Tag: nieokreślony

Jak pozbyć się nieuczciwego lokatora? Procedura eksmisyjna.

Procedura eksmisyjna jest rozwiązaniem ostatecznym rozwiązaniem mającym na celu pozbycie się nieuczciwego lokatora. Wynajem mieszkania może być atrakcyjną formą inwestowania kapitału, jednak jak każda inwestycja wiąże się on z pewnym ryzykiem. Są nim m.in. nieuczciwe intencje najemcy, który może uchylać się od opuszczenia lokalu, nawet po zakończeniu obowiązywania umowy.

Sytuacja wydaje się prosta – właściciel mieszkania zmienia zamki, wynosi rzeczy lokatora za próg i ma problem z głowy. Jednak należy mieć na uwadze, że takie postępowanie w świetle przepisów jest nielegalne, a najemca może z tego powodu sprawić nam jeszcze większe kłopoty, ponieważ zgodnie z obowiązującym prawem zabronione jest wyrzucanie kogokolwiek na bruk. Nawet z własnego mieszkania.

Jeśli więc wynajmujący napotyka na opór po stronie najemcy musi rozpocząć działania, które ostatecznie doprowadzą do pozbycia się lokatora w świetle przepisów prawa. Wdrożona musi zostać procedura eksmisyjna. Gdy lokator zwleka z zapłatą za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący powinien na piśmie wezwać go do zapłaty, wyznaczając do tego dodatkowy miesięczny termin. Po jego bezskutecznym upływie powinien złożyć we właściwym sądzie pozew o eksmisję. Do pozwu należy załączyć umowę najmu, wypowiedzenie umowy (jeśli wcześniej zostało złożone), wezwanie do zapłaty, a także inne dokumenty potwierdzające zasadność roszczenia.

Procedura eksmisyjna i związane z nią postępowanie sądowe może trwać od kilku tygodniu do nawet kilkunastu miesięcy. Jego skutkiem będzie wydanie przez sąd wyroku eksmisyjnego. Jednak jeśli lokatorzy znajdują się w grupie, której zgodnie z prawem przysługuje prawo do lokalu socjalnego, sąd w wyroku zasądzi umieszczenie najemcy w takim właśnie lokalu socjalnym. Do tej uprzywilejowanej grupy należą kobiety w ciąży, osoby małoletnie wraz z opiekunem, osoby niepełnosprawne, obłożnie chore,  emeryci, renciści oraz bezrobotni. Lokale socjalne znajdują się w zasobach gmin i to właśnie one powinny zapewnić w nich miejsce najemcy. Jednakże ilość mieszkań socjalnych jest w większości samorządów niewystarczająca, a kolejki osób oczekujących bardzo długie. Wynajmujący musi więc uzbroić się w cierpliwość, ponieważ eksmisja będzie możliwa dopiero kiedy gmina wskaże lokal socjalny, do którego można przenieść najemcę. Właściciel mieszkania może co prawda dochodzić później odszkodowania od gminy, jednak jest to przedmiotem odrębnego, długotrwałego postępowania.

Jeśli prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje, to wynajmujący, po uprawomocnieniu się wyroku i nadaniu mu klauzuli wykonalności, powinien złożyć u właściwego komornika wniosek o przeprowadzenie eksmisji, gdyż tylko ten organ jest uprawniony do wykonania takiego wyroku. Jednakże, zgodnie z przepisami chroniącymi prawa lokatorów oraz zakazującymi wyrzucania na bruk, w tym przypadku należy wskazać najemcy pomieszczenie tymczasowe. Zadanie to również powinna realizować gmina, ale może ją wesprzeć zarówno komornik jak i wynajmujący (na tym etapie już wierzyciel), który taki lokal wskaże.

Ryzyko związane z nieuczciwym najemcą można zminimalizować, zawierając umowę najmu okazjonalnego, w której musi on wskazać adres, pod który wyprowadzi się po zakończeniu umowy, a także zawrzeć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W takim wypadku pomija się całą procedurę sądową, a po uzyskaniu klauzuli wykonalności można złożyć do komornika wniosek o przeprowadzenie egzekucji.

W każdym przypadku wynajmujący może dochodzić odszkodowania od lokatora, za nieuiszczone przez niego opłaty za najem i eksploatację lokalu, a także za okres, w którym musiał znosić jego obecność w mieszkaniu tytułem utraconych korzyści, ponieważ w tym czasie nie mógł wynajmować mieszkania innej osobie, a tym samym generować zysku.

