Autor: Ewelina Pindur

Po co właściwie potrzebny jest pośrednik nieruchomości?

Pośrednik nieruchomości – Wydawać by się mogło, że skorzystanie z jego usług to zbędny wydatek ponoszony przy i tak już dużych kosztach zakupu domu, mieszkania czy działki, a znalezienie kupca i sprzedanie nieruchomości, czy też sam zakup, nie są przecież jakimiś skomplikowanymi czynnościami wymagającymi specjalistycznej wiedzy czy wykształcenia. Jednak myśląc w ten sposób jest duża szansa, że padniemy ofiarą jednej z wielu podstępnych sytuacji, które mogą się w trakcie transakcji pojawić.

Co więc oferuje pośrednik nieruchomości, czego sami sobie zaoferować nie możemy?

Kontakty

Doświadczony pośrednik nieruchomości w ramach pracy własnej, a także kolegów z biura nieruchomości, przez lata swojej działalności tworzy solidną bazę osób, wśród których może wyszukiwać potencjalnych kupców, sprzedawców czy wynajmujących, kojarzyć kontrahentów, przygotować ofertę by znalazła jak największe grono odbiorców. Bazy kontaktów są obecnie podstawą sprawnie prosperującego biznesu i bywają kluczem do szybkiego sfinalizowania transakcji.

Oszczędność czasu

Tę zaletę można uznać za argument koronny przy podejmowaniu decyzji o podjęciu współpracy z agentem. Transakcje związane z kupnem, sprzedażą czy najmem, to nie tylko podpisanie umowy. Po drodze należy załatwić mnóstwo formalności, szczególnie jeśli zakup ma być finansowany za pomocą kredytu, albo gdy stan prawny nieruchomości jest nieuregulowany. Pośrednik nieruchomości zdejmie z barek zleceniodawcy wszystkie te czynności, pilnując jednocześnie, by cała procedura odbyła się zgodnie z obowiązującymi przepisami i zabezpieczając możliwie najlepiej interes swojego klienta.

Oszczędność pieniędzy

Mimo, iż argument ten wydaje się na pierwszy rzut oka absurdalny, bo przecież pośrednik nie wykonuje swojej pracy za darmo, to jego wiedza, doświadczenie i umiejętności negocjacyjne mogą spowodować, że ostateczny koszt transakcji będzie o wiele niższy niż gdybyśmy zajmowali się tym sami. Przede wszystkim pośrednik orientuje się w cenach nieruchomości, czasem potrafi wyceny dokonać samodzielnie, co pozwoli na ustalenie jak najlepszej kwoty zakupu czy sprzedaży. Ponadto dzięki współpracy z partnerami biznesowymi różnych branż, może wynegocjować dla klienta korzystniejsze warunki finansowania, czy mniejsze koszty notarialne. Pośrednik nieruchomości również samodzielnie przygotuje ofertę, nie trzeba więc w tym celu dodatkowo płacić fotografowi, grafikowi czy copywriterowi, którzy zajęli by się profesjonalnym przedstawieniem nieruchomości w mediach.

Doświadczenie i wiedza

Czyli niekwestionowane, niepodważalne, bezcenne rady, decyzje i działania, które pozwolą zareagować prawidłowo na wszystkie powstające po drodze nieprzewidziane sytuacje. Pośrednik od podszewki zna formalności i procedury związane z obrotem nieruchomości, w związku z czym zadba, by podpisanie umowy odbyło się zgodnie z obowiązującymi przepisami, a dokument nie miał luk prawnych i formalnych. Dobry pośrednik powinien posiadać elementarną wiedzę z wielu dziedzin, w tym prawa budowlanego, architektury, ekonomii, finansów, i we wszystkich tych obszarach służyć pomocą.

 

Narzędzia, kompetencje, współpraca

Zakup nieruchomości obecnie znacznie różni się od tego, jak to się odbywało jeszcze kilka lat temu. Dzisiaj głównym medium, dzięki któremu można dotrzeć do największej liczby klientów jest Internet, a także szereg narzędzi, którymi należy sprawnie się posługiwać, by efekty działań pojawiły się jak najszybciej. Biura pośredniczące w obrocie nieruchomościami posiadają dostęp do takich właśnie udogodnień, w tym programów komputerowych, statystyk, systemu wymiany ofert, narzędzi analitycznych itp. Ponadto dzięki współpracy z fachowcami z różnych branż, roznoszą między sobą niczym grypę wiele informacji, które taką również drogą mogą dotrzeć do potencjalnych klientów.

Nerwy na wodzy

Ze względu na to, że zakup nieruchomości jest ogromnym obciążeniem finansowym i jedną z ważniejszych decyzji w życiu, towarzyszą temu nieraz ogromne emocje, które mogą przysłonić racjonalny osąd. Pośrednik natomiast, jest zdeterminowany do osiągnięcia celu jakim jest sfinalizowanie transakcji, a przy tym potrafi na chłodno ocenić atrakcyjność proponowanych przez drugą stronę warunków, sytuację rynkową, wymagania klientów. Sumując to oraz wymienione wyżej cechy dobrego pośrednika, jego pomoc może okazać się nieoceniona podczas podejmowania tak istotnej decyzji, rzutującej na wiele lat naszego życia.

Sprzedający, kupujący czy najemca doskonale wiedzą jaki cel chcą osiągnąć. Jednak profesjonalny pośrednik wie JAK to zrobić.

Zakup mieszkania lub domu?

Zakup własnej nieruchomości jest jedną z ważniejszych decyzji jakie podejmuje się w dorosłym życiu. Ponadto jest to spore obciążenie domowego budżetu, dlatego też wybór tej ostatecznej poprzedza szereg przemyśleń i analiz.

