Tag: nieruchomość

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy zbyciu nieruchomości.

Obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych kojarzy się głównie z zakupem nieruchomości, jednak w niektórych sytuacjach będzie on spoczywał także na osobach, które nieruchomości właśnie się pozbyły.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi takiemu podlegają czynności określone w ustawie, np. umowa sprzedaży. Treść art. 2 pkt 4 wskazuje natomiast, że nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

– opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

– zwolniona z podatku od towarów i usług, poza umowami sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Innymi słowy transakcja, w efekcie której dochodzi do zbycia nieruchomości, jest obciążona obowiązkiem zapłaty podatku. Z ustawy o czynnościach cywilnoprawnych wynika, że jego stawka wynosi 2% od wartości rynkowej sprzedawanego domu, mieszkania czy gruntu.

Jednakże ustawodawca i w tym zakresie przewidział wyjątki. Zwalnia się z podatku od czynności cywilnoprawnych przypadki przeniesienia własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast w drodze umów: – sprzedaży,

– dożywocia,

– o dział spadku – w części dotyczącej spłat lub dopłat,

– o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,

– darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,

– zamiany – do wysokości wartości rynkowej nieruchomości wraz z jej częściami składowymi.

Zwolnienie to można zastosować jeśli według przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwa rolne, utworzą je lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego należącego do nabywcy.

Podatek od nieruchomości – kto i kiedy musi go płacić?

Osoby, które nabyły na własne nazwisko nieruchomość muszą liczyć się z koniecznością ponoszenia z tego tytułu dodatkowych kosztów, czyli podatek od nieruchomości. Objęte są nim grunty, budynki lub ich części, a także budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podatek zobowiązani są uiszczać właściciele takich nieruchomości, ich posiadacze samoistni, użytkownicy wieczyści gruntów. Obowiązkiem tym obarczeni są również posiadacze nieruchomości i obiektów budowlanych lub ich części, będących własnością Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, gdy posiadanie nastąpiło w drodze umowy zawartej z właścicielem lub wynika z innego tytułu prawnego (z wyjątkiem osób fizycznych posiadających lokale mieszkalne niestanowiących odrębnych nieruchomości).

Zakup domu, mieszkania czy gruntu należy w ciągu 14 dni zgłosić w urzędzie gminy, by ta za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, mogła ustalić wysokość daniny na dany rok.

Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano zakupu. Fakt sprzedaży również należy zgłosić. Wtedy zobowiązanie wobec gminy wygasa wraz z upływem miesiąca, w którym przeprowadzono transakcję. W sytuacji gdy dotychczasowy właściciel pozbędzie się nieruchomości w trakcie roku, podatek za ten rok będzie wyliczony proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek jego zapłaty. Obliczony zostanie jako iloczyn metrażu i stawki podatku pomnożony przez ułamek równy części roku.

Wysokość podatku zależy więc od powierzchni nieruchomości (w przypadku budynków jest to powierzchnia użytkowa). Stawka za 1 m2 ulega co roku zmianie, zgodnie ze wskaźnikami cen towarów i usług konsumpcyjnych. Dokonuje się tego na podstawie porównania pierwszej połowy roku, w którym zmiany nastąpią z analogiczną częścią roku poprzedniego. Dodatkowo stawki za metr kwadratowy nieruchomości przeznaczonej na prowadzenie działalności gospodarczej są wyższe od tych ustalanych dla nieruchomości mieszkalnych.

Maksymalne stawki w roku bieżącym wynoszą:
– od budynku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej – 22,86 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej za rok,
– od budynku mieszkalnego – 0,75 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej za rok,
– od gruntu pod działalność gospodarczą – 0,89 zł od 1 mkw. powierzchni za rok,
– od gruntu pod budynek mieszkalny – 0,47 zł od 1 mkw. powierzchni za rok.
Gminy indywidualnie ustalają stawki podatku, jednak nie mogą być one wyższe od stawek maksymalnych.

Podatek pobierany jest przez gminę w czterech ratach. Ostateczny termin zapłaty poszczególnych rat upływa:
– 15 marca danego roku,
– 15 maja br.,
– 15 września br.,
– 15 listopada br.
Nowością od 2016 roku jest wprowadzenie zasady jednorazowej zapłaty podatku w sytuacji, gdy jego wysokość nie przekroczy 100zł. Termin płatności mijać będzie 15 marca, czyli wraz z ostatnim dniem płatności pierwszej raty. Jeśli natomiast wysokości podatku będzie niższa niż najniższy koszt doręczenia przesyłki poleconej za potwierdzeniem odbioru, która aktualnie wynosi 6,10zł, podatnik będzie zwolniony z obowiązku zapłaty podatku.

Jak zabezpieczyć zapłatę ceny nieruchomości?

Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości opiewają na duże sumy pieniędzy, toteż obarczone są pewnym niepokojem co do ich bezpiecznego i prawidłowego przebiegu. Aby zminimalizować związany z tym stres sprzedający powinien poznać możliwe sposoby na jak najlepsze zabezpieczenie swoich interesów, czyli innymi słowy –  jak zabezpieczyć zapłatę ceny przez kupującego.

  • Depozyt notarialny

Polega na przekazaniu przez kupującego na rachunek bankowy notariusza określonej sumy, stanowiącej część lub całość ceny. Pieniądze te są w określonym czasie i po spełnieniu dodatkowych warunków wypłacane sprzedającemu. Dzięki temu ma on pewność, że otrzyma ustaloną kwotę sprzedaży, kupujący natomiast ma gwarancję wypełnienia przez sprzedającego dodatkowych postanowień umownych. Przy składaniu depozytu notariusz sporządza protokół, w którym umieszcza informacje o tym w jakim terminie lub po dokonaniu jakich czynności pieniądze zostaną wypłacone sprzedającemu, np. po wydaniu nieruchomości kupującemu czy po wpisaniu go do księgi wieczystej.

Więcej o depozycie przeczytacie tutaj (http://www.miastorama.pl/baza-wiedzy/depozyt-notarialny/).

  • Rachunek powierniczy w banku

Zgodnie z prawem bankowym na rachunku takim mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone przez posiadacza rachunku – na podstawie odrębnej umowy – osobie trzeciej. Umowa taka zawierana jest pomiędzy bankiem a posiadaczem konta, będącym jednocześnie powiernikiem. Na utworzony rachunek kupujący wpłaca środki przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Po przeniesieniu własności nieruchomości i po okazaniu aktu notarialnego, bank wypłaci zgromadzone pieniądze sprzedającemu. Środki gromadzone na takim rachunku nie podlegają zajęciu w razie wszczęcia egzekucji przeciwko jego posiadaczowi.

  • Rachunek bankowy w jednym banku

Zapłaty można dokonać także w momencie podpisywania umowy ostatecznej przenoszącej własność. Jeśli strony posiadają konta w tym samym banku, kupujący może wykonać przelew środków na rachunek sprzedającego. Ten z kolei ma możliwość wglądu czy pieniądze zostały zaksięgowane na jego koncie. Jeśli strony nie dysponują urządzeniami z dostępem do internetu, z reguły nie ma problemu, aby na tę okoliczność komputer udostępnił notariusz, po wcześniejszym ustaleniu z nim takiego zamiaru.

  • Egzekucja wprost z aktu notarialnego

Jednak najczęściej stosowanym zabezpieczeniem jest umieszczenie w umowie sprzedaży zapisu, w którym kupujący zobowiązuje się do zapłaty sprzedającemu umówionej ceny w ustalonym terminie i poddaje się egzekucji wprost z aktu notarialnego. Dzięki temu na wypadek gdyby kupujący uchylał się z zapłatą, sprzedający może wystąpić do właściwego sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności. Sąd ma na rozpatrzenie wniosku 3 dni. Po nadaniu klauzuli akt notarialny stanowi tytuł egzekucyjny, na podstawie którego sprzedający, który staje się w tym momencie wierzycielem, może wystąpić do właściwego komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji przeciwko kupującemu.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji znacznie przyspiesza proces uzyskania tytułu wykonawczego, a tym samym rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego, ponieważ pomija się dzięki temu długotrwałą, złożoną procedurę sądową.

Dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

Obrót nieruchomościami jest procesem bardzo sformalizowanym. Do transakcji należy się odpowiednio przygotować i zadbać o to żeby posiadać wszystkie dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

Każda nieruchomość musi posiadać własną księgę wieczystą, w której znajdują się wszystkie informacje na jej temat. Informacje te są jawne i powszechnie dostępne. Zdobycie odpisu z księgi wieczystej nie stanowi problemu, a jest istotne, ponieważ odpis i odpowiednie zaświadczenia to najważniejsze dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

Rodzaj transakcji warunkuje dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

Istnieją różne typy transakcji, a co za tym idzie inne dokumenty niezbędne przy sprzedaży nieruchomości.

 

I tak w przypadku sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu należy przedstawić:

– przydział lokalu lub inny dokument stwierdzający podstawę nabycia tego prawa,

– zaświadczenie o pokryciu wkładu budowlanego,

– zaświadczenie ze spółdzielni o byciu członkiem spółdzielni oraz przysługującym sprzedającemu spółdzielczym prawie do lokalu,

– dokument potwierdzający brak zaległości płatniczych wobec spółdzielni,

– dokument o stanie zameldowania w lokalu,

– odpis zwykły z księgi wieczystej jeśli nieruchomość takową posiada.

