Kategoria: Aktualności

Coraz więcej nieruchomości kupujemy bez kredytu.

Dobra passa na rynku nieruchomości trwa. Poprawia się również sytuacja finansowa Polaków, którzy coraz chętniej inwestują swoje pieniądze. Pozwala to na zgromadzenie odpowiedniej gotówki, by nowe mieszkanie kupić bez udziału banku. Według szacunków Narodowego Banku Polskiego już 2 z 3 mieszkań kupowane są bez kredytu.

Klienci gotówkowi najczęściej dysponują kwotami rzędu 150-400 tysięcy złotych, dlatego najbardziej chodliwe są mieszkania o powierzchni 35-45 m2. Najlepiej aby miały co najmniej dwa oddzielne pokoje, ewentualnie jedną sypialnię i salon połączony z kuchnią. Kupujący szukają takich mieszkań dla siebie, dzieci, ale również chcą przeznaczać je pod wynajem i czerpać zyski z inwestycji. A te w przypadku zakupu za gotówkę, bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat związanych z kredytem, tj. odsetek, ubezpieczenia, prowizji, są całkiem satysfakcjonujące i sporo wyższe od tych uzyskiwanych z lokat bankowych.

Tendencja ta nie dotyczy wyłącznie dużych miast jak Warszawa, Gdańsk, Kraków, Poznań czy Wrocław, wiodących prym pod względem ilości inwestycji deweloperskich i sprzedawanych nieruchomości, gdzie zarobki są najwyższe. W mniejszych miastach, w tym byłych miastach wojewódzkich, czy większych miastach powiatowych, nawet połowa transakcji dokonywana jest za gotówkę.

Powodów takiego zachowania jest wiele. Część kupujących należy do grupy osób, którym się powiodło, dzięki ciężkiej pracy udało im się odłożyć wystarczającą kwotę. Inni dysponują kapitałem, który otrzymali w ramach spadków lub darowizn. Jeszcze inni postanowili zamienić dotychczasowe duże mieszkanie na coś mniejszego, co kupują za uzyskaną za sprzedaży gotówkę. Pewna część kupujących natomiast nie ma możliwości otrzymania kredytu – ich zdolność kredytowa jest zbyt niska, jednak drogą pomocy czy pożyczek od rodzinny udało im się uzbierać odpowiednie pieniądze. Inną grupę stanowią również inwestorzy zagraniczni, którzy do Polski przenoszą swoje biznesy.

Decydując się na zakup gotówkowy, szczególnie ci bardziej doświadczeni inwestorzy, szukają rynkowych okazji. Przedmiotem ich zainteresowania rzadko są apartamenty wykończone w wysokim standardzie (choć i takie się zdarzają w segmencie premium),  ale raczej nieruchomości z rynku wtórnego, które z jakiegoś powodu mają atrakcyjną cenę (wymagają gruntownego remontu, właścicielowi zależy na szybkiej sprzedaży). Źródłem takich okazji są również licytacje komornicze, na których można wylicytować mieszkanie za cenę znacznie poniżej jej wartości rynkowej.

Badania rynku pokazują wyraźny spadek zainteresowania lokatami bankowymi. Inwestorzy poszukują mniej ryzykownym rozwiązań przy jednocześnie wyższej stopie zwrotu, stąd coraz więcej kapitału koncentrują oni na rynku nieruchomości. A obecne warunki temu sprzyjają, szczególnie w dużych aglomeracjach, gdzie zapotrzebowanie na usługi najmu stale rośnie. Ponadto rozwój tych lokalizacji powoduje, że wartość nieruchomości wzrasta, możliwe więc będzie odsprzedanie jej za jakiś czas z niemałym zyskiem.

Druk 3D, czyli dom drukowany.

Druk 3D staje sie coraz bardziej popularny. O technologii druku trójwymiarowego słyszy się coraz więcej, tym bardziej, że nasz kraj znajduje się wśród państw przodujących w tej innowacyjnej dziedzinie. Drukowanie przedmiotów odbywa się na podstawie projektu,  oddając dokładnie taki sam kształt w 3D. Stosuje się ją w wielu branżach, w tym coraz powszechniej w produkcji masowej, ponieważ pozwala uzyskać gotowe produkty w formie jednej bryły. Z tego powodu rozpoczęto badania nad zastosowaniem jej również w budownictwie.

Druk 3D – jakie są korzyści?

Największymi zaletami jakie daje druk 3D byłoby obniżenie kosztów związanych z budową, mniejsza inwazyjność takich inwestycji w środowisko naturalne oraz znaczne skrócenie czasu jej wykonania. Prekursorami badań w tym zakresie są Chińczycy, którym udało się wydrukować 10 domów w niecałą dobę. Jako surowiec do budowy posłużyły im odpady budowlane, co pozwoliło na zminimalizowanie kosztów. Domy te są również o wiele bardziej ekologiczne niż budynki powstające w tradycyjnych technologiach. Przeprowadzone testy wytrzymałościowe konstrukcji wykazały, że ich odporność na trzęsienia ziemi jest nawet wyższa niż w przypadku domów zbudowanych w innych technologiach. Chińscy inżynierowie zakładają, że niebawem będą w stanie wydrukować dom według indywidualnego projektu, a cały koszt postawienia jednego takiego domu oszacowali na około 15 tysięcy złotych.

Coraz większa popularność

Druk 3D i jego rozwój budzi coraz większe zainteresowanie w branży budowlanej wśród firm ze Stanów Zjednoczonych oraz Holandii. Te pierwsze już stworzyły urządzenie umożliwiające wybudowanie domu w dobę. W Amsterdamie natomiast na specjalnej drukarce wydrukowano oddzielne pomieszczenia, które można później połączyć w dokowanej konfiguracji. Taka technologia nazywa się Contour Crafting i polega na nakładaniu przez drukarkę kolejnych warstw betonu, aż do powstania dużych elementów. Drukarka porusza się na szynach ułożonych wokół miejsca, w którym budynek ma docelowo stanąć. W taki sposób powstaje dom w stanie surowym otwartym, który następnie należy zamknąć i wykończyć. Do tego póki co stosuje się sposoby tradycyjne.

Technologia 3D jest już wykorzystywana

Korzystanie z technologii trójwymiarowej nie jest zresztą w budownictwie nowością. Wydrukowane elementy maskujące łączenia stalowych słupów, które podtrzymują  dach o nietypowej konstrukcji, zastosowano w jednym z wieżowców w centrum Londynu. Architekci i inżynierowie korzystają z drukarek 3D do drukowania makiet swoich projektów, które lepiej oddają ich założenia niż papierowy szkic.

Wprowadzenie w życie takich rozwiązań z pewnością jeszcze trochę potrwa, na razie prace są bowiem w fazie testowej. Nie jest to jednak futurystyczne marzenie, ale rzeczywista rewolucja w branży budowlanej, której będziemy świadkami. Jeśli budynki drukowane przejdą pomyślnie wszystkie testy oraz będą spełniały normy sztuki budowlanej, dostęp do własnego domu może być na wyciągnięcie ręki, ponieważ cena jego wybudowania może być równa lub mniejsza od ceny zakupu kawalerki w mieście.

Śląski rynek nieruchomości.

Śląsk, mimo iż kojarzy się z przemysłem ciężkim, smogiem i dużym stopniem bezrobocia spowodowanym zamykaniem kopalni, to w rzeczywistości jest jedną z najprężniej rozwijających się aglomeracji miejskich. Górny Śląsk to największy w kraju ośrodek metropolitalny tworzony przez 19 położonych blisko siebie miast, w tym Kartowice, Sosnowiec, Gliwice, Bytom i Zabrze.

Architektonicznie poszczególne miasta mają wiele wspólnych cech, ale rynek nieruchomości w każdym z nich jest mocno zróżnicowany. Najlepiej ma się on w Katowicach, w których aktualnie w jednym z popularnych serwisów internetowych wystawionych jest około 4 tysiące mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego, przy czym zaledwie ¼ tej liczby to nieruchomości deweloperskie. Pozostałe miasta pod tym względem wypadają dużo gorzej, liczba ofert sprzedaży z rynku pierwotnego to zaledwie kilkadziesiąt sztuk, podczas gdy rynek wtórny to od 1,5 tysiąca do 2,5 tysiąca ogłoszeń.

