Tag: dojazd

Dostęp do drogi publicznej, a dojazd do nieruchomości, czy to to samo ?

Każda transakcja związana z zakupem działki pod budowę powinna zostać poddana dokładnej analizie. Jednym z najważniejszych aspektów, na które należy zwrócić uwagę jest dostęp do drogi publicznej. Jego brak może grozić wieloma konsekwencjami.

Czym jest droga publiczna?

Zgodnie z ustawą, drogą publiczną jest drogą, którą zaliczamy do jednej z kategorii dróg (krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej).  Może korzystać z niej każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w obowiązujących przepisach. Należy jednak pamiętać, że nie każda używana w ten sposób droga jest droga publiczną. Status drogi zależy od jej rodzaju. Nad każdą z nich czuwa odpowiedni organ. Przy drogach gminnych jest to wójt, nad drogami powiatu czuwa zarząd powiatu. Przy drogach wojewódzkich pieczę sprawuje zarząd województwa. Natomiast drogami krajowymi zajmuje się Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad. Przystępując do nabycia danej nieruchomości należy pamiętać o uzyskaniu zaświadczenia, które jest niezbędne do przedłożenia w kancelarii notarialnej.

Służebność

Najpopularniejszym sposobem na uzyskanie dostępu do drogi publicznej jest służebność. Może zostać ustanowiona poprzez umowę( akt notarialny), orzeczenie sądowe lub zasiedzenie. Podczas aktu dochodzi do umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości nieposiadającej dostępu do drogi publicznej (nieruchomość władnąca) a właścicielem, który ten dostęp posiada (nieruchomość obciążona). Właściciel nieruchomości obciążonej wyraża zgodę na korzystanie z jego nieruchomości . Właściciel nieruchomości władnącej może zostać zobowiązany do płacenia wynagrodzenia za wyrażoną zgodę, ale nie jest to konieczny warunek do spełnienia.. Dużym atutem służebności jest jej trwałość. W praktyce oznacza to, że w przypadku zmiany właściciela ustanowione prawo nadal obowiązuje jedną i drugą stronę.

Nabycie udziału w nieruchomości

Nabycie udziału w nieruchomości mającej dostęp do drogi publicznej znajduje zastosowanie przede wszystkim przy inwestycjach należących do deweloperów, takich jak budowa domów jednorodzinnych lub zabudowy szeregowej. Podczas sprzedaży tego typu nieruchomości oprócz zakupionego prawa własności stajemy się właścicielami udziału w nieruchomości drogowej.

Umowa

Dostęp do drogi publicznej możemy również uzyskać na podstawie umowy, która zostanie sporządzona pomiędzy właścicielami nieruchomości. Strony przy regulowaniu warunków powinny zabezpieczyć nie tylko samych właścicieli, ale również wszystkie pozostałe osoby, które będą korzystały drogi. Warto nadmienić, że terminowość takiej umowy traci ważność wraz z nabyciem nieruchomości przez nowych właścicieli.

Konsekwencje braku dostępu do drogi publicznej

Najpoważniejszym skutkiem w przypadku braku dostępu do drogi może okazać się brak pozwolenia na budowę. Wymóg jego posiadania określają przepisy prawa budowalnego. (art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b.). Kolejnym przykładem jest ujawnienie służebności w księdze wieczystej, która nie zawsze będzie świadczyć o dostępie do drogi publicznej. W tym przypadku może oznaczać w , że dostęp z jej wykorzystaniem został zapewniony. Istniejące już służebności również mogą okazać się problemem ze względu na swój wielokrotny podział. Taka sytuacja może mieć miejsce przy budowie domów szeregowych. Podczas trwania prac realizacja odbywa się na jednej nieruchomości, która dostęp do drogi publicznej uzyskała przez ustanowienie służebności . Natomiast wraz z zakończeniem inwestycji dochodzi do wyodrębnienia własności poszczególnych działek. Wówczas, służebność utrzymuje się  na nieruchomościach powstałych przez podział. Taki stan powinien  zostać ujawniony w dziale I-Sp.

 

 

 

Służebność gruntowa

 

Według definicji służebność gruntowa jest instrumentem prawnym, który wykorzystuje się w przypadku zwiększenia użyteczności jednej nieruchomości (lub jej oznaczonej części), ograniczając tym samym drugą. Regulacje dotyczące służebności gruntowej zostały zawarte w kodeksie cywilnym, w artykule 145, oraz 146.

Służebność drogi koniecznej

Najczęstszym przypadkiem służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej.  Kiedy jeden z właścicieli sąsiadujących ze sobą działek nie może w pełni korzystać ze swojego prawa własności, na przykład poprzez utrudniony dojazd do drogi publicznej, lub jego brak, może  wystąpić o tak zwane ustanowienie służebności. Wystarczy, że oświadczenie będzie złożone  w odpowiedniej formie przy zachowaniu formy aktu notarialnego. Nie wymagane jest, aby ustanowiona służebność została ujawniania w księgach wieczystych. Jeśli jednak tak będzie, zostanie zawarta w dziale III księgi.

Opłaty

Osoby będące właścicielami działki, przez którą będzie przebiegać droga mogą otrzymać wynagrodzenie z tego tytułu.  Oczywiście decyzja, czy opłaty będą pobierane zależy od decyzji stron i w jaki sposób służebność zostanie ustanowiona. Problem pojawia się w momencie, kiedy właściciele nie potrafią się porozumieć i sprawa trafia na salę sądową. Wówczas sąd orzeka, gdzie powinna przebiegać droga z zachowaniem zasady jak najmniejszej ingerencji w grunt.

Należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną bardzo ważną kwestię. Służebność, której definicja wynika z kodeksu cywilnego o prawie rzeczowym oznacza, że ustanowiona służebność pozostaje w mocy bez względu na to kto jest właścicielem działek. Wygaśnięcie służebności może wystąpić w przypadku kiedy służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, oraz jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa. Zakończenie ustanowienia  następuje również wtedy,  gdy osoba, której przysługuje służebność, stanie się właścicielem nieruchomości obciążonej służebnością. Mamy do czynienia z tak zwaną konfuzją praw (np. właściciel uprawniony do korzystania z sąsiedniej nieruchomości kupił ją od sąsiada).