Tag: rynek nieruchomości

Czy house flipping to dobry sposób na inwestowanie?

House flipping, a w zasadzie jego ideę można w skrócie okreslić jako – tanio kupić, drogo sprzedać. Ten sposób na inwestowanie zdobywa w Polsce coraz więcej zwolenników.

Na czym polega house flipping?

House flipping nie posiada jeszcze tłumaczenia, a jest to termin pochodzący ze Stanów Zjednoczonych, gdzie cieszy się dużą popularnością wśród osób szukających nowych sposobów na zarabianie pieniędzy. Polega na zakupie nieruchomości w złym stanie, a następnie wyremontowanie go i sprzedanie z zyskiem. Domy i mieszkania wymagające generalnego remontu, nawet jeśli położone są na atrakcyjnej działce, sprzedawane są w cenie dużo niższej niż rynkowa.

Niskie stopy procentowe powodują, że na lokatach bankowych niewiele się zarabia, a inwestorzy poszukują alternatywnych form lokowania kapitału. Między innymi z tego powodu tak dużą popularność w ostatnich latach zdobyło kupowanie mieszkań na wynajem, jednak jest to inwestycja długoterminowa. Dla osób mniej cierpliwych, ale jednocześnie chcących poświęcić więcej czasu na przygotowanie nieruchomości, house flipping wydaje się być wyjściem idealnym. Pozwala bowiem na osiągnięcie sporego zysku w kilka miesięcy.

Lokalizacja jest najważniejsza.

Aby jednak na inwestycji takiej zarobić jak najwięcej, należy szukać okazji cenowych. Mowa to u nieruchomościach do generalnego remontu. Nie można jednak zapominać, że dom, czy mieszkanie mają się szybko sprzedać, ważna jest więc ich lokalizacja. Celować należy w centralne dzielnice miast, ewentualnie inne, które z różnych powodów cieszą się powodzeniem, np. mają widok na morze, czy są dobrze z centrum skomunikowane.

Remont

Im mniejsze koszty początkowe, tym wyższy zysk, dlatego warto poświęcić trochę czasu i wykonać możliwie najwięcej prac samodzielnie. O ile wymiana instalacji, czy położenie kafli wymaga już pewnego doświadczenia, to np. z malowaniem ścian, czy położeniem paneli podłogowych poradzi sobie nawet amator. A pozwoli to oszczędzić co najmniej kilka tysięcy zł.

Wśród sprzedawanych na rynku mieszkań największą popularnością cieszą się te, które nie wymagają wiele pracy przed wprowadzeniem się. Tym bardziej nieruchomości do remontu są sprzedawane w dużo atrakcyjniejszych cenach, a w niedługim czasie można znacznie podnieść ich wartość. Jednak tego typu ofert jest niewiele, dlatego przyszły inwestor musi poświęcić trochę czasu na ich wyszukanie. Może również zlecić to pośrednikowi nieruchomości, który ma dostęp do znacznie większej liczby ofert.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem?

Przed dokonaniem zakupu trzeba jednak dokładnie zbadać zapotrzebowanie rynku oraz preferencje klientów. Ważne przecież, aby nieruchomość po remoncie jak najszybciej się sprzedała. Po znalezieniu konkretnej oferty należy więc dokładnie sprawdzić stan techniczny nieruchomości, ustalić, jakich prac będzie wymagała oraz obliczyć, czy i jak bardzo będzie to opłacalne. To, na co należy zwrócić szczególną uwagę to stan instalacji, ścian, sufitów, stolarki drzwiowej i okiennej oraz podłóg. Są to bowiem elementy, na które kupujący będą zwracać największą uwagę. Ważne jest również podniesienie standardu dwóch pomieszczeń, które wymagają najwięcej kosztów i pracy, mowa tu o kuchni i łazience. Mieszkania w ramach house flippingu wykańczane są najczęściej pod klucz, aby nabywcy mogli od razu się do nich wprowadzić. Jednak wybór materiałów i standardu wykończenia powinien być poprzedzony badaniem rynku i ustaleniem, jakich nieruchomości poszukują klienci.

Na stopę zwrotu z takiej inwestycji wpływa wspomniana już lokalizacja, stan nieruchomości i zakres wykonanych prac, a także koszty jakie pochłonie remont. Jednak szacuje się, że na jednym „flippie” można zarobić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy zł.

