Tag: sprzedaż

Nowa ustawa rolna zagrożeniem dla branży budowlanej

W Sejmie trwają prace nad wprowadzeniem nowych przepisów dotyczących ziemi rolnej, które mają zaostrzyć regulacje dotyczące obrotu gruntami rolnymi. Póki co propozycje zmian budzą duże obawy wśród osób z branży budowlanej, szczególnie deweloperów, którzy zastanawiają się nad tym, czy nowa ustawa rolna nie stanie się przeszkodą w nabywaniu gruntów pod nowe inwestycje.

Rozwój nowych inwestycji w Polsce może być utrudniony.

W sytuacji gdy deweloper uzyska decyzję o warunkach zabudowy na terenie, który w części jest nieruchomością rolną, a dla którego nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, może mieć on problem z rozpoczęciem budowy. W takich przypadkach prawo pierwokupu będzie bowiem przysługiwać Agencji Nieruchomości Rolnej, która jeśli z takiego przywileju skorzysta, zablokuje dewelopera i uniemożliwi mu realizacje inwestycji. Z drugiej jednak strony nie należy panikować, gdyż racjonalnie myśląc, Agencja raczej nie będzie zainteresowana wykupywaniem terenu, na którym znajduje się zaledwie kilka metrów gruntów rolnych.

Agencji Nieruchomości Rolnej będzie przysługiwało również prawo pierwokupu akcji i udziałów spółek prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych. Co więcej jeśli w spółce nastąpi zmiana wspólnika albo jeśli przystąpi do niej nowy wspólnik, Agencja, która będzie działała w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, będzie mogła na podstawie złożonego oświadczenia nabyć tę nieruchomość za spłatą jej równowartości. Zmiany nie obejmą nieruchomości, które w dniu wejścia ustawy w życie w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu mają przeznaczenie inne niż rolne.

Nowa ustawa rolna ma chronić polskie grunty.

Uchwalenie nowych przepisów ma na celu zapobieganie wyprzedawaniu polskiej ziemi podmiotom, które nieraz ukrywały się pod tzw. słupami, a w rzeczywistości były podmiotami zagranicznymi. Póki co konsekwencje ich wejścia w życie mają oczywiście charakter wyłącznie spekulacyjny, jednak już teraz nowa ustawa rolna ma wielu przeciwników i budzi sporo kontrowersji. Czy rzeczywiście będzie miała negatywny wpływ na funkcjonowanie branży budowlanej i odstraszy potencjalnych inwestorów okaże się w niedalekiej przyszłości.

Dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

Obrót nieruchomościami jest procesem bardzo sformalizowanym. Do transakcji należy się odpowiednio przygotować i zadbać o to żeby posiadać wszystkie dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

Każda nieruchomość musi posiadać własną księgę wieczystą, w której znajdują się wszystkie informacje na jej temat. Informacje te są jawne i powszechnie dostępne. Zdobycie odpisu z księgi wieczystej nie stanowi problemu, a jest istotne, ponieważ odpis i odpowiednie zaświadczenia to najważniejsze dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

Rodzaj transakcji warunkuje dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

Istnieją różne typy transakcji, a co za tym idzie inne dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

I tak w przypadku sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu należy przedstawić:

– przydział lokalu lub inny dokument stwierdzający podstawę nabycia tego prawa,

– zaświadczenie o pokryciu wkładu budowlanego,

– zaświadczenie ze spółdzielni o byciu członkiem spółdzielni oraz przysługującym sprzedającemu spółdzielczym prawie do lokalu,

– dokument potwierdzający brak zaległości płatniczych wobec spółdzielni,

– dokument o stanie zameldowania w lokalu,

– odpis zwykły z księgi wieczystej jeśli nieruchomość takową posiada.

 

Sprzedając własnościowe prawo do lokalu właściciel nieruchomości musi przedstawić:

– odpis z księgi wieczystej,

– dokument stwierdzający podstawę nabycia tego prawa, np. akt notarialny, czy postanowienie sądu o nabyciu spadku,

– dokument o stanie zameldowania w lokalu,

– zaświadczenie stwierdzające brak zadłużenia w regulowaniu opłat eksploatacyjnych,

– dowód uiszczenia podatku od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste gruntu.

