Tag: rynek nieruchomości

Sezon na nieruchomości wakacyjne

Lato w pełni, a to oznacza żniwa dla osób posiadających mieszkania na wynajem w miejscowościach turystycznych. Oferta najmu jest coraz większa, a baza nieruchomości tego typu ciągle rośnie. Dlatego osoby zainteresowane taką formą inwestycji, powinny spieszyć się z decyzją. Przyjrzymy się sytuacji na rynku nieruchomości w najbardziej atrakcyjnych regionach kraju.

Czy inwestycja w nieruchomość na wynajem wakacyjny się opłaca?

Rentowność najmu jest dużo wyższa niż w przypadku innych inwestycji, np. lokat bankowych. W największych miastach tj. w stolicy, Poznaniu, Krakowie, czy Trójmieście wynosi 5%. Jest to zysk nieosiągalny na dostępnych na rynku instrumentach finansowych. Zakupowi takiemu sprzyjają również utrzymujące się cały czas na niskim poziomie stopy procentowe, dzięki czemu średnia stawka czynszu pozwala na spłatę raty kredytu hipotecznego.

Mimo, że sezon turystyczny trwa zaledwie kilka miesięcy, to rynek turystyczny w Polsce prężnie się rozwija. W zeszłym roku nasz kraj odwiedziło 17,5 miliona zagranicznych gości. Zwiększa się też liczba rodaków, którzy urlop wolą spędzić tutaj. Zapotrzebowanie na nieruchomości na wynajem cały czas więc rośnie. A we wspomnianych lokalizacjach wynajem sezonowy może przynieść dużo wyższe zyski, niż wynajem przez cały rok. Nie oznacza to jednak, że poza sezonem ciężko znaleźć najemców. Przeciwnie- mogą nimi być studenci, którzy żyją w tych miastach od października do czerwca. W takim ujęciu najem będzie bardziej opłacalny, najważniejsze bowiem, aby nie było w nim pustostanów, czyli okresów, w których lokal będzie stał pusty, a wynajmujący będzie musiał płacić za jego utrzymanie z własnej kieszeni.

W najbardziej prestiżowych i najchętniej odwiedzanych lokalizacjach, zakup nieruchomości traktować można również jako pewną lokatę kapitału. Apartament z widokiem na morze, albo w bliskiej odległości od plaży, lasu, głównego deptaka, czy centrum będzie zyskiwał na wartości. Nad morzem i w górach pojawia się wiele inwestycji, w których inwestor (kupujący) partycypuje w kosztach budowy, a wynajmem jego mieszkania zajmuje się później deweloper, po zagwarantowaniu określonej stopy zwrotu. Aparthotele i condohotele są wygodną formą inwestowania, ryzyko bowiem jest tu dużo mniejsze, przy jednocześnie niższym wkładzie własnym, czyli kosztach zakupu nieruchomości.

Sprzyjająca koniunktura na rynku nieruchomości nie idzie w parze ze wzrostem ich cen, co dodatkowo przemawia na korzyść zakupu. Rynek mieszkań na wynajem turystyczny przedstawia się wyjątkowo atrakcyjne, ponieważ zapotrzebowanie na takie mieszkania z roku na rok rośnie. Z tych powodów jest to na pewno warta rozważenia alternatywa inwencyjna.

Kupujemy coraz więcej luksusowych nieruchomości

O tym, że na polskim rynku sprzedaje się coraz więcej nieruchomości, a większość z nich za gotówkę już pisaliśmy. Do tego dochodzi kolejna optymistyczna wiadomość – coraz częściej są to nieruchomości premium.

W naszym kraju przybywa coraz więcej zamożnych osób, które swój kapitał chcą lokować właśnie w domach lub mieszkaniach. Standard sprzedawanych nieruchomości stale rośnie, częściej zwracamy uwagę również na inne czynniki świadczące o wyższej półce takiego zakupu – prestiżową lokalizację czy otoczenie. Tylko w ubiegłym roku za zakup 2 tysięcy nieruchomości premium zapłacono 3,6 miliarda złotych. Niemal połowę z tego sprzedano w stolicy.