 

Sprzedając własnościowe prawo do lokalu właściciel nieruchomości musi przedstawić:

– odpis z księgi wieczystej,

– dokument stwierdzający podstawę nabycia tego prawa, np. akt notarialny, czy postanowienie sądu o nabyciu spadku,

– dokument o stanie zameldowania w lokalu,

– zaświadczenie stwierdzające brak zadłużenia w regulowaniu opłat eksploatacyjnych,

– dowód uiszczenia podatku od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste gruntu.

 

Jeśli natomiast sprzedajemy działkę potrzebujemy:

– odpisu z księgi wieczystej nieruchomości,

– dokumentu będącego podstawą nabycia działki, np. akt notarialny,

– wyciągu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

– wypisu z ewidencji gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, jeśli będzie wydzielana działka do nowej księgi wieczystej,

– warunków zabudowy wydawanych przez urząd miasta.

 

Szczególnym rodzajem sprzedaży będzie transakcja dotycząca nieruchomości w trakcie budowy. W takim wypadku sprzedający musi dysponować następującymi dokumentami:

– aktualnym odpisem z księgi wieczystej nieruchomości,

– dokumentem będącym podstawą nabycia własności gruntu,

– pozwoleniem na budowę,

– dziennikiem budowy,

– projektem budowlanym, który jest niezbędny do weryfikacji zgodności z nim wykonanych już prac budowlanych.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest jednym z praw przysługujących wobec nieruchomości mieszkalnej. Jest ono jednocześnie prawem najsłabszym i najbardziej ograniczonym, ale przy tym również najtańszym.

Powstaje wskutek podpisania umowy między spółdzielniąm a jej członkiem. Umowa taka musi mieć formę pisemną i postać aktu notarialnego, a na jej podstawie spółdzielnia zobowiązuje się do oddania drugiej stronie do używania nieruchomość mieszkalną (lokal).

Aby umowa taka mogła być zawarta muszą zostać spełnione następujące warunki:

– posiadanie członkostwa w spółdzielni, w której zasobach znajduje się lokal,

– wniesienie przez członka spółdzielni wkładu mieszkaniowego,

– wydanie przez spółdzielnię przydziału.

Jakie wady i zalety ma spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?


Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przysługuje wyłącznie osobom fizycznym, które jednocześnie są członkami danej spółdzielni. Prawo to jako współwłasność mogą dzielić małżonkowie, ale uprawnienia wynikające z członkostwa w spółdzielni będą przysługiwały tylko jednemu z nich.

Nabywca takiego prawa powinien mieć świadomość, że jego uzyskanie nie jest jednoznaczne z uzyskaniem własności nieruchomości. Członek spółdzielni korzystający ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nigdy nie stanie się jego właścicielem, chyba że prawo to zostanie przekształcone w prawo własności, na wniosek członka spółdzielni. W takim wypadku zawiera on ze spółdzielnią umowę przeniesienia własności lokalu, która jak każda umowa związana ze zbyciem praw do nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Nowy właściciel ma jednak obowiązek spłacić zobowiązania spółdzielni przypadające na dany lokal.

W przeciwieństwie do innych praw własności na nieruchomości, w tym przypadku prawo zamieszkania nie może zostać zbyte, nie może być przedmiotem podziału, darowizny, czy sprzedaży. Mieszkanie takie, jako że nie stanowi własności członka spółdzielni, nie może być poddane egzekucji komorniczej w związku z zaciągniętymi przez niego długami. Właściciel prawa nie może również ustanowić na lokalu hipoteki.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie będzie również składnikiem masy spadkowej, gdyż nie podlega dziedziczeniu. Jednakże ustawodawca zabezpieczył prawo do zamieszkania współmałżonka zmarłego członka spółdzielni, mianowicie jeśli prawo to przysługiwało małżonkom wspólnie, to w takiej sytuacji nie wygaśnie, a przejdzie na żyjącego małżonka. W związku z tym przysługuje mu roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni, jeśli do tej pory członkiem nie był. Natomiast osobom bliskim i dzieciom zmarłego, które wspólnie z nim zamieszkiwały w lokalu, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni oraz ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu.

Mieszkanie takie może być przedmiotem najmu, do czego nie potrzeba zgody spółdzielni, chyba że lokal ma pełnić funkcje inne niż mieszkalne, wtedy zgoda taka jest niezbędna.

Do wygaśnięcia spółdzielczego prawa dochodzi zazwyczaj wskutek utraty członkostwa w spółdzielni, jednak wyjątkowo może do tego dojść szybciej, w przypadku gdy lokator:

– korzysta z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem,

– dopuszcza do powstania szkody i zaniedbuje swoje obowiązki jako członka spółdzielni,

– niszczy części wspólne nieruchomości lub znajdujące się w nich urządzenia,

– nie przestrzega w sposób uporczywy porządku domowego.