 

Jeśli natomiast sprzedajemy działkę potrzebujemy:

– odpisu z księgi wieczystej nieruchomości,

– dokumentu będącego podstawą nabycia działki, np. akt notarialny,

– wyciągu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

– wypisu z ewidencji gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, jeśli będzie wydzielana działka do nowej księgi wieczystej,

– warunków zabudowy wydawanych przez urząd miasta.

 

Szczególnym rodzajem sprzedaży będzie transakcja dotycząca nieruchomości w trakcie budowy. W takim wypadku sprzedający musi dysponować następującymi dokumentami:

– aktualnym odpisem z księgi wieczystej nieruchomości,

– dokumentem będącym podstawą nabycia własności gruntu,

– pozwoleniem na budowę,

– dziennikiem budowy,

– projektem budowlanym, który jest niezbędny do weryfikacji zgodności z nim wykonanych już prac budowlanych.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest jednym z praw przysługujących wobec nieruchomości mieszkalnej. Jest ono jednocześnie prawem najsłabszym i najbardziej ograniczonym, ale przy tym również najtańszym.

Powstaje wskutek podpisania umowy między spółdzielniąm a jej członkiem. Umowa taka musi mieć formę pisemną i postać aktu notarialnego, a na jej podstawie spółdzielnia zobowiązuje się do oddania drugiej stronie do używania nieruchomość mieszkalną (lokal).

Aby umowa taka mogła być zawarta muszą zostać spełnione następujące warunki:

– posiadanie członkostwa w spółdzielni, w której zasobach znajduje się lokal,

– wniesienie przez członka spółdzielni wkładu mieszkaniowego,

– wydanie przez spółdzielnię przydziału.

Jakie wady i zalety ma spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?


Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przysługuje wyłącznie osobom fizycznym, które jednocześnie są członkami danej spółdzielni. Prawo to jako współwłasność mogą dzielić małżonkowie, ale uprawnienia wynikające z członkostwa w spółdzielni będą przysługiwały tylko jednemu z nich.

Nabywca takiego prawa powinien mieć świadomość, że jego uzyskanie nie jest jednoznaczne z uzyskaniem własności nieruchomości. Członek spółdzielni korzystający ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nigdy nie stanie się jego właścicielem, chyba że prawo to zostanie przekształcone w prawo własności, na wniosek członka spółdzielni. W takim wypadku zawiera on ze spółdzielnią umowę przeniesienia własności lokalu, która jak każda umowa związana ze zbyciem praw do nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Nowy właściciel ma jednak obowiązek spłacić zobowiązania spółdzielni przypadające na dany lokal.

W przeciwieństwie do innych praw własności na nieruchomości, w tym przypadku prawo zamieszkania nie może zostać zbyte, nie może być przedmiotem podziału, darowizny, czy sprzedaży. Mieszkanie takie, jako że nie stanowi własności członka spółdzielni, nie może być poddane egzekucji komorniczej w związku z zaciągniętymi przez niego długami. Właściciel prawa nie może również ustanowić na lokalu hipoteki.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie będzie również składnikiem masy spadkowej, gdyż nie podlega dziedziczeniu. Jednakże ustawodawca zabezpieczył prawo do zamieszkania współmałżonka zmarłego członka spółdzielni, mianowicie jeśli prawo to przysługiwało małżonkom wspólnie, to w takiej sytuacji nie wygaśnie, a przejdzie na żyjącego małżonka. W związku z tym przysługuje mu roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni, jeśli do tej pory członkiem nie był. Natomiast osobom bliskim i dzieciom zmarłego, które wspólnie z nim zamieszkiwały w lokalu, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni oraz ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu.

Mieszkanie takie może być przedmiotem najmu, do czego nie potrzeba zgody spółdzielni, chyba że lokal ma pełnić funkcje inne niż mieszkalne, wtedy zgoda taka jest niezbędna.