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny – czy warto zastosować taką formę?

Przepisy prawa nie narzucają na umowy najmu obowiązku sporządzania ich w formie pisemnej, o ile nie zostały zawarte na czas dłuższy niż rok. Takie umowy bowiem muszą już mieć formę pisemną. Dodatkowo polskie prawodawstwo przewiduje swobodę kontraktowania, co oznacza, że strony stosunku najmu mogą dowolnie kształtować treść umowy, oczywiście w granicach obowiązującego prawa. Jednakże dla własnego bezpieczeństwa, czyli głównie w celach dowodowych, a także dla potwierdzenia dokonanych ustaleń oraz ochrony zarówno praw najemcy jak i wynajmującego zaleca się, aby umowa taka w każdym przypadku, bez wyjątku, była zawierana pisemnie. Wynajmujący, aby dodatkowo zwiększyć swoje bezpieczeństwo oraz zminimalizować ryzyko związane z najmem, może zażądać sporządzenia umowy najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny – co to właściwie jest?

Najem okazjonalny jest szczególną formą umowy najmu, która dla swej ważności musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego oraz zgłoszona w urzędzie skarbowym, a najemca od uzyskanego z niej przychodu musi odprowadzać podatek dochodowy. Na pierwszy rzut oka może wydawać się to zbędnym wydatkiem – notariusz kosztuje, i kto to słyszał, żeby płacić podatek od najmu?

Otóż, mimo iż wiąże się to z dodatkowymi kosztami, to wynikają z tego również pewne przywileje. Głównym założeniem takiej umowy jest bowiem obowiązek wskazania przez najemcę adresu, pod który wyprowadzi się po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy najmu. Dodatkowo musi on przedstawić pozwolenie osoby, która pod tym adresem zamieszkuje lub posiada tytuł prawny do wskazanej nieruchomości. Poza tym umowa taka posiada wszystkie postanowienia wymagane dla tradycyjnej umowy najmu.

Można pomyśleć – dlaczego ma mnie interesować gdzie wyprowadzi się najemca po zakończeniu umowy? Dlatego, że najemcy nie zawsze tak chętnie opuszczają lokal gdy umowa dobiegnie końca. A w związku z obowiązującym prawem ochrony lokatorów, wynajmujący nie może w takim wypadku wejść do swojej nieruchomości i nieuczciwego lokatora po prostu z niej wyrzucić. Zasada przeciwdziałania bezdomności zakazuje takiego postępowania, a właściciel mieszkania czy lokalu mógłby być w takim wypadku narażony na konsekwencje w związku z nieuprawnionym wyrzuceniem byłego już najemcy na bruk. Brzmi absurdalnie – właściciel nie może chronić swojego prawa własności, a dodatkowo musi znosić związane z tym uciążliwości, czyli obecność lokatora, który nie zawsze chętnie w takim przypadku płaci należny czynsz. Jednak wynajmującemu pozostaje jedynie wszczęcie procedury eksmisyjnej, która łącznie z postępowaniem sądowym, postępowaniem prowadzonym przez komornika oraz oczekiwaniem na lokal zastępczy, który w niektórych przypadkach jest przyznawany, może trwać wiele miesięcy, a nawet lat.

Najem okazjonalny znacznie tę procedurę przyspiesza, ponieważ zawiera dodatkowo oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W takim wypadku, w razie potrzeby, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Nie musi więc składać pozwu, czekać na wydanie wyroku, jego uprawomocnienie i dopiero wtedy wnioskować o nadanie mu klauzuli. Pomija więc tym samym kilka miesięcy procesu sądowego.

Ze względu na zwiększone formalności oraz dodatkowe opłaty, wielu najemców nie chce zgodzić się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Wynajmujący może zaproponować wtedy podzielenie kosztów po połowie, albo nawet pokrycia ich w całości, w końcu to jego interes ma być tu zabezpieczony wobec uprzywilejowanych praw przysługujących lokatorom na mocy przepisów. Jeśli nadal napotka na opór najemy, warto zastanowić się nad sensem zawierania umowy najmu w ogóle. W końcu jeśli ktoś ma uczciwe intencje, to nie powinien bać się takiej formy, która jest dla niego sankcjonująca wyłącznie w sytuacji, gdy nie wywiązuje się z postanowień umowy oraz nie wyraża woli polubownego załatwienia sprawy.

