Tag: wykup

Jak wykupić mieszkanie na własność

Posiadasz lokatorskie spółdzielcze prawo do mieszkanie, a chciałbyś wykupić mieszkanie na własność? Zobacz jak się do tego przygotować. Poniżej przygotowaliśmy 5 kroków jakie trzeba poczynić.

1. Chcę wykupić mieszkanie – jak się przygotować?

Warunki jaki musi spełniać spółdzielca ubiegający się o wykup lokalu to spłata zadłużenia związanego z budową, czyli spłata wkładu budowlanego, oraz terminowa spłata wszelkich zadłużeń wobec spółdzielni, takich jak opłaty za wywóz śmieci czy składki na fundusz remontowy. Przy wykupie mieszkania należy również liczyć się z dodatkowymi kosztami, takimi jak koszty notarialne.

2. Wniosek

Jeśli chcesz wykupić mieszkanie musisz zacząć od złożenia odpowiedniego wniosku do administracji spółdzielni. Nie istnieją żadne regulacje dotyczące treści samego wniosku. W pierwszej kolejności powinien on zawierać dane o osobie ubiegającej się o wykup, informacje o lokalu oraz warunkach na jakich zajmowany jest lokal (na podstawie najmu, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Następnie główny punkt wniosku – informacja o zamiarze zmiany istniejącego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności. Tu niezbędne jest podanie odpowiedniej podstawy prawnej . Dla osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest to art. 1714 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).

3.Rozpatrzenie wniosku przez spółdzielnię

Obowiązkiem spółdzielni jest rozpatrzenie, odpowiedź na wniosek oraz zawarcie ewentualnej umowy w ciągu 6 miesięcy. W rzeczywistości terminy te są zwykle dłuższe, jednak złożony wniosek nie traci ważności. Ostateczną kwotę wykupu wycenia spółdzielnia powołując do tego rzeczoznawcę majątkowego i jest ona ustalana indywidualnie dla każdego spółdzielcy.

4. Umowa

Zgodnie z ustawą  Dz. U. z 2013 r. poz. 1222, z 2015 r. poz. 201 oraz z 2017 r. poz. 1442 art. 18 ust. 1 spółdzielnia zawiera pisemną umowę z osoba ubiegającą się o ustanowienie odrębnej własności. Umowa powinna zawierać:

„1) zobowiązanie osoby ubiegającej się o ustanowienie odrębnej własności lokalu do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jej lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie;

2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu;

3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu;

4) określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;

5) inne postanowienia określone w statucie.”

5. Zawarcie umowy

Po wpłaceniu podanej kwoty na konto spółdzielni ostatnim krokiem jest wizyta u notariusza oraz podpisanie umowy o przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność. Całkowite koszty notarialne oraz sądowe związane z wpisem do księgi wieczystej ponosi wnioskujący.

W przypadku gdy spółdzielca otrzyma negatywną odpowiedź i jego wniosek o wykupienie mieszkania pomimo spełnienia wszystkich wymogów zostanie odrzucony – może złożyć pozew do sądu powszechnego. W tym przypadku wyrok sądu zastępuje orzeczenie spółdzielni.

Mieszkanie plus w oczach ekspertów.

Zapowiedź rządowego programu Mieszkanie plus  rozbudziła emocje ekspertów z dziedziny nieruchomości – zarówno pozytywne jak i negatywne. Z jednej strony jest bowiem obietnicą lepszego bytu wielu polskich rodzin i łatwiejszego dostępu do mieszkań, dla tych, którzy nie mogą sobie na nie pozwolić. Z drugiej natomiast pojawiają się głosy, że jest to wyłącznie chwyt wizerunkowy, który może mieć negatywne skutki dla gospodarki i rynku nieruchomości. Zdania ekspertów różnych dziedzin są podzielone, wskazują jednak na kilka istotnych kwestii.

Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem pierwsze budynki z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem z programu Mieszkanie plus powstaną już w 2018 roku. Zostaną wybudowane na państwowych gruntach, co uzasadnia tak niską cenę najmu podawaną przez rząd – między 10 a 20 zł z metr kwadratowy. Nie sprecyzowano jednak do tej pory wielu szczegółów programu, między innymi źródeł finansowania tych inwestycji. Teren pod budowę zostanie wykorzystany z zasobów własnych Skarbu Państwa, ale na postawienie budynków trzeba już mieć żywą gotówkę. To jak ten problem zostanie rozwiązany póki co pozostaje tajemnicą.

Grunty mają być również pozyskiwane od prywatnych inwestorów, którym rząd chce umożliwić przystąpienie do funduszu mieszkaniowego. W zamian za przekazane pod budowę tereny otrzymają oni certyfikaty inwestycyjne, które prawdopodobnie będą zabezpieczone, jak to w przypadku nieruchomości, hipoteką. A taki zapis w księdze wieczystej uniemożliwi uzyskanie kolejnego kredytu, który grunt ten mógłby zabezpieczać.

Wszystkim innowacyjnym pomysłom dotyczącym rynku nieruchomości niecierpliwie przyglądają się deweloperzy, których interes może być zagrożony. Czy tak będzie i tym razem? Na razie wszystko wskazuje, że program nie jest dla nich realną konkurencją. Wynika to z innych grup potencjalnych zainteresowanych. „Mieszkanie Plus” jest bowiem dedykowane dla osób mniej zamożnych, które osiągają niski dochód lub nieposiadaną zdolności kredytowej. Osoby, które taką zdolność posiadają nie zostaną do programu zakwalifikowane, ale za to mogą być zainteresowane kupnem własnego mieszkania. Nie wiadomo jednak czy i w jaki sposób będzie weryfikowana wysokość dochodów już po uzyskaniu pomocy. Jeśli w przypadku polepszenia sytuacji finansowej dotychczasowy beneficjent zostanie z programu wykluczony, będzie on potencjalnym klientem dewelopera. Jeśli jednak weryfikacji takiej nie będzie, wtedy rzeczywiście ilość sprzedawanych mieszkań może spaść.

Prognozuje się również, że dostęp do tanich mieszkań na wynajem może spowodować obniżenie wartości nieruchomości. Dla osób spłacających kredyt za mieszkanie nie byłaby to dobra wiadomość, ponieważ banki mogłyby wtedy zażądać od nich dodatkowego zabezpieczenia pożyczki. Ponadto, w takim wypadku deweloperzy mogą poczuć presję klientów, którzy będą domagać się niższych cen, szczególnie tam gdzie program będzie wdrażany intensywnie i na dużą skalę.
Z drugiej strony niższe ceny za najem mogą skutkować większą mogilnością pracowników, którzy do tej pory niechętnie zmieniali miejsca pracy z uwagi na duże koszty utrzymania się w innym mieście.

Podobne programy od lat z powodzeniem funkcjonują w krajach zachodnich, gdzie ilość wynajmowanych mieszkań jest o wiele większa niż w Polsce. Jaki wpływ program będzie miał na rynek krajowy okaże się dopiero po jego wejściu w życie, albo chociaż po przedstawieniu większej ilości szczegółów, czego rząd na razie nie robi.