Wśród rynkowych ofert ciężko wybrać tę idealną, tym bardziej jeśli nie posiadamy doświadczenia w tym zakresie i nie wiemy na co należy zwrócić szczególną uwagę. Warto w takim wypadku poznać kilka wskazówek i uporządkować wszystkie związane z tym kwestie, by zakup domu czy mieszkania nie był drogą przez mękę, ani przykrą koniecznością, ale zwieńczeniem marzeń o posiadaniu własnego, wymarzonego miejsca na ziemi.

Na co więc zwrócić uwagę wybierając nieruchomość idealną?

  1. Lokalizacja

W poniższym poradniku nie będzie uwzględnione kryterium ceny, gdyż kwestia ta jest sprawą indywidualną, którą najczęściej określa się na długo przed rozpoczęciem poszukiwań. Zacząć więc należy od lokalizacji, która będzie miała kluczowe znaczenie dla przyszłego właściciela. Kupno mieszkania w centrum wiąże się z wieloma udogodnieniami, przede wszystkim dostępnością do punktów usługowych, sklepów, urzędów, instytucji, szkół przedszkoli, restauracji, środków komunikacji. Łączy się to jednak nieodłącznie ze wzmożonym hałasem, korkami w godzinach szczytu i oczywiście wyższą ceną. Wybierając mieszkanie w odleglejszych dzielnicach czy poza miastem możemy napotkać na większe problemy z poruszaniem się komunikacją miejską, borykać się z mniejszą dostępnością do wskazanych punktów, ale z drugiej strony możemy nabyć nieruchomość w korzystniejszej cenie, z dala od miejskiego zgiełku, przy jednocześnie rozsądnej odległości od jego najważniejszych lokalizacji. Decydując więc o położeniu nieruchomości należy określić swoje priorytety, możliwość oraz chęć korzystania z konkretnych środków komunikacji oraz to, jak wpłynie to na nasz plan dnia, tj. ile czasu zajmie dojazd do pracy, szkoły. Czasem może okazać się, że niższe koszty zakupu domu czy mieszkania na przedmieściach szybko zostaną zniwelowane przez wzrost kosztów benzyny ponoszonych podczas dojazdu.

2. Wielkość.

Drugim kryterium jest wielkość nieruchomości oraz ilość pokoi, a ta zależy od ilości osób, które mają w niej zamieszkać oraz planowanych środków, jakie chcemy na zakup przeznaczyć. Idealną sytuacją jest gdy każdy z mieszkańców ma własny kąt, jednak większa ilość pokoi wpływa wprost proporcjonalnie na wzrost ceny. Warto jednak pamiętać, że istnieje wiele możliwości aranżacyjnych, które pozwolą z mieszkania dwupokojowego zrobić takie z trzema oddzielnymi pomieszczeniami i odwrotnie. W tej kwestii zawsze warto poradzić się doświadczonego architekta przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie.

3. Standard

Następnie należy zwrócić uwagę na stan i standard wykończenia. Najdroższe są mieszkania „pod klucz” lub takie, które nie wymagają żadnego wkładu finansowego i nadają się od razu do zamieszkania. Jednak istnieje ryzyko, że nie wszystkie zastosowane w nim rozwiązania przypadną do gustu nowemu właścicielowi, a wkładanie dodatkowych środków w remont mija się wtedy z celem. Mieszkania w stanie surowym lub „do remontu” mogą być sporo tańsze, jednak szczególnie w przypadku tych drugich należy upewnić się, że nie okażą się one inwestycją bez dna. W ostatecznym rozrachunku może się zdarzyć, że koszty remontu przewyższą oszczędności, na które liczyliśmy nie kupując mieszkania wykończonego. Tu ponownie niezbędna jest ocena własnych środków finansowych, chęci oraz wizji  i oczekiwań w stosunku do własnego M.

4. Aranżacja pomieszczeń.

Mieszkania niestandardowe, o nietypowym rozmieszczeniu pomieszczeń miewają korzystniejszą cenę, z uwagi na trudności aranżacyjne jakich nastręczają. Dla pewnej grupy klientów mieszkania takie są właśnie idealnym miejscem do życia, gdyż oferują oryginalne wnętrze, większą przestrzeń, miejsce do dania upustu swojej kreatywności. Nie należy jednak ulegać emocjom, a wszystkie pomysły przed zakupem dokładnie zweryfikować. Może okazać się bowiem, że nie każda ściana może zostać przesunięta czy wyburzona, nie w każdym miejscu można poprowadzić instalację, a ostateczny wygląd mieszkania będzie mocno odbiegał od założeń. Mieszkania czy dom ma być przede wszystkim funkcjonalne, dlatego kwestię tę trzeba bezwzględnie rozważyć, by nie okazało się, że nie będzie w nim miejsca na biuro, garderobę czy odseparowaną kuchnię tak jak sobie to wyobraziliśmy.

5. Opcje dodatkowe.

Jeśli cenimy sobie wygodę, najwyższe standardy bezpieczeństwa są dla nas priorytetem, a letnie poranki lubimy spędzać z kawą na tarasie, szukamy oczywiście nieruchomości, która wszystkie te zachcianki spełni. Jednakże każda z nich stanowić będzie dodatkowy składnik ceny, czyniąc mieszkanie czy dom droższym od swoich skromniejszych, pozbawionych udogodnień odpowiedników. Jeśli nie dysponujemy odpowiednim budżetem, by wszystko to posiadać, należy więc zastanowić się, co jest dla nas najważniejsze, a z czego jesteśmy w stanie zrezygnować. Czy zakup miejsca parkingowego jest konieczny, czy zamiast tarasu wystarczy skromny balkon, a zamiast portiera zamykana na klucz brama, a nawet ostatecznie i bez tego może uda się obejść.