Kupując mieszkanie w stanie deweloperskim nabywca musi się liczyć z dużo wyższą ceną, co może być przyczyną małego zainteresowania tego typu nieruchomościami i przekłada się na niewielką ilość inwestycji. Najwyższe ceny notuje się w Katowicach. Tam za metr kwadratowy nieruchomości na rynku pierwotnym trzeba zapłacić ponad 5000zł, podczas gdy na rynku wtórnym cena ta jest o tysiąc złotych niższa. Analogicznie w Gliwicach wartości te wynoszą 4.500zł i 3.445zł, w Bytomiu natomiast ceny na rynku wtórnym wynoszą około 2000zł za metr kwadratowy.

Katowice to także największy na Śląsku wybór mieszkań na wynajem, w Internecie znajdziemy około 2000 takich ogłoszeń. Na drugim miejscu znajdują się Gliwice z liczbą o połowę mniejszą, Sosnowiec, Zabrze i Bytom to ilość między 250 a 150. Najwyższe koszty poniesie najemca katowickich lokali, są to wydatki rzędu 1900zł miesięcznie, w Gliwicach natomiast około 1600zł. Najtańsze mieszkania znajdują się w Zabrzu i Bytomiu.

Na poprawę sytuacji rynkowej miał niewątpliwy wpływ program pomocowy Mieszkanie Dla Młodych, który przyczynił się do zwiększonej sprzedaży. Środki finansowe powoli się jednak wyczerpują i program wkrótce przestanie obowiązywać, a to może wpłynąć na mniejszą ilość transakcji. Mimo stopniowego wzrastania cen nieruchomości w Katowicach podwyżki ominęły nieruchomości mieszczące się w kryteriach MDM, czyli te o powierzchni 40-60 m2, na które można otrzymać dofinansowanie. Pierwotnie były to wyłącznie nieruchomości deweloperskie, jednak po rozszerzeniu programu na rynek wtórny również i ceny tych mieszkań uległy obniżeniu.

Rynek nieruchomości śląskich jest więc zróżnicowany, a miedzy poszczególnymi ośrodkami widoczna jest znaczna różnica w ilości dostępnych ofert oraz cenach, które zmniejszają się proporcjonalnie do wielkości miasta. Mają one jednak wyraźną wspólną cechę – w każdym z nich przeważa ilość mieszkań na rynku wtórnym, która jest o wiele wyższa od tych oferowanych przez deweloperów. Wynika to z wyższych cen tych drugich, a co za tym idzie – mniejszego na nie popytu.

Jak BREXIT może wpłynąć na rynek nieruchomości?

Choć wraz z nadejściem BREXIT-u niektórzy wieszczą koniec Unii Europejskiej i załamanie europejskiej gospodarki, to jak na razie nie ma co popadać w skrajności. Oczywiście wyjście Wielkiej Brytanii (BREXIT)z unijnych struktur będzie pewnego rodzaju szokiem, ale może się okazać, że dla niektórych, w tym dla rodaków mieszkających w UK, konsekwencje tego mogą być całkiem pozytywne.

Wynik referendum niemal natychmiast spowodował spadek wartości brytyjskiej waluty, po czym tego samego dnia zaczęła ona rosnąć. Do czasu wyjścia z Unii pozostały jeszcze dwa lata i nie wiadomo co wydarzy się w tym czasie. Jeśli wartość funta będzie spadać, oznacza to dobre wiadomości dla osób chcących kupić nieruchomość w Wielkiej Brytanii. Poza słabnięciem waluty może bowiem jednocześnie dojść do spadku cen mieszkań i apartamentów. Rynek ten już od jakiegoś czasu jest bardzo „rozgrzany” jednak może się okazać, że przecena okaże się konieczna, kiedy z Londynu zaczną uciekać wielkie, globalne firmy i bogacze z całego świata.

Do tej pory inwestycje w brytyjskie luksusowe nieruchomości stanowiły bezpieczną lokatę kapitału. Wobec tak drastycznego kroku jaki kraj ten podjął, nie jest pewne jaka będzie reakcja rynków, w związku z tym, nie wiadomo, czy inwestowanie tam nadal będzie opłacalne, a przede wszystkim bezpieczne.