Do wygaśnięcia spółdzielczego prawa dochodzi zazwyczaj wskutek utraty członkostwa w spółdzielni, jednak wyjątkowo może do tego dojść szybciej, w przypadku gdy lokator:

– korzysta z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem,

– dopuszcza do powstania szkody i zaniedbuje swoje obowiązki jako członka spółdzielni,

– niszczy części wspólne nieruchomości lub znajdujące się w nich urządzenia,

– nie przestrzega w sposób uporczywy porządku domowego.

Powyższe przypadku dotyczą sytuacji, gdy lokator nie zmienia swojego postępowania pomimo pisemnych upomnień spółdzielni. Wykluczenie może nastąpić również gdy lokator zalega z płatnościami wobec spółdzielni za okres co najmniej pół roku.

Umowa przedwstępna – konieczność czy zbędny wydatek?

Zakup nieruchomości bardzo często odbywa się dwuetapowo- podpisana umowa przedwstępna stanowi pierwszy etap, a drugi to podpisanie umowy właściwej. Mimo, iż umowa przedwstępna nie jest rodzajem dokumentu, którego wymaganą formą jest akt notarialny, to dla lepszej ochrony zaleca się, aby obie umowy zostały sporządzone w takiej właśnie formie. Wiele osób zastanawia się, czy poniesiony dodatkowy wydatek jest uzasadniony, oraz czy można te koszty zminimalizować, ponieważ umowa nie wnosi zbyt wiele do transakcji. Otóż istota umowy przedwstępnej jest taka, że jej podpisanie odbywa się z korzyścią dla obu stron, warto więc takie rozwiązanie rozważyć. A w obrocie nieruchomościami nie są rzadkie sytuacje, w których jej zawarcie jest koniecznością.

Z perspektywy kupującego jest ona bowiem gwarancją, że właściciel nieruchomości nie sprzeda jej nikomu innemu. Z punktu widzenia sprzedawcy natomiast jest to zabezpieczenie na wypadek, gdyby kupujący z transakcji chciał się wycofać. W takim wypadku sprzedawcy należy się bowiem odszkodowanie.

Ponadto w umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w określonym czasie umowy przyrzeczonej, czyli głównej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Rzadko zdarza się, że umowa taka rodzi zobowiązanie po jednej ze stron, z reguły są to postanowienia obustronnie zobowiązujące. Praktykuje się dodatkową formą zabezpieczenia stron jaka jest zadatek, który pobierany jest z chwilą podpisania umowy przedwstępnej. Zwyczajowo to 10 % wartości ceny transakcyjnej. Celem pobocznym zawarcia takiej umowy jest również lepsze poznanie się stron oraz danie sobie czasu na właściwe przygotowanie się do przejścia przez pozostały proces transakcji i związane z tym czynności, których każda ze stron musi w ramach swoich obowiązków dopilnować. Umowa taka powinna również zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, szczególnie określenie przedmiotu sprzedaży oraz ceny, przybliżonego terminu podpisania umowy przyrzeczonej jak również wydania nieruchomości. Strony mogą ponadto wprowadzić dodatkowe regulacje z zastrzeżeniem, że niewykonanie którejkolwiek z nich może być podstawą do odstąpienia od tej umowy.

 

W przypadku gdyby jedna ze stron uchylała się od zawarcia umowy głównej, kontrahent może żądać albo odszkodowania z tego tytułu, albo nawet zawarcia takiej umowy. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony mogą określić poprzez:

– wskazanie daty, do której umowa przyrzeczona ma być zawarta,

– wskazanie konkretnej daty, w której umowa przyrzeczona zostanie podpisana,

– dokładne oznaczenie końca terminu, w jakim umowa ma być zawarta,

-wskazanie warunku, od którego wystąpienia będzie zależało podpisanie umowy przyrzeczonej.

Pośrednik nieruchomości – nie taki diabeł straszny jak go malują

Pośrednik nieruchomości to dosyć nowy zawód na rynku. Właściciele nieruchomości lub poszukujący nieruchomości często rezygnują ze współpracy z biurem nieruchomości nie znając dokładnie zasad, według których działamy. Zawód pośrednika nieruchomości jest często źle odbierany przez społeczeństwo. Pośredników traktuje się jako osoby, których głównym celem jest wykorzystanie kupującego lub sprzedającego. Często słyszy się, że stawki wynagrodzenia są nieproporcjonalne do pracy jaką wykonują, czyli mówiąc wprost- pośrednik nieruchomości bierze pieniądze za nic.  Prawda jest inna, a praca Pośrednika nie jest taka łatwa, jak się niektórym wydaje.