Pośrednik nieruchomości – nie taki diabeł straszny jak go malują

Pośrednik nieruchomości to dosyć nowy zawód na rynku. Właściciele nieruchomości lub poszukujący nieruchomości często rezygnują ze współpracy z biurem nieruchomości nie znając dokładnie zasad, według których działamy. Zawód pośrednika nieruchomości jest często źle odbierany przez społeczeństwo. Pośredników traktuje się jako osoby, których głównym celem jest wykorzystanie kupującego lub sprzedającego. Często słyszy się, że stawki wynagrodzenia są nieproporcjonalne do pracy jaką wykonują, czyli mówiąc wprost- pośrednik nieruchomości bierze pieniądze za nic.  Prawda jest inna, a praca Pośrednika nie jest taka łatwa, jak się niektórym wydaje.

Przede wszystkim pośrednik nieruchomości ma nieokreślony czas pracy. Żeby rzetelnie wykonać swoja pracę jest osiągalny dla klientów nie tylko między godziną 7 a 15. Musi dopasować sie do potrzeb klientów, a co za tym idzie- być dostępnym rano, w ciągu dnia i wieczorem. Odbieranie telefonów o każdej porze dnia to codzienność. Wolne weekendy to abstrakcja, bo to właśnie wtedy klienci mają najwięcej czasu na spokojne i dokładne obejrzenie nieruchomości. A jednak Pośrednik nigdy nie rozlicza Klientów z każdej poświęconej im godziny.

Doświadczony pośrednik nieruchomości musi być w stanie pomóc przy różnego typu formalnościach związanych z nieruchomością, a co sie z tym wiąże- musi znać podstawowe przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami, ich nowelizacje,  zasady kupna-sprzedaży, czy przyznawania kredytów. Udział w różnego rodzaju szkoleniach oraz nieustanne poszerzanie swojej wiedzy to obowiązek każdego Pośrednika. Dzięki temu potrafi on znaleźć rozwiązanie dla każdej, nawet najbardziej skomplikowanej sprawy.

Może nie każdy w to uwierzy, ale pośrednikowi nie zależy na tym żeby wykorzystać Klienta. Chce pomóc w przeprowadzeniu transakcji, udzielić rady, podzielić się swoim doświadczeniem. Dąży do sfinalizowania umowy, bo wtedy sam odnosi sukces.

Pośrednika nieruchomości należy traktować jak każdą inną osobę, która świadczy usługi klientom. Tak samo jak zlecamy inne usługi- architektowi, prawnikowi, czy chociażby krawcowej, sprzedaż nieruchomości jest powierzonym zleceniem, z którego Pośrednik musi się odpowiednio wywiązać.

Co ważne- w wielu innych krajach zawód pośrednika nieruchomości jest traktowany jako prestiżowy, pomocny oraz niezbędny przy obrocie nieruchomościami. Warto więc spojrzeć przychylnym okiem na Pośrednika, docenić jego zaangażowanie i wiedzę, oraz skorzystać z chęci pomocy.

Zakup nieruchomości przez osoby niespokrewnione – czy jest możliwy?

Kupno nieruchomości wiąże się z dużym uszczupleniem domowego budżetu, dlatego wiele osób decyduje się koszt ten współdzielić z drugą osobą, często są to osoby niespokrewnione. I o ile zakup nieruchomości przez małżonków i związane z tym formalności i konsekwencje są oczywiste, to już zakup przez osoby niespokrewnione lub niespowinowacone już nie. Niektórzy myślą nawet, że jest to niemożliwe, szczególnie jeśli inwestycja finansowana jest za pomocą kredytu hipotecznego. Jest to jednak niewłaściwe myślenie, ponieważ własność domu, mieszkania czy gruntu mogą dzielić między sobą osoby, których żadne formalne więzi nie łączą.

Osoby niespokrewnione czyli konkubenci, partnerzy biznesowi, rodzeństwo czy przyjaciele, z punktu widzenia prawa własności nie ma to najmniejszego znaczenia. Podobnie z perspektywy banku, który udziela kredytu hipotecznego dwóm lub więcej osobom, chcącym dzielić między sobą ciężar takiego zobowiązania.

Osoby takie są poddawane podobnej procedurze weryfikacyjnej przed uzyskaniem pozytywnej decyzji o udzieleniu kredytu. Zdolność kredytowana badana jest dla każdego z przyszłych współwłaścicieli oddzielnie, ponieważ formalnie nie łączą ich żadne stosunki majątkowe, a za zaciągnięte zobowiązanie będą odpowiadać proporcjonalnie do posiadanych w nieruchomości udziałów. Przy czym osoba, której kredyt zostaje udzielony nie musi zostać ostatecznie właścicielem nieruchomości, jednak z reguły tak właśnie się dzieje.

Pozostałe działania banku nie odbiegają od standardowego postępowania przy udzielaniu kredytów hipotecznych, z tym, że jest ona przeprowadzana w stosunku do każdego z kredytobiorców oddzielnie i każdy z nich musi udostępnić bankowi swój komplet dokumentów potwierdzający jego sytuację materialną. Umowę kredytową podpisują następnie wszyscy kredytobiorcy, stając się właścicielami swoich udziałów. Od tego momentu powstaje między nimi odpowiedzialność solidarna.

Nabywcy powinni dopilnować, by w księdze wieczystej widniała informacja o każdym z właścicieli oraz o wysokości jego udziału w nieruchomości. Jest to o tle istotne, że ewentualni wierzyciele jednego z właścicieli (będącego jednocześnie ich dłużnikiem) będą mogli kierować swoje roszczenia i żądać zaspokojenia wyłącznie z tej części nieruchomości, która mu przypada. Udziały pozostałych osób nie będą mogłyby być przedmiotem skutecznej egzekucji.