Ponadto znane są jeszcze warunki na jakich UK opuści Unię, w jakim zakresie pozostaną ze sobą we współpracy gospodarczej. Członkowstwo w Unii jest bowiem jednoznaczne z ułatwieniem i minimalizacją mnóstwa formalności, których należy dopilnować robiąc interesy w kraju niebędącym jej członkiem.
Wielka Brytania nie będzie już też cieszyć się zainteresowaniem zagranicznych inwestorów, którzy w prestiżowych dzielnicach Londynu lokowali dotychczas swoje siedziby. Spadki sprzedaży i zainteresowania najmem w tym obszarze mogą skutkować obniżeniem cen nieruchomości, na które nie będzie można znaleźć nabywców.

Ponadto wyjście z Unii oznacza mniej emigrantów, którzy do tej pory mieli duży udział w rynku nieruchomości, szczególnie w zakresie najmu. Wielu Brytyjczyków tak właśnie inwestowało swój kapitał – kupując mieszkania i domy pod wynajem, które spłacały się z czynszu otrzymywanego od najemców. Restrykcje przywrócone wobec zamieszkania i pracy przyjezdnych mogą spowodować, że kupowanie nieruchomości pod wynajem będzie nieopłacalne. Rynek mogą więc zasilić mieszkania i domy w obniżonej cenie. Spaść mogą także ceny najmu, co jest dobrą wiadomością dla najemców, ale nie dla wynajmujących.

Jeśli w wyniku Brexitu Londyn starci na znaczeniu jako centrum finansowe, spaść może również sprzedaż nieruchomości luksusowych, do tej pory wykupowanych przez biznesmenów lub potężne firmy, które potrzebowały ich dla swoich pracowników. Deweloperzy i właściciele apartamentów mogą być wtedy zmuszeni do obniżenia cen za metr kwadratowy.

Na tym etapie są to oczywiście jedynie spekulacje. Prognozy będzie można snuć kiedy już znane będą warunki wystąpienia Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej i wygląd ich dalszej współpracy.

Mieszkanie plus w oczach ekspertów.

Zapowiedź rządowego programu Mieszkanie plus  rozbudziła emocje ekspertów z dziedziny nieruchomości – zarówno pozytywne jak i negatywne. Z jednej strony jest bowiem obietnicą lepszego bytu wielu polskich rodzin i łatwiejszego dostępu do mieszkań, dla tych, którzy nie mogą sobie na nie pozwolić. Z drugiej natomiast pojawiają się głosy, że jest to wyłącznie chwyt wizerunkowy, który może mieć negatywne skutki dla gospodarki i rynku nieruchomości. Zdania ekspertów różnych dziedzin są podzielone, wskazują jednak na kilka istotnych kwestii.

Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem pierwsze budynki z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem z programu Mieszkanie plus powstaną już w 2018 roku. Zostaną wybudowane na państwowych gruntach, co uzasadnia tak niską cenę najmu podawaną przez rząd – między 10 a 20 zł z metr kwadratowy. Nie sprecyzowano jednak do tej pory wielu szczegółów programu, między innymi źródeł finansowania tych inwestycji. Teren pod budowę zostanie wykorzystany z zasobów własnych Skarbu Państwa, ale na postawienie budynków trzeba już mieć żywą gotówkę. To jak ten problem zostanie rozwiązany póki co pozostaje tajemnicą.

Grunty mają być również pozyskiwane od prywatnych inwestorów, którym rząd chce umożliwić przystąpienie do funduszu mieszkaniowego. W zamian za przekazane pod budowę tereny otrzymają oni certyfikaty inwestycyjne, które prawdopodobnie będą zabezpieczone, jak to w przypadku nieruchomości, hipoteką. A taki zapis w księdze wieczystej uniemożliwi uzyskanie kolejnego kredytu, który grunt ten mógłby zabezpieczać.

Wszystkim innowacyjnym pomysłom dotyczącym rynku nieruchomości niecierpliwie przyglądają się deweloperzy, których interes może być zagrożony. Czy tak będzie i tym razem? Na razie wszystko wskazuje, że program nie jest dla nich realną konkurencją. Wynika to z innych grup potencjalnych zainteresowanych. „Mieszkanie Plus” jest bowiem dedykowane dla osób mniej zamożnych, które osiągają niski dochód lub nieposiadaną zdolności kredytowej. Osoby, które taką zdolność posiadają nie zostaną do programu zakwalifikowane, ale za to mogą być zainteresowane kupnem własnego mieszkania. Nie wiadomo jednak czy i w jaki sposób będzie weryfikowana wysokość dochodów już po uzyskaniu pomocy. Jeśli w przypadku polepszenia sytuacji finansowej dotychczasowy beneficjent zostanie z programu wykluczony, będzie on potencjalnym klientem dewelopera. Jeśli jednak weryfikacji takiej nie będzie, wtedy rzeczywiście ilość sprzedawanych mieszkań może spaść.