Przede wszystkim pośrednik nieruchomości ma nieokreślony czas pracy. Żeby rzetelnie wykonać swoja pracę jest osiągalny dla klientów nie tylko między godziną 7 a 15. Musi dopasować sie do potrzeb klientów, a co za tym idzie- być dostępnym rano, w ciągu dnia i wieczorem. Odbieranie telefonów o każdej porze dnia to codzienność. Wolne weekendy to abstrakcja, bo to właśnie wtedy klienci mają najwięcej czasu na spokojne i dokładne obejrzenie nieruchomości. A jednak Pośrednik nigdy nie rozlicza Klientów z każdej poświęconej im godziny.

Doświadczony pośrednik nieruchomości musi być w stanie pomóc przy różnego typu formalnościach związanych z nieruchomością, a co sie z tym wiąże- musi znać podstawowe przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami, ich nowelizacje,  zasady kupna-sprzedaży, czy przyznawania kredytów. Udział w różnego rodzaju szkoleniach oraz nieustanne poszerzanie swojej wiedzy to obowiązek każdego Pośrednika. Dzięki temu potrafi on znaleźć rozwiązanie dla każdej, nawet najbardziej skomplikowanej sprawy.

Może nie każdy w to uwierzy, ale pośrednikowi nie zależy na tym żeby wykorzystać Klienta. Chce pomóc w przeprowadzeniu transakcji, udzielić rady, podzielić się swoim doświadczeniem. Dąży do sfinalizowania umowy, bo wtedy sam odnosi sukces.

Pośrednika nieruchomości należy traktować jak każdą inną osobę, która świadczy usługi klientom. Tak samo jak zlecamy inne usługi- architektowi, prawnikowi, czy chociażby krawcowej, sprzedaż nieruchomości jest powierzonym zleceniem, z którego Pośrednik musi się odpowiednio wywiązać.

Co ważne- w wielu innych krajach zawód pośrednika nieruchomości jest traktowany jako prestiżowy, pomocny oraz niezbędny przy obrocie nieruchomościami. Warto więc spojrzeć przychylnym okiem na Pośrednika, docenić jego zaangażowanie i wiedzę, oraz skorzystać z chęci pomocy.

Zakup nieruchomości

Przez lata wykonywania zawodu i zdobywania doświadczenia udało nam się wypracować pewien schemat postępowania, który uwzględnia niezbędne do wykonania czynności na każdym etapie ważnej transakcji jaką jest zakup nieruchomości. Przyjęte w naszej firmie zasady są wynikiem sprawdzenia różnych metod i wybrania tych, które gwarantują najlepszą obsługę, profesjonalizm i bezpieczeństwo. Dodatkowo nasi Klienci mogą szczegółowo poznać całą procedurę związaną z obrotem lub wynajmem nieruchomości, co również pozwala im lepiej się do niej przygotować.

Zakup nieruchomości – nasze postępowanie

1. Spotkanie i przedstawienie swoich oczekiwań.

Podczas pierwszej wizyty w biurze ustalamy jakie oczekiwania ma Kupujący względem kupowanej nieruchomości oraz pośrednika, a także jakie potrzeby i kryteria musi ona spełniać. Dodatkowo omawia się szczegóły takie jak: lokalizacja, cena, ilość pomieszczeń itp. Podczas wizyty sporządzamy kartę oczekiwań Klienta, co pozwala nam na precyzyjne dostosowanie, a następnie przedstawienie posiadanych w bazie ofert. Na tym etapie dochodzi do podpisania umowy z pośrednikiem.

2. Przedstawienie oferty, wstępna prezentacja nieruchomości, współpraca ze specjalistami.

Na tym etapie przedstawiamy Klientowi oferty nieruchomości, które w największym stopniu spełniają jego oczekiwania. Uwzględniamy przede wszystkim ich stan techniczny oraz prawny, a w razie potrzeby oferujemy pomoc specjalistów, z którymi współpracujemy, a którzy odpowiedzą na wszelkie pytania oraz sprawdzą, czy możliwa jest realizacja planów Klienta wobec nieruchomości, np. czy na danej działce można zbudować dom.

