka może wydawać się to zbędnym wydatkiem – notariusz kosztuje, i kto to słyszał, żeby płacić podatek od najmu?

Otóż, mimo iż wiąże się to z dodatkowymi kosztami, to wynikają z tego również pewne przywileje. Głównym założeniem takiej umowy jest bowiem obowiązek wskazania przez najemcę adresu, pod który wyprowadzi się po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy najmu. Dodatkowo musi on przedstawić pozwolenie osoby, która pod tym adresem zamieszkuje lub posiada tytuł prawny do wskazanej nieruchomości. Poza tym umowa taka posiada wszystkie postanowienia wymagane dla tradycyjnej umowy najmu.

Można pomyśleć – dlaczego ma mnie interesować gdzie wyprowadzi się najemca po zakończeniu umowy? Dlatego, że najemcy nie zawsze tak chętnie opuszczają lokal gdy umowa dobiegnie końca. A w związku z obowiązującym prawem ochrony lokatorów, wynajmujący nie może w takim wypadku wejść do swojej nieruchomości i nieuczciwego lokatora po prostu z niej wyrzucić. Zasada przeciwdziałania bezdomności zakazuje takiego postępowania, a właściciel mieszkania czy lokalu mógłby być w takim wypadku narażony na konsekwencje w związku z nieuprawnionym wyrzuceniem byłego już najemcy na bruk. Brzmi absurdalnie – właściciel nie może chronić swojego prawa własności, a dodatkowo musi znosić związane z tym uciążliwości, czyli obecność lokatora, który nie zawsze chętnie w takim przypadku płaci należny czynsz. Jednak wynajmującemu pozostaje jedynie wszczęcie procedury eksmisyjnej, która łącznie z postępowaniem sądowym, postępowaniem prowadzonym przez komornika oraz oczekiwaniem na lokal zastępczy, który w niektórych przypadkach jest przyznawany, może trwać wiele miesięcy, a nawet lat.

Najem okazjonalny znacznie tę procedurę przyspiesza, ponieważ zawiera dodatkowo oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W takim wypadku, w razie potrzeby, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Nie musi więc składać pozwu, czekać na wydanie wyroku, jego uprawomocnienie i dopiero wtedy wnioskować o nadanie mu klauzuli. Pomija więc tym samym kilka miesięcy procesu sądowego.

Ze względu na zwiększone formalności oraz dodatkowe opłaty, wielu najemców nie chce zgodzić się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Wynajmujący może zaproponować wtedy podzielenie kosztów po połowie, albo nawet pokrycia ich w całości, w końcu to jego interes ma być tu zabezpieczony wobec uprzywilejowanych praw przysługujących lokatorom na mocy przepisów. Jeśli nadal napotka na opór najemy, warto zastanowić się nad sensem zawierania umowy najmu w ogóle. W końcu jeśli ktoś ma uczciwe intencje, to nie powinien bać się takiej formy, która jest dla niego sankcjonująca wyłącznie w sytuacji, gdy nie wywiązuje się z postanowień umowy oraz nie wyraża woli polubownego załatwienia sprawy.