Powyższe przypadku dotyczą sytuacji, gdy lokator nie zmienia swojego postępowania pomimo pisemnych upomnień spółdzielni. Wykluczenie może nastąpić również gdy lokator zalega z płatnościami wobec spółdzielni za okres co najmniej pół roku.

Umowa przedwstępna – konieczność czy zbędny wydatek?

Zakup nieruchomości bardzo często odbywa się dwuetapowo- podpisana umowa przedwstępna stanowi pierwszy etap, a drugi to podpisanie umowy właściwej. Mimo, iż umowa przedwstępna nie jest rodzajem dokumentu, którego wymaganą formą jest akt notarialny, to dla lepszej ochrony zaleca się, aby obie umowy zostały sporządzone w takiej właśnie formie. Wiele osób zastanawia się, czy poniesiony dodatkowy wydatek jest uzasadniony, oraz czy można te koszty zminimalizować, ponieważ umowa nie wnosi zbyt wiele do transakcji. Otóż istota umowy przedwstępnej jest taka, że jej podpisanie odbywa się z korzyścią dla obu stron, warto więc takie rozwiązanie rozważyć. A w obrocie nieruchomościami nie są rzadkie sytuacje, w których jej zawarcie jest koniecznością.

Z perspektywy kupującego jest ona bowiem gwarancją, że właściciel nieruchomości nie sprzeda jej nikomu innemu. Z punktu widzenia sprzedawcy natomiast jest to zabezpieczenie na wypadek, gdyby kupujący z transakcji chciał się wycofać. W takim wypadku sprzedawcy należy się bowiem odszkodowanie.

Ponadto w umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w określonym czasie umowy przyrzeczonej, czyli głównej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Rzadko zdarza się, że umowa taka rodzi zobowiązanie po jednej ze stron, z reguły są to postanowienia obustronnie zobowiązujące. Praktykuje się dodatkową formą zabezpieczenia stron jaka jest zadatek, który pobierany jest z chwilą podpisania umowy przedwstępnej. Zwyczajowo to 10 % wartości ceny transakcyjnej. Celem pobocznym zawarcia takiej umowy jest również lepsze poznanie się stron oraz danie sobie czasu na właściwe przygotowanie się do przejścia przez pozostały proces transakcji i związane z tym czynności, których każda ze stron musi w ramach swoich obowiązków dopilnować. Umowa taka powinna również zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, szczególnie określenie przedmiotu sprzedaży oraz ceny, przybliżonego terminu podpisania umowy przyrzeczonej jak również wydania nieruchomości. Strony mogą ponadto wprowadzić dodatkowe regulacje z zastrzeżeniem, że niewykonanie którejkolwiek z nich może być podstawą do odstąpienia od tej umowy.

 

W przypadku gdyby jedna ze stron uchylała się od zawarcia umowy głównej, kontrahent może żądać albo odszkodowania z tego tytułu, albo nawet zawarcia takiej umowy. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony mogą określić poprzez:

– wskazanie daty, do której umowa przyrzeczona ma być zawarta,

– wskazanie konkretnej daty, w której umowa przyrzeczona zostanie podpisana,

– dokładne oznaczenie końca terminu, w jakim umowa ma być zawarta,

-wskazanie warunku, od którego wystąpienia będzie zależało podpisanie umowy przyrzeczonej.

Po co właściwie potrzebny jest pośrednik nieruchomości?

Pośrednik nieruchomości – Wydawać by się mogło, że skorzystanie z jego usług to zbędny wydatek ponoszony przy i tak już dużych kosztach zakupu domu, mieszkania czy działki, a znalezienie kupca i sprzedanie nieruchomości, czy też sam zakup, nie są przecież jakimiś skomplikowanymi czynnościami wymagającymi specjalistycznej wiedzy czy wykształcenia. Jednak myśląc w ten sposób jest duża szansa, że padniemy ofiarą jednej z wielu podstępnych sytuacji, które mogą się w trakcie transakcji pojawić.

Co więc oferuje pośrednik nieruchomości, czego sami sobie zaoferować nie możemy?

Kontakty

Doświadczony pośrednik nieruchomości w ramach pracy własnej, a także kolegów z biura nieruchomości, przez lata swojej działalności tworzy solidną bazę osób, wśród których może wyszukiwać potencjalnych kupców, sprzedawców czy wynajmujących, kojarzyć kontrahentów, przygotować ofertę by znalazła jak największe grono odbiorców. Bazy kontaktów są obecnie podstawą sprawnie prosperującego biznesu i bywają kluczem do szybkiego sfinalizowania transakcji.