3. Zakup nieruchomości i podpisanie umowy przedwstępnej.

Zakup nieruchomości z reguły wiąże się z koniecznością podpisania umowy przedwstępnej. Pomoc profesjonalnego pośrednika na tym etapie jest nieoceniona, ponieważ w umowie takiej ustala się wszystkie szczegóły transakcji oraz treść i szczegóły głównej umowy sprzedaży. Nieznajomość obowiązujących przepisów prawnych w zakresie prawa budowlanego, deweloperskiego, podatkowego czy cywilnego może skutkować podpisaniem niekorzystnej umowy przedwstępnej, co oznacza dalsze negatywne konsekwencje finansowe czy prawne.

4. Wizyta u notariusza.

Zakup nieruchomości wiąże się z podpisaniem umowy, która dla swej ważności wymaga podpisania jej w formie aktu notarialnego. Dzięki współpracy ze specjalistami z tej branży możemy umówić Klienta na podpisanie takiej umowy, oferując jednocześnie korzystniejsze od rynkowych ceny. Pośrednik jest obecny przy tej czynności, sprawdzając jednocześnie prawidłowość spisanego dokumentu pod względem formalnym, a także by upewnić się, że umowa zawiera wszystkie postanowienia dokonane między Kupującym a Sprzedającym.

5. Odbiór nieruchomości.

Jest to ostatni etap dla Kupującego, który w przypływie emocji mógłby nie zwrócić uwagi na drobne niuanse, nad których prawidłowością czuwa obecny przy czynności pośrednik. Sprawdzi on czy nieruchomość posiada wszystkie cechy ujęte w umowie oraz czy zostały dotrzymane jej warunki, a także pomoże w sporządzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Następnie dochodzi do przepisania umów z dostawcami mediów na stronę kupującą i jest to moment, w którym można już cieszyć się własną nieruchomością.

Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości

Zakup nieruchomości jest sporym obciążeniem dla domowego budżetu, tym bardziej należy dobrze przygotować się na związane z tym koszty dodatkowe. Kupujący musi mieć świadomość, że cena mieszkania, domu czy gruntu, to jedna ze składowych wydatków, które będzie musiał ponieść. Ważne, aby zapoznać się z poniższymi wskazówkami, by nie być później zaskoczonym koniecznością uiszczenia dodatkowej opłaty, co może skutkować przedłużeniem transakcji, a w skrajnych przypadkach nawet wycofaniem się sprzedawcy.

Bank

Największą wartość jeżeli chodzi o koszty dodatkowe w przypadku finansowania zakupu przy pomocy kredytu hipotecznego generują odsetki. Jednak ta kwestia nie jest dla nikogo zaskakująca, jest to bowiem normalna konsekwencja zaciągnięcia pożyczki bankowej. Dodatkowo jednak należy liczyć się z innymi opłatami, których ilość i wysokość ustalana jest przez poszczególne instytucje. Z pewnością nie da się uniknąć prowizji od udzielonego kredytu (z reguły od 1 do 3%). Każdy bank wymaga również założenia konta do obsługi kredytu i jego spłaty, jest to tzw. konto techniczne, jednak w niektórych placówkach zdarza się, że kredytobiorcę obciążać będą dodatkowe koszty związane z prowadzeniem rachunku. Obowiązkowe przy zaciąganiu kredytu jest ponadto wykupienie ubezpieczenia pomostowego, które jest zabezpieczeniem banku w okresie od wypłaty kredytu do uprawomocnienia się wpisu o hipotece na rzecz banku. W tym czasie kredyt nie ma zabezpieczenia w nieruchomości, niezbędne (z perspektywy banku) jest więc zabezpieczenie go w inny sposób. Koszty tego ubezpieczenia wzrastają wraz z wydłużaniem się okresu przejściowego. Obowiązkowe jest także ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Innym rodzajem ubezpieczenia jakiego żądać mogą banki jest polisa na życie, czy ubezpieczenie od utraty pracy. Powyższe kwestie są szczegółowo regulowane w regulaminach banków i umowach kredytowych.