Prognozuje się również, że dostęp do tanich mieszkań na wynajem może spowodować obniżenie wartości nieruchomości. Dla osób spłacających kredyt za mieszkanie nie byłaby to dobra wiadomość, ponieważ banki mogłyby wtedy zażądać od nich dodatkowego zabezpieczenia pożyczki. Ponadto, w takim wypadku deweloperzy mogą poczuć presję klientów, którzy będą domagać się niższych cen, szczególnie tam gdzie program będzie wdrażany intensywnie i na dużą skalę.
Z drugiej strony niższe ceny za najem mogą skutkować większą mogilnością pracowników, którzy do tej pory niechętnie zmieniali miejsca pracy z uwagi na duże koszty utrzymania się w innym mieście.

Podobne programy od lat z powodzeniem funkcjonują w krajach zachodnich, gdzie ilość wynajmowanych mieszkań jest o wiele większa niż w Polsce. Jaki wpływ program będzie miał na rynek krajowy okaże się dopiero po jego wejściu w życie, albo chociaż po przedstawieniu większej ilości szczegółów, czego rząd na razie nie robi.

Mieszkanie plus.

Mieszkanie plus – realne wsparcie czy dobry PR?

Niebawem zakończy się program Mieszkanie Dla Młodych, w ramach którego można uzyskać dofinansowanie do zakupu pierwszej nieruchomości. Program z jednej strony wspierał kupujących, z drugiej napędzał rynek obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi. Jego zakończenie rodzi więc uzasadnione obawy, że ilość transakcji z udziałem nieruchomości spadnie, co jest zjawiskiem niekorzystnym z punktu widzenia całej gospodarki, ale i polityki społecznej i mieszkaniowej.

Rząd zapowiedział więc nowy program – Mieszkanie plus, którego nazwa przywodzi na myśl kontrowersyjny projekt „500 plus”. Mieszkanie plus ma być kolejną formą pomocy przy zakupie nieruchomości, co ma poprawić sytuację mieszkaniową Polaków i być motorem do rozwoju rynku. Premier przedstawia go jako „kompleksowy sposób na rozwiązanie problemów mieszkaniowych Polaków”.

Program ma się opierać na trzech filarach:

I. Narodowy Fundusz Mieszkaniowy.
Zostanie utworzony fundusz, do którego będą przekazywane grunty państwowe, na których następnie powstaną budynki mieszkalne. Dzięki temu mieszkania będzie można wynająć i sprzedać w niższych od średnich rynkowych cenach. Z założenia mieszkania te będą przeznaczone na wynajem, z możliwością wykupienia ich w przyszłości na własność. Według założeń czynsz za takie nieruchomości nie powinien przekroczyć 10-20 zł za metr kwadratowy. Mimo, iż premier zaznaczała, że program dedykowany jest dla każdego bez względu na wiek, to preferowane będą rodziny wielodzietne, a pod uwagę przy przyznawaniu takich mieszkań będzie również brany dochód. Rodziny z dziećmi o niskich dochodach będą mogły liczyć na mieszkanie w pierwszej kolejności.

II. Budownictwo społeczne.
Rząd w ramach programu planuje wdrożyć wsparcie tego segmentu budownictwa poprzez dofinansowanie dla samorządów. Wynosiłoby ono między 35 a 55% kosztów budowy mieszkań komunalnych. Ponadto samorządy, spółki gminne oraz towarzystwa budownictwa społecznego będą mogły ubiegać się o kredyty na preferencyjnych warunkach w Banku Gospodarstwa Krajowego.

III. Subkonta mieszkaniowe.
Zostaną stworzone konta do gromadzenia oszczędności, które będą uzupełniane premiami pochodzącymi z państwowego budżetu. Minimalny okres oszczędzania wynosiłby 5 lat. Środki gromadzone na rachunku będzie można przeznaczyć na dowolny cel mieszkaniowy, np. zakup, remont, budowę domu czy wkład do spółdzielni mieszkaniowej. Premia będzie przyznawana jeśli zgromadzone oszczędności zostaną spożytkowane w ten sposób, w innym przypadku dofinansowanie trzeba będzie zwrócić.