Oszczędność czasu

Tę zaletę można uznać za argument koronny przy podejmowaniu decyzji o podjęciu współpracy z agentem. Transakcje związane z kupnem, sprzedażą czy najmem, to nie tylko podpisanie umowy. Po drodze należy załatwić mnóstwo formalności, szczególnie jeśli zakup ma być finansowany za pomocą kredytu, albo gdy stan prawny nieruchomości jest nieuregulowany. Pośrednik nieruchomości zdejmie z barek zleceniodawcy wszystkie te czynności, pilnując jednocześnie, by cała procedura odbyła się zgodnie z obowiązującymi przepisami i zabezpieczając możliwie najlepiej interes swojego klienta.

Oszczędność pieniędzy

Mimo, iż argument ten wydaje się na pierwszy rzut oka absurdalny, bo przecież pośrednik nie wykonuje swojej pracy za darmo, to jego wiedza, doświadczenie i umiejętności negocjacyjne mogą spowodować, że ostateczny koszt transakcji będzie o wiele niższy niż gdybyśmy zajmowali się tym sami. Przede wszystkim pośrednik orientuje się w cenach nieruchomości, czasem potrafi wyceny dokonać samodzielnie, co pozwoli na ustalenie jak najlepszej kwoty zakupu czy sprzedaży. Ponadto dzięki współpracy z partnerami biznesowymi różnych branż, może wynegocjować dla klienta korzystniejsze warunki finansowania, czy mniejsze koszty notarialne. Pośrednik nieruchomości również samodzielnie przygotuje ofertę, nie trzeba więc w tym celu dodatkowo płacić fotografowi, grafikowi czy copywriterowi, którzy zajęli by się profesjonalnym przedstawieniem nieruchomości w mediach.

Doświadczenie i wiedza

Czyli niekwestionowane, niepodważalne, bezcenne rady, decyzje i działania, które pozwolą zareagować prawidłowo na wszystkie powstające po drodze nieprzewidziane sytuacje. Pośrednik od podszewki zna formalności i procedury związane z obrotem nieruchomości, w związku z czym zadba, by podpisanie umowy odbyło się zgodnie z obowiązującymi przepisami, a dokument nie miał luk prawnych i formalnych. Dobry pośrednik powinien posiadać elementarną wiedzę z wielu dziedzin, w tym prawa budowlanego, architektury, ekonomii, finansów, i we wszystkich tych obszarach służyć pomocą.

 

Narzędzia, kompetencje, współpraca

Zakup nieruchomości obecnie znacznie różni się od tego, jak to się odbywało jeszcze kilka lat temu. Dzisiaj głównym medium, dzięki któremu można dotrzeć do największej liczby klientów jest Internet, a także szereg narzędzi, którymi należy sprawnie się posługiwać, by efekty działań pojawiły się jak najszybciej. Biura pośredniczące w obrocie nieruchomościami posiadają dostęp do takich właśnie udogodnień, w tym programów komputerowych, statystyk, systemu wymiany ofert, narzędzi analitycznych itp. Ponadto dzięki współpracy z fachowcami z różnych branż, roznoszą między sobą niczym grypę wiele informacji, które taką również drogą mogą dotrzeć do potencjalnych klientów.

Nerwy na wodzy

Ze względu na to, że zakup nieruchomości jest ogromnym obciążeniem finansowym i jedną z ważniejszych decyzji w życiu, towarzyszą temu nieraz ogromne emocje, które mogą przysłonić racjonalny osąd. Pośrednik natomiast, jest zdeterminowany do osiągnięcia celu jakim jest sfinalizowanie transakcji, a przy tym potrafi na chłodno ocenić atrakcyjność proponowanych przez drugą stronę warunków, sytuację rynkową, wymagania klientów. Sumując to oraz wymienione wyżej cechy dobrego pośrednika, jego pomoc może okazać się nieoceniona podczas podejmowania tak istotnej decyzji, rzutującej na wiele lat naszego życia.

Sprzedający, kupujący czy najemca doskonale wiedzą jaki cel chcą osiągnąć. Jednak profesjonalny pośrednik wie JAK to zrobić.

Zakup mieszkania lub domu?

Zakup własnej nieruchomości jest jedną z ważniejszych decyzji jakie podejmuje się w dorosłym życiu. Ponadto jest to spore obciążenie domowego budżetu, dlatego też wybór tej ostatecznej poprzedza szereg przemyśleń i analiz.

Wśród rynkowych ofert ciężko wybrać tę idealną, tym bardziej jeśli nie posiadamy doświadczenia w tym zakresie i nie wiemy na co należy zwrócić szczególną uwagę. Warto w takim wypadku poznać kilka wskazówek i uporządkować wszystkie związane z tym kwestie, by zakup domu czy mieszkania nie był drogą przez mękę, ani przykrą koniecznością, ale zwieńczeniem marzeń o posiadaniu własnego, wymarzonego miejsca na ziemi.

Na co więc zwrócić uwagę wybierając nieruchomość idealną?