Nieruchomości premium zyskują na popularności

Nieruchomości premium to stosunkowo młody produkt na naszym rynku, sprzedaje się je bowiem zaledwie od dekady, czyli od czasu boomu na rynku nieruchomości przypadającego na lata 2005 – 2007. Wtedy też wiele firm deweloperskich rozpoczęło swoją działalność korzystając ze sprzyjającej koniunktury. W ciągu ostatnich czterech lat wartość tego rynku wzrosła niemal o połowę.

Klienci są coraz bardziej świadomi swoich potrzeb i gustów, toteż rosną ich oczekiwania względem nieruchomości. Priorytetem jest dla nich wysoka jakość i standard, więc na odebranie domu czy mieszkania są w stanie poczekać kilka lat. Zapotrzebowanie na takie nieruchomości rośnie, ale póki co rynek jest w stanie na nie odpowiedzieć, ponieważ liczba ofert i liczba zainteresowanych nimi klientów jest zbliżona.

W Polsce wzrasta również liczba osób zamożnych. Tych, zarabiających ponad 85 tysięcy złotych rocznie jest u nas już ponad milion, a w ciągu najbliższych dwóch – trzech lat liczba ta ma wynieść 1,3 miliona. Analogicznie powinno się zwiększyć zapotrzebowanie na nieruchomości luksusowe. Rynek ten rozwija się w największych miastach, co jest tendencją widoczną również w innych krajach. W Polsce są to oczywiście Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Kraków.

Apartamenty budowane w naszym kraju nie odbiegają standardami od tych, powstających w krajach zachodnich. Projektowane są przez światowej klasy architektów, wykańczane materiałami sprowadzanymi z całego świata, posiadają udogodnienia takie jak recepcja, ochrona, portier, basen, sauna, siłowania, a nawet SPA.

Przed zakupem nieruchomości poznaj lokalny rynek.

Rynek nieruchomości to jedna z najdynamiczniej rozwijających się branż, jednakże w ujęciu lokalnym sytuacja na nim może się bardzo różnić. Kupując mieszkanie dobrze jest poznać dany rynek, szczególnie jeśli traktujemy je jako inwestycję, która docelowo ma przynosić zysk.

Cena

Jest to chyba najbardziej w skali kraju zróżnicowane kryterium. Najwyższe ceny osiągają nieruchomości w Warszawie  (średnio 8 200zł za m2), w następnej kolejności w Krakowie (średnio 7 000zł za m2), o tysiąc mniej zapłacimy w Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu. W Katowicach ceny plasują się na poziomie 4 936zł/m2.

Na wartość nieruchomości wpływ ma przede wszystkim prestiż danej lokalizacji, ceny gruntów, popyt, stopa bezrobocia, średnie zarobki oraz zainteresowanie zewnętrznych inwestorów. Wielkość miasta ma przy tym znaczenie drugorzędne, co potwierdza przykład Łodzi. Jest to trzecia pod względem wielkości metropolia w Polsce, jednak mimo to mało atrakcyjna dla inwestorów. Z tego powodu ceny za metr kwadratowy oscylują w okolicach 5 000zł za m2.

Siła nabywcza

Czyli ile metrów kwadratowych można kupić za średnią pensję w danym mieście. Najlepiej współczynnik ten wypada w Katowicach, gdzie siła nabywcza przeciętnego Kowalskiego wynosi 0,77 m2, przy średnim wynagrodzeniu w wysokości 3 807 zł. Drugie miejsce zajmuje Białystok – białostocczanin za swoją pensję może nabyć 0,6 m2,  warszawiak i wrocławianin natomiast kupią 0,53 m2, a mieszkańcy Krakowa zaledwie pół metra. Średnia dla Polski wynosiła  w poprzednim roku 0,60 m2, podczas gdy osiem lat wcześniej było to 0,43 m2.