Jeśli zakup dokonywany jest przez osoby prowadzące wspólne gospodarstwo i żyjące w związku nieformalnym, warto zaraz po transakcji sporządzić testament, w którym udział jednego ze współwłaścicieli zostanie na wypadek śmierci zapisany drugiemu współwłaścicielowi. W innym przypadku część będąca własnością zmarłego wejdzie do masy spadkowej i będzie dziedziczona zgodnie z ustawą. Nowym współwłaścicielem mogą więc stać się spadkobiercy, co w zależności od sytuacji rodzinnej może być mniej lub bardziej uciążliwe. Niemniej jednak uniemożliwi to uzyskanie prawa własności do tej części osobie, która wraz ze zmarłym nieruchomość zakupiła.

W zakresie rozporządzania nieruchomością przez kilku współwłaścicieli stosuje się przepisy o rozporządzaniu rzeczą wspólną. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli może wykonywać czynności w zakresie zwykłego zarządu. Działania wychodzące poza te uprawnienia wymagają już zgody pozostałych właścicieli.

Co dzieje się z umową najmu w przypadku śmierci najemcy?

Umowa najmu może być zawarta na czas określony, jednak pewne nieprzewidziane zdarzenia mogą wpłynąć na jej bieg, czego przykładem jest śmierć najemcy, która jednak nie zawsze oznacza koniec umowy, ale u nieświadomego wynajmującego może wywołać dezorientację. Ważne więc, aby wiedzieć, jak śmierć najemcy wpływa na umowę najmu, szczególnie że jest to wpływ odmienny przy wynajmie mieszkania i lokalu użytkowego.

Wynajem mieszkania.

Umowa najmu mieszkania zawierana jest w celu zapewnienia warunków mieszkaniowych najemcy i ewentualnie osobom z nim zamieszkującym. Śmierci najemcy powoduje, że osoby te wstępują w stosunek najmu w miejsce zmarłego, co dzieje się z mocy prawa i nie wymaga żadnych oświadczeń, dodatkowych umów czy aneksów. Nie ma przy tym znaczenia, czy osoby te dziedziczyłyby po zmarłym zgodnie z przepisami prawa spadkowego, a ważny jest jedynie fakt zamieszkiwania z nim, a także odpowiedni stopień bliskości. W efekcie umowa najmu obowiązuje nadal, jednak zmienia się strona najmująca. Kodeks cywilny przedstawia zamknięty katalog osób, które mogą wstąpić w prawa zmarłego najemcy, a należą do nich:

– małżonek, jeśli nie był współnajemcą,

– jego dzieci,

– dzieci współmałżonka najemcy,

– osoby niewymienione wyżej, w stosunku do których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych,

– osoba pozostająca we wspólnym pożyciu z najemcą.

Aby w prawa i obowiązki najemcy mógł wejść małżonek konieczne jest istnienie małżeństwa w chwili jego śmierci, przy czym prawo to obowiązuje nawet w przypadku orzeczonej separacji, czy zupełnego rozkładu pożycia między małżonkami. Aby w prawa te mogły wstąpić dzieci, zarówno własne, przysposobione, przybrane czy dzieci współmałżonka, muszą stale zamieszkiwać z najemcą w chwili jego śmierci. Podobnie jak osoba uprawniona do świadczeń alimentacyjnych należnych od zmarłego.

Jeśli zaś chodzi o osobę pozostającą z nim we wspólny pożyciu, to wejście w stosunek najmu będzie jej przysługiwało jeśli łącznie zostaną spełnione następujące przesłanki:

– prowadziła z najemcą wspólne gospodarstwo domowe,

– pozostawała z nim w więzi uczuciowej i fizycznej,

– pozostawała z nim w więzi gospodarczej.

 

Brak którejkolwiek z nich wyklucza skorzystanie z tego prawa.

W prawa i obowiązki najemcy może wstąpić jednocześnie kilka osób, jednak stanie się tak w sytuacji, gdy umowa najmu została podpisana wyłącznie ze zmarłym. Jeśli natomiast umowę zawarto z kilkoma osobami, to wtedy jest ona kontynuowana, a udział w najmie po zmarłym przypadać im będzie proporcjonalnie. Nowemu najemcy przysługuje również zwrot kaucji zabezpieczającej jaką uiścił zmarły.

Osoby, które weszły w stosunek najmu mogą umowę wypowiedzieć przy zachowaniu terminów ustawowych, a wynajmujący musi takie wypowiedzenie przyjąć, nawet jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony. Jeśli natomiast brak jest osób wstępujących w prawa zmarłego, umowa wygasa z mocy prawa, a wynajmujący nie może dochodzić roszczeń powstałych po śmierci najemcy od jego spadkobierców. Jednak jeśli najemca pozostawił po sobie długi, są one dziedziczone zgodnie z prawem spadkowym, a właścicielowi mieszkania będzie przysługiwało roszczenie w tym zakresie od spadkobierców zmarłego. Należy jednak pamiętać, że przy rozliczeniach trzeba uwzględnić kaucję zabezpieczającą oraz koszty poniesione przez najemcę na nakłady, do których zwrotu mają prawo dziedziczące po nim osoby.

Wynajem lokalu użytkowego. 

Śmierć najemcy powoduje odmienną sytuację w przypadku najmu lokalu użytkowego, ale także innych nieruchomości o przeznaczeniu niemieszkalnym, np. garażu czy piwnicy. Jeśli jest to osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą jej śmierć skutkuje włączeniem praw wynikających z umowy najmu do masy spadkowej. Prawo to podlega dziedziczeniu na zasadach określonych w prawie spadkowym. Jeśli więc najemca pozostawił po sobie testament, spadkobiercami będą osoby w nim ujęte, jeśli takiego dokumentu nie ma, to nastąpi dziedziczenie z ustawy.

Wynajmujący nie może w tym wypadku żądać rozwiązania umowy, ale może żądać zapłaty należnych mu świadczeń od spadkobierców zmarłego. Dodatkowo przysługuje mu prawo zastawu na rzeczach znajdujących się w lokalu, co może uczynić w celu zabezpieczenia na wypadek problemów z płatnościami. Spadkobiercy natomiast odpowiadają wobec wynajmującego za zobowiązania najemcy powstałe przed śmiercią, ponieważ długi również stają się składnikiem masy spadkowej.

Jak przygotować mieszkanie na wynajem?

Przygotowanie mieszkania do wynajęcia dla własnego bezpieczeństwa i wygody najlepiej zlecić profesjonalnemu pośrednikowi, jednakże wynajmujący, czyli jednocześnie jego właściciel, powinien ze swojej strony dołożyć wszelkich starań, by poszukiwanie najemcy poszło szybko i sprawnie. Innymi słowy powinien uczynić nieruchomość atrakcyjną dla potencjalnego najemcy.

W tym lakonicznym na pozór stwierdzeniu zawiera się bardzo dużo treści. Przygotowanie mieszkania do wynajęcia należy przeprowadzić tak, by w morzu ofert dostępnych na rynku to właśnie ono zostało zauważone. Trzeba więc zacząć od określenia grupy docelowej, której nasza oferta będzie dedykowana. Inaczej należy przygotować mieszkanie dla grupy studentów, inaczej dla rodziny, a jeszcze inaczej dla biznesmena, który będzie się w nim pojawiał przy okazji wykonywania obowiązków zawodowych.

Dla studentów powinno się więc przygotować tyle łóżek, by ilość osób wynajmujących miała wystarczającą przestrzeń do komfortowego życia. Dla każdego powinna być przewidziana szafa, stolik lub szafka nocna, a w mieszkaniu wydzielone miejsce do nauki. Wyposażenie mieszkania w sprzęty RTV i AGD zależy od indywidualnego uznania wynajmującego lub ustaleń stron, jednak należy mieć na uwadze, że najważniejszym kryterium jakim kieruje się ta grupa docelowa jest cena. Nie ma więc sensu podnoszenie standardu dodatkowym wyposażeniem, bez którego można się obejść, a które spowoduje tylko większy koszt najmu.

Przygotowanie mieszkania do wynajęcia dla rodzinny powinno zapewniać oddzielną przestrzeń dla rodziców i dziecka, dodatkowo wskazany jest wspólny pokój, np. salon czy otwarta kuchnia połączona z salonem. Tacy klienci często cenią sobie dodatkowe usprawnienia, np. suszarkę czy zmywarkę, za które są skłonni dodatkowo zapłacić. Co do wyposażenia w naczynia czy sztućce, podobnie jak w pierwszym przypadku, strony powinny się po prostu dogadać, wielu najemców jest bowiem „samowystarczalnych” a dodatkowe rzeczy zabierałyby im tylko miejsce.

Jeśli przeznaczeniem mieszkania ma być wynajem dla klientów biznesowych, np. firm, które chcą zapewnić takie miejsce swoim pracownikom, mieszkanie powinno być w pełni wyposażone i przygotowane do zamieszkania, bez konieczności przywożenia dodatkowych rzeczy. Osoby podróżujące w celach zawodowych traktują takie mieszkanie jak hotel, w związku z tym powinny mieć zapewnione wszystkie niezbędne przedmioty, tj. czyste ręczniki, pościel, naczynia oraz udogodnienia, np. dostęp do internetu.

Podobnie wygląda sytuacja w przypadku najmowania mieszkania turystom, którzy przyjeżdżając na wakacje, nie wiozą ze sobą kompletu talerzy czy sztućców. Czysta pościel i ręczniki również będą atutem.

W każdym przypadku mieszkanie powinno być dokładnie posprzątane. Jeśli poprzedni najem był długoterminowy, warto dodatkowo je odświeżyć przed pokazaniem kolejnym potencjalnym klientom. Należy usunąć z niego wszystkie rzeczy osobiste oraz wszystko to, co mogłoby zabierać miejsce na rzeczy nowych lokatorów, czyli wspomniane wyposażenie, z którego nie będą korzystać.

Oczywiście stan instalacji, mebli i sprzętów powinien nie budzić zastrzeżeń, wszystko musi być czyste i sprawne. Wykańczając nieruchomość warto postawić na kolory stonowane, ponieważ takie odcienie przyszły lokator będzie mógł najszybciej dostosować do swoich preferencji estetycznych. Ponadto są one najbardziej neutralne i „nie rażą” jak niektóre jaskrawe barwy, które przecież nie muszą się każdemu podobać.

W tym przypadku, podobnie jak podczas spotkania dwóch osób, liczy się pierwsze wrażenie, dlatego warto zadbać, by było jak najlepsze.

Jak pozbyć się nieuczciwego lokatora? Procedura eksmisyjna.

Procedura eksmisyjna jest rozwiązaniem ostatecznym rozwiązaniem mającym na celu pozbycie się nieuczciwego lokatora. Wynajem mieszkania może być atrakcyjną formą inwestowania kapitału, jednak jak każda inwestycja wiąże się on z pewnym ryzykiem. Są nim m.in. nieuczciwe intencje najemcy, który może uchylać się od opuszczenia lokalu, nawet po zakończeniu obowiązywania umowy.

Sytuacja wydaje się prosta – właściciel mieszkania zmienia zamki, wynosi rzeczy lokatora za próg i ma problem z głowy. Jednak należy mieć na uwadze, że takie postępowanie w świetle przepisów jest nielegalne, a najemca może z tego powodu sprawić nam jeszcze większe kłopoty, ponieważ zgodnie z obowiązującym prawem zabronione jest wyrzucanie kogokolwiek na bruk. Nawet z własnego mieszkania.

Jeśli więc wynajmujący napotyka na opór po stronie najemcy musi rozpocząć działania, które ostatecznie doprowadzą do pozbycia się lokatora w świetle przepisów prawa. Wdrożona musi zostać procedura eksmisyjna. Gdy lokator zwleka z zapłatą za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący powinien na piśmie wezwać go do zapłaty, wyznaczając do tego dodatkowy miesięczny termin. Po jego bezskutecznym upływie powinien złożyć we właściwym sądzie pozew o eksmisję. Do pozwu należy załączyć umowę najmu, wypowiedzenie umowy (jeśli wcześniej zostało złożone), wezwanie do zapłaty, a także inne dokumenty potwierdzające zasadność roszczenia.

Procedura eksmisyjna i związane z nią postępowanie sądowe może trwać od kilku tygodniu do nawet kilkunastu miesięcy. Jego skutkiem będzie wydanie przez sąd wyroku eksmisyjnego. Jednak jeśli lokatorzy znajdują się w grupie, której zgodnie z prawem przysługuje prawo do lokalu socjalnego, sąd w wyroku zasądzi umieszczenie najemcy w takim właśnie lokalu socjalnym. Do tej uprzywilejowanej grupy należą kobiety w ciąży, osoby małoletnie wraz z opiekunem, osoby niepełnosprawne, obłożnie chore,  emeryci, renciści oraz bezrobotni. Lokale socjalne znajdują się w zasobach gmin i to właśnie one powinny zapewnić w nich miejsce najemcy. Jednakże ilość mieszkań socjalnych jest w większości samorządów niewystarczająca, a kolejki osób oczekujących bardzo długie. Wynajmujący musi więc uzbroić się w cierpliwość, ponieważ eksmisja będzie możliwa dopiero kiedy gmina wskaże lokal socjalny, do którego można przenieść najemcę. Właściciel mieszkania może co prawda dochodzić później odszkodowania od gminy, jednak jest to przedmiotem odrębnego, długotrwałego postępowania.

Jeśli prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje, to wynajmujący, po uprawomocnieniu się wyroku i nadaniu mu klauzuli wykonalności, powinien złożyć u właściwego komornika wniosek o przeprowadzenie eksmisji, gdyż tylko ten organ jest uprawniony do wykonania takiego wyroku. Jednakże, zgodnie z przepisami chroniącymi prawa lokatorów oraz zakazującymi wyrzucania na bruk, w tym przypadku należy wskazać najemcy pomieszczenie tymczasowe. Zadanie to również powinna realizować gmina, ale może ją wesprzeć zarówno komornik jak i wynajmujący (na tym etapie już wierzyciel), który taki lokal wskaże.

Ryzyko związane z nieuczciwym najemcą można zminimalizować, zawierając umowę najmu okazjonalnego, w której musi on wskazać adres, pod który wyprowadzi się po zakończeniu umowy, a także zawrzeć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W takim wypadku pomija się całą procedurę sądową, a po uzyskaniu klauzuli wykonalności można złożyć do komornika wniosek o przeprowadzenie egzekucji.

W każdym przypadku wynajmujący może dochodzić odszkodowania od lokatora, za nieuiszczone przez niego opłaty za najem i eksploatację lokalu, a także za okres, w którym musiał znosić jego obecność w mieszkaniu tytułem utraconych korzyści, ponieważ w tym czasie nie mógł wynajmować mieszkania innej osobie, a tym samym generować zysku.

Wizyta klienta – pierwsze wrażenie można zrobić tylko raz

Wizyta klienta jest nieodłącznym elementem związanym ze sprzedażą nieruchomości. Decydując się na sprzedaż właściciel musi być przygotowany na częste wizyty potencjalnych nabywców. A jak wiadomo- pierwsze wrażenie jest najważniejsze. Dzisiaj skupimy się na sprzedaży mieszkania czy domu na rynku wtórnym. Istnieje kilka niepisanych reguł, które sprawią, że łatwiej będzie pozyskać klienta. Nie będziemy rozpisywać się tutaj o technice home stagingu (o tym innym razem). Opiszemy dziś kilka najważniejszych zasad, które zawsze powinny być przestrzegane.

1. Porządek

Zasada pierwsza, najważniejsza i obowiązkowa! Każda nieruchomość zyskuje w oczach klienta, gdy jest odpowiednio przygotowana do jego wizyty. Nie mamy na myśli tego, że na chwilę przed spotkaniem Właściciel powinien robić generalne porządki. Bynajmniej. Chodzi o to, aby nieruchomość przyciągała, a nie odstraszała Klienta. Brudne naczynia w kuchni, porozrzucane ubrania w pokojach, suszarka z praniem na środku mieszkania, niepościelone łóżko- niby nic takiego, normalna rzecz w każdym domu, a jednak psuje ogólne wrażenie. Wizyta klienta nigdy nie jest niezapowiedziana, więc przy odrobinie chęci zawsze znajdzie się czas na ogarnięcie bałaganu. Porządek w domu sprawia, że atrakcyjność oferty wzrasta.

2. Zapach

Podobnie jak porządek – zapach ma również duże znaczenie. Jak wiadomo przyjemny zapach budzi miłe skojarzenia, a ten nieprzyjemny- odstrasza. Zalecamy, aby na czas wizyty klienta (i krótko przed nią) zrezygnować z wszelkiego rodzaju kulinarnych popisów, które mogą pozostawić po sobie nieprzyjemny zapach. Warto za to otworzyć okno i wpuścić trochę świeżego powietrza.

3. Ograniczenie liczby domowników

Wizyta klienta w domu nie jest komfortowa dla obydwu stron. U domowników pojawia się wrażenie, że intruz wkroczył na ich teren, bo przecież obca osoba chodzi po ich domu i lustruje cały ich dobytek. Potencjalny nabywca w tej sytuacji też nie czuje się przyjemnie- z jednej strony chce wszystko dokładnie obejrzeć i sprawdzić, ale jak to zrobić kiedy jeden z domowników je obiad, inny czyta gazetę, czy gotuje coś w kuchni. W takich sytuacjach klient ma poczucie, że nie wypada przeszkadzać, pobieżnie ogląda mieszkanie i nie jest gotowy na podjęcie decyzji. Dla porównania: na pewno każdy z nas zna to nieprzyjemne uczucie, gdy chcemy coś spokojnie obejrzeć w sklepie, a ekspedientka natarczywie się nam przygląda, śledzi każdy nasz ruch i czeka na naszą decyzję. Czy jest  to przyjemnie? Zdecydowanie nie. Z mieszkaniem jest podobnie. A nawet jeszcze gorzej, bo kupno mieszkania to poważna inwestycja na klika lat, jak nie na całe życie. Dlatego przy wizycie klienta warto ograniczyć ilość domowników do minimum. Sprawa nie jest łatwa, bo domowników tak jak ubrań, nie da się schować w szafie. Jednak nie ma sytuacji bez wyjścia i zawsze można na czas wizyty klienta zorganizować wspólny spacer, spotkanie z przyjaciółmi, bądź inne rozrywki. Jeżeli właściciel ma zaufanie do Pośrednika powinien zdecydować się na to, aby to Pośrednik oprowadzał Klienta po mieszkaniu, bądź domu. Klient czuje się dzięki temu mniej skrępowany, chętnie słucha rekomendacji Pośrednika, zadaje więcej pytań, a szanse na zakończenie transakcji rosną…

4. Zwierzęta

Tutaj sprawa ma się podobnie jak z domownikami. Lepiej ograniczyć ich obecność podczas wizyty Klienta. Oczywiście chomik biegający w klatce czy rybki pływające w akwarium nie stanowią problemu, jednak pies krążący wokół klienta może być już kłopotliwy. Trzeba mieć na uwadze to, że nie wszyscy są pasjonatami zwierząt, a niektórzy nawet się ich boją. I tutaj proste rozwiązanie dla posiadaczy czteronoga- wystarczy zorganizować wspólny spacer domowników z psem na czas wizyty Klienta. Przyjemne z pożytecznym!

5. Rozmowa z klientem

Jeżeli właściciel jest obecny w trakcie wizyty klienta powinien on usunąć się na drugi plan i pozwolić Pośrednikowi przejąć inicjatywę. Dobrze przygotowany Pośrednik będzie wiedział jakie są oczekiwania Klienta, a co za tym idzie w jaki sposób pokazać klientowi mieszkanie, żeby zwrócić jego uwagę na zalety, a ukryć wady.

My jako pośrednicy możemy oczywiście wychwalać, reklamować i polecać nieruchomość, ale całe nasze staranie pójdą na marne jeśli właściciel również nie włoży odrobiny wysiłku w przygotowanie mieszkania do wizyty Klienta. Pamiętajmy – pierwsze wrażenie możemy zrobić tylko raz. Warto więc poświęcić chwilę na to, aby przyciągnąć klienta do siebie.

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny – czy warto zastosować taką formę?

Przepisy prawa nie narzucają na umowy najmu obowiązku sporządzania ich w formie pisemnej, o ile nie zostały zawarte na czas dłuższy niż rok. Takie umowy bowiem muszą już mieć formę pisemną. Dodatkowo polskie prawodawstwo przewiduje swobodę kontraktowania, co oznacza, że strony stosunku najmu mogą dowolnie kształtować treść umowy, oczywiście w granicach obowiązującego prawa. Jednakże dla własnego bezpieczeństwa, czyli głównie w celach dowodowych, a także dla potwierdzenia dokonanych ustaleń oraz ochrony zarówno praw najemcy jak i wynajmującego zaleca się, aby umowa taka w każdym przypadku, bez wyjątku, była zawierana pisemnie. Wynajmujący, aby dodatkowo zwiększyć swoje bezpieczeństwo oraz zminimalizować ryzyko związane z najmem, może zażądać sporządzenia umowy najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny – co to właściwie jest?

Najem okazjonalny jest szczególną formą umowy najmu, która dla swej ważności musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego oraz zgłoszona w urzędzie skarbowym, a najemca od uzyskanego z niej przychodu musi odprowadzać podatek dochodowy. Na pierwszy rzut oka może wydawać się to zbędnym wydatkiem – notariusz kosztuje, i kto to słyszał, żeby płacić podatek od najmu?

Otóż, mimo iż wiąże się to z dodatkowymi kosztami, to wynikają z tego również pewne przywileje. Głównym założeniem takiej umowy jest bowiem obowiązek wskazania przez najemcę adresu, pod który wyprowadzi się po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy najmu. Dodatkowo musi on przedstawić pozwolenie osoby, która pod tym adresem zamieszkuje lub posiada tytuł prawny do wskazanej nieruchomości. Poza tym umowa taka posiada wszystkie postanowienia wymagane dla tradycyjnej umowy najmu.

Można pomyśleć – dlaczego ma mnie interesować gdzie wyprowadzi się najemca po zakończeniu umowy? Dlatego, że najemcy nie zawsze tak chętnie opuszczają lokal gdy umowa dobiegnie końca. A w związku z obowiązującym prawem ochrony lokatorów, wynajmujący nie może w takim wypadku wejść do swojej nieruchomości i nieuczciwego lokatora po prostu z niej wyrzucić. Zasada przeciwdziałania bezdomności zakazuje takiego postępowania, a właściciel mieszkania czy lokalu mógłby być w takim wypadku narażony na konsekwencje w związku z nieuprawnionym wyrzuceniem byłego już najemcy na bruk. Brzmi absurdalnie – właściciel nie może chronić swojego prawa własności, a dodatkowo musi znosić związane z tym uciążliwości, czyli obecność lokatora, który nie zawsze chętnie w takim przypadku płaci należny czynsz. Jednak wynajmującemu pozostaje jedynie wszczęcie procedury eksmisyjnej, która łącznie z postępowaniem sądowym, postępowaniem prowadzonym przez komornika oraz oczekiwaniem na lokal zastępczy, który w niektórych przypadkach jest przyznawany, może trwać wiele miesięcy, a nawet lat.

Najem okazjonalny znacznie tę procedurę przyspiesza, ponieważ zawiera dodatkowo oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W takim wypadku, w razie potrzeby, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Nie musi więc składać pozwu, czekać na wydanie wyroku, jego uprawomocnienie i dopiero wtedy wnioskować o nadanie mu klauzuli. Pomija więc tym samym kilka miesięcy procesu sądowego.

Ze względu na zwiększone formalności oraz dodatkowe opłaty, wielu najemców nie chce zgodzić się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Wynajmujący może zaproponować wtedy podzielenie kosztów po połowie, albo nawet pokrycia ich w całości, w końcu to jego interes ma być tu zabezpieczony wobec uprzywilejowanych praw przysługujących lokatorom na mocy przepisów. Jeśli nadal napotka na opór najemy, warto zastanowić się nad sensem zawierania umowy najmu w ogóle. W końcu jeśli ktoś ma uczciwe intencje, to nie powinien bać się takiej formy, która jest dla niego sankcjonująca wyłącznie w sytuacji, gdy nie wywiązuje się z postanowień umowy oraz nie wyraża woli polubownego załatwienia sprawy.

Najem na czas określony i nieokreślony – różnice

Najczęstszym problemem, przed jakim stają zarówno wynajmujący jak i najemcy, jest to, czy umowę podpisać na czas określony czy nieokreślony? A może takiego czasu wcale nie określać? Jakie rozwiązanie będzie lepsze?

Najem na czas określony czy nieokreślony – co jest bardziej korzystne?

Z pewnością nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ każdy stosunek najmu jest inny – różne są oczekiwania stron, charakter najmu czy rodzaj nieruchomości. Przed podjęciem decyzji, warto jednak poznać podstawowe różnice, ponieważ później trudno jest się z nich wycofać, szczególnie w przypadku najmy zawartego na czas określony. Jednakże nie należy tego traktować jako wadę tego rozwiązania, wręcz przeciwnie, dla niektórych jest to jego największa zaleta.

Umowa na czas określony

Umowa zawarta na czas określony zawiera w swej treści precyzyjną datę, z którą najem kończy obowiązywać. Po jej upływie najemca ma obowiązek opuścić, opróżnić i zwrócić nieruchomość wynajmującemu, a ten ma obowiązek nieruchomość odebrać. Zawarcie umowy na czas oznaczony jest jednoznaczne z tym, że do daty wskazanej w umowie najemca ma obowiązek regularnego opłacania czynszu najmu, a właściciel nieruchomości do jej udostępnienia najemcy. Z perspektywy najemcy jest więc to gwarancja zajmowania mieszkania czy lokalu przez czas wskazany w umowie, a z perspektywy właściciela do otrzymywania dochodu z tytułu najmu przez ten okres. Najemca ma więc pewność, że nie będzie musiał wyprowadzić się przed zakończeniem umowy, może więc spokojnie nieruchomość urządzić, uwzględnić w swoich planach biznesowych (np. stworzyć wizytówki z konkretnym adresem, czy dostosować lokal do prowadzonej działalności). Wynajmujący natomiast przez czas obowiązywania umowy nie będzie musiał się martwić szukaniem nowego lokatora, z którego czerpał by zysk.

Aby te gwarancje nie były gołosłowne, obowiązujące przepisy dopuszczają rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony wyłącznie w przypadkach w niej zawartych. Oznacza to, że strony powinny dwa razy zastanowić się nad zapisami, jakie chcą w umowie umieścić. Najczęściej wskazywanymi przesłankami umożliwiającymi wcześniejsze zakończenie umowy jest niewywiązywanie się przez strony z umowy, np. niepłacenie czynszu przez najemcę lub zakłócanie korzystania z lokalu przez wynajmującego, sytuacja, gdy przedmiot najmu nie jest zgodny z umową itp. Przyczyny te jednak nie mogą brzmieć ogólnikowo, a muszą być precyzyjnie wskazane, by nie było wątpliwości co do ich interpretacji.

Umowa na czas nieokreślony

W stosunku do umowy najmu zawartej na czas nieokreślony obowiązują terminy wypowiedzenia określone w kodeksie cywilnym, czyli:

  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód,
  • gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

W sytuacjach wyjątkowych umowa taka może zostać rozwiązana bez wypowiedzenia, czyli ze skutkiem natychmiastowym. Rozwiązanie takie może być dokonane przez wynajmującego gdy najemca:

  • używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób,
  • zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie,
  • dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, w tym wypadku wyjątkowo wynajmujący musi wyznaczyć najemcy dodatkowy miesiąc na zapłatę i opuszczenie lokalu,
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Natomiast najemca może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym jeśli okaże się, że lokal posiada wady, o których nie wiedział w chwili wydania nieruchomości.

Ta forma umowy wiąże się więc z ryzykiem przedwczesnego jej zakończenia, ale z drugiej strony łatwiej ją wypowiedzieć, jeśli zajdzie taka potrzeba. Jeśli jednak strony odpowiednio zredagują treść umowy zawartej na czas określony, mogą wprowadzić w niej zapis pozwalający na wypowiedzenie, gdy jedna ze stron nie wywiązuje się z postanowień umowy. Znalezienie optymalnej formy zależeć więc będzie od charakteru najmu oraz przede wszystkim od woli stron.