  1. Lokalizacja

W poniższym poradniku nie będzie uwzględnione kryterium ceny, gdyż kwestia ta jest sprawą indywidualną, którą najczęściej określa się na długo przed rozpoczęciem poszukiwań. Zacząć więc należy od lokalizacji, która będzie miała kluczowe znaczenie dla przyszłego właściciela. Kupno mieszkania w centrum wiąże się z wieloma udogodnieniami, przede wszystkim dostępnością do punktów usługowych, sklepów, urzędów, instytucji, szkół przedszkoli, restauracji, środków komunikacji. Łączy się to jednak nieodłącznie ze wzmożonym hałasem, korkami w godzinach szczytu i oczywiście wyższą ceną. Wybierając mieszkanie w odleglejszych dzielnicach czy poza miastem możemy napotkać na większe problemy z poruszaniem się komunikacją miejską, borykać się z mniejszą dostępnością do wskazanych punktów, ale z drugiej strony możemy nabyć nieruchomość w korzystniejszej cenie, z dala od miejskiego zgiełku, przy jednocześnie rozsądnej odległości od jego najważniejszych lokalizacji. Decydując więc o położeniu nieruchomości należy określić swoje priorytety, możliwość oraz chęć korzystania z konkretnych środków komunikacji oraz to, jak wpłynie to na nasz plan dnia, tj. ile czasu zajmie dojazd do pracy, szkoły. Czasem może okazać się, że niższe koszty zakupu domu czy mieszkania na przedmieściach szybko zostaną zniwelowane przez wzrost kosztów benzyny ponoszonych podczas dojazdu.

2. Wielkość.

Drugim kryterium jest wielkość nieruchomości oraz ilość pokoi, a ta zależy od ilości osób, które mają w niej zamieszkać oraz planowanych środków, jakie chcemy na zakup przeznaczyć. Idealną sytuacją jest gdy każdy z mieszkańców ma własny kąt, jednak większa ilość pokoi wpływa wprost proporcjonalnie na wzrost ceny. Warto jednak pamiętać, że istnieje wiele możliwości aranżacyjnych, które pozwolą z mieszkania dwupokojowego zrobić takie z trzema oddzielnymi pomieszczeniami i odwrotnie. W tej kwestii zawsze warto poradzić się doświadczonego architekta przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie.

3. Standard

Następnie należy zwrócić uwagę na stan i standard wykończenia. Najdroższe są mieszkania „pod klucz” lub takie, które nie wymagają żadnego wkładu finansowego i nadają się od razu do zamieszkania. Jednak istnieje ryzyko, że nie wszystkie zastosowane w nim rozwiązania przypadną do gustu nowemu właścicielowi, a wkładanie dodatkowych środków w remont mija się wtedy z celem. Mieszkania w stanie surowym lub „do remontu” mogą być sporo tańsze, jednak szczególnie w przypadku tych drugich należy upewnić się, że nie okażą się one inwestycją bez dna. W ostatecznym rozrachunku może się zdarzyć, że koszty remontu przewyższą oszczędności, na które liczyliśmy nie kupując mieszkania wykończonego. Tu ponownie niezbędna jest ocena własnych środków finansowych, chęci oraz wizji  i oczekiwań w stosunku do własnego M.

4. Aranżacja pomieszczeń.

Mieszkania niestandardowe, o nietypowym rozmieszczeniu pomieszczeń miewają korzystniejszą cenę, z uwagi na trudności aranżacyjne jakich nastręczają. Dla pewnej grupy klientów mieszkania takie są właśnie idealnym miejscem do życia, gdyż oferują oryginalne wnętrze, większą przestrzeń, miejsce do dania upustu swojej kreatywności. Nie należy jednak ulegać emocjom, a wszystkie pomysły przed zakupem dokładnie zweryfikować. Może okazać się bowiem, że nie każda ściana może zostać przesunięta czy wyburzona, nie w każdym miejscu można poprowadzić instalację, a ostateczny wygląd mieszkania będzie mocno odbiegał od założeń. Mieszkania czy dom ma być przede wszystkim funkcjonalne, dlatego kwestię tę trzeba bezwzględnie rozważyć, by nie okazało się, że nie będzie w nim miejsca na biuro, garderobę czy odseparowaną kuchnię tak jak sobie to wyobraziliśmy.

5. Opcje dodatkowe.

Jeśli cenimy sobie wygodę, najwyższe standardy bezpieczeństwa są dla nas priorytetem, a letnie poranki lubimy spędzać z kawą na tarasie, szukamy oczywiście nieruchomości, która wszystkie te zachcianki spełni. Jednakże każda z nich stanowić będzie dodatkowy składnik ceny, czyniąc mieszkanie czy dom droższym od swoich skromniejszych, pozbawionych udogodnień odpowiedników. Jeśli nie dysponujemy odpowiednim budżetem, by wszystko to posiadać, należy więc zastanowić się, co jest dla nas najważniejsze, a z czego jesteśmy w stanie zrezygnować. Czy zakup miejsca parkingowego jest konieczny, czy zamiast tarasu wystarczy skromny balkon, a zamiast portiera zamykana na klucz brama, a nawet ostatecznie i bez tego może uda się obejść.

