Kategoria: Porady

Jaką lokalizację wybrać przy zakupie?

Jednym z głównych kryteriów branych pod uwagę przy wycenie nieruchomości jest jej lokalizacja. Im bliżej centrum lub innego atrakcyjnego punktu tym jest ona wyższa. Jednak decydując się na zakup mieszkania w odleglejszych dzielnicach można sporo zaoszczędzić. W największych metropoliach są to kwoty rzędu 80 – 60 tysięcy złotych, w mniejszych miastach od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy.

Mieszkanie w centrum kusi bliskością punktów usługowych, sklepów, instytucji, szkół, przedszkoli, szpitali, ale także dobrze rozwiniętą infrastrukturą drogową i komutacyjną. Dzięki temu jesteśmy w stanie załatwić wszystkie sprawy w promieniu kilkuset metrów od domu. Stąd ceny zlokalizowanych w tych miejscach nieruchomości są najwyższe. Przy wycenie pod uwagę bierze się również okolice i otoczenie, wysokie ceny osiągną więc mieszkania zlokalizowane na atrakcyjnych terenach w pobliżu zieleni, terenów rekreacyjnych, linii komunikacyjnych, z widokiem na morze czy las. Czasami niektóre dzielnice są po prostu popularne i wtedy ich ceny są wyższe. Działa to jednak w dwie strony – zdarza się, że rejony położone blisko centrum cieszą się złą sławą, wtedy ich wartość automatycznie spada.

Lokalizację pod względem administracyjnym można podzielić na centralną, pośrednią, peryferie, miejscowości wokół metropolii. Gdyby przedstawić ceny nieruchomości położone w poszczególnych strefach na wykresie, to spadałyby one wraz ze zwiększaniem się odległości od centrum. Jednak mieszkanie w środku miasta wiąże się z szeregiem niegodności – hałasem, korkami, czasem problemem z parkowaniem, dlatego też nie każdy uważa takie położenie za atrakcyjne, a obecnie wiele dzielnic pośrednich i peryferyjnych oferuje mieszkańcom komfort zbliżony do dzielnic centralnych. Znajdują się na nich bowiem punkty usługowe, sklepy, szkoły, przychodnie. Są one dobrze skomunikowane z pozostałymi strefami, często położone w pobliżu ważnych szlaków drogowych. Z drugiej strony oferują bliskość lasów czy jezior, co pozwala łączyć plusy mieszkania w mieście z tymi, które wynikają z kupna mieszkania z dala od korków i hałasu.

Jednak o atrakcyjności danego miejsca będzie decydowała indywidualna sytuacja inwestora. Jeśli kupuje nieruchomość z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, a dojazd do pracy nie będzie mu zajmował kilku godzin, wtedy warto rozważyć odleglejsze dzielnice, co poskutkuje wymiernymi oszczędnościami. Dzielnice takie preferowane są przez rodziny z dziećmi, ponieważ położone z dala od miejskiego zgiełku są w stanie zapewnić im bliskość szkół i przedszkoli, przy jednoczesnym większym bezpieczeństwie. Nie muszą bowiem wtedy poruszać się po najbardziej ruchliwych częściach miasta.

Ponadto trzeba mieć na uwadze, że atrakcyjność danych lokalizacji nie jest stała, zmienia się z upływem czasu i określonych czynników. Na przykład w Warszawie po otwarciu drugiej linii metra wzrosła wartość położonych wzdłuż niej nieruchomości. Obserwując tendencje inwestycyjne w danym mieście oraz plany zabudowy przestrzennej, można trafić na okazję zakupu mieszkania w jeszcze niskiej cenie i czekać, aż wraz z rozbudową dzielnicy będzie ona wzrastać. Stanie się tak np., gdy w pobliżu powstanie droga łącząca ją z ważnymi punktami/innymi miastami, gdy rozbudowana zostanie komunikacja miejska lub w pobliżu wybudują atrakcyjne miejsce rekreacyjne.

Zakup nieruchomości zagranicą – z czym to się wiąże?

Perspektywa posiadania własnej nieruchomości na hiszpańskiej plaży czy mieszkania w Londynie jest dla wielu osób kusząca. Chociaż drugie marzenie trudniej będzie ziścić z uwagi na stosunek ceny tamtejszych nieruchomości do polskich zarobków, jednak mieszkanie czy domek w egzotycznym miejscu może być w zasięgu reki. Po kryzysie ekonomicznym jaki dosięgnął między innymi Hiszpanię czy Grecję, gdzie wartość nieruchomości zmniejszyła się nawet o połowę, czemu można je bowiem nabyć nawet w cenie niższej niż nieruchomość w kraju.
Dlatego też to właśnie takie kierunki, wraz z Chorwacją, Albanią, czy Bułgarią, cieszą się największym zainteresowaniem wśród rodzimych inwestorów. Motywuje ich przede wszystkim chęć posiadania własnego mieszkania w pięknym miejscu, w którym będą mogli spędzać wakacje. Jest to wizja oczywiście atrakcyjna, jednak kiedy spojrzymy na sprawę z szerszej perspektywy, okazać się może, że zakup nieruchomości zagranicą to nie tylko wyjazdy nad ciepłe morze.