Rząd przedstawił również szczegółowy harmonogram wdrażania poszczególnych etapów programu w życie:
1. Narodowy Program Mieszkaniowy – projekt przygotowany, po uzgodnieniach, zostanie rozpatrzony przez rząd w III kwartale 2016 roku,
2. Narodowy Fundusz Mieszkaniowy – przyjęcie przez Radę Ministrów projektu ustawy o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym nastąpi w IV kwartale 2016 r.
3. Mieszkanie Plus – rozpoczęcie naboru do pierwszych budowanych mieszkań na początku II połowy 2017 roku,
4. Mieszkania na wynajem dla najmniej zarabiających (społeczne budownictwo czynszowe) – zmiany prowadzące do zwiększenia ilości budowanych mieszkań czynszowych nastąpią w I połowie 2017 roku,
5. Indywidualne konta mieszkaniowe – zostaną uruchomione w roku 2019 (po zakończeniu programu Mieszkanie Dla Młodych).
Mimo, iż program jest na razie na etapie prezentacji, to już wielu specjalistów odnosi się do jego założeń sceptycznie.http://www.miastorama.pl/baza-wiedzy/mieszkanie-plus-oczach-ekspertow/ Czas pokaże, czy wejdzie on w życie, czy jest po prostu elementem zabiegów wizerunkowych.

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy zbyciu nieruchomości.

Obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych kojarzy się głównie z zakupem nieruchomości, jednak w niektórych sytuacjach będzie on spoczywał także na osobach, które nieruchomości właśnie się pozbyły.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi takiemu podlegają czynności określone w ustawie, np. umowa sprzedaży. Treść art. 2 pkt 4 wskazuje natomiast, że nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

– opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

– zwolniona z podatku od towarów i usług, poza umowami sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Innymi słowy transakcja, w efekcie której dochodzi do zbycia nieruchomości, jest obciążona obowiązkiem zapłaty podatku. Z ustawy o czynnościach cywilnoprawnych wynika, że jego stawka wynosi 2% od wartości rynkowej sprzedawanego domu, mieszkania czy gruntu.

Jednakże ustawodawca i w tym zakresie przewidział wyjątki. Zwalnia się z podatku od czynności cywilnoprawnych przypadki przeniesienia własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast w drodze umów: – sprzedaży,

– dożywocia,

– o dział spadku – w części dotyczącej spłat lub dopłat,

– o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,

– darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,

– zamiany – do wysokości wartości rynkowej nieruchomości wraz z jej częściami składowymi.

Zwolnienie to można zastosować jeśli według przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwa rolne, utworzą je lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego należącego do nabywcy.

Jak zabezpieczyć zapłatę ceny nieruchomości?

Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości opiewają na duże sumy pieniędzy, toteż obarczone są pewnym niepokojem co do ich bezpiecznego i prawidłowego przebiegu. Aby zminimalizować związany z tym stres sprzedający powinien poznać możliwe sposoby na jak najlepsze zabezpieczenie swoich interesów, czyli innymi słowy –  jak zabezpieczyć zapłatę ceny przez kupującego.

  • Depozyt notarialny

Polega na przekazaniu przez kupującego na rachunek bankowy notariusza określonej sumy, stanowiącej część lub całość ceny. Pieniądze te są w określonym czasie i po spełnieniu dodatkowych warunków wypłacane sprzedającemu. Dzięki temu ma on pewność, że otrzyma ustaloną kwotę sprzedaży, kupujący natomiast ma gwarancję wypełnienia przez sprzedającego dodatkowych postanowień umownych. Przy składaniu depozytu notariusz sporządza protokół, w którym umieszcza informacje o tym w jakim terminie lub po dokonaniu jakich czynności pieniądze zostaną wypłacone sprzedającemu, np. po wydaniu nieruchomości kupującemu czy po wpisaniu go do księgi wieczystej.

Więcej o depozycie przeczytacie tutaj (http://www.miastorama.pl/baza-wiedzy/depozyt-notarialny/).