Zakup nieruchomości przez osoby niespokrewnione – czy jest możliwy?

Kupno nieruchomości wiąże się z dużym uszczupleniem domowego budżetu, dlatego wiele osób decyduje się koszt ten współdzielić z drugą osobą, często są to osoby niespokrewnione. I o ile zakup nieruchomości przez małżonków i związane z tym formalności i konsekwencje są oczywiste, to już zakup przez osoby niespokrewnione lub niespowinowacone już nie. Niektórzy myślą nawet, że jest to niemożliwe, szczególnie jeśli inwestycja finansowana jest za pomocą kredytu hipotecznego. Jest to jednak niewłaściwe myślenie, ponieważ własność domu, mieszkania czy gruntu mogą dzielić między sobą osoby, których żadne formalne więzi nie łączą.

Osoby niespokrewnione czyli konkubenci, partnerzy biznesowi, rodzeństwo czy przyjaciele, z punktu widzenia prawa własności nie ma to najmniejszego znaczenia. Podobnie z perspektywy banku, który udziela kredytu hipotecznego dwóm lub więcej osobom, chcącym dzielić między sobą ciężar takiego zobowiązania.

Osoby takie są poddawane podobnej procedurze weryfikacyjnej przed uzyskaniem pozytywnej decyzji o udzieleniu kredytu. Zdolność kredytowana badana jest dla każdego z przyszłych współwłaścicieli oddzielnie, ponieważ formalnie nie łączą ich żadne stosunki majątkowe, a za zaciągnięte zobowiązanie będą odpowiadać proporcjonalnie do posiadanych w nieruchomości udziałów. Przy czym osoba, której kredyt zostaje udzielony nie musi zostać ostatecznie właścicielem nieruchomości, jednak z reguły tak właśnie się dzieje.

Pozostałe działania banku nie odbiegają od standardowego postępowania przy udzielaniu kredytów hipotecznych, z tym, że jest ona przeprowadzana w stosunku do każdego z kredytobiorców oddzielnie i każdy z nich musi udostępnić bankowi swój komplet dokumentów potwierdzający jego sytuację materialną. Umowę kredytową podpisują następnie wszyscy kredytobiorcy, stając się właścicielami swoich udziałów. Od tego momentu powstaje między nimi odpowiedzialność solidarna.

Nabywcy powinni dopilnować, by w księdze wieczystej widniała informacja o każdym z właścicieli oraz o wysokości jego udziału w nieruchomości. Jest to o tle istotne, że ewentualni wierzyciele jednego z właścicieli (będącego jednocześnie ich dłużnikiem) będą mogli kierować swoje roszczenia i żądać zaspokojenia wyłącznie z tej części nieruchomości, która mu przypada. Udziały pozostałych osób nie będą mogłyby być przedmiotem skutecznej egzekucji.

Jeśli zakup dokonywany jest przez osoby prowadzące wspólne gospodarstwo i żyjące w związku nieformalnym, warto zaraz po transakcji sporządzić testament, w którym udział jednego ze współwłaścicieli zostanie na wypadek śmierci zapisany drugiemu współwłaścicielowi. W innym przypadku część będąca własnością zmarłego wejdzie do masy spadkowej i będzie dziedziczona zgodnie z ustawą. Nowym współwłaścicielem mogą więc stać się spadkobiercy, co w zależności od sytuacji rodzinnej może być mniej lub bardziej uciążliwe. Niemniej jednak uniemożliwi to uzyskanie prawa własności do tej części osobie, która wraz ze zmarłym nieruchomość zakupiła.

W zakresie rozporządzania nieruchomością przez kilku współwłaścicieli stosuje się przepisy o rozporządzaniu rzeczą wspólną. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli może wykonywać czynności w zakresie zwykłego zarządu. Działania wychodzące poza te uprawnienia wymagają już zgody pozostałych właścicieli.

Co dzieje się z umową najmu w przypadku śmierci najemcy?

Umowa najmu może być zawarta na czas określony, jednak pewne nieprzewidziane zdarzenia mogą wpłynąć na jej bieg, czego przykładem jest śmierć najemcy, która jednak nie zawsze oznacza koniec umowy, ale u nieświadomego wynajmującego może wywołać dezorientację. Ważne więc, aby wiedzieć, jak śmierć najemcy wpływa na umowę najmu, szczególnie że jest to wpływ odmienny przy wynajmie mieszkania i lokalu użytkowego.