Po pierwsze – ile razy można jeździć w to samo miejsce? Są osoby mające swój ulubiony punkt na mapie świata, który odwiedzają regularnie co roku. Jednak poza nimi są też takie, które nudzi oglądanie stale tego samego widoku za oknem, nie ważne jak piękny by nie był. Należy więc uświadomić sobie, do której grupy się należy.

Jest jednak rozwiązanie tego problemu. Posiadając nieruchomość w atrakcyjnej lokalizacji, jeśli wakacje chcemy spędzić w innym miejscu, można ją po prostu wynająć, aby nie stała pusta i jakoś na siebie zarabiała. Może być to nawet z czasem źródło zarobku.
Oczywiście wtedy podejście do zakupu będzie bardziej złożone. Należy bowiem uwzględnić czynniki takie jak: atrakcyjność danego miejsca, ruch turystyczny i perspektywy jego rozwoju, stan bazy hotelowo – noclegowej, stan infrastruktury drogowej, rentowność z najmu na danym rynku, ilość i atrakcyjność konkurencji itp. Czyli podejście czysto biznesowe. Jeśli ktoś zna się na rzeczy to przy odrobinie szczęście może rzeczywiście na takim zakupie zarabiać. Problem rozwiązany – mam nieruchomość, ale nie czuję presji, że muszę w niej spędzać każde wakacje, bo wynajmuje ją w tym czasie komuś innemu. Wynajem może być więc alternatywą, jednak należy pamiętać, że jak każda usługa także i ta wymaga obsługi. Jeśli więc nie możemy być na miejscu, trzeba będzie kogoś do tego zatrudnić, co uszczupli uzyskiwany z najmu przychód.

O rentowności najmu świadczy jednak wiele składowych, w tym kondycja gospodarki danego kraju. Jeśli nabędziemy nieruchomość, której wartość spadnie z dnia dzień o połowę, jak to miało miejsce w Hiszpanii, nie będzie to dobra inwestycja. Ale z drugiej strony ryzyko takie istnieje również w Polsce. Ważne więc, by stale trzymać rękę na pulsie, obserwować rynkowe warunki i tendencje, nawet jeśli nieruchomość znajduje się na drugim krańcu Europy. Zmiana wartości będzie również zależała od wahań w wartości walut. Zakup taki jest więc obarczony dodatkowym ryzykiem.

Zakup nieruchomości za granicą to również procedury i formalności, których nie znamy, szczególnie jeśli nie władamy językiem ojczystym danego kraju. Przeprowadzenie transakcji, tłumaczenia dokumentów, odwiedzanie urzędów i załatwienie papierów, trzeba więc będzie zlecić profesjonalnej firmie, co dodatkowo zwiększy koszty zakupu.

Przy podejmowaniu decyzji o zakupie ważny jest więc rozsądek, a emocje i marzenia powinny zejść na drugi plan. Wiąże się to ze zwiększonymi formalnościami, a może nawet nieco większym ryzkiem niż zakup nieruchomości w Polsce. Ale może się również okazać, że wartość mieszkania kupionego w nieodkrytym jeszcze miejscu z potencjałem, będzie regularnie wzrastać. Jeśli więc myślimy o tym jak o inwestycji, należy się do tego solidnie przygotować, a decyzję poprzedzić wnikliwymi analizami.

Dom pasywny – czy warto rozważyć jego budowę?

Branża budowlana, jak każda inna, rządzi się swoimi trendami. Poza tymi wyznaczanymi w architekturze, designie i wykończeniu wnętrz, istnieje jeszcze jeden nurt, który przyświeca budowaniu nowoczesnych nieruchomości. Mianowicie ekologia, rzutująca zarówno na poszanowanie środowiska naturalnego jak i ekonomię eksploatacji takiego budynku. W związku z tą modą powstaje coraz więcej tak zwanych „domów pasywnych”, jednak niewiele osób wie, czym one właściwie są. Poniżej odpowiadamy.