Notariusz

Nie należy zapominać również o taksie notarialnej. Tu jednak dobra wiadomość jest taka, że w niektórych okolicznościach te koszty dodatkowe mogą być negocjowane. Dodatkowo płatny jest każdy odpis umowy, która dla swej ważności musi mieć formę aktu notarialnego, a potrzebne są co najmniej 3 takie dokumenty – dla kupującego, dla banku i do sądu w celu wpisania informacji w księdze wieczystej.

Sąd

Jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, należy takową założyć, co oczywiście wiąże się z tym, że powstają kolejne koszty dodatkowe. Oddzielnym wydatkiem jest wpis w księdze wieczystej i odnotowanie w niej hipoteki.

Wkład własny, wykończenie

Trzeba również pamiętać, że poza tym Kupujący musi dysponować gotówką wystarczającą na pokrycie wkładu własnego, którego wysokość od stycznia tego roku wynosi 20% wartości nieruchomości. W zależności od stanu mieszkania konieczne będzie także poniesienie kosztów związanych z jego wykończeniem i wyposażeniem.

Klauzule niedozwolone stosowane zbyt często

Niedozwolone klauzule są zbyt często stosowane

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Łodzi zbadał pracę pond 60 biur pośrednictwa. Wiele z nich umieszczało w swoich umowach niedozwolone klauzule, które są niezgodne z prawem. Chcielibyśmy dziś zwrócić Państwa uwagę na kilka kwestii, których prawidłowo skonstruowana umowa nie powinna zawierać.

  • reklamacja – Klient zawsze ma możliwość złożenia reklamacji dotyczącej pracy Pośrednika, jednak musi mieć ku temu odpowiednie powody oraz dowody potwierdzające, że ma Pośrednik nie wywiązał się z umowy.
  • żądanie prowizji od transakcji po upływie czasu umowy– patrząc z Naszej strony, czyli Pośredników dzięki takim wpisom zabezpieczamy się przed sytuacją, gdzie zainteresowani nabyciem czy zbyciem nieruchomości zwlekają do czasu wygaśnięcia umowy z biurem nieruchomości, a umowę z klientem poleconym przez pośrednika podpisują po jej upływie, tym samym omijając Pośrednika i unikając kosztów wynagrodzenia jego pracy. Nie jest to warunek niedozwolony w umowie, jednak nie może on być w niej umieszczony bez zgody Klienta. Zapis o wypłacie prowizji po rozwiązaniu umowy powinien być w każdym przypadku negocjowany, a ostateczna decyzja Klienta może być potwierdzona jako załącznik do umowy.

Można również tak skonstruować umowę, by zostawić wolne miejsce i w toku uzgodnień paragrafów umowy indywidualnie z każdym klientem, odręcznie uzupełnić je o zapis obligujący do zapłaty wynagrodzenia.

  • obowiązkowa wypłata wynagrodzenia Pośrednikowi przy zawarciu transakcji bez jego udziału- rażąca niedozwolona klauzula, a jednak bardzo często spotykana w umowach pośrednictwa na wyłączność. Ideą wyłączności jest to, że zamawiający nie będzie korzystał z usług innych pośredników. Nie oznacza to jednak, że nie ma możliwości zawarcia umowy głównej samodzielnie.
  • wyłączenie odpowiedzialności za niezgodność oferty ze stanem faktycznym i prawnym- kolejna klauzula bardzo często spotykana w umowach pośrednictwa. W rzeczywistości niezgodna z istotą zawodu pośrednika w obrocie nieruchomości. Pośrednik nie może, a przynajmniej nie powinien przyjąć oferty, z którą nie zapozna się dokładnie pod względem technicznym i prawnym. Doświadczony Pośrednik traktuje swoją pracę z największą starannością i odpowiada za każdą swoją ofertę.

W naszym biurze umowy sporządzone są przez prawnika z długoletnim stażem w branży nieruchomości. Znajomość prawa i przepisów związanych z pośrednictwem nieruchomościami pozwala nam na zapewnienie naszym klientom bezpieczeństwa przy zawieraniu transakcji.