Trzeba jednak pamiętać, że kluczową kwestią jest tu ocena stanu nieruchomości. W tym zakresie warto skorzystać z pomocy fachowca.

Zalety mieszkania na parterze

Mieszkania na parterze cieszą się najmniejszym powodzeniem wśród lokali w deweloperskich inwestycjach. A niesłusznie, gdyż mają szereg zalet, z których kupujący czasem nie zdają sobie sprawy.

Mieszkanie na parterze jest niebezpieczne. Mit

Niechęć do mieszkania na parterze powodowana jest głównie obawą o bezpieczeństwo, ponieważ takie mieszkanie jest najbardziej narażone na włamanie i kradzież. O dziwo, rzadziej myślimy o tej kwestii decydując się na zakup domu jednorodzinnego, którego okna również znajdują się nisko. Może i po części jest to racja. Mieszkania na parterze teoretycznie są łatwiej dostępne dla potencjalnego złodzieja niż mieszkania na piętrach. Należy jednak pamiętać, że obecnie stosowane w budownictwie systemy bezpieczeństwa są na bardzo wysokim poziomie. Dużo wyższym niż jeszcze kilkanaście lat temu, kiedy najlepszym rozwiązaniem było zamontowanie krat w oknach. Aktualnie zarówno drzwi jak i okna mogą posiadać zabezpieczenia antywłamaniowe, a ich otwarcie z zewnątrz jest mocno utrudnione. Poza tym nowoczesne osiedla są miejscami dobrze strzeżonymi. Na ich teren mogą się dostać tylko upoważnione osoby, a często budynki i ich pobliże objęte są dodatkowo monitoringiem. Nie raz również na osiedlach takich działa firma ochroniarska, która jeśli nie jest na miejscu przez całą dobę, zjawi się kilka minut po telefonie.

Mieszkanie na parterze jest wygodne. Prawda

Jeśli już obaliliśmy największy mit dotyczący mieszkania na parterze, należy przejść do wymieniania ich zalet. Największą jest oczywiście położenie na dole klatki schodowej, dzięki czemu nie musimy się wspinać po schodach kilka razy dziennie, czy czekać na windę. Wyobraźcie sobie, że musicie wnieść zakupy, albo dziecięcy wózek, albo jedno i drugie na czwarte piętro. A w budynkach liczących tyle kondygnacji nie koniecznie będzie winda. Poza tym każde wyjście z domu – wyniesienie śmieci, czy skoczenie do sklepu, jest o wiele szybsze. Podobnie jak wyjście na spacer z psem.

Ponadto często mieszkania na parterze mają do dyspozycji własny ogródek. Może to być więc substytut domu jednorodzinnego w mieście. Jeśli ogród nie jest ulokowany od ulicy, daje nam dodatkową przestrzeń, w której można odpocząć i zrelaksować się po trudach dnia, a w lecie to w nim głównie toczy się życie. Sąsiedzi z góry mogą tylko zazdrośnie spoglądać.

Mieszkanie na parterze oznacza, że nie mamy sąsiadów, których możemy zalać, albo którym będzie przeszkadzało chodzenie w szpilkach. Poza tym im mniejsza ilość mieszkań bezpośrednio stykających się z naszym, tym mniej hałasów, które musimy znosić.

Jednak najważniejszą zaletą mieszkania na parterze, jest z reguły ich niższa cena, w porównaniu do pozostałych lokali w danej inwestycji. Mieszkania takie sprzedają się gorzej, dlatego deweloperzy skłonni są do obniżenia stawki. Jest to tylko kolejny argument, dla którego warto rozważyć takie położenie.

Sprzedaż mieszkań wyhamowuje

Sprzedaż mieszkań w ubiegłym roku była rekordowa, jednak pierwsza połowa roku 2018 pokazuje już lekkie jej zahamowanie wśród deweloperów notowanych na GPW.

Wyniki z I i II kwartału są wyraźnie gorsze od analogicznych okresów ubiegłego roku. Jest to pierwsze spowolnienie w sprzedaży mieszkań od kilku lat. Jeśli tendencja ta się utrzyma, nie uda się pobić rekordu ilości sprzedanych mieszkań z 2017 r., kiedy to nabywców znalazło 28 917 lokali. W I półroczu tego roku sprzedano 12 620 mieszkań.

Skąd taka zmiana?