Jest to przede wszystkim dom innowacyjny, w których dzięki zastosowaniu odpowiednich technik budowlanych oraz nowoczesnych technologii mieszka się komfortowo i zdrowo. Utrzymuje bowiem idealną temperaturę wewnątrz, niweluje przeciągi, praktycznie nie trzeba go ani ogrzewać ani chłodzić. Dom pasywny powstaje przy poszanowaniu natury, ale i przy pełnej współpracy z nią. Ciepło pobierane jest ze słońca i gruntu, podobnie jak energia. Jest to możliwe dzięki odpowiedniemu sytuowaniu względem stron świata, by wpadało do niego jak najwięcej promieni słonecznych. Poza tym niezbędna jest odpowiednia izolacja i wentylacja, tak by straty ciepła były minimalne, w wewnątrz panowały komfortowe warunki temperaturowe.

Budując dom pasywny mamy swój wkład w ratowanie planety. Co prawda jeden dom może i nie zrobi wielkiej różnicy, ale już tysiące budowane w skali kraju na pewno. W związku z dużym naciskiem jaki kładzie się na rozwiązania ekologiczne w budownictwie, niektóre kraje wspierają finansowo swoich obywateli decydujących się na budowę ekologicznego domu. W Polsce program wspierający budownictwo pasywne realizuje Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, który obejmuje dopłaty do domów pasywnych.

Jak wspomniano we wstępnie taka nieruchomość niesie za sobą korzyści ekonomiczne – jej utrzymanie jest tańsze niż w przypadku domu tradycyjnego. Naturalne źródła ciepła i energii powodują, że nie ma potrzeby instalowania w nim dodatkowych generatorów. Przy zastosowaniu energooszczędnych urządzeń jak panele słoneczne i turbiny wiatrakowe, dom pasywny może być samowystarczalny.

Powietrze i mikroklimat wewnątrz jest pozbawione zanieczyszczeń, alergenów, a przy tym w optymalnej temperaturze – nie czujemy ani zimna ani chłodu. Jest to wynikiem zastosowania specjalnego systemu wentylacyjnego, które stale cyrkuluje powietrze z otoczenia zewnętrznym, regulując przy tym poziom wilgotności. To sprawia, że mieszkanie w takim domu jest po prostu zdrowe.

Konstrukcja jest skrupulatnie przemyślana i musi być wykonana solidnie, z wysokiej jakości materiałów, by spełniał on swoją funkcję. To powoduje, że jego mieszkańcy mają do dyspozycji komfortową, wysokiej jakości i trwałości przestrzeń. Dodatkowo wykorzystanie takich elementów wykończenia jak wysokiej klasy okna, zapewnia ciszę wewnątrz, a wykonanie ścian w nowoczesnej technologii gwarantuje lepszą akustykę.

Wybudowanie takiego domu jest droższe niż domu budowanego w technologii tradycyjnej, jednak biorąc pod uwagę możliwość dofinansowania, lepszą jakość wykonania i materiałów oraz niższe koszty eksploatacji różnica ta może szybko się zwrócić. Unijne dyrektywy nakazują by od 2020 roku wszystkie powstające budynki cechowały się minimalnym lub zerowym zużyciem energii, a każda taka nieruchomość będzie otrzymywała świadectwo energetyczne. Domy wybudowane przed 2020 rokiem nieposiadające takiego certyfikatu, będą traciły na wartości.
Warto więc rozważyć rozwiązania pasywne jeśli budujemy dom już teraz.

Podatek od nieruchomości – kto i kiedy musi go płacić?

Osoby, które nabyły na własne nazwisko nieruchomość muszą liczyć się z koniecznością ponoszenia z tego tytułu dodatkowych kosztów, czyli podatek od nieruchomości. Objęte są nim grunty, budynki lub ich części, a także budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podatek zobowiązani są uiszczać właściciele takich nieruchomości, ich posiadacze samoistni, użytkownicy wieczyści gruntów. Obowiązkiem tym obarczeni są również posiadacze nieruchomości i obiektów budowlanych lub ich części, będących własnością Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, gdy posiadanie nastąpiło w drodze umowy zawartej z właścicielem lub wynika z innego tytułu prawnego (z wyjątkiem osób fizycznych posiadających lokale mieszkalne niestanowiących odrębnych nieruchomości).

Zakup domu, mieszkania czy gruntu należy w ciągu 14 dni zgłosić w urzędzie gminy, by ta za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, mogła ustalić wysokość daniny na dany rok.

Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano zakupu. Fakt sprzedaży również należy zgłosić. Wtedy zobowiązanie wobec gminy wygasa wraz z upływem miesiąca, w którym przeprowadzono transakcję. W sytuacji gdy dotychczasowy właściciel pozbędzie się nieruchomości w trakcie roku, podatek za ten rok będzie wyliczony proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek jego zapłaty. Obliczony zostanie jako iloczyn metrażu i stawki podatku pomnożony przez ułamek równy części roku.