Oferty mieszkań w programie MDM

Mimo, iż pomoc w ramach programu zmierza ku końcowi z uwagi na wyczerpanie środków, to kupując mieszkanie w przyszłym roku można się jeszcze na niego załapać. Warto przedtem sprawdzić ile ofert na danym rynku spełnia wymagania programu. Największą ich liczbą pochwalić się mogą Katowice – 34%, w Krakowie jest to o dwa procent mniej, w stolicy i Wrocławiu nieruchomości takie to zaledwie 12 % mieszkań na sprzedaż. Różnica ta jest efektem limitów cenowych ustalanych dla poszczególnych miast, na które można otrzymać dofinansowanie. I tak dla Katowic wartość ta wynosi 4 800 zł za m2, w Krakowie i Wrocławiu jest to 5 000 zł/m2, w Warszawie 6 433zł/m2.

Potencjał inwestycyjny

Jeśli traktujemy zakup jako inwestycję, np. pod wynajem, należy przyjrzeć się lokalnemu rynkowi pod kątem atrakcyjności dla potencjalnych najemców. Ważne są tu czynniki takie jak lokalizacja miasta (odległość od atrakcji turystycznych, metropolii), ilość prowadzonych i planowanych inwestycji (zainteresowanie zewnętrznych inwestorów, w tym i kapitału zagranicznego), rynek pracy (liczba funkcjonujących na rynku przedsiębiorców – pracodawców, stopa bezrobocia), rynek akademicki (liczba studentów), atrakcyjność samego miasta (liczba odwiedzających je turystów, liczba wydarzeń kulturalnych).

Najlepiej pod względem inwestowania w mieszkania na wynajem wypada Gdańsk, Warszawa i Wrocław. W tych miastach można uzyskać największą rentowność.

Potencjał małych mieszkań na rynku wynajmu

Rynek nieruchomości jest branżą, na której mocno odbija się sytuacja demograficzna. Aktualnie w Polsce cały czas spada wskaźnik urodzeń, a zwiększa się liczba singli i bezdzietnych par. W tym rankingu jesteśmy na pierwszym miejscu w Europie. Bezdzietne pary to nie tylko młode małżeństwa, które nie posiadają dzieci, ale również starsze pary, których potomstwo już opuściło rodzinne gniazdo. Zarówno oni jak i osoby żyjące samotnie mają podobne potrzeby mieszkaniowe – szukają nieruchomości niezbyt dużych, jedno i dwupokojowych mieszkań, gwarantujących wystarczającą ilość przestrzeni, których koszt utrzymania nie będzie zbyt wysoki.

Deweloperzy już zaczęli wprowadzać do swoich inwestycji więcej małych mieszkań, o powierzchni 20-55 m2, na które znajdują coraz więcej nabywców. A zainteresowanie nimi będzie wyłącznie rosło. Natomiast w związku z zaostrzeniem wymogów dotyczących wkładu własnego przy kredycie hipotecznym, od nowego roku uzyskanie pożyczki będzie jeszcze trudniejsze. Oznacza to, że część osób będzie zmuszona zrezygnować z zakupu na rzecz najmu. Jeśli więc rozważacie zakup mieszkania pod wynajem, warto zastanowić się nad takim właśnie metrażem.

Mieszkania o takiej powierzchni można z powodzeniem znaleźć również na rynku wtórnym. Ich cena, ze względu na mniejszy metraż, będzie niższa w porównaniu do nieruchomości trzypokojowych i większych. Oznacza to niższy koszt początkowy inwestycji. Jednopokojowe kawalerki są z reguły najtańsze, jeśli jednak posiadają odpowiednio dużą powierzchnię można w nich wygospodarować dodatkową przestrzeń na kolejny pokój, co stworzy o wiele atrakcyjniejszą w oczach potencjalnych najemców nieruchomość. Ponadto mniejsze mieszkanie to niższe koszty obsługi inwestycji – mniejsza powierzchnia ścian do odświeżenia, mniejsza ilość mebli i sprzętów, w które trzeba je wyposażyć a po jakimś czasie zmienić. Przy tym stopa zwrotu nie wypada gorzej niż w przypadku mieszkań większych.

Zakup nieruchomości na wynajem to inwestycja długoterminowa, a jej zwrot rozłożony jest czasem nawet na kilkadziesiąt lat, dlatego nie można przy tym ignorować takich kwestii jak  dane statystyczne oraz prognozy demograficzne. Przed wyborem lokalizacji należy je dodatkowo przeanalizować pod względem regionalizacji zjawiska. Największa ilość bezdzietnych par oraz singli jako miejsce do życia wybiera bowiem duże aglomeracje i miasta, w których rynek pracy jest perspektywiczny. Dodatkowo umiejscowienie inwestycji w miejscu atrakcyjnym turystycznie umożliwia alternatywne rozwiązanie – wynajem mieszkania w sezonie za dużo atrakcyjniejsze stawki.