Niska sprzedaż mieszkań może być spowodowana wysokością cen, które w niektórych lokalizacjach są zawrotne. Mimo, iż rosły one regularnie na przestrzeni ostatnich miesięcy, do tej pory nie stanowiło to problemu dla kupujący. Obecnie jednak coraz częściej wyszukują oni cenowych okazji, ponieważ stawki rynkowe zostały mocno napompowane. W ostatnich tygodniach ich wzrost znacznie ponadto przyspieszył.

Wyższe ceny nieruchomości widać również w kwotach udzielanych kredytów. Według danych Biura Informacji Kredytowej, w czerwcu średnia kwota wnioskowanego kredytu była wyższa o 1,4% w stosunku do maja. Jak wskazuje główny analityk BIK Waldemar Rogowski „W czerwcu br. mieliśmy do czynienia również z kontynuacją zjawiska związanego z wnioskowaniem w 2018 r. o wyższe kwoty kredytów mieszkaniowych niż w 2017 roku (…) Zjawisko to może mieć swoje źródło zarówno we wzroście cen nieruchomości (np. w Warszawie wzrost rdr o ok. 10 proc.), jak i zakupie mieszkań o większej powierzchni”. Do wzrostu cen mieszkań przyczyniły się między innymi wyższe koszty materiałów budowlanych oraz siły roboczej. Obecne spadki sprzedaży deweloperzy mogą rekompensować sobie w wyższych marżach. Nie wiadomo jednak jak to zjawisko odbije się na cenach nieruchomości w całym kraju. Dodatkowo ilość gruntów w miastach, szczególnie w centrach, jest mocno ograniczona. Niektóre firmy już powoli wyczerpują swoje zasoby. Z tego powodu stawiają na jakość, a nie ilość wybudowanych lokali. Powstaje więc sporo inwestycji z segmentu Premium.

Deweloperzy narzekają przy tym na procedury administracyjne, które sprawiają, że sprzedaż mieszkań i tak już jest zawiła i skomplikowana, dodatkowo stały się nieprzewidywalne, co przedłuża budowę.

Taka sytuacja rynkowa może okazać się korzystna dla kupujących. Co prawda nie wiadomo jeszcze, jak zachowają się deweloperzy, ale być może będą zmuszeni obniżyć swoje stawki, aby wyprzedawać lokale w niektórych lokalizacjach.

 

Najem okazjonalny coraz popularniejszy.

Najem okazjonalny polega na zawarciu umowy najmu w formie aktu notarialnego i wskazaniu przez najemcę adresu, pod który będzie mógł się wyprowadzić w razie wygaśnięcia umowy. Jest to bezpieczniejsza forma umowy najmu, lepiej chroniąca interes wynajmującego. Mimo tego, nie cieszy się dużą popularnością, chociaż zainteresowanie nią stale rośnie.

Co daje najem okazjonalny?

Zawarcie takiej umowy pozwala na szybsze i skuteczniejsze przeprowadzenie eksmisji w sytuacji, gdyby najemca uchylał się od płacenia czynszu. Jest również gwarancją, że kiedy umowa się zakończy, będzie miał gdzie się wyprowadzić. Obecnie ilość umów najmu okazjonalnego stanowi zaledwie od 2 do 5 % wszystkich umów najmu, w zależności od urzędu skarbowego.

Bo właśnie w tym urzędzie należy zawarcie takiej umowy zgłosić, a dochody z tego tytułu rozliczyć. Właściwie w każdym regionie polski widać wzrost rozliczeń przychodów z najmu. Wynika to przede wszystkim ze zwiększenia się rynku nieruchomości na wynajem. Coraz więcej nabywców mieszkań kupuje je nie tylko po to, aby zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, ale traktuje to jako formę inwestycji z przeczeniem na wynajem. Stopy procentowe cały czas utrzymują się na niskim poziomie, co z jednej strony powoduje mniejsze koszty kredytu hipotecznego, z drugiej dużo mniejsze zyski na lokatach bankowych. Stopa zwrotu wynosi w tym przypadku 1-2%, podczas gdy z wynajmowania nieruchomości, przy odpowiednim zarządzaniu, można liczyć na zwrot w wysokości 5-8 % w skali roku. Nic więc dziwnego, że inwestorzy właśnie w nieruchomościach lokują swój kapitał, tym bardziej, że w dobrych lokalizacjach wartość takiej nieruchomości rośnie, i z czasem możliwa jest jej sprzedaż z czystym zyskiem.

