Tag: kredyt

Zdolność kredytowa – 3 proste sposoby na jej zwiększenie

Zdolność kredytowa na pewnym etapie naszego życia staje się jego istotnym elementem. Obecnie przy dochodzie 4,5 tysiąca złotych, można liczyć na 320 – 420 tysięcy złotych kredytu, w zależności od banku. Jednak może się okazać, że kwota ta nie będzie wystarczająca na zakup wymarzonego domu czy mieszkania. I co z osobami, które osiągają niższy dochód?

Zdolność kredytowa – czy można ją zwiększyć?

Zdolność kredytowa może być zmieniona, a sposobów na jej poprawienie jest kilka. Przede wszystkim warto zastanowić się nad „zaproszeniem” do udziału w kredycie innych osób, których zdolność i historia kredytowa jest lepsza niż nasza. Mogą to być rodzice, partner, a nawet znajomy, stopień pokrewieństwa nie ma tu znaczenia. Kredyt może bowiem zostać zaciągnięty przez dwie lub więcej osób, nawet jeśli formalnie nic ich nie łączy. Jednakże należy pamiętać o tym, że jeśli współkredytobiorcami będą osoby starsze, bank może nie zdecydować się na długi, dwudziesto lub trzydziestoletni okres spłaty. Trzeba to wziąć pod uwagę decydując się na warunki umowy z bankiem.

O zaciągnięciu kredytu hipotecznego powinniśmy myśleć wiele lat przedtem, zanim złożymy wniosek kredytowy. Wszystkie zobowiązania wobec banków należy zawsze spłacać regularnie, ponieważ każda zwłoka zostanie odnotowana w Biurze Informacji Kredytowej. Jeśli bank, do którego wnioskujemy o tak dużą kwotę zobaczy, że dotychczas nie wywiązywaliśmy się z płacenia rat w terminie, o kredycie możemy właściwie zapomnieć. Warto zbudować dobrą historię kredytową, ponieważ brak śladu w BIK również nie jest dla banku pozytywnym sygnałem. Jeśli więc wcześniej nie spłacaliśmy żadnej pożyczki czy kredytu, można kupić jakiś sprzęt na raty. Pozwoli to wykazać, że jesteśmy wiarygodnymi kredytobiorcami i wywiązujemy się ze zobowiązań.

Na kwotę przyznanego kredytu wpływ mają nie tylko dochody, ale również wydatki, które regularnie co miesiąc ponosimy. Liczy się tu koszt utrzymania mieszkania, kwota wydawana na jedzenie i inne podstawowe potrzeby, abonamenty, które opłacamy, czy raty pożyczek, spłacania karty kredytowej, a nawet debet na koncie. Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny należy więc wszystkie te zobowiązania pozamykać, aby zwiększyć swoją szansę w otrzymaniu pożyczki, a także zwiększyć kwotę, która zostanie przez bank przyznana.

Coraz więcej nieruchomości kupujemy bez kredytu.

Dobra passa na rynku nieruchomości trwa. Poprawia się również sytuacja finansowa Polaków, którzy coraz chętniej inwestują swoje pieniądze. Pozwala to na zgromadzenie odpowiedniej gotówki, by nowe mieszkanie kupić bez udziału banku. Według szacunków Narodowego Banku Polskiego już 2 z 3 mieszkań kupowane są bez kredytu.

Klienci gotówkowi najczęściej dysponują kwotami rzędu 150-400 tysięcy złotych, dlatego najbardziej chodliwe są mieszkania o powierzchni 35-45 m2. Najlepiej aby miały co najmniej dwa oddzielne pokoje, ewentualnie jedną sypialnię i salon połączony z kuchnią. Kupujący szukają takich mieszkań dla siebie, dzieci, ale również chcą przeznaczać je pod wynajem i czerpać zyski z inwestycji. A te w przypadku zakupu za gotówkę, bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat związanych z kredytem, tj. odsetek, ubezpieczenia, prowizji, są całkiem satysfakcjonujące i sporo wyższe od tych uzyskiwanych z lokat bankowych.

Tendencja ta nie dotyczy wyłącznie dużych miast jak Warszawa, Gdańsk, Kraków, Poznań czy Wrocław, wiodących prym pod względem ilości inwestycji deweloperskich i sprzedawanych nieruchomości, gdzie zarobki są najwyższe. W mniejszych miastach, w tym byłych miastach wojewódzkich, czy większych miastach powiatowych, nawet połowa transakcji dokonywana jest za gotówkę.

Powodów takiego zachowania jest wiele. Część kupujących należy do grupy osób, którym się powiodło, dzięki ciężkiej pracy udało im się odłożyć wystarczającą kwotę. Inni dysponują kapitałem, który otrzymali w ramach spadków lub darowizn. Jeszcze inni postanowili zamienić dotychczasowe duże mieszkanie na coś mniejszego, co kupują za uzyskaną za sprzedaży gotówkę. Pewna część kupujących natomiast nie ma możliwości otrzymania kredytu – ich zdolność kredytowa jest zbyt niska, jednak drogą pomocy czy pożyczek od rodzinny udało im się uzbierać odpowiednie pieniądze. Inną grupę stanowią również inwestorzy zagraniczni, którzy do Polski przenoszą swoje biznesy.

