Jak wykupić mieszkanie na własność

Posiadasz lokatorskie spółdzielcze prawo do mieszkanie, a chciałbyś wykupić mieszkanie na własność? Zobacz jak się do tego przygotować. Poniżej przygotowaliśmy 5 kroków jakie trzeba poczynić.

1. Chcę wykupić mieszkanie – jak się przygotować?

Warunki jaki musi spełniać spółdzielca ubiegający się o wykup lokalu to spłata zadłużenia związanego z budową, czyli spłata wkładu budowlanego, oraz terminowa spłata wszelkich zadłużeń wobec spółdzielni, takich jak opłaty za wywóz śmieci czy składki na fundusz remontowy. Przy wykupie mieszkania należy również liczyć się z dodatkowymi kosztami, takimi jak koszty notarialne.

2. Wniosek

Jeśli chcesz wykupić mieszkanie musisz zacząć od złożenia odpowiedniego wniosku do administracji spółdzielni. Nie istnieją żadne regulacje dotyczące treści samego wniosku. W pierwszej kolejności powinien on zawierać dane o osobie ubiegającej się o wykup, informacje o lokalu oraz warunkach na jakich zajmowany jest lokal (na podstawie najmu, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Następnie główny punkt wniosku – informacja o zamiarze zmiany istniejącego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności. Tu niezbędne jest podanie odpowiedniej podstawy prawnej . Dla osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest to art. 1714 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).

3.Rozpatrzenie wniosku przez spółdzielnię

Obowiązkiem spółdzielni jest rozpatrzenie, odpowiedź na wniosek oraz zawarcie ewentualnej umowy w ciągu 6 miesięcy. W rzeczywistości terminy te są zwykle dłuższe, jednak złożony wniosek nie traci ważności. Ostateczną kwotę wykupu wycenia spółdzielnia powołując do tego rzeczoznawcę majątkowego i jest ona ustalana indywidualnie dla każdego spółdzielcy.

4. Umowa

Zgodnie z ustawą  Dz. U. z 2013 r. poz. 1222, z 2015 r. poz. 201 oraz z 2017 r. poz. 1442 art. 18 ust. 1 spółdzielnia zawiera pisemną umowę z osoba ubiegającą się o ustanowienie odrębnej własności. Umowa powinna zawierać:

„1) zobowiązanie osoby ubiegającej się o ustanowienie odrębnej własności lokalu do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jej lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie;

2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu;

3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu;

4) określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;

5) inne postanowienia określone w statucie.”

5. Zawarcie umowy

Po wpłaceniu podanej kwoty na konto spółdzielni ostatnim krokiem jest wizyta u notariusza oraz podpisanie umowy o przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność. Całkowite koszty notarialne oraz sądowe związane z wpisem do księgi wieczystej ponosi wnioskujący.

W przypadku gdy spółdzielca otrzyma negatywną odpowiedź i jego wniosek o wykupienie mieszkania pomimo spełnienia wszystkich wymogów zostanie odrzucony – może złożyć pozew do sądu powszechnego. W tym przypadku wyrok sądu zastępuje orzeczenie spółdzielni.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest jednym z praw przysługujących wobec nieruchomości mieszkalnej. Jest ono jednocześnie prawem najsłabszym i najbardziej ograniczonym, ale przy tym również najtańszym.

Powstaje wskutek podpisania umowy między spółdzielniąm a jej członkiem. Umowa taka musi mieć formę pisemną i postać aktu notarialnego, a na jej podstawie spółdzielnia zobowiązuje się do oddania drugiej stronie do używania nieruchomość mieszkalną (lokal).

Aby umowa taka mogła być zawarta muszą zostać spełnione następujące warunki:

– posiadanie członkostwa w spółdzielni, w której zasobach znajduje się lokal,

– wniesienie przez członka spółdzielni wkładu mieszkaniowego,

– wydanie przez spółdzielnię przydziału.

Jakie wady i zalety ma spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?


Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
przysługuje wyłącznie osobom fizycznym, które jednocześnie są członkami danej spółdzielni. Prawo to jako współwłasność mogą dzielić małżonkowie, ale uprawnienia wynikające z członkostwa w spółdzielni będą przysługiwały tylko jednemu z nich.

Nabywca takiego prawa powinien mieć świadomość, że jego uzyskanie nie jest jednoznaczne z uzyskaniem własności nieruchomości. Członek spółdzielni korzystający ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nigdy nie stanie się jego właścicielem, chyba że prawo to zostanie przekształcone w prawo własności, na wniosek członka spółdzielni. W takim wypadku zawiera on ze spółdzielnią umowę przeniesienia własności lokalu, która jak każda umowa związana ze zbyciem praw do nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Nowy właściciel ma jednak obowiązek spłacić zobowiązania spółdzielni przypadające na dany lokal.

W przeciwieństwie do innych praw własności na nieruchomości, w tym przypadku prawo zamieszkania nie może zostać zbyte, nie może być przedmiotem podziału, darowizny, czy sprzedaży. Mieszkanie takie, jako że nie stanowi własności członka spółdzielni, nie może być poddane egzekucji komorniczej w związku z zaciągniętymi przez niego długami. Właściciel prawa nie może również ustanowić na lokalu hipoteki.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie będzie również składnikiem masy spadkowej, gdyż nie podlega dziedziczeniu. Jednakże ustawodawca zabezpieczył prawo do zamieszkania współmałżonka zmarłego członka spółdzielni, mianowicie jeśli prawo to przysługiwało małżonkom wspólnie, to w takiej sytuacji nie wygaśnie, a przejdzie na żyjącego małżonka. W związku z tym przysługuje mu roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni, jeśli do tej pory członkiem nie był. Natomiast osobom bliskim i dzieciom zmarłego, które wspólnie z nim zamieszkiwały w lokalu, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni oraz ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu.

Mieszkanie takie może być przedmiotem najmu, do czego nie potrzeba zgody spółdzielni, chyba że lokal ma pełnić funkcje inne niż mieszkalne, wtedy zgoda taka jest niezbędna.

Do wygaśnięcia spółdzielczego prawa dochodzi zazwyczaj wskutek utraty członkostwa w spółdzielni, jednak wyjątkowo może do tego dojść szybciej, w przypadku gdy lokator:

– korzysta z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem,

– dopuszcza do powstania szkody i zaniedbuje swoje obowiązki jako członka spółdzielni,

– niszczy części wspólne nieruchomości lub znajdujące się w nich urządzenia,

– nie przestrzega w sposób uporczywy porządku domowego.

Powyższe przypadku dotyczą sytuacji, gdy lokator nie zmienia swojego postępowania pomimo pisemnych upomnień spółdzielni. Wykluczenie może nastąpić również gdy lokator zalega z płatnościami wobec spółdzielni za okres co najmniej pół roku.