Wynajem mieszkania.

Umowa najmu mieszkania zawierana jest w celu zapewnienia warunków mieszkaniowych najemcy i ewentualnie osobom z nim zamieszkującym. Śmierci najemcy powoduje, że osoby te wstępują w stosunek najmu w miejsce zmarłego, co dzieje się z mocy prawa i nie wymaga żadnych oświadczeń, dodatkowych umów czy aneksów. Nie ma przy tym znaczenia, czy osoby te dziedziczyłyby po zmarłym zgodnie z przepisami prawa spadkowego, a ważny jest jedynie fakt zamieszkiwania z nim, a także odpowiedni stopień bliskości. W efekcie umowa najmu obowiązuje nadal, jednak zmienia się strona najmująca. Kodeks cywilny przedstawia zamknięty katalog osób, które mogą wstąpić w prawa zmarłego najemcy, a należą do nich:

– małżonek, jeśli nie był współnajemcą,

– jego dzieci,

– dzieci współmałżonka najemcy,

– osoby niewymienione wyżej, w stosunku do których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych,

– osoba pozostająca we wspólnym pożyciu z najemcą.

Aby w prawa i obowiązki najemcy mógł wejść małżonek konieczne jest istnienie małżeństwa w chwili jego śmierci, przy czym prawo to obowiązuje nawet w przypadku orzeczonej separacji, czy zupełnego rozkładu pożycia między małżonkami. Aby w prawa te mogły wstąpić dzieci, zarówno własne, przysposobione, przybrane czy dzieci współmałżonka, muszą stale zamieszkiwać z najemcą w chwili jego śmierci. Podobnie jak osoba uprawniona do świadczeń alimentacyjnych należnych od zmarłego.

Jeśli zaś chodzi o osobę pozostającą z nim we wspólny pożyciu, to wejście w stosunek najmu będzie jej przysługiwało jeśli łącznie zostaną spełnione następujące przesłanki:

– prowadziła z najemcą wspólne gospodarstwo domowe,

– pozostawała z nim w więzi uczuciowej i fizycznej,

– pozostawała z nim w więzi gospodarczej.

 

Brak którejkolwiek z nich wyklucza skorzystanie z tego prawa.

W prawa i obowiązki najemcy może wstąpić jednocześnie kilka osób, jednak stanie się tak w sytuacji, gdy umowa najmu została podpisana wyłącznie ze zmarłym. Jeśli natomiast umowę zawarto z kilkoma osobami, to wtedy jest ona kontynuowana, a udział w najmie po zmarłym przypadać im będzie proporcjonalnie. Nowemu najemcy przysługuje również zwrot kaucji zabezpieczającej jaką uiścił zmarły.

Osoby, które weszły w stosunek najmu mogą umowę wypowiedzieć przy zachowaniu terminów ustawowych, a wynajmujący musi takie wypowiedzenie przyjąć, nawet jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony. Jeśli natomiast brak jest osób wstępujących w prawa zmarłego, umowa wygasa z mocy prawa, a wynajmujący nie może dochodzić roszczeń powstałych po śmierci najemcy od jego spadkobierców. Jednak jeśli najemca pozostawił po sobie długi, są one dziedziczone zgodnie z prawem spadkowym, a właścicielowi mieszkania będzie przysługiwało roszczenie w tym zakresie od spadkobierców zmarłego. Należy jednak pamiętać, że przy rozliczeniach trzeba uwzględnić kaucję zabezpieczającą oraz koszty poniesione przez najemcę na nakłady, do których zwrotu mają prawo dziedziczące po nim osoby.

Wynajem lokalu użytkowego. 

Śmierć najemcy powoduje odmienną sytuację w przypadku najmu lokalu użytkowego, ale także innych nieruchomości o przeznaczeniu niemieszkalnym, np. garażu czy piwnicy. Jeśli jest to osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą jej śmierć skutkuje włączeniem praw wynikających z umowy najmu do masy spadkowej. Prawo to podlega dziedziczeniu na zasadach określonych w prawie spadkowym. Jeśli więc najemca pozostawił po sobie testament, spadkobiercami będą osoby w nim ujęte, jeśli takiego dokumentu nie ma, to nastąpi dziedziczenie z ustawy.

Wynajmujący nie może w tym wypadku żądać rozwiązania umowy, ale może żądać zapłaty należnych mu świadczeń od spadkobierców zmarłego. Dodatkowo przysługuje mu prawo zastawu na rzeczach znajdujących się w lokalu, co może uczynić w celu zabezpieczenia na wypadek problemów z płatnościami. Spadkobiercy natomiast odpowiadają wobec wynajmującego za zobowiązania najemcy powstałe przed śmiercią, ponieważ długi również stają się składnikiem masy spadkowej.