Odlesienie działki – na czym polega ?

Niektórzy z nas poszukują idealnej  działki pod budowę domu. Co jednak w przypadku, kiedy nasz wymarzony kawałek ziemi znajduje się w lesie?  Czy wybudowanie nieruchomości na takim obszarze jest w ogóle możliwe? O tym w artykule poniżej.

Działka leśna w definicji

 Zgodnie z Ustawą o lasach z dnia 28 września 1991 r. działka leśna to zwarty grunt o minimalnej powierzchni 0,1 ha, pokryty roślinnością leśną lub jej przejściowo pozbawiony, przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody, wchodzący w skład parku narodowego bądź wpisany do rejestru zabytków. Do gruntów o charakterze leśnym zaliczamy również wszelkie grunty związane z gospodarką leśną, zajęte przez budynki i budowle wykorzystywane dla jej potrzeb, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, parkingi leśne itp. Istotną kwestią jest również fakt, ze sama obecność drzew czy roślinności charakterystycznej dla lasów nie jest wyznacznikiem działki leśnej. Decyduje o tym wpis w rejestrze gruntów , oraz przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Kiedy można przeprowadzić odlesienie działki?

Odlesienie działki, czyli przekształcenie gruntów leśnych na cele nieleśne, oraz wyłączenie z produkcji leśnej nie zawsze jest możliwe. Jeśli działka została zakwalifikowana jako las zabudowanie jej domem jest praktycznie niemożliwe. Można jednak podjąć odpowiednie starania w celu przekształcenia działki leśnej w budowlaną. Wymaga to zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a cała procedura wymaga uzyskania wielu zgód, co nie zawsze kończy się sukcesem. Przede wszystkim należy wystąpić do marszałka województwa o zgodę na zmianę przeznaczenia działki. Aby taka zgoda mogła zostać wydana, należy wykazać, że taka zmiana nie wpłynie niekorzystnie na gospodarkę leśną. W tym celu potrzebna będzie opinia izby rolniczej. W sytuacji, w której nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego należy starać się o uzyskanie warunków zabudowy.

Zdarza się również, że działka usytuowana jest w bliskim sąsiedztwie lasu, ale oznaczona jest jako budowlana. Wówczas możemy na niej budować bez większych przeszków. Szansa na budowę istnieje równieżw przypadku, jeśli działkę oznaczono jako nieużytek, sad, pastwisko, teren zakrzewiony czy zalesiony.

Jakie dokumenty należy złożyć?

Warunki zabudowy wydawane są w przypadku działki, która spełnia następujące wymagania:

  • znajduje się w terenie już zabudowanym, lub przynajmniej jedna, lub kilka sąsiednich działek są zabudowane,
  • posiada dostęp do drogi publicznej i może to odbywać się bezpośrednio, lub poprzez drogi wewnętrzne, czy tereny prywatne, ale w tym wypadku należy dodatkowo przedłożyć dokument w formie aktu notarialnego, czy służebności, stwierdzający możliwość przejazdu;
  • zapewnienia o warunkach dla budowy mediów, uzbrojenia terenu

Następnym krokiem jest złożenie wniosku do Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych o wyłączenie działki z produkcji leśnej. Dokumenty, które trzeba dołączyć do wniosku:

  • wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ze zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne; w razie braku planu, decyzję o warunkach zabudowy;
  • wypis z rejestru gruntów;
  • tytuł prawny do gruntu (akt noatarialny)
  • opis taksacyjny lasu w miejscu wyłączenia (z informacjami o wieku i gatunku drzewostanu, typie siedliskowym lasu, zadrzewieniu, klasie bonitacyjnej oraz zaliczeniu do lasów ochronnych);
  • plan wyłączenia, czyli projekt zagospodarowania działki na podstawie mapy projektowej.

Kolejną krokiem jest usunięcie drzew z działki. Jest ono konieczne, by można było przystąpić do budowy. W tym przypadku może być konieczne uzyskanie pozwolenia na wycinkę. 

Koszt odlesienia  

Opłata za odlesienie działki jest obliczana na podstawie powierzchni wyłączenia z produkcji leśnej, a także współczynnika zależnego od typu siedliskowego lasu. Zwykle opłata ta wynosi ok. 500 – 1000 zł za 1 ha odlesionej działki. Jest to opłata jednorazowa, ale obowiązują także opłaty roczne w wysokości 10% opłaty jednorazowej. Opłaty za odlesienie działki nie obowiązują, gdy wyłącznie z produkcji odbywa się pod cele budownictwa mieszkaniowego.

Czy warto?

Odlesienie działki to z całą pewnością czasochłonna procedura, oraz wymagająca dopełnienia wielu formalności. Należy mieć na uwadze, że może skończyć się niepowodzeniem, dlatego warto przed podjęciem decyzji przeanalizować wszystkie za i przeciw, aby zminimalizować ryzyko do minimum.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną

Firmy deweloperskie poszukują atrakcyjnych lokalizacji dla swoich inwestycji. Z uwagi na coraz mniejsze zasoby coraz częściej decydują się na zakup terenów rolnych, które po przekształceniu w działki budowlane stają się miejscem dla nowych projektów. Jak wygląda proces odrolnienia działki i kiedy jest to możliwe? O tym poniżej.