Rozpoczynając przygodę z wynajmem warto więc czasem wyjrzeć poza granice własnego regionu, i skorzystać z różnorodności rynków nieruchomości.

Śląski rynek nieruchomości.

Śląsk, mimo iż kojarzy się z przemysłem ciężkim, smogiem i dużym stopniem bezrobocia spowodowanym zamykaniem kopalni, to w rzeczywistości jest jedną z najprężniej rozwijających się aglomeracji miejskich. Górny Śląsk to największy w kraju ośrodek metropolitalny tworzony przez 19 położonych blisko siebie miast, w tym Kartowice, Sosnowiec, Gliwice, Bytom i Zabrze.

Architektonicznie poszczególne miasta mają wiele wspólnych cech, ale rynek nieruchomości w każdym z nich jest mocno zróżnicowany. Najlepiej ma się on w Katowicach, w których aktualnie w jednym z popularnych serwisów internetowych wystawionych jest około 4 tysiące mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego, przy czym zaledwie ¼ tej liczby to nieruchomości deweloperskie. Pozostałe miasta pod tym względem wypadają dużo gorzej, liczba ofert sprzedaży z rynku pierwotnego to zaledwie kilkadziesiąt sztuk, podczas gdy rynek wtórny to od 1,5 tysiąca do 2,5 tysiąca ogłoszeń.

Kupując mieszkanie w stanie deweloperskim nabywca musi się liczyć z dużo wyższą ceną, co może być przyczyną małego zainteresowania tego typu nieruchomościami i przekłada się na niewielką ilość inwestycji. Najwyższe ceny notuje się w Katowicach. Tam za metr kwadratowy nieruchomości na rynku pierwotnym trzeba zapłacić ponad 5000zł, podczas gdy na rynku wtórnym cena ta jest o tysiąc złotych niższa. Analogicznie w Gliwicach wartości te wynoszą 4.500zł i 3.445zł, w Bytomiu natomiast ceny na rynku wtórnym wynoszą około 2000zł za metr kwadratowy.

Katowice to także największy na Śląsku wybór mieszkań na wynajem, w Internecie znajdziemy około 2000 takich ogłoszeń. Na drugim miejscu znajdują się Gliwice z liczbą o połowę mniejszą, Sosnowiec, Zabrze i Bytom to ilość między 250 a 150. Najwyższe koszty poniesie najemca katowickich lokali, są to wydatki rzędu 1900zł miesięcznie, w Gliwicach natomiast około 1600zł. Najtańsze mieszkania znajdują się w Zabrzu i Bytomiu.

Na poprawę sytuacji rynkowej miał niewątpliwy wpływ program pomocowy Mieszkanie Dla Młodych, który przyczynił się do zwiększonej sprzedaży. Środki finansowe powoli się jednak wyczerpują i program wkrótce przestanie obowiązywać, a to może wpłynąć na mniejszą ilość transakcji. Mimo stopniowego wzrastania cen nieruchomości w Katowicach podwyżki ominęły nieruchomości mieszczące się w kryteriach MDM, czyli te o powierzchni 40-60 m2, na które można otrzymać dofinansowanie. Pierwotnie były to wyłącznie nieruchomości deweloperskie, jednak po rozszerzeniu programu na rynek wtórny również i ceny tych mieszkań uległy obniżeniu.

Rynek nieruchomości śląskich jest więc zróżnicowany, a miedzy poszczególnymi ośrodkami widoczna jest znaczna różnica w ilości dostępnych ofert oraz cenach, które zmniejszają się proporcjonalnie do wielkości miasta. Mają one jednak wyraźną wspólną cechę – w każdym z nich przeważa ilość mieszkań na rynku wtórnym, która jest o wiele wyższa od tych oferowanych przez deweloperów. Wynika to z wyższych cen tych drugich, a co za tym idzie – mniejszego na nie popytu.