Wysokość podatku zależy więc od powierzchni nieruchomości (w przypadku budynków jest to powierzchnia użytkowa). Stawka za 1 m2 ulega co roku zmianie, zgodnie ze wskaźnikami cen towarów i usług konsumpcyjnych. Dokonuje się tego na podstawie porównania pierwszej połowy roku, w którym zmiany nastąpią z analogiczną częścią roku poprzedniego. Dodatkowo stawki za metr kwadratowy nieruchomości przeznaczonej na prowadzenie działalności gospodarczej są wyższe od tych ustalanych dla nieruchomości mieszkalnych.

Maksymalne stawki w roku bieżącym wynoszą:
– od budynku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej – 22,86 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej za rok,
– od budynku mieszkalnego – 0,75 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej za rok,
– od gruntu pod działalność gospodarczą – 0,89 zł od 1 mkw. powierzchni za rok,
– od gruntu pod budynek mieszkalny – 0,47 zł od 1 mkw. powierzchni za rok.
Gminy indywidualnie ustalają stawki podatku, jednak nie mogą być one wyższe od stawek maksymalnych.

Podatek pobierany jest przez gminę w czterech ratach. Ostateczny termin zapłaty poszczególnych rat upływa:
– 15 marca danego roku,
– 15 maja br.,
– 15 września br.,
– 15 listopada br.
Nowością od 2016 roku jest wprowadzenie zasady jednorazowej zapłaty podatku w sytuacji, gdy jego wysokość nie przekroczy 100zł. Termin płatności mijać będzie 15 marca, czyli wraz z ostatnim dniem płatności pierwszej raty. Jeśli natomiast wysokości podatku będzie niższa niż najniższy koszt doręczenia przesyłki poleconej za potwierdzeniem odbioru, która aktualnie wynosi 6,10zł, podatnik będzie zwolniony z obowiązku zapłaty podatku.

Odwrócona hipoteka korzyści

Odwrócona hipoteka ciągle jest w Polsce produktem niszowym, głównie dlatego, że wiele osób upatruje w niej podstępnych działań banków, które chcą przejmować na własność nieruchomości seniorów. Faktem jest, że jeśli hipoteka nie zostanie spłacona, wtedy bank stanie się właścicielem nieruchomości, ale taka umowa wiąże się z szeregiem korzyści dla kredytobiorcy.

Przede wszystkim ma on możliwość otrzymania solidnego zastrzyku gotówki, którą może wykorzystać w dowolny sposób. Może być to wsparcie domowego budżetu, ale również spełnienie marzeń, na które nigdy nie było czasu albo środków.
Odwrócona hipoteka może więc stanowić dodatek do świadczenia emerytalnego.
Pożyczka nie musi być spłacana dopóki kredytobiorca żyje. Po jego śmierci to na spadkobierców przechodzi zobowiązanie względem banku. Jeśli nie uregulują hipoteki, wtedy mieszkanie stanie się własnością banku. Wysokość hipoteki jest jednak niższa niż wartość mieszkania, ponieważ banki udzielają pożyczek z reguły na maksymalnie połowę ich ceny. Dlatego też dla spadkobierców będzie to kwota niższa niż w przypadku zakupu mieszkania.

Kredytobiorca pozostaje przez cały czas pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, a jego mieszkanie może stać się składnikiem majątku generującym przychód. O ile będzie się on wywiązywał ze swoich obowiązków, tj. opłacał podatki i ubezpieczenie, utrzymywał nieruchomość w stanie niepogorszonym, bank wypłaci mu jednorazowo lub w ratach określoną w umowie kwotę, nie pozbawiając go prawa własności. Zobowiązanie wobec banku staje się wymagalne dopiero w momencie śmierci kredytobiorcy, więc nie będzie on obciążony dodatkowymi opłatami bankowymi czy koniecznością spłacania rat. Ponadto bank w przypadku umowy odwróconej hipoteki nie bada zdolności kredytowej, a właściciel nieruchomości nie musi wykazywać żadnego dochodu, by kredyt taki otrzymać.

Oczywiście jak w przypadku każdego produktu finansowego tak i w tym przed podjęciem decyzji o skorzystaniu z hipoteki należy przeanalizować płynące z tego korzyści oraz wady, gdyż sytuacja finansowa każdego kredytobiorcy powinna być rozpatrywana indywidualne. Warto przedtem skonsultować się z wykwalifikowanym doradcą, który wyjaśni wszystkie zawiłości procedur bankowych oraz pomoże w wyborze najlepszego rozwiązania.

Dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

Obrót nieruchomościami jest procesem bardzo sformalizowanym. Do transakcji należy się odpowiednio przygotować i zadbać o to żeby posiadać wszystkie dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

Każda nieruchomość musi posiadać własną księgę wieczystą, w której znajdują się wszystkie informacje na jej temat. Informacje te są jawne i powszechnie dostępne. Zdobycie odpisu z księgi wieczystej nie stanowi problemu, a jest istotne, ponieważ odpis i odpowiednie zaświadczenia to najważniejsze dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

Rodzaj transakcji warunkuje dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

Istnieją różne typy transakcji, a co za tym idzie inne dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

I tak w przypadku sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu należy przedstawić:

– przydział lokalu lub inny dokument stwierdzający podstawę nabycia tego prawa,

– zaświadczenie o pokryciu wkładu budowlanego,

– zaświadczenie ze spółdzielni o byciu członkiem spółdzielni oraz przysługującym sprzedającemu spółdzielczym prawie do lokalu,

– dokument potwierdzający brak zaległości płatniczych wobec spółdzielni,

– dokument o stanie zameldowania w lokalu,

– odpis zwykły z księgi wieczystej jeśli nieruchomość takową posiada.

 

Sprzedając własnościowe prawo do lokalu właściciel nieruchomości musi przedstawić:

– odpis z księgi wieczystej,

– dokument stwierdzający podstawę nabycia tego prawa, np. akt notarialny, czy postanowienie sądu o nabyciu spadku,

– dokument o stanie zameldowania w lokalu,

– zaświadczenie stwierdzające brak zadłużenia w regulowaniu opłat eksploatacyjnych,

– dowód uiszczenia podatku od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste gruntu.

 

Jeśli natomiast sprzedajemy działkę potrzebujemy:

– odpisu z księgi wieczystej nieruchomości,

– dokumentu będącego podstawą nabycia działki, np. akt notarialny,

– wyciągu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

– wypisu z ewidencji gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, jeśli będzie wydzielana działka do nowej księgi wieczystej,

– warunków zabudowy wydawanych przez urząd miasta.

 

Szczególnym rodzajem sprzedaży będzie transakcja dotycząca nieruchomości w trakcie budowy. W takim wypadku sprzedający musi dysponować następującymi dokumentami:

– aktualnym odpisem z księgi wieczystej nieruchomości,

– dokumentem będącym podstawą nabycia własności gruntu,

– pozwoleniem na budowę,

– dziennikiem budowy,

– projektem budowlanym, który jest niezbędny do weryfikacji zgodności z nim wykonanych już prac budowlanych.

Umowa przedwstępna – konieczność czy zbędny wydatek?

Zakup nieruchomości bardzo często odbywa się dwuetapowo- podpisana umowa przedwstępna stanowi pierwszy etap, a drugi to podpisanie umowy właściwej. Mimo, iż umowa przedwstępna nie jest rodzajem dokumentu, którego wymaganą formą jest akt notarialny, to dla lepszej ochrony zaleca się, aby obie umowy zostały sporządzone w takiej właśnie formie. Wiele osób zastanawia się, czy poniesiony dodatkowy wydatek jest uzasadniony, oraz czy można te koszty zminimalizować, ponieważ umowa nie wnosi zbyt wiele do transakcji. Otóż istota umowy przedwstępnej jest taka, że jej podpisanie odbywa się z korzyścią dla obu stron, warto więc takie rozwiązanie rozważyć. A w obrocie nieruchomościami nie są rzadkie sytuacje, w których jej zawarcie jest koniecznością.

Z perspektywy kupującego jest ona bowiem gwarancją, że właściciel nieruchomości nie sprzeda jej nikomu innemu. Z punktu widzenia sprzedawcy natomiast jest to zabezpieczenie na wypadek, gdyby kupujący z transakcji chciał się wycofać. W takim wypadku sprzedawcy należy się bowiem odszkodowanie.

Ponadto w umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w określonym czasie umowy przyrzeczonej, czyli głównej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Rzadko zdarza się, że umowa taka rodzi zobowiązanie po jednej ze stron, z reguły są to postanowienia obustronnie zobowiązujące. Praktykuje się dodatkową formą zabezpieczenia stron jaka jest zadatek, który pobierany jest z chwilą podpisania umowy przedwstępnej. Zwyczajowo to 10 % wartości ceny transakcyjnej. Celem pobocznym zawarcia takiej umowy jest również lepsze poznanie się stron oraz danie sobie czasu na właściwe przygotowanie się do przejścia przez pozostały proces transakcji i związane z tym czynności, których każda ze stron musi w ramach swoich obowiązków dopilnować. Umowa taka powinna również zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, szczególnie określenie przedmiotu sprzedaży oraz ceny, przybliżonego terminu podpisania umowy przyrzeczonej jak również wydania nieruchomości. Strony mogą ponadto wprowadzić dodatkowe regulacje z zastrzeżeniem, że niewykonanie którejkolwiek z nich może być podstawą do odstąpienia od tej umowy.

