Tag: działka budowlana

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną

Firmy deweloperskie poszukują atrakcyjnych lokalizacji dla swoich inwestycji. Z uwagi na coraz mniejsze zasoby coraz częściej decydują się na zakup terenów rolnych, które po przekształceniu w działki budowlane stają się miejscem dla nowych projektów. Jak wygląda proces odrolnienia działki i kiedy jest to możliwe? O tym poniżej.

Przekształcenie – kiedy możliwe? Każde przekształcenie działki musi odbyć się zgodnie z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który uchwalany jest przez radę gminy lub miasta. Każdy z nich określa przeznaczenie konkretnego obszaru. Czasem zdarza się jednak, że gmina takiego planu nie posiada. Warto wtedy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Niestety nie w każdym przypadku będzie to możliwe. Co mówi ustawa? Listę gruntów możliwych do odrolnienia reguluje ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie z jej zapisami, przekształcenie działki rolnej w budowlaną jest możliwe, gdy grunty zaklasyfikowane są jako nieużytki lub grunty o najniższej przydatności produkcyjnej (klasy IV-VI). Nie oznacza to jednak, że gruntów z klas I-III nie można przeznaczyć na cele nierolnicze i nieleśne. W tym przypadku decyzja będzie należeć do ministra, przez co proces będzie trudniejszy i znacznie się wydłuży. W pozostałych przypadkach decyzję będzie podejmować administracja lokalna. Składamy wniosek Bez względu na to, czy działkę obowiązuje plan miejscowy, czy nie, zmianę przeznaczenia możemy uzyskać na dwa sposoby. W przypadku, gdy plan obowiązuje zmiana wymaga zgody rady gminy, która zostanie podjęta w drodze uchwały. Wniosek o zgodę należy złożyć w urzędzie gminy właściwym dla danej nieruchomości.  Należy jednak pamiętać, że gmina może odmówić wprowadzenia zmian.  Może się tak zdarzyć, gdy wniosek nie jest spójny z polityką przestrzenną gminy. W przypadku braku planu można wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Po przeprowadzeniu postępowania w sprawie, decyzję wydaje wójt. Zasady, na podstawie których decyzja jest wydawana są określone  w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w Kodeksie postępowania administracyjnego. Cały proces trwa od 2 do 3 miesięcy. Aby otrzymać pozytywną decyzję działka musi spełnić następujące warunki:
      • powinna graniczyć na zasadzie sąsiedztwa z inną działką zabudowaną (przynajmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana),
      • powinna mieć dostęp do drogi publicznej;
      • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego (wymagane minimum to zapewniona możliwość podłączenia do prądu);
      • teren nie może być objęty ochroną przyrodniczą, konserwatorską i archeologiczną, chyba że została zawarta umowa z konserwatorem zabytków na nadzór nad budową.
    Pomimo spełnienia warunków nie każdą działkę rolną można jednak zabudować w oparciu o procedurę ubiegania się o wydanie decyzji. Ogromne znaczenie ma to polityka przestrzenna gminy,  która dba o ład może stwierdzić,  czy  dana działka pozostanie rolną – niezabudowaną. Zmiana przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową jest zwolniona z opłat. Obowiązek opłaty skarbowej występuje w przypadku wniosków dotyczących budynków gospodarczych, przemysłowych lub usługowych. Przekształcenie działki rolnej może jest procesem czasochłonnym, jednak warto poświęcić temu czas i zająć się formalnościami jak najszybciej.

    Działka budowlana – na co zwrócić uwagę ?

    Zakup działki budowlanej to jedna z ważniejszych decyzji, jakie podejmujemy w życiu. Dom kojarzy nam się z niezależnością. W blokach nie czujemy się tak komfortowo i brakuje nam prywatności . To na działce  powstaną fundamenty naszego wymarzonego domu. Warto zatem wiedzieć na co zwrócić uwagę przy zakupie, aby uniknąć niezadowolenia w przyszłości.

    Księga wieczysta

    Najważniejszy dokument, dzięki któremu poznamy historię działki, jego właściciela, a  także wszelkie obciążenia, jeżeli takie istnieją jest księga wieczysta. Każda z nich posiada numer, o który możemy poprosić właściciela lub zwrócić się z tym do Wydziału Geodezji miejscowego starostwa. Uzyskamy tam wiedzę nie tylko na temat numeru księgi. Możemy również wystąpić o wydanie mapy określającej powierzchnię danej działki. Ten dokument będzie nam potrzebny przy kolejnych etapach budowy. Pozostałe dokumenty, o które musimy zadbać to :

    • projekt domu w 4 egzemplarzach wraz z zaświadczeniem, że autorzy projektu należą do regionalnych izb branżowych;
    • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – MPZP;
    • mapa sytuacyjno – wysokościowa zlecona geodecie (najlepiej w skali 1:500), która przyda się przy realizacji projektu domu. Średni koszt jej wykonania wynosi 1600 zł;
    • raport określającego warunki techniczne oraz koszty dostawy mediów, ustalanego we współpracy z najbliższymi dostawcami prądu, gazu i wody;
    • mapa ewidencyjna działki w skali 1:1000, uzyskanej w wydziale geodezji i ewidencji gruntu gminy, dzielnicy lub miasta;
    • oświadczenie potwierdzające prawa do użytkowania działki budowlanej.

    Wymiary

    Pamiętajmy, że nie każda działka będzie budowlaną i nie każda nadaje się do tego, aby powstał na niej dom. Aby bez większych przeszkód projekt naszego domu zmieścił się na działce, powinna mieć przynajmniej 700 metrów kwadratowych powierzchni i 22 metry szerokości. Mniejsze powierzchnie działek mogą przyczynić się do trudności podczas budowy i znacznie ją utrudnić.Kolejnym krokiem jest dopuszczenie działki pod teren do zabudowy. Taką informację znajdziemy w planie zagospodarowania przestrzennego, który dostępny jest  w gminnym wydziale architektury i urbanistyki. Jeżeli nie został zatwierdzony, musimy złożyć do gminy odpowiedni wniosek o wydanie warunków zabudowy.

    Uzbrojenie działki

    Informacja o mediach i przyłączach, które znajdują się na terenie działki są zawarte się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o wydaniu warunków zabudowy. Należy pamiętać, że  doprowadzenie mediów do działki może być bardzo kosztowne, dlatego tak ważne jest, aby zapoznać się z obecnym stanem terenu.

    Podejmując decyzje o zakupie powinniśmy  rozważyć również położenie działki względem różnych punktów infrastruktury usługowo – handlowej, takich jak środki komunikacji, apteki,  przychodnie, czy szkoły. Dalekie położenie może znacznie utrudnić nam codzienne funkcjonowanie.