Najem na czas określony i nieokreślony – różnice

Najczęstszym problemem, przed jakim stają zarówno wynajmujący jak i najemcy, jest to, czy umowę podpisać na czas określony czy nieokreślony? A może takiego czasu wcale nie określać? Jakie rozwiązanie będzie lepsze?

Najem na czas określony czy nieokreślony – co jest bardziej korzystne?

Z pewnością nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ każdy stosunek najmu jest inny – różne są oczekiwania stron, charakter najmu czy rodzaj nieruchomości. Przed podjęciem decyzji, warto jednak poznać podstawowe różnice, ponieważ później trudno jest się z nich wycofać, szczególnie w przypadku najmy zawartego na czas określony. Jednakże nie należy tego traktować jako wadę tego rozwiązania, wręcz przeciwnie, dla niektórych jest to jego największa zaleta.

Umowa na czas określony

Umowa zawarta na czas określony zawiera w swej treści precyzyjną datę, z którą najem kończy obowiązywać. Po jej upływie najemca ma obowiązek opuścić, opróżnić i zwrócić nieruchomość wynajmującemu, a ten ma obowiązek nieruchomość odebrać. Zawarcie umowy na czas oznaczony jest jednoznaczne z tym, że do daty wskazanej w umowie najemca ma obowiązek regularnego opłacania czynszu najmu, a właściciel nieruchomości do jej udostępnienia najemcy. Z perspektywy najemcy jest więc to gwarancja zajmowania mieszkania czy lokalu przez czas wskazany w umowie, a z perspektywy właściciela do otrzymywania dochodu z tytułu najmu przez ten okres. Najemca ma więc pewność, że nie będzie musiał wyprowadzić się przed zakończeniem umowy, może więc spokojnie nieruchomość urządzić, uwzględnić w swoich planach biznesowych (np. stworzyć wizytówki z konkretnym adresem, czy dostosować lokal do prowadzonej działalności). Wynajmujący natomiast przez czas obowiązywania umowy nie będzie musiał się martwić szukaniem nowego lokatora, z którego czerpał by zysk.

Aby te gwarancje nie były gołosłowne, obowiązujące przepisy dopuszczają rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony wyłącznie w przypadkach w niej zawartych. Oznacza to, że strony powinny dwa razy zastanowić się nad zapisami, jakie chcą w umowie umieścić. Najczęściej wskazywanymi przesłankami umożliwiającymi wcześniejsze zakończenie umowy jest niewywiązywanie się przez strony z umowy, np. niepłacenie czynszu przez najemcę lub zakłócanie korzystania z lokalu przez wynajmującego, sytuacja, gdy przedmiot najmu nie jest zgodny z umową itp. Przyczyny te jednak nie mogą brzmieć ogólnikowo, a muszą być precyzyjnie wskazane, by nie było wątpliwości co do ich interpretacji.

Umowa na czas nieokreślony

W stosunku do umowy najmu zawartej na czas nieokreślony obowiązują terminy wypowiedzenia określone w kodeksie cywilnym, czyli:

  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód,
  • gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

W sytuacjach wyjątkowych umowa taka może zostać rozwiązana bez wypowiedzenia, czyli ze skutkiem natychmiastowym. Rozwiązanie takie może być dokonane przez wynajmującego gdy najemca:

  • używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób,
  • zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie,
  • dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, w tym wypadku wyjątkowo wynajmujący musi wyznaczyć najemcy dodatkowy miesiąc na zapłatę i opuszczenie lokalu,
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Natomiast najemca może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym jeśli okaże się, że lokal posiada wady, o których nie wiedział w chwili wydania nieruchomości.

Ta forma umowy wiąże się więc z ryzykiem przedwczesnego jej zakończenia, ale z drugiej strony łatwiej ją wypowiedzieć, jeśli zajdzie taka potrzeba. Jeśli jednak strony odpowiednio zredagują treść umowy zawartej na czas określony, mogą wprowadzić w niej zapis pozwalający na wypowiedzenie, gdy jedna ze stron nie wywiązuje się z postanowień umowy. Znalezienie optymalnej formy zależeć więc będzie od charakteru najmu oraz przede wszystkim od woli stron.