Decydując się na zakup gotówkowy, szczególnie ci bardziej doświadczeni inwestorzy, szukają rynkowych okazji. Przedmiotem ich zainteresowania rzadko są apartamenty wykończone w wysokim standardzie (choć i takie się zdarzają w segmencie premium),  ale raczej nieruchomości z rynku wtórnego, które z jakiegoś powodu mają atrakcyjną cenę (wymagają gruntownego remontu, właścicielowi zależy na szybkiej sprzedaży). Źródłem takich okazji są również licytacje komornicze, na których można wylicytować mieszkanie za cenę znacznie poniżej jej wartości rynkowej.

Badania rynku pokazują wyraźny spadek zainteresowania lokatami bankowymi. Inwestorzy poszukują mniej ryzykownym rozwiązań przy jednocześnie wyższej stopie zwrotu, stąd coraz więcej kapitału koncentrują oni na rynku nieruchomości. A obecne warunki temu sprzyjają, szczególnie w dużych aglomeracjach, gdzie zapotrzebowanie na usługi najmu stale rośnie. Ponadto rozwój tych lokalizacji powoduje, że wartość nieruchomości wzrasta, możliwe więc będzie odsprzedanie jej za jakiś czas z niemałym zyskiem.

Życie na kredyt – czyli o długu hipotecznym Polaków.

Rynek mieszkaniowy w Polsce bardzo się rozwinął w ciągu ostatniej dekady. Wpływa na to poprawa sytuacji gospodarczej i finansowej Polaków, a co za tym idzie – wzrasta popyt na nieruchomości mieszkalne. Buduje się coraz więcej, wrasta również ilość mieszkań sprzedawanych, które w większości nabywane są z udziałem kredytu hipotecznego.

Ceny mieszkań przez ten czas poszybowały w górę. Jeszcze 15 lat temu metr kwadraty w Warszawie kosztował średnio 3200-3500zł, obecnie cena ta się podwoiła. Mimo takiego wzrostu wartości nieruchomości Polska nadal plasuje się na jednym z niższych miejsc pod względem ilości długów hipotecznych przypadających na gospodarstwa domowe.

W roku 2014 kredytem hipotecznym obciążonych było 11-12% Polaków. Niższą liczbę kredytobiorców odnotowano jedynie w Słowacji i we Włoszech. Natomiast poziom zadłużenia był podobny i wynosił około 25 000 euro. Jeśli porównać te dane z Holandią, to wysokość kredytu przypadająca na mieszkańca obciążonego hipoteką była niemal pięciokrotnie niższa.

W krajach takich jak Holandia, Belgia czy Luksemburg, model kredytowania zakupu nieruchomości jest utrwalony od wielu pokoleń, stąd tak duże zadłużenie tych nacji. Nie bez znaczenia jest również fakt, że ceny nieruchomości (po przeliczeniu euro na złotówki), są tam o wiele wyższe niż w Polsce. Ponadto są to kraje o małych powierzchniach, toteż dotyka je deficyt gruntów nadających się do zabudowy – to dodatkowo wpływa na wzrost cen.

Zwiększający się poziom zadłużenia Polaków jest między innymi wynikiem boomu mieszkaniowego, który miał miejsce w latach 2004-2008. Ceny mieszkań były atrakcyjne, podobnie jak oferty kredytowe banków, co spowodowało dużą ilość transakcji na rynku. Jednak obciążenia hipoteczne rosły nawet po 2008 roku, i tendencja ta póki co nie spada. Między rokiem 2000 a 2015 nastąpił wzrost długu hipotecznego Polaków o 2700%.

Mimo wszystko większej ilość kredytów hipotecznych, a tym samym większego zadłużenia w ujęciu krajowym, nie należy traktować jako zjawiska negatywnego. Świadczy to bowiem o polepszających się zdolnościach kredytowych Polaków spowodowanych poprawą ich sytuacji finansowej. Kupowane nieruchomości nie zaspokaja wyłącznie potrzeb mieszkaniowych. Spora ich część to po prostu inwestycja kapitału, który ma dodatkowo generować zysk dla ich właścicieli. W efekcie poprawia się również sytuacja mieszkaniowa rodaków.

Prognozy dla rynku są optymistyczne. W najbliższym czasie nadal będzie powstawać sporo nowych inwestycji, które zasilą rynek kolejnymi nieruchomościami. A to oznacza, że zadłużenie hipoteczne Polaków będzie sukcesywnie wzrastać.

Czy wkład własny można zastąpić?