Umowa na wyłączność zło konieczne? Niekoniecznie!

U wielu osób zwrot „umowa na wyłączność” budzi mieszane uczucia. Kojarzy się z ograniczeniem i brakiem innych możliwości, blokadą. Jednak wcale tak nie jest! Oto krótkie wytłumaczenie dlaczego warto podpisać umowę na wyłączność.

CZAS

Współpracując wyłącznie z jednym biurem nieruchomości zyskują Państwo na czasie. To Pośrednik kontaktuje się z potencjalnymi klientami, odbiera od nich kilkanaście telefonów, przekazuje po kilka razy te same informacje, pokazuje im nieruchomość.

WYGODA

W przeciwieństwie do umowy otwartej,  kontakt z Pośrednikiem jest łatwiejszy, ponieważ określona osoba zajmuję się Państwa sprawą od początku do końca, zna wszystkie szczegóły, wytyczne i preferencje wg których ma działać. Nie muszą Państwo powtarzać tych samych rzeczy kilku osobom, a w razie zmiany warunków wystarczy przekazać informację tylko jednej osobie.

PEWNOŚĆ

Podpisując umowę na wyłączność zyskują Państwo pewność, że Pośrednik będzie zaangażowany w pracę na 100%. Świadomość tego, że zakończenie transakcji leży w rękach Pośrednika działa motywująco i zachęca do intensywnej pracy.

SKUTECZNOŚĆ

Realizacje transakcji przeprowadzonych na podstawie umowy na wyłączność są wyznacznikiem jakości pracy biura nieruchomości, dlatego duży nacisk kładziony jest na sprawne wykonanie powierzonego zadania. Mogą być Państwo pewni, że Pośrednik wykorzysta wszelkie dostępne możliwości reklamy i promocji oferty, żeby dotrzeć do jak największej grupy odbiorców i efektywnie wykonać swoją pracę.

ELASTYCZNOŚĆ

Umowa na wyłączność gwarantuje Państwu dopasowanie się do Państwa wymagań i potrzeb. Wszelkie decyzje należą do Państwa. To Pośrednik dostosowuje się do Państwa, a nie Państwo do określonych zasad panujących w danym biurze nieruchomości. Na każdym etapie współpracy mogą Państwo zmienić szczegóły oferty dot. ceny lub rodzaju promocji oferty.

To tylko kilka korzyści wynikających z umowy na wyłączność, nad którymi warto zastanowić się przed rozpoczęciem współpracy z biurem nieruchomości. Każdy Pośrednik na pewno przedstawi ich więcej osobiście. Ostateczna decyzja należy do Państwa.

Sprzedaż nieruchomości

Jak pracujemy

Przez lata wykonywania zawodu i zdobywania doświadczenia udało nam się wypracować pewien schemat postępowania, który uwzględnia niezbędne do wykonania czynności na każdym etapie transakcji. Przyjęte w naszej firmie zasady są wynikiem sprawdzenia różnych metod i wybrania tych, które gwarantują najlepszą obsługę, profesjonalizm i bezpieczeństwo. Dodatkowo nasi Klienci mogą szczegółowo poznać całą procedurę związaną z obrotem lub wynajmem nieruchomości, co również pozwala im lepiej się do niej przygotować.

Sprzedaż nieruchomości – postępowanie

1. Analiza dokumentacji i stanu prawnego nieruchomości.

Pierwszym i najważniejszym krokiem jest szczegółowa analiza dokumentów oraz stanu prawnego nieruchomości, ponieważ uzyskane na tym etapie informacje rzutują na rodzaj oraz długość kolejnych działań. Nie każda nieruchomość nadaje się bowiem do sprzedaży, a jej zakup mógłby rodzić po stronie kupującego poważne, negatywne konsekwencje prawne i finansowe. Nie jest rzadkim zjawiskiem rozbieżność w dokumentacji, a wcześniejsza wiedza o tym pozwoli na jej uporządkowanie oraz uzgodnienie stanu faktycznego. W innym przypadku, gdyby fakt ten wyszedł na jaw przy podpisywaniu aktu notarialnego, sfinalizowanie sprzedaży mogłoby okazać się niemożliwe, a każde przesunięcie terminu podpisania umowy o kolejne miesiące jest ryzykiem utraty potencjalnego klienta. Stan prawny nieruchomości analizujemy również pod kątem ustalenia wysokości podatku należnego po sprzedaży. Zachęcamy Klientów do pełnej współpracy w tym zakresie oraz uzyskania wszystkich wymaganych dokumentów, np. zaświadczeń ze spółdzielni czy wypisu z rejestru gruntów, mimo iż może się to wiązać z dodatkowymi kosztami. Są to jednak sumy niewielkie w porównaniu do tego, o ile sprawniej i bezpieczniej przebiegnie dzięki nim sprzedaż nieruchomości. Dodatkowo przedstawienie stornie kupującej pełnego obrazu stanu prawnego domu, mieszkania czy gruntu, odbierane jest jako profesjonalne podejście sprzedającego oraz jego uczciwe intencje, i jest to często czynnik determinujący pozytywną decyzję kupującego.

2. Oględziny nieruchomości.

Spotkanie sprzedającego i pośrednika w sprzedawanej nieruchomości, podczas którego za pomocą karty opisu nieruchomości zbieramy wszystkie niezbędne dane, a także przygotowujemy szczegółową dokumentację fotograficzną. Uzyskane w trakcie spotkania informacje są niezbędne do przeprowadzenia kolejnego kroku – analizy rynku.

3. Analiza rynku i program marketingowy.

Na tym etapie dokonujemy analizy rynku, który każdy z naszych pośredników, pracując w branży od wielu lat, zna i wie jak się po nim poruszać. Jednak ze względu na poszczególne cechy każdej nieruchomości, a tym samym różne grupy docelowe klientów, do każdej analizy podchodzimy indywidualnie. Mając na uwadze tę zasadę następnie przygotowujemy plan sprzedażowy dedykowany konkretnie sprzedawanej nieruchomości. Plan zostanie przedstawiony Sprzedającemu, ponieważ określa jednocześnie zakres działań pośrednika, które będzie wykonywał na dalszych etapach transakcji. Dla każdej oferty prowadzimy dokumentację, w której zapisujemy wykonane czynności, a każdy Klient ma prawo wglądu w historię sprzedaży nieruchomości na każdym etapie współpracy. Jest to więc proces przejrzysty, a Klienci mogą weryfikować naszą pracę oraz wywiązywanie się z umowy.

4. Podpisanie umowy z pośrednikiem.

Umowa z pośrednikiem podpisywana jest dopiero na etapie, kiedy Sprzedający pozna już metody naszej pracy, gdy poznamy lepiej siebie i swoje oczekiwania. Warunki umowy ustalane są indywidualnie, a co ważne – opłata nie jest pobierana za podpisanie umowy, lecz dopiero po wykonaniu usługi.

5. Wdrożenie planu marketingowego.

To czas intensywnej pracy pośrednika, który wprowadza w życie przygotowany i opisany wyżej plan sprzedażowy. Oferta sprzedaży pojawi się na stronie biura, w mediach społecznościowych i innych, a pośrednik podejmie wszelkie niezbędne działania by trafiła ona do grupy potencjalnych klientów. Posiadamy również własną bazę klientów i to od niej rozpoczynamy poszukiwania, co dodatkowo zwiększa szansę trafienia do zainteresowanego ofertą odbiorcy.

6. Gdy oferta spotka się z zainteresowaniem i dojdzie do transakcji:

  • pomagamy w sporządzeniu i podpisaniu umowy przedwstępnej z kupującym,
  • w ramach współpracy z kancelariami notarialnymi wspólnie ustalamy termin podpisania umowy, na korzystniejszych od rynkowych warunkach finansowych w zakresie opłaty notarialnej
  • uczestniczymy w odbiorze nieruchomości, zwracając szczególną uwagę, czy odbywa się to zgodnie z ustalonymi w umowie przedwstępnej warunkami,
  • pomagamy w formalnościach posprzedażowych w zakresie zmiany danych odbiorcy mediów lub podpisania nowej umowy z dostawcami.