  • Rachunek powierniczy w banku

Zgodnie z prawem bankowym na rachunku takim mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone przez posiadacza rachunku – na podstawie odrębnej umowy – osobie trzeciej. Umowa taka zawierana jest pomiędzy bankiem a posiadaczem konta, będącym jednocześnie powiernikiem. Na utworzony rachunek kupujący wpłaca środki przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Po przeniesieniu własności nieruchomości i po okazaniu aktu notarialnego, bank wypłaci zgromadzone pieniądze sprzedającemu. Środki gromadzone na takim rachunku nie podlegają zajęciu w razie wszczęcia egzekucji przeciwko jego posiadaczowi.

  • Rachunek bankowy w jednym banku

Zapłaty można dokonać także w momencie podpisywania umowy ostatecznej przenoszącej własność. Jeśli strony posiadają konta w tym samym banku, kupujący może wykonać przelew środków na rachunek sprzedającego. Ten z kolei ma możliwość wglądu czy pieniądze zostały zaksięgowane na jego koncie. Jeśli strony nie dysponują urządzeniami z dostępem do internetu, z reguły nie ma problemu, aby na tę okoliczność komputer udostępnił notariusz, po wcześniejszym ustaleniu z nim takiego zamiaru.

  • Egzekucja wprost z aktu notarialnego

Jednak najczęściej stosowanym zabezpieczeniem jest umieszczenie w umowie sprzedaży zapisu, w którym kupujący zobowiązuje się do zapłaty sprzedającemu umówionej ceny w ustalonym terminie i poddaje się egzekucji wprost z aktu notarialnego. Dzięki temu na wypadek gdyby kupujący uchylał się z zapłatą, sprzedający może wystąpić do właściwego sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności. Sąd ma na rozpatrzenie wniosku 3 dni. Po nadaniu klauzuli akt notarialny stanowi tytuł egzekucyjny, na podstawie którego sprzedający, który staje się w tym momencie wierzycielem, może wystąpić do właściwego komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji przeciwko kupującemu.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji znacznie przyspiesza proces uzyskania tytułu wykonawczego, a tym samym rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego, ponieważ pomija się dzięki temu długotrwałą, złożoną procedurę sądową.

Depozyt notarialny

Sprzedaż nieruchomości, jak każda transakcja, obarczona jest pewnym ryzykiem związanym z zapłatą ustalonej ceny. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że można je zminimalizować poprzez ustanowienie zabezpieczenia. Idealna formą jest depozyt notarialny. W prawie niemieckim rozwiązanie to funkcjonuje już wiele lat, w Polsce jest nadal nowością jednak cieszy się coraz większym zainteresowaniem.

Depozyt notarialny reguluje ustawa o notariacie. Zgodnie z jej 108 artykułem notariusz w związku z dokonywaną w swojej kancelarii czynnością notarialną, może przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej, by później wydać je konkretniej osobie. Jest to co prawda związane z dodatkowymi kosztami, z uwagi na konieczność sporządzenia przez notariusza protokołu z przyjęcia pieniędzy, który ma postać aktu notarialnego. Jednak dla sprzedającego nieruchomość stanowi to zabezpieczenie, że po podpisaniu umowy i wydaniu przedmiotu sprzedaży, zostanie mu wypłacona suma pieniężna stanowiąca ustaloną przez strony cenę.

Protokół z czynności sporządzany jest z reguły przy zawieraniu umowy przedwstępnej, w której wskazuje się, że w terminie w tej umowie określonym kupujący wpłaci na specjalnie do tego celu prowadzony rachunek notariusza część lub całość ceny sprzedaży. W chwili sporządzania dokumentu pieniądze muszą już być zaksięgowane na koncie notariusza. W protokole określa się precyzyjnie warunki, których spełnienie spowoduje, że środki zostaną wypłacone. Najczęściej jest to zawarcie umowy przyrzeczonej czy  wydanie nieruchomości.

Z depozytu notarialnego korzysta się, gdy znaczna część lub całość zakupu finansowana jest ze środków własnych kupującego. Z perspektywy sprzedawcy stanowi on zabezpieczenie otrzymania umówionej ceny sprzedaży. Z punktu widzenia kupującego natomiast gwarantuje spełnienie określonych w protokole warunków, np. przekazanie mu nieruchomości czy wpisania do księgi wieczystej.

