Tag: wycena

Grunty rolne –  jak wycenić  ?

Wycena gruntów rolnych jest nieoceniona w przypadku sprzedaży lub zakupu. Jednym z czynników wpływających na wartość jest ich lokalizacja.  Według statystyk najdroższe z gruntów znajdują się na Podlasiu, Opolszczyźnie, a także w Wielkopolsce. Natomiast najtańsze w województwie podkarpackim lubuskim, oraz zachodniopomorskim.

Kiedy zlecić wycenę?

Profesjonalna wycena gruntu pomaga nie tylko w sytuacji zakupu lub sprzedaży. Ustalenie odpowiedniej wartości ma duże znaczenie również w przypadku kredytu, gdzie stanowi formę zabezpieczenia. Wówczas należy złożyć do banku operat szacunkowy, który będzie zawierał szczegółową wycenę gruntu.  Kolejnym ważnym powodem do profesjonalnej wyceny jest rozwód i podział majątku wspólnego. Dzięki temu strony będą znały wartość gruntu, a co za tym idzie podział będzie sprawiedliwy jeśli jedno z małżonków będzie musiało spłacić drugiego. Ocena wartości gruntu przydaje się również w sytuacji, gdy chcemy ustalić wysokość opłat za dzierżawę , oraz podatek rolny.

Kto i w jaki sposób wycenia?

Wycena gruntu przeprowadzana jest przez rzeczoznawców majątkowych, którzy posiadają do tego odpowiednie uprawnienia. Taka osoba musi być wpisana do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, który prowadzi Minister Rozwoju i Technologii. Możemy sprawdzić, czy rzeczoznawca, która ma zająć się nasza wyceną widnieje w rejestrze, gdyż jest on ogólnodostępny. Dzięki temu mamy pewność, że nasza wycena będzie mieć moc prawną. Wycena przeprowadzana jest zazwyczaj na dwa sposoby, porównawczy, a także dochodowy. Pierwszy z nich opiera się na analizie lokalnego rynku pod kątem położenia, oceny jakości gleby, a także wielkości podobnych terenów znajdujących się na tym obszarze. Wycena przeprowadzana w sposób dochodowy  polega na zestawieniu wysokości opłat za dzierżawę. Dzięki temu cena gruntu ustalana jest na podstawie dochodu uzyskanego z prowadzenia gospodarstwa.

Od czego zależy wartość ?

Na cenę ziemi rolnej wpływa wiele czynników. Jednym z nich jest lokalizacja gruntów. Najlepiej wyceniane są ziemie znajdujące się na obszarach, na których rolnictwo jest popularne, a także tereny znajdujące się w bliskim sąsiedztwie miast. Kolejnym aspektem, który reguluje cenę gruntu jest ilość plonów, jaki możemy uzyskać na danym terenie. To z kolei zależy przede wszystkim od żyzności gleb, warunków wodnych, a także od płaskiego ukształtowania. Zdecydowanie mniejszym zainteresowaniem cieszą się tereny rolnicze położone w górach lub blisko morza. Największe uznanie stanowią grunty o powierzchni do 0,3 ha. Należy pamiętać, że obszary rolne o dużej powierzchni może zakupić jedynie osoba będąca rolnikiem lub prowadząca działalność o takim charakterze.

Aktualizacja operatu szacunkowego – zmiany w przepisach.

Szykują się zmiany przepisów, które dotkną rzeczoznawców majątkowych i sporządzane przez nich operaty szacunkowe. Obejmą zapisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jak wygląda sytuacja teraz?

Operaty szacunkowe są wydawane w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości. Wycena dokonywana jest przez profesjonalnego rzeczoznawcę, posiadającego do tego specjalne uprawnienia, wiedzę i doświadczenie. W związku z tym, że rzeczoznawca opiera się na porównaniu nieruchomości o podobnych cechach, w konkretnych warunkach rynkowych, operaty szacunkowe wydawane są na określony czas. Po jego upływie tracą one swoją ważność. Żeby można było się nimi ponownie posługiwać, muszą zostać zaktualizowane o zmieniające się rynkowe kryteria i dane, które rzeczoznawca powinien ponownie przeanalizować. Tak powinno to wyglądać w teorii. W praktyce jednak przedłużanie ważności operatu jest wyłącznie formalnością, a odbywa się poprzez złożenie na nim podpisu przez rzeczoznawcę, który dokument sporządził.

Oznacza to, że operaty szacunkowe po aktualizacji mogą być nierzetelne, ponieważ od czasu ich sporządzenia warunki rynkowe mogły się mocno zmienić, a tym samym wartość nieruchomości. Może to być spowodowane nowymi planami zagospodarowania przestrzennego, inwestycją powstającą w pobliżu, załamaniem, bądź hossą na rynku. Ważność operatu szacunkowego obecnie wynosi 12 miesięcy.

Co się zmieni?

Nowelizacja przepisów spowoduje, że po upływie roku, rzeczoznawca, który operat sporządził, będzie musiał dokonać ponownej analizy potwierdzającej, że od daty sporządzenia nie zmieniły się warunki prawne, gospodarcze ani rynkowe. Obecnie brakuje precyzyjnych przepisów w tym zakresie. Aktualizacja operatu będzie mogła zostać dokonana na kolejne 12 miesięcy.

Zmiany obejmą jeszcze jedną kwestię. Operat, który nie zyska pozytywnej opinii stowarzyszenia rzeczoznawców, nie będzie tracił ważności automatycznie w dniu wydania oceny. Jeśli więc ktoś zleci taką ocenę, będzie mógł sam zdecydować, czy wykorzysta ją w przyszłości, np. w toku postępowania administracyjnego.

Samo sporządzanie operatu, po wejściu w życie planowanych zmian, będzie dużo łatwiejsze. Rzeczoznawcy zyskają bowiem dostęp do rejestrów państwowych, zawierających dane o nieruchomościach, z których do tej pory korzystać mogły wyłącznie urzędy, w tym skarbówka, sądy, i spółdzielnie mieszkaniowe. Uzyskanie informacji od tych podmiotów było czasochłonne i trudne, dostęp do rejestrów ma to zmienić, ułatwić i znacznie przyspieszyć.