Wniesienie wkładu własnego jest obecnie obowiązkowym wymogiem przy zakupie nieruchomości na kredyt, a do końca tego roku wynosi on 15% wartości mieszkania, w styczniu zaś wzrośnie do docelowych 20%. Zgromadzenie takiej gotówki może okazać się nie lada wyzwaniem, dlatego część osób zainteresowanych kupnem domu, czy mieszkania musi z taką decyzją poczekać do uzbierania określonej kwoty. Wymóg ten stanowić ma lepsze zabezpieczenie dla banków oraz wpłynąć na racjonalniejsze podejmowanie decyzji o kredycie. Odkładając pieniądze na wkład własny przyszły kredytobiorca czuje bowiem przedsmak spłacania rat kredytu hipotecznego i jest w stanie ocenić, czy udźwignie w przyszłości ciężar takiego zobowiązania rozłożonego na wiele lat.

Wkład własny nie musi być gotówką

Jednak dla wszystkich tych, którzy decyzję o kredycie odwlekają właśnie z powodu wkładu własnego mam dobrą wiadomość. Otóż jego pokrycie może przybierać również inne niż gotówkowe formy.

Wkład taki nie może być kredytowany i musi zostać zabezpieczony na środkach należących do klienta. Niektóre banki akceptują więc oszczędności zgromadzonych na indywidualnym koncie emerytalnym, koncie zabezpieczenia emerytalnego, czy książeczce mieszkaniowej. Zabezpieczenie może również zostać dokonane na innej nieruchomości stanowiącej własność kredytobiorcy, czy na działce, na której ma powstać dom finansowany kredytem hipotecznym. Możliwe jest również zaliczenie jako wkład wpłat dokonanych na rzecz dewelopera na poczet nabycia nieruchomości, a także dofinansowania uzyskanego w ramach programu Mieszkanie Dla Młodych.

Należy przy tym pamiętać, że banki wymagają ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Im wyższy on będzie, czy to w formie gotówki czy innego zabezpieczenia, tym niższe oprocentowanie i prowizja za udzielenie pożyczki.

Wysokość wkładu własnego w 2016 r.

W 2016r. wysokość wkładu własnego wzrosła – jest to kolejny etap mający na celu podniesienie wysokości wkładu własnego przy kredytach hipotecznych do stawki 15%, które rozpoczęło się w 2014r. startując ze stawką 5%, a które docelowo ma zakończyć się na stawce 20% w roku następnym. Jest to skutek wejścia w życie tzw. Rekomendacji S, wprowadzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego.

To już całkiem wymierna kwota, biorąc pod uwagę i tak niemałe ceny nieruchomości. Zakładając, że cena mieszkania wynosi 200 000zł, w przyszłym roku kupujący będzie musiał dysponować gotówką w wysokości 40 000zł, a nie są tu ujęte dodatkowe koszty związane z zakupem. Bez tego nie ma nawet sensu składać wniosku kredytowego. Z tego powodu, rok 2016 jest ostatnim, w którym dysponując mniejszym kapitałem własnym można starać się o uzyskanie finansowania na zakup nieruchomości w postaci kredytu hipotecznego.

Jednakże dobra wiadomość dla kredytobiorców jest taka, że zgodnie z zapisami rekomendacji, bezwzględnie wymagany wkład gotówkowy do kredytu hipotecznego wynosi 10% wartości nieruchomości. Pozostałe 5% będzie można pokryć dodatkowym zabezpieczeniem. I tak banki mogą zastosować, np. blokadę środków na rachunku bankowym, zastaw na papierach wartościowych. Pozostałą część wkładu własnego można będzie również ubezpieczyć. Jednak nie wszystkie banki przyjmują taką liberalną politykę. W niektórych instytucjach wkład gotówkowy musi wynieść 15%., a już dziś niektóre banki wymagają 20% wkładu własnego. O szczegóły bankowych procedur należy dopytywać w konkretnych oddziałach.

Celem wprowadzenia zmian było przede wszystkim ukrócenie dobrowolności banków w zakresie udzielania tak poważnych zobowiązań finansowych nieświadomym klientom, którzy nieraz zadłużali się na 120% wartości kupowanej nieruchomości. W wyniku różnych sytuacji losowych zdarzało się, że kredytobiorcy, którzy popadli w tarapaty finansowe, nie mieli z czego spłacać kredytów, a ich sytuacji nie ratowała nawet sprzedaż mieszkania, gdyż uzyskane z niej środki nie były wystarczające na pokrycie zadłużenia.

Intencją Komisji Nadzoru Finansowego było więc lepsze zabezpieczenie rynku kredytowego, szczególnie z perspektywy kredytobiorców. W efekcie wprowadzonych zmian przyszły kupujący musi bowiem solidnie się do takiego procesu przygotować, rozpoczynając od zgromadzenia odpowiedniej ilości gotówki. Dzięki czemu, jeszcze przed zaciągnięciem zobowiązania na kilkadziesiąt lat, jest w stanie ocenić, czy jego możliwości finansowe pozwalają na złożenie wniosku kredytowego, i jak w przyszłości poradzi sobie z regularną spłatą rat, czego smak pozna już w takcie gromadzenia gotówki na wkład własny.