Zalety zastosowania depozytu notarialnego można podsumować następująco:

– jest zabezpieczeniem zarówno interesów sprzedającego jak i kupującego,

– jest dla sprzedającego potwierdzeniem, że druga strona posiada wystarczające środki na zakup nieruchomości,

– kupujący nie musi wpłacać ustalonej ceny na rachunek bankowy sprzedającego przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży,

– notariusz jest osobą zaufania publicznego, więc powierzone mu pieniądze będą bezpieczne,

– pieniądze na rachunek bankowy sprzedającego zostaną przez notariusza przelane dopiero w momencie ziszczenia się warunków określonych w protokole przyjęcia do depozytu, jeśli zaś do zawarcia umowy nie dojdzie – wtedy zostaną one zwrócone kupującemu.

Wysokość kosztów związanych ze złożeniem środków do depozytu notarialnego wynika wprost z  Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. Dz. U. z 2013 r. poz. 237) . Wynoszą one połowę stawki maksymalnej. Do tego należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23% oraz ewentualną opłatę za wypisy aktu notarialnego.

Czy zdążę z MDM?

Program Mieszkanie Dla Młodych polega na dofinansowaniu udzielanym przez rząd przy zakupie pierwszej nieruchomości, co ma pomóc w życiowym starcie osobom młodym, stojącym na progu dorosłego życia. Pierwotnie MDM obejmował wyłącznie nieruchomości z rynku pierwotnego i w pierwszych miesiącach swojego funkcjonowania nie cieszył się dużym zainteresowaniem, na pewno mniejszym niż zakładali jego pomysłodawcy. To spowodowało, że wymagania programu złagodzono, tak by więcej osób oraz nieruchomości spełniało kryteria do uzyskania pomocy finansowej. Odkąd w 2015 roku do programu włączono nieruchomości z rynku wtórnego zainteresowanie zwiększyło się na tyle, że wnioski na dany rok kończono przyjmować znacznie przed jego zakończeniem z powodu wyczerpania się przewidzianych na dany okres funduszy. Część banków już przestała przyjmować wnioski na rok bieżący.

W 2016 roku przewidziano pomoc w łącznej kwocie 730 milionów złotych, w roku 2017 będzie to 711 milionów i 761 milionów w roku 2018, wtedy też program ma przestać obowiązywać. Obecny rząd podjął decyzję o nieprzedłużaniu MDM, lokując pieniądze w innych inwestycjach z sektora budownictwa, tj. w Funduszu Mieszkań na Wynajem oraz budowaniu kas oszczędnościowo – budowlanych. Mimo zakończenia obowiązywania programu wsparcie dla osób kupujących nieruchomości ma więc funkcjonować.

Model kas funkcjonuje w innych krajach, jest to więc pomysł sprawdzony. Zakłada długoterminowe gromadzenie kapitału przez osoby fizyczne, a następnie przeznaczanie zdeponowanych kwot na udzielanie kredytów przeznaczonych na realizację celów mieszkaniowych. Takie produkty bankowe charakteryzuje niskie oprocentowanie.

Drugi pomysł, czyli Fundusz Mieszkań na Wynajem, polega na budowaniu przez państwo nieruchomości mieszkaniowych, które mają być później wynajmowane młodym osobom na preferencyjnych warunkach. Inwestycje w ramach Funduszu zostały już uruchomione w kilku miastach, między innymi Poznaniu i Gdańsku. Jednak wystarczy krótka analiza by przekonać się, iż atrakcyjność oferowanych w ramach programu mieszkań na wynajem pod względem ceny daleka jest od oczekiwań, a nawet od średnich cen rynkowych. Dodatkowo aby zakwalifikować się do wynajmu należy przejść określoną procedurę i dostarczyć dużo więcej dokumentów niż tego wymaga od przyszłego lokatora wolnorynkowy wynajmujący. Ten pomysł mimo szlachetnego celu jaki mu przyświecał z rzeczywistą pomocą ma więc niewiele wspólnego.

Do końca obowiązywania Mieszkania Dla Młodych pozostało jeszcze trochę czasu, być może pojawią się kolejne pomysły by wspomóc osoby kupujące swoją pierwszą nieruchomość, a tym samym krajowy rynek mieszkaniowy