Najem okazjonalny w świetle prawa

Forma najmu okazjonalnego została wprowadzona do polskiego porządku prawnego w 2009 roku. Jest to jednak rozwiązanie, z którego skorzystać mogą wyłącznie osoby fizyczne, nie prowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania nieruchomości. Jest to wyjście dobre dla umów długoterminowych, można ją zawrzeć w przypadku umów na czas określony, nie przekraczający 10 lat. Niestety niewielu wynajmujących decyduje się na nią, chcąc uniknąć dodatkowych kosztów, tj. opłaty notarialnej. Tymczasem nie wszyscy zdają sobie sprawę z tego, jak czasochłonna i trudna jest procedura eksmisyjna w przypadku umowy standardowej, oraz że na opuszczenie lokalu przez najemców można w takim wypadku czekać wiele miesięcy, a nawet lat. Koszty są w takim wypadku nieporównywalnie wyższe. Umowa najmu okazjonalnego nakłada na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że wynajmujący musi jedynie uzyskać klauzulę wykonalności na taki akt, bez konieczności przechodzenia przez długotrwałą procedurą sądową.

W roku 2017r. odnotowano znaczny wzrost ilości umów najmu okazjonalnego. W niektórych lokalizacjach zawarto ich trzy razy więcej niż w roku 2015r. Niestety mimo to, udział tych umów w rynku najmu jest znikomy. Być może z rosnącą świadomością wynajmujących tendencja ta się zmieni.

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji pozyskanych z Izb Skarbowych, stan na 12.06.2018 r.

 

Jak dobrze wynająć mieszkanie? Z perspektywy wynajmującego.

W tym wpisie podpowiemy Wam, co zrobić, aby dobrze wynająć mieszkanie, czyli czerpać z niego zyski i zminimalizować ewentualne ryzyko. Możecie przeczytać poradnik 6 kroków, albo od razy przejść do punktu b.

A. Żeby dobrze wynająć mieszkanie trzeba się do tego przygotować.

Przy odpowiednim zaangażowaniu można z tego zrobić źródło dodatkowego dochodu, a z czasem dochodowy biznes.

 

  1. Przygotowanie mieszkania

Pierwszą kwestią od jakiej należy zacząć, aby dobrze wynająć mieszkanie to przemyślenie, do jakiego klienta ma być skierowana oferta. Od tego zależy bowiem jak przygotować taki lokal. Mieszkanie dla turystów powinno mieć właściwie całe niezbędne do komfortowego funkcjonowania wyposażenie, z ręcznikami i pościelą łącznie. Dla studentów – wyposażenie minimalne, nic co podbije cenę wynajmu, więcej biurek, koniecznie Internet. Dla pary – co najmniej dwa pokoje, meble, kuchnia ze sprzętami, ale bez naczyń (prawdopodobnie mają swoje). Istnieje jednak podstawowa zasada – mieszkanie powinno być odświeżone, pomalowane i wykończone w neutralnych kolorach, uporządkowane, pozbawione usterek i rzeczy osobistych.

  1. Oferta

Kolejnym krokiem, aby dobrze wynająć mieszkanie jest przygotowanie ciekawej oferty. Jeśli tego nie zrobicie, możecie pominąć kolejne kroki. Oferta musi przykuwać wzrok, przy tym nie być nachalna, ani kiczowata. Powinna zawierać krótki opis mieszkania, z podaniem ceny, informacji o wielkości, liczbie pokoi, wyposażeniu, lokalizacji, oraz ewentualne dodatkowe uwagi. Zdjęcia są niezbędne, dobrze jeśli byłyby wykonane przez kogoś, kto zna się na rzeczy i będzie potrafił wyciągnąć z nieruchomości jej najmocniejsze strony. Ofertę należy umieścić na poczytnym, lokalnym portalu internetowym.

  1. Umowa

Dobrze sporządzona umowa minimalizuje ryzyko wynajmującego. Poza podstawowymi danymi stron powinna zawierać informację o cenie najmu, sposobie i terminie rozliczenia, dodatkowych płatnościach, jeśli takowe istnieją (np. za zużyte media). Nie zapomnijmy wskazać w niej wysokości kaucji, terminu obowiązywania oraz przypadków, w których może zostać przez wynajmującego wypowiedziana. Warto rozważyć umowę najmu okazjonalnego, to znacznie przyspiesza ewentualną procedurę eksmisyjną. Jednak ma ona sens wyłącznie przy najmie długoterminowym.

  1. Protokół zdawczo – odbiorczy

Dobrze przygotować go wcześniej. Powinien zawierać spis wszystkich cennych elementów wyposażenia i informację o stanie technicznym lokalu. Warto wzbogacić go o dokumentację fotograficzną. Protokół podpisują obie strony umowy, najpierw w momencie wydania mieszkania najemcy, później gdy najemca zdaje lokal wynajmującemu.

  1. Najemca

W końcu ktoś odpowiedział na ogłoszenie. Czy będzie to jednak solidna osoba? Jeśli podjęliście wszystkie powyższe kroki, minimalizujecie ryzyko, że nie. Ponadto musicie zaufać intuicji. Ale jak mówią „przezorny zawsze ubezpieczony”, więc możecie ponadto poprosić o rekomendację osób, u których najemca wynajmował mieszkanie wcześniej, ustalić wysoką kaucję, w przypadku wynajmowania mieszkania studentom – zażądać podpisania umowy przez rodzica. Nie będzie nietaktem przeprowadzenie wywiadu na temat sytuacji życiowej, pracy, a nawet prośba o przedstawienie dokumentów to potwierdzających.

  1. Kontroluj, ale bądź elastyczny

I szybko reaguj na zmieniającą się sytuację. Jeśli nie możesz znaleźć studentów, być może będzie to lepsza lokalizacja dla pary. A może najlepiej zarobisz na najmie krótkoterminowym? Możesz też podzielić rok na część dla studentów i sezon dla turystów. Coś wymaga naprawy – nie zwlekaj. Nie zostawiaj spraw własnemu biegowi. Zarządzaj.

 

Możesz też wybrać alternatywne rozwiązanie:

B. Żeby dobrze wynająć mieszkanie – zatrudnij pośrednika nieruchomości 🙂

Segment popularny – czyli jaki?

Segment popularny pojawia się bardzo często w różnego rodzaju artykułach o branży nieruchomości, a szczególnie w raportach i analizach. Co to dokładnie oznacza?

Nazwa ta określa oferty nieruchomości, które deweloperzy kierują do szerokiego grona odbiorców. Inaczej nazywa się je masowymi. Są to mieszkania i domy uniwersalne, posiadające podstawowy standard, bez żadnych wyróżniających je cech, czy to na plus, czy na minus. Zaliczają się do nich nieruchomości, które cieszą się największym zainteresowaniem kupujących. Plasują się na średniej półce cenowej, czyli niższej od np. nieruchomości luksusowych i apartamentów, ale również powyżej pewnego standardu. Nie zaliczają się nich mieszkania wymagające dużego nakładu pracy, czy fatalnie zlokalizowane, których cena rynkowa, z uwagi na te niedogodności, jest niższa od średniej rynkowej.

Korzyści

Segment popularny niesie za sobą (poza ceną) również inne korzyści. Z uwagi na to, iż nie są to mieszkania wykończone w wysokim standardzie, a najczęściej nie są wykończone w ogóle, kupujący mogą je bez problemu dostosować do własnych upodobań. Mogą zmieniać aranżację przestrzeni, czy wykończyć mieszkanie wybranymi materiałami i w ulubionym stylu. Są to mieszkania o powierzchni między 40 a 60m2.

Przy ustalaniu ceny za segment popularny nie można się jednak opierać na średnich cenach rynkowych. Obejmują one bowiem wartości skrajne, w tym również apartamenty i mieszkania położone w najlepszych lokalizacjach, czyli nieruchomości wychodzące poza definicję popularnych. Do niedawna można się było opierać o limity cen mieszkań wyznaczone programem Mieszkanie Dla Młodych. Zgodnie z jego ideą, dofinansowanie było przeznaczone dla przeciętnego obywatela, który z pomocą państwa mógł nabyć mieszkanie z segmentu masowego. Teraz, kiedy program już wygasł, można oprzeć się na średnich cenach za metr,. Należy jednak pamiętać, że stanowić one będą górną granicę cen mieszkań w segmencie popularnym.

Najczęściej inwestycje typu segment popularny lokowane są na bocznych, rozbudowujących się dzielnicach, które są oddalone, czasem sporo, od centrów miast. Może się zdarzyć, że kupując mieszkanie w takim miejscu, nabywca zmuszony będzie zaakceptować pewne niedogodności. Najczęściej związane ze słabo rozwiniętą infrastrukturą, dużą odległością od sklepów, szkół, punktów usługowych, czy dłuższym dojazdem do pracy. Pocieszającą informacją jest, że osiedla takie bardzo szybko się rozbudowują, zapewniając mieszkańcom niezbędne do życia warunki. Co istotne – wówczas ceny takich nieruchomości najczęściej również idą w górę. Dzięki temu możliwe jest sprzedanie ich po jakimś czasie z zyskiem.

Droższe mieszkania przy supermarketach

Na cenę nieruchomości wpływają różne czynniki – lokalizacja, powierzchnia, czy standard. Jednak badania przeprowadzone w Wielkiej Brytanii pokazały, że droższe są również domy i mieszkania położone przy supermarketach. Szczególnie takiego popularnej sieci.

W ogłoszeniach sprzedaży można natknąć się na informację o odległości do najbliższego sklepu. Okazuje się, że jest to całkiem skuteczny chwyt marketingowy, bowiem czynnik ten wpływa na decyzję o zakupie danej nieruchomości. Ponadto, z uwagi na jej większą atrakcyjność, a tym samym zwiększone zainteresowanie, mieszkania i domy położone przy supermarketach są droższe od tych, z których do marketu jest nieco dalej (poza zasięgiem pieszym).

Klika faktów na temat cen mieszkań zlokalizowanych przy supermarketach

Llyods Bank przedstawił raport, który obrazuje, że w samej tylko Wielkiej Brytanii w ciągu ostatnich czterech lat domy i mieszkania położone w pobliżu popularnych sieciówek takich jak Aldi, Lidl, czy Asda, najbardziej zyskały na wartości. Ich położenie w odległości niedługiego spaceru, może podnieść cenę nawet o 21 tysięcy funtów, w porównaniu do identycznej nieruchomości, z której dojście do sklepu zajmuje więcej czasu, albo zajmuje go za dużo i niezbędne jest skorzystanie z auta.

Według raportu atrakcyjność nieruchomości położonych przy supermarketach jest mierzalna i zależy od tego, obok jakiego sklepu są one położone. I tak:

  • nieruchomości położone w pobliżu Waitrose są droższe o 43,6 tysięcy funtów,
  • ceny domów i mieszkań położonych w pobliżu Marks & Spencer są wyższe o 40,1 tysięcy funtów,
  • pobliże Sainsbury’s – podnosi wartość nieruchomości o 32,7 tysięcy funtów,
  • bliskość Tesco natomiast o 21,4 tysięcy funtów.

Co istotne, nie ma tu znaczenia wielkość sklepu, ale to, aby był sieciówką z segmentu ekonomicznego. Nie odnotowano takie wzrostu cen nieruchomości położonych w pobliżu sklepów Premium.

Dla rynku polskiego póki co brak podobnego raportu, jednak wystarczy przeanalizować oferty sprzedaży, by zauważyć, że bliskość sklepu jest i u nas ważnym argumentem dla kupującego. Jest to bowiem czynnik, który znacznie ułatwia codzienne funkcjonowanie, pozwala na zrobienie zakupów bez konieczności stania w korkach i marnowania czasu w samochodzie, a za takie udogodnienia kupujący są w stanie więcej zapłacić.

 

Co warto wiedzieć kupując mieszkanie od dewelopera?

Kupując mieszkanie od dewelopera musimy pamiętać o tym, że ta transakcja różni się od kupna nieruchomości na rynku wtórnym. Pisaliśmy już o tym, że deweloperzy w tym roku pobiją kolejny rekord w ilości sprzedanych mieszkań oraz rozpoczętych inwestycji. Poniżej znajduje się więc kilka wskazówek dla nowicjuszy w tym temacie.

Mieszkanie od dewelopera – na co zwrócić uwagę?

Często kupując mieszkanie od dewelopera podpisujemy umowę na „dziurę w ziemi”, ponieważ deweloperzy zaczynają wyprzedawać lokale zaraz po rozpoczęciu budowy, a zdarza się nawet, że przed. Dlatego kupujący musi się wykazać dużą wyobraźnią przestrzenną, aby zdecydować, czy zarówno mieszkanie, jak i jego okolica, będą mu odpowiadały.

Deweloperzy powinni dysponować szczegółowymi planami, a ci bardziej innowacyjni, również wizualizacjami, które pomogą w decyzji o zakupie. Szczególną uwagę należy zwrócić na kwestie takie jak strona, na którą wychodzą okna, widok, jaki jest przed nimi przewidywany, umieszczenie klatki schodowej (zbyt blisko okna może powodować uciążliwy hałas) itp. Ważne jest również położenie samej inwestycji, jak daleko jest do interesujących nas punktów, atrakcji, lasu, czy centrum miasta. Jeśli budynek powstaje na działce w rozwiniętej części miasta, dookoła istnieje już pełna infrastruktura komunikacyjna i zaplecze handlowo – usługowe. Jeśli jednak jest to inwestycja położona w odległej od centrum lokalizacji, warto spytać dewelopera jak wyglądają plany ich rozwinięcia.

Możliwe dodatkowe koszty

Trzeba pamiętać, że najszybciej z oferty znikają mieszkania najciekawsze, największe, posiadające balkony, tarasy, ogrody czy inne dodatkowe udogodnienia. Wtedy też najłatwiej negocjować cenę, ponieważ deweloperowi zależy na jak najszybszej sprzedaży. Mieszkanie od dewelopera, zaraz po zakupie możemy nieco zmodyfikować, tak aby odpowiadało naszym potrzebom. Im późniejszy etap budowy, tym będzie to trudniejsze, albo wiązało się będzie z dodatkowymi kosztami. Mieszkanie możemy kupić w stanie deweloperskim, albo pod klucz. Deweloperzy często posiadają szablony wykończenia, wśród których można wybierać. Wiąże się to jednak z kolejnym wydatkiem, ale w zamian zyskujemy czas, ponieważ dostajemy mieszkanie w stanie gotowym do zamieszkania, nie musząc tracić czasu na szukanie ekipy remontowej, wybór i zakup materiałów oraz czekanie na wolny termin, który fachowcy będą musieli znaleźć. Za takie rozwiązanie również oczywiście trzeba zapłacić, dlatego trzeba przekalkulować co nam się bardziej opłaca – kosztowo i czasowo.

Deweloper ma obowiązek przedstawić kupującemu prospekt informacyjny, który zawiera wszystkie niezbędne informacje o inwestycji. Jeśli jakieś mieszkanie wpadnie nam w oko, można je zarezerwować, najczęściej na kilka dni lub tygodni. To jest czas na załatwienie formalności w banku, czy zgromadzenie gotówki. Jeśli będziemy już pewni, że chcemy kupić mieszkanie od dewelopera, podpisujemy z deweloperem umowę przedwstępną, która ma postać aktu notarialnego, i w której zawarte są wszystkie najważniejsze postanowienia umowy głównej (przyrzeczonej), w szczególności dotyczące ceny mieszkania, terminu oddania go do użytku, powierzchni itp. Na tym etapie kupujący będzie musiał najprawdopodobniej zapłacić zaliczkę, która później zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania.

Kiedy mieszkanie jest już gotowe do odbioru, ponownie wybieramy się do notariusza, gdzie zostaje zawarta umowa przyrzeczona. Kupujący uiszcza resztę ceny, a deweloper przenosi na niego własność lokalu. Uruchomiona zostaje również procedura założenia księgi wieczystej. Ostatnim etapem jest odebranie kluczy oraz odbiór techniczny mieszkania, co obie strony podpisują na specjalnie w tym celu sporządzonym protokole.

W tym momencie nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem i użytkownikiem pachnącego nowością mieszkania.

Jak kształtowały się ceny nieruchomości w mijającym roku – przegląd

Mimo, że deweloperzy pobijają kolejne rekordy sprzedaży i rozpoczynanych inwestycji, rynek nieruchomości wtórnych również ma się bardzo dobrze. Ceny takich mieszkań wzrosły w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy o niemal 10 %.

Są to dane Narodowego Banku Polskiego z początku grudnia. W Trójmieście, Łodzi, Katowicach i Wrocławiu wzrost ten wyniósł 10 %. Mieszkania deweloperskie natomiast w niektórych lokalizacjach zdrożały jeszcze bardziej – w Szczecinie o 12 %. W Krakowie, Opolu, Bydgoszczy i wspomnianym już Trójmieście o 8 %.

Jakie czynniki kształtują ceny nieruchomości?

Na taką sytuację ma wpływ cały czas utrzymujący się niski poziom stóp procentowych, ale i wyjątkowo małe bezrobocie. Ceny jednak nie osiągnęły jeszcze apogeum, które odnotowano podczas poprzedniego boomu na rynku nieruchomości. Obecnie są one niższe o około 15 % w porównaniu do tamtego okresu. Pamiętajmy jednak, że wówczas ceny zostały sztucznie napompowane, po czym nastąpiło nieuniknione załamanie rynku. Spowodowało to, że wielu inwestorów na tym straciło, którzy na zakup nieruchomości zaciągnęli kredyt we frankach szwajcarskich.

Niskie stopy procentowe przekładają się na niskie koszty kredytów, ale również zniechęcają do inwestowania w produkty bankowe, które przynoszą małą stopę zwrotu. Inwestycje w nieruchomości wypadają tu o wiele korzystniej. Te czynniki powodują, że popyt na mieszkania rośnie, czego efektem ubocznym jest wzrost cen transakcyjnych.

Zaciąganiu zobowiązań kredytowych sprzyja również poprawa warunków pracy i płacy, niskie bezrobocie oraz coraz lepsze warunki gospodarcze. Polacy nie boją się kredytów, przez co coraz chętniej z nich korzystają. Ponadto w porównaniu do sytuacji z roku 2007 i wspomnianego boomu na rynku, rata kredytu jest dużo niższa i wynosi przeciętnie 1557 zł, podczas gdy 10 lat temu było to 2344 zł. Należy przy tym zaznaczyć, że wysokość zarobków zwiększyła się w tym czasie o 55%. Oznacza to, że obecnie para posiadająca dochód w wysokości dwóch średnich pensji, przeznacza na spłatę kredytu 24 % swoich dochodów, podczas gdy w 2007 roku było to 58 %. Mimo wzrostu cen nieruchomości, są one nadal na poziomie umożliwiającym przeciętnemu Polakowi zakup z udziałem kredytu.

Ponadto szacuje się, że wzrost cen w najbliższych miesiącach nie będzie już tak dynamiczny.

Mieszkania najdroższe od sześciu lat.

Mieszkania drożeją. Aktualnie ceny mieszkań są najwyższe od sześciu lat. Aktywność deweloperów oraz zainteresowanie kupujących musiały się w końcu odbić na rynku nieruchomości.

Mieszkania  – ceny coraz wyższe

Wzrost ten nie był nagły, ceny rosły stopniowo. W ciągu roku nastąpiła średnia podwyżka o niemal 3,5% w największych miastach. Najbardziej jest to widoczne w Gdańsku i Łodzi, gdzie wzrost wynosił odpowiednio 11,5% i 28,1%. Łódź bije więc pod tym względem absolutny rekord.

Mieszkania drożeją dlatego, że coraz więcej sprzedaje się mieszkań nowych, które położone są w atrakcyjnych lokalizacjach – centrach miast, albo w prestiżowych dzielnicach. Systematycznie rosną również ceny metra kwadratowego nieruchomości mieszkalnych, co widoczne jest, poza Gdańskiem i Łodzią, w stolicy, w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. Warszawa plasuje się przy tym na szczycie zestawienia, z najdroższymi średnimi cenami ze metr, który kosztuje około 7350 złotych. Jednym z nielicznych miast, w których ceny spadły są Katowice.

O wzmożonej aktywności deweloperów informuje Główny Urząd Statystyczny. W pierwszym półroczu tego roku złożyli oni wnioski na ponad 80 tysięcy pozwoleń na budowę, czyli o 40% niż rok temu w tym samy okresie. Wzrosła również liczba rozpoczynanych inwestycji – o 28%, a mieszkań oddanych do użytku o 10% w porównaniu do roku ubiegłego. Wynika to z dużego zainteresowania kupujących, którzy coraz częściej nabywają nieruchomości za gotówkę. Kupują nie tylko po to, by zapewnić sobie warunki mieszkaniowe. Wiele z nich traktowana jest jako inwestycja i przeznaczana jest na wynajem. Dodatkowo niskie stopy procentowe powodują, że udzielanych jest więcej kredytów, a ich kwoty są wyższe.

Sytuacja ta nie będzie się z pewnością cały czas utrzymywać. Jeśli wysokość stóp procentowych pójdzie w górę, chętnych do zaciągnięcia kredytu będzie znacznie mniej. Na rynek może również wpłynąć wprowadzenie programu Mieszkanie Plus z preferencyjnymi stawkami czynszów. Póki co jednak rynek nieruchomości ma się całkiem dobrze. Dla sprzedających jest to idealny czas, by wykorzystać wysoki popyt, dla kupujących natomiast możliwość skorzystania z tańszych kredytów przy utrzymujących się na niskim poziomie stopach procentowych.