Przekształcenie – kiedy możliwe? Każde przekształcenie działki musi odbyć się zgodnie z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który uchwalany jest przez radę gminy lub miasta. Każdy z nich określa przeznaczenie konkretnego obszaru. Czasem zdarza się jednak, że gmina takiego planu nie posiada. Warto wtedy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Niestety nie w każdym przypadku będzie to możliwe. Co mówi ustawa? Listę gruntów możliwych do odrolnienia reguluje ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie z jej zapisami, przekształcenie działki rolnej w budowlaną jest możliwe, gdy grunty zaklasyfikowane są jako nieużytki lub grunty o najniższej przydatności produkcyjnej (klasy IV-VI). Nie oznacza to jednak, że gruntów z klas I-III nie można przeznaczyć na cele nierolnicze i nieleśne. W tym przypadku decyzja będzie należeć do ministra, przez co proces będzie trudniejszy i znacznie się wydłuży. W pozostałych przypadkach decyzję będzie podejmować administracja lokalna. Składamy wniosek Bez względu na to, czy działkę obowiązuje plan miejscowy, czy nie, zmianę przeznaczenia możemy uzyskać na dwa sposoby. W przypadku, gdy plan obowiązuje zmiana wymaga zgody rady gminy, która zostanie podjęta w drodze uchwały. Wniosek o zgodę należy złożyć w urzędzie gminy właściwym dla danej nieruchomości.  Należy jednak pamiętać, że gmina może odmówić wprowadzenia zmian.  Może się tak zdarzyć, gdy wniosek nie jest spójny z polityką przestrzenną gminy. W przypadku braku planu można wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Po przeprowadzeniu postępowania w sprawie, decyzję wydaje wójt. Zasady, na podstawie których decyzja jest wydawana są określone  w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w Kodeksie postępowania administracyjnego. Cały proces trwa od 2 do 3 miesięcy. Aby otrzymać pozytywną decyzję działka musi spełnić następujące warunki:
      • powinna graniczyć na zasadzie sąsiedztwa z inną działką zabudowaną (przynajmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana),
      • powinna mieć dostęp do drogi publicznej;
      • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego (wymagane minimum to zapewniona możliwość podłączenia do prądu);
      • teren nie może być objęty ochroną przyrodniczą, konserwatorską i archeologiczną, chyba że została zawarta umowa z konserwatorem zabytków na nadzór nad budową.
    Pomimo spełnienia warunków nie każdą działkę rolną można jednak zabudować w oparciu o procedurę ubiegania się o wydanie decyzji. Ogromne znaczenie ma to polityka przestrzenna gminy,  która dba o ład może stwierdzić,  czy  dana działka pozostanie rolną – niezabudowaną. Zmiana przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową jest zwolniona z opłat. Obowiązek opłaty skarbowej występuje w przypadku wniosków dotyczących budynków gospodarczych, przemysłowych lub usługowych. Przekształcenie działki rolnej może jest procesem czasochłonnym, jednak warto poświęcić temu czas i zająć się formalnościami jak najszybciej.

    Kolejne zmiany w uwłaszczeniu gruntów.

    Zaledwie kilka miesięcy temu w życie weszła ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność, a już okazuje się, że sprawiło to problemy wielu właścicielom nieruchomości. Samorządy nie wyrabiają się z wystawianiem zaświadczeń, konieczna jest więc kolejna zmiana przepisów.

    Szacuje się, że obecnie zaledwie kilku procentom osób uprawnionych wydano zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntu we własność. Samorządy mają na to 12 miesięcy, jednak zdarzają się przypadki, że zaświadczenie nie jest wydawane z uwagi na pojawiające się wątpliwości.

    O jakie wątpliwości chodzi? Jak wyjaśnia Artur Soboń, sekretarz stanu w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju „(…) są takie samorządy, z którymi prowadzimy dialog na temat pewnych rozwiązań, ponieważ blokują przekształcenie w sytuacji, w której pojawiają się wątpliwości, np. konieczność podziału na gruncie czy kwestia oceny pomocy publicznej”. Dodatkowo samorządy zmagają się z problemami czysto technicznymi – zbyt dużą ilością zaświadczeń do wydania, nieaktualnymi adresami, czy niejasnościami w zakresie przepisów.

    Użytkownicy wieczyści stali się 1 stycznia 2019 roku z mocy prawa właścicielami gruntów. Samorządy zobowiązane są jednak do wystawienia zaświadczenia o przekształceniu w ciągu 12 miesięcy od tej daty. Na wniosek uprawnionego zaświadczenie takie powinno być wydane szybciej. Osoby uprawnione muszą uiścić tzw. opłatę przekształceniową. Mogą jednak liczyć na spore bonifikaty (nawet 99 % w niektórych miastach), jeśli dokonają płatności jednorazowej w pierwszym roku od przekształcenia. Brak zaświadczenia może oznaczać, iż osoby te nie będę w stanie dotrzymać wskazanego terminu, a tym samym przepadnie im możliwość skorzystania z bonifikaty.

    „Zmiany mamy praktycznie gotowe. One doprecyzowują pewne kwestie, ograniczają swobodę w interpretowaniu poszczególnych sytuacji przez samorządy. Wprowadzają także element społeczny, bo nie wszystkie samorządy przyjęły bonifikaty dla swoich mieszkańców z tytułu likwidacji użytkowania wieczystego. Wprowadzimy ustawowo bonifikaty dla określonych grup społecznych, np. dla rodzin z osobami niepełnosprawnymi, także na gruntach samorządowych, nie tylko na gruntach Skarbu Państwa” – wskazuje Artur Soboń.

    W samej tylko Warszawie na wydanie czeka ok. 600 tys. decyzji, co przekłada się na konieczność wystawienia ponad 2000 zaświadczeń dziennie. Ilość ta znacznie przekracza możliwości stołecznego urzędu, dlatego już teraz Zarząd Unii Metropolii Polskich zaapelował o wydłużenie do roku 2023 terminu na wydanie zaświadczeń o przekształceniu.

    Artur Soboń zapewnia, że prace nad zmianami będą miały miejsce w najbliższym czasie.