 

W przypadku gdyby jedna ze stron uchylała się od zawarcia umowy głównej, kontrahent może żądać albo odszkodowania z tego tytułu, albo nawet zawarcia takiej umowy. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony mogą określić poprzez:

– wskazanie daty, do której umowa przyrzeczona ma być zawarta,

– wskazanie konkretnej daty, w której umowa przyrzeczona zostanie podpisana,

– dokładne oznaczenie końca terminu, w jakim umowa ma być zawarta,

-wskazanie warunku, od którego wystąpienia będzie zależało podpisanie umowy przyrzeczonej.

Po co właściwie potrzebny jest pośrednik nieruchomości?

Pośrednik nieruchomości – Wydawać by się mogło, że skorzystanie z jego usług to zbędny wydatek ponoszony przy i tak już dużych kosztach zakupu domu, mieszkania czy działki, a znalezienie kupca i sprzedanie nieruchomości, czy też sam zakup, nie są przecież jakimiś skomplikowanymi czynnościami wymagającymi specjalistycznej wiedzy czy wykształcenia. Jednak myśląc w ten sposób jest duża szansa, że padniemy ofiarą jednej z wielu podstępnych sytuacji, które mogą się w trakcie transakcji pojawić.

Co więc oferuje pośrednik nieruchomości, czego sami sobie zaoferować nie możemy?

Kontakty

Doświadczony pośrednik nieruchomości w ramach pracy własnej, a także kolegów z biura nieruchomości, przez lata swojej działalności tworzy solidną bazę osób, wśród których może wyszukiwać potencjalnych kupców, sprzedawców czy wynajmujących, kojarzyć kontrahentów, przygotować ofertę by znalazła jak największe grono odbiorców. Bazy kontaktów są obecnie podstawą sprawnie prosperującego biznesu i bywają kluczem do szybkiego sfinalizowania transakcji.

Oszczędność czasu

Tę zaletę można uznać za argument koronny przy podejmowaniu decyzji o podjęciu współpracy z agentem. Transakcje związane z kupnem, sprzedażą czy najmem, to nie tylko podpisanie umowy. Po drodze należy załatwić mnóstwo formalności, szczególnie jeśli zakup ma być finansowany za pomocą kredytu, albo gdy stan prawny nieruchomości jest nieuregulowany. Pośrednik nieruchomości zdejmie z barek zleceniodawcy wszystkie te czynności, pilnując jednocześnie, by cała procedura odbyła się zgodnie z obowiązującymi przepisami i zabezpieczając możliwie najlepiej interes swojego klienta.

Oszczędność pieniędzy

Mimo, iż argument ten wydaje się na pierwszy rzut oka absurdalny, bo przecież pośrednik nie wykonuje swojej pracy za darmo, to jego wiedza, doświadczenie i umiejętności negocjacyjne mogą spowodować, że ostateczny koszt transakcji będzie o wiele niższy niż gdybyśmy zajmowali się tym sami. Przede wszystkim pośrednik orientuje się w cenach nieruchomości, czasem potrafi wyceny dokonać samodzielnie, co pozwoli na ustalenie jak najlepszej kwoty zakupu czy sprzedaży. Ponadto dzięki współpracy z partnerami biznesowymi różnych branż, może wynegocjować dla klienta korzystniejsze warunki finansowania, czy mniejsze koszty notarialne. Pośrednik nieruchomości również samodzielnie przygotuje ofertę, nie trzeba więc w tym celu dodatkowo płacić fotografowi, grafikowi czy copywriterowi, którzy zajęli by się profesjonalnym przedstawieniem nieruchomości w mediach.

Doświadczenie i wiedza

Czyli niekwestionowane, niepodważalne, bezcenne rady, decyzje i działania, które pozwolą zareagować prawidłowo na wszystkie powstające po drodze nieprzewidziane sytuacje. Pośrednik od podszewki zna formalności i procedury związane z obrotem nieruchomości, w związku z czym zadba, by podpisanie umowy odbyło się zgodnie z obowiązującymi przepisami, a dokument nie miał luk prawnych i formalnych. Dobry pośrednik powinien posiadać elementarną wiedzę z wielu dziedzin, w tym prawa budowlanego, architektury, ekonomii, finansów, i we wszystkich tych obszarach służyć pomocą.

 

Narzędzia, kompetencje, współpraca

Zakup nieruchomości obecnie znacznie różni się od tego, jak to się odbywało jeszcze kilka lat temu. Dzisiaj głównym medium, dzięki któremu można dotrzeć do największej liczby klientów jest Internet, a także szereg narzędzi, którymi należy sprawnie się posługiwać, by efekty działań pojawiły się jak najszybciej. Biura pośredniczące w obrocie nieruchomościami posiadają dostęp do takich właśnie udogodnień, w tym programów komputerowych, statystyk, systemu wymiany ofert, narzędzi analitycznych itp. Ponadto dzięki współpracy z fachowcami z różnych branż, roznoszą między sobą niczym grypę wiele informacji, które taką również drogą mogą dotrzeć do potencjalnych klientów.

Nerwy na wodzy

Ze względu na to, że zakup nieruchomości jest ogromnym obciążeniem finansowym i jedną z ważniejszych decyzji w życiu, towarzyszą temu nieraz ogromne emocje, które mogą przysłonić racjonalny osąd. Pośrednik natomiast, jest zdeterminowany do osiągnięcia celu jakim jest sfinalizowanie transakcji, a przy tym potrafi na chłodno ocenić atrakcyjność proponowanych przez drugą stronę warunków, sytuację rynkową, wymagania klientów. Sumując to oraz wymienione wyżej cechy dobrego pośrednika, jego pomoc może okazać się nieoceniona podczas podejmowania tak istotnej decyzji, rzutującej na wiele lat naszego życia.

Sprzedający, kupujący czy najemca doskonale wiedzą jaki cel chcą osiągnąć. Jednak profesjonalny pośrednik wie JAK to zrobić.

Zakup nieruchomości przez osoby niespokrewnione – czy jest możliwy?

Kupno nieruchomości wiąże się z dużym uszczupleniem domowego budżetu, dlatego wiele osób decyduje się koszt ten współdzielić z drugą osobą, często są to osoby niespokrewnione. I o ile zakup nieruchomości przez małżonków i związane z tym formalności i konsekwencje są oczywiste, to już zakup przez osoby niespokrewnione lub niespowinowacone już nie. Niektórzy myślą nawet, że jest to niemożliwe, szczególnie jeśli inwestycja finansowana jest za pomocą kredytu hipotecznego. Jest to jednak niewłaściwe myślenie, ponieważ własność domu, mieszkania czy gruntu mogą dzielić między sobą osoby, których żadne formalne więzi nie łączą.

Osoby niespokrewnione czyli konkubenci, partnerzy biznesowi, rodzeństwo czy przyjaciele, z punktu widzenia prawa własności nie ma to najmniejszego znaczenia. Podobnie z perspektywy banku, który udziela kredytu hipotecznego dwóm lub więcej osobom, chcącym dzielić między sobą ciężar takiego zobowiązania.

Osoby takie są poddawane podobnej procedurze weryfikacyjnej przed uzyskaniem pozytywnej decyzji o udzieleniu kredytu. Zdolność kredytowana badana jest dla każdego z przyszłych współwłaścicieli oddzielnie, ponieważ formalnie nie łączą ich żadne stosunki majątkowe, a za zaciągnięte zobowiązanie będą odpowiadać proporcjonalnie do posiadanych w nieruchomości udziałów. Przy czym osoba, której kredyt zostaje udzielony nie musi zostać ostatecznie właścicielem nieruchomości, jednak z reguły tak właśnie się dzieje.

Pozostałe działania banku nie odbiegają od standardowego postępowania przy udzielaniu kredytów hipotecznych, z tym, że jest ona przeprowadzana w stosunku do każdego z kredytobiorców oddzielnie i każdy z nich musi udostępnić bankowi swój komplet dokumentów potwierdzający jego sytuację materialną. Umowę kredytową podpisują następnie wszyscy kredytobiorcy, stając się właścicielami swoich udziałów. Od tego momentu powstaje między nimi odpowiedzialność solidarna.

Nabywcy powinni dopilnować, by w księdze wieczystej widniała informacja o każdym z właścicieli oraz o wysokości jego udziału w nieruchomości. Jest to o tle istotne, że ewentualni wierzyciele jednego z właścicieli (będącego jednocześnie ich dłużnikiem) będą mogli kierować swoje roszczenia i żądać zaspokojenia wyłącznie z tej części nieruchomości, która mu przypada. Udziały pozostałych osób nie będą mogłyby być przedmiotem skutecznej egzekucji.

Jeśli zakup dokonywany jest przez osoby prowadzące wspólne gospodarstwo i żyjące w związku nieformalnym, warto zaraz po transakcji sporządzić testament, w którym udział jednego ze współwłaścicieli zostanie na wypadek śmierci zapisany drugiemu współwłaścicielowi. W innym przypadku część będąca własnością zmarłego wejdzie do masy spadkowej i będzie dziedziczona zgodnie z ustawą. Nowym współwłaścicielem mogą więc stać się spadkobiercy, co w zależności od sytuacji rodzinnej może być mniej lub bardziej uciążliwe. Niemniej jednak uniemożliwi to uzyskanie prawa własności do tej części osobie, która wraz ze zmarłym nieruchomość zakupiła.

W zakresie rozporządzania nieruchomością przez kilku współwłaścicieli stosuje się przepisy o rozporządzaniu rzeczą wspólną. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli może wykonywać czynności w zakresie zwykłego zarządu. Działania wychodzące poza te uprawnienia wymagają już zgody pozostałych właścicieli.

Jak pozbyć się nieuczciwego lokatora? Procedura eksmisyjna.

Procedura eksmisyjna jest rozwiązaniem ostatecznym rozwiązaniem mającym na celu pozbycie się nieuczciwego lokatora. Wynajem mieszkania może być atrakcyjną formą inwestowania kapitału, jednak jak każda inwestycja wiąże się on z pewnym ryzykiem. Są nim m.in. nieuczciwe intencje najemcy, który może uchylać się od opuszczenia lokalu, nawet po zakończeniu obowiązywania umowy.

Sytuacja wydaje się prosta – właściciel mieszkania zmienia zamki, wynosi rzeczy lokatora za próg i ma problem z głowy. Jednak należy mieć na uwadze, że takie postępowanie w świetle przepisów jest nielegalne, a najemca może z tego powodu sprawić nam jeszcze większe kłopoty, ponieważ zgodnie z obowiązującym prawem zabronione jest wyrzucanie kogokolwiek na bruk. Nawet z własnego mieszkania.

Jeśli więc wynajmujący napotyka na opór po stronie najemcy musi rozpocząć działania, które ostatecznie doprowadzą do pozbycia się lokatora w świetle przepisów prawa. Wdrożona musi zostać procedura eksmisyjna. Gdy lokator zwleka z zapłatą za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący powinien na piśmie wezwać go do zapłaty, wyznaczając do tego dodatkowy miesięczny termin. Po jego bezskutecznym upływie powinien złożyć we właściwym sądzie pozew o eksmisję. Do pozwu należy załączyć umowę najmu, wypowiedzenie umowy (jeśli wcześniej zostało złożone), wezwanie do zapłaty, a także inne dokumenty potwierdzające zasadność roszczenia.

Procedura eksmisyjna i związane z nią postępowanie sądowe może trwać od kilku tygodniu do nawet kilkunastu miesięcy. Jego skutkiem będzie wydanie przez sąd wyroku eksmisyjnego. Jednak jeśli lokatorzy znajdują się w grupie, której zgodnie z prawem przysługuje prawo do lokalu socjalnego, sąd w wyroku zasądzi umieszczenie najemcy w takim właśnie lokalu socjalnym. Do tej uprzywilejowanej grupy należą kobiety w ciąży, osoby małoletnie wraz z opiekunem, osoby niepełnosprawne, obłożnie chore,  emeryci, renciści oraz bezrobotni. Lokale socjalne znajdują się w zasobach gmin i to właśnie one powinny zapewnić w nich miejsce najemcy. Jednakże ilość mieszkań socjalnych jest w większości samorządów niewystarczająca, a kolejki osób oczekujących bardzo długie. Wynajmujący musi więc uzbroić się w cierpliwość, ponieważ eksmisja będzie możliwa dopiero kiedy gmina wskaże lokal socjalny, do którego można przenieść najemcę. Właściciel mieszkania może co prawda dochodzić później odszkodowania od gminy, jednak jest to przedmiotem odrębnego, długotrwałego postępowania.

Jeśli prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje, to wynajmujący, po uprawomocnieniu się wyroku i nadaniu mu klauzuli wykonalności, powinien złożyć u właściwego komornika wniosek o przeprowadzenie eksmisji, gdyż tylko ten organ jest uprawniony do wykonania takiego wyroku. Jednakże, zgodnie z przepisami chroniącymi prawa lokatorów oraz zakazującymi wyrzucania na bruk, w tym przypadku należy wskazać najemcy pomieszczenie tymczasowe. Zadanie to również powinna realizować gmina, ale może ją wesprzeć zarówno komornik jak i wynajmujący (na tym etapie już wierzyciel), który taki lokal wskaże.

Ryzyko związane z nieuczciwym najemcą można zminimalizować, zawierając umowę najmu okazjonalnego, w której musi on wskazać adres, pod który wyprowadzi się po zakończeniu umowy, a także zawrzeć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W takim wypadku pomija się całą procedurę sądową, a po uzyskaniu klauzuli wykonalności można złożyć do komornika wniosek o przeprowadzenie egzekucji.

W każdym przypadku wynajmujący może dochodzić odszkodowania od lokatora, za nieuiszczone przez niego opłaty za najem i eksploatację lokalu, a także za okres, w którym musiał znosić jego obecność w mieszkaniu tytułem utraconych korzyści, ponieważ w tym czasie nie mógł wynajmować mieszkania innej osobie, a tym samym generować zysku.