Tag: wycena nieruchomości

Operat szacunkowy

Operat szacunkowy odgrywa znaczącą rolę przy wycenie nieruchomości. Jest kluczowy dla wielu inwestycji w nieruchomości, a także dla uzyskania kredytu hipotecznego. Co zawiera taki dokument i kto się tym zajmuje?

Operat szacunkowy – co to jest ?

Operat szacunkowy to inaczej profesjonalna wycena nieruchomości przygotowana przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia w tym zakresie. W tym przypadku jest to rzeczoznawca majątkowy. Operaty sporządza się najczęściej dla mieszkań i domów. Wyceny mogą jednak dotyczyć prawie każdego typu nieruchomości, a mianowicie:

  • obiektów zabytkowych
  • działek rolnych,
  • działek leśnych,
  • obiektów przemysłowych,
  • obiektów magazynowych,
  • obiektów logistycznych,
  • obiektów turystycznych,
  • infrastruktury transportowej.

Do czego potrzebny operat?

Operat jest przydatny przede wszystkim przy kupnie i sprzedaży nieruchomości. Zarówno przy transakcjach osób fizycznych, jak i przedsiębiorstw. Profesjonalna wycena jest również warunkiem koniecznym przy kredycie hipotecznym.

Operat szacunkowy może również okazać się niezwykle przydatny w następujących przypadkach:

  • dzierżawy nieruchomości o dużej wartości;
  • wymiany gruntów i wytyczenie granicy między gruntami;
  • komercyjnych inwestycji budowlanych;
  • windykacji należności z nieruchomości;
  • wyceny powstałych szkód;
  • podziału majątku wspólnego
  • podziały spadku

Kto sporządza operat?

Zgodnie z polskim prawem, profesjonalną wycenę nieruchomości może sporządzić jedynie rzeczoznawca majątkowy, który posiada odpowiednie uprawnienia. Rzeczoznawca jest zawodem zaufania publicznego. Do jego zadań należy wycena nieruchomości, a także wycena wartości praw do nieruchomości, takich jak dzierżawa czy służebność.

Co zawiera profesjonalna wycena nieruchomości ?

Większość rzeczoznawców sporządza operaty według zbliżonych do siebie szablonów. Dzięki temu postępowanie w oparciu o tego typu dokumenty jest znacznie łatwiejsze. Każdy operat szacunkowy zawiera:

  • Określenie samej nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, inne dane pozwalające na identyfikację konkretnej działki czy lokalu.
  • Ramy prawne: wskazane zostają przepisy w oparciu, o które działał rzeczoznawca majątkowy.
  • Cel przeprowadzenia wyceny: cel może być określony dowolnie, ale musi zostać wskazany np. na potzreby kredytu hipoetcznego
  • Data dokonania wyceny: wartość nieruchomości zmienia się w czasie, dlatego ważny jest termin ostatecznego wydania dokumentu
  • Stan nieruchomości: rzeczoznawca ocenia stan nieruchomości,
  • Przeznaczenie nieruchomości: wpływ będą więc mieć plany zagospodarowania przestrzennego, rodzaj działki i przeznaczenie nieruchomości
  • Krótką analizę rynku nieruchomości: operat szacunkowy uwzględnia realia rynkowe, ceny sąsiednich nieruchomości,
  • Opis metody szacowania: rzeczoznawca skrótowo opisuje w jaki sposób doszedł do wniosku, że dana nieruchomość warta jest konkretnie taką kwotę.
  • Wycenę nieruchomości: głównym elementem operatu szacunkowego jest oczywiście jego wynik. Rzeczoznawca często wycenia nie tylko całą nieruchomość, ale też jej części składowe lub prawa rzeczowe do niej.

Bardzo ważne jest, aby operat szacunkowy zawierał pełny i rzetelny obraz nieruchomości, a także przedstawić szacunkową wartość w dniu dokonania wyceny.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Koszt operatu szacunkowego uzależniony jest od rodzaju nieruchomości i trudności zadania przed jakim staje rzeczoznawca. Najdroższe są oczywiście duże obiekty przemysłowe i handlowe, gdzie ceny mogą dochodzić do kilkudziesięciu tysięcy zł, a operat często przygotowuje nie jedna osoba, a cały zespół rzeczoznawców w oparciu o opinie ekspertów z innych dziedzin. Każdy rzeczoznawca zanim przystąpi do realizacji powinien przedstawić koszty operatu potencjalnemu klientowi.

Jak prawidłowo wycenić mieszkanie do remontu?

Istnieje kilka powodów dla których osoby poszukują nieruchomości do remontu. Niektórzy szukają oszczędności, dlatego decydują się na zakup takiego mieszkania, by własnymi siłami przeprowadzić w nim remont. Inni natomiast poszukują tego typu nieruchomości w celach inwestycyjnych pod wynajem lub sprzedaż z zyskiem.

Jak prawidłowo wycenić ?

Przede wszystkim należy zacząć od skalkulowania prac remontowych, które będą wymagane w danej nieruchomości, a także od rzetelnej wyceny. O ile jest to możliwe warto wybrać się do takiego mieszkania z osobą, która na co dzień pracuje w branży wykończeniowej i będzie w stanie określić zakres prac. Istnieje wiele różnych form w jaki sposób odbywa się wycena prac remontowych, jednak najważniejszym czynnikiem jest marża danej firmy, która będzie zajmować się naszym remontem. Do najdroższych miejsc w mieszkaniu pod kątem przeprowadzanych prac należą kuchnia i łazienka. Aby określić wartość nieruchomości  przypadku samodzielnego zakupu warto udać się do rzeczoznawcy. Osoby starające się o kredyt nie będą miały takiego problemu, gdyż wycena to jedna z obowiązkowych procedur banku podczas wnioskowania kredytobiorcy.

Kredyt remontowy

Jeśli nie posiadamy odpowiedniej ilości środków na przeprowadzenie takiego przedsięwzięcia, możemy postarać się o kredyt na remont. Przy kredycie hipotecznym przyznawany jest jako górka podczas kredytowania na zakup. Formą zabezpieczenia w tym przypadku będzie przyszła wartość nieruchomości po zakończonym remoncie. Aby otrzymać pozytywną decyzje banku należy spełnić wiele formalności. Jedną z nich jest przedstawienie kosztorysu, a także pełnego harmonogramu prac. Całość musi zostać udokumentowana, a także rozliczona na podstawie przedstawionych faktur.

Kupujemy inwestycyjnie

W przypadku inwestowania poprzez zakup nieruchomości musimy zwrócić uwagę przede wszystkim lokalizację, która jest kluczowym elementem każdej tego typu transakcji. Od niej zależy jaki standard mieszkania jest wymagany i jaką kwotę możemy uzyskać podczas sprzedaży. Dokładnie taka sama strategia będzie przyjmowana podczas mieszkań pod wynajem. W atrakcyjnych dzielnicach ceny zawsze będą wyższe, w mniej korzystnych lokalizacjach zupełnie odwrotnie.

Aktualizacja operatu szacunkowego – zmiany w przepisach.

Szykują się zmiany przepisów, które dotkną rzeczoznawców majątkowych i sporządzane przez nich operaty szacunkowe. Obejmą zapisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jak wygląda sytuacja teraz?

Operaty szacunkowe są wydawane w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości. Wycena dokonywