umowa dożywocia - Baza wiedzy o nieruchomościach - MIASTORAMA Biuro Nieruchomości

Umowa dożywocia jest jednym ze sposobów zagwarantowania sobie spokojnej starości. Wzbudza ogromne emocje wśród podpisujących ją osób, gdyż przenosi ona własność nieruchomości. Musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Co możemy zyskać w ramach takiego rozwiązania? O tym w artykule poniżej.

Umowa dożywocia – co oznacza?

Umowy dożywocia reguluje Kodeks Cywilny, a dokładnie artykuł 908-916. W Kodeksie możemy przeczytać, że “„jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”. Na gruncie obowiązaujących przepisów prawo dożywocia jest niezbywalne i nie podelga dziedziczeniu. Prawo dożywocia może zostać ustanowione na rzecz więcej niż jednej osoby, czyli na małżeństwa.

Dożywotnie utrzymanie – na czym polega?

W każdej umowie dożywocia należy określić, czym dla każdej ze stron stron jest dożywotnie utrzymanie. Zdecydowana większość osób decydujących się na sporządzenie takiej umowy w sposób szczegółowy określa zakres zobowiązań. Jeśli jednak ustalenia nie są wystarczająco z pomocą przychodzi wspomniany już Kodeks cywilny. Zgodnie z artykułem 908 nabywca zobowiązany jest względem zbywcy do:

przyjęcia go jako domownika;
dostarczania mu wyżywienia;
zapewnienia ubrania.

Obowiązkiem nabywcy jest również zapewnienie opieki w przypadku choroby. W przypadku śmierci zbywcy nabywca zobowiązany jest do pokrycia kosztów pogrzebu i jego organizacji zgodnie z miejscowymi zwyczajami. Nie ma żadnych wątpliwości co do tego, że umowa dożywocia wiąże się z koniecznością utrzymywania bliskich kontaktów osób zobowiązanych umową. Jeżeli dojdzie do konfliktu pomiędzy stronami i ich stosunki ulegną pogorszeniu prawo dopuszcza rozwiązanie takiej umowy. Istnieje również możliwość wprowadzania zmian do umów dożywocia. Dożywocie wygasa na skutek śmierci dożywotnika (art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podejmując decyzję o kupnie nieruchomości może okazać się, że dokonaliśmy zakupu z dożywotnikiem. Oznacza to, że mamy do czynienia z umową dożywocia. Jej istotą jest przede wszystkim funkcja alimentacyjna.

Dożywotnik, czyli właściciel przekazuje prawo własności nieruchomości w zamian za utrzymanie (wikt, opierunek, pomoc w chorobie itp.), a także godny pochówek. Dziś już rzadko spotykamy taką formę przekazania majątku. Zdarza się jednak, że banki przejmują w ten sposób nieruchomości oferując w zamian niewysokie renty. Ze względu pełnienia funkcji alimentacyjnej, przeciwko umowie dożywocia nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Kwestia ksiąg wieczystych

Umowa dożywocia zostaje ujawniona w dziale III, chyba, że obciąża nieruchomość bez stosownego wpisu i zostaje w nim pominięta. Może to wynikać z wyjątku przewidzianego w art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko m.in. prawu dożywocia. Jeśli więc chcemy uchronić się od tego typu problemów, przede wszystkim musimy sprawdzić podstawę nabycia przez sprzedającego w dziale II księgi wieczystej. Jeśli pojawi się tam umowa dożywocia, należy upewnić się , czy już nie wygasła. To oznacza, że dożywotnik złożył oświadczenie o zrzeczeniu się tego prawa, bądź zmarł. Wystarczy odpis skrócony aktu zgonu osoby ujawnionej jako dożywotnik w księdze wieczystej lub w umowie dożywocia (akcie notarialnym). Czasami wystarczy sprawdzenie papierowej księgi wieczystej. Przy migracji ksiąg papierowych przepisuje się tylko wpisy niewykreślone. W dziale III papierowej Kw mogła być ujawniona umowa dożywocia i została wykreślona jeszcze przed migracją na podstawie odpisu aktu zgonu dożywotnika. Należy pamiętać, że w przypadku kupna nieruchomości z dożywotnikiem przechodzą na nas obowiązki o charakterze alimentacyjnym, a dożywotnicy to z reguły osoby starsze. W takiej sytuacji możemy jedynie poszukać nowego nabywcy lub uzbroić się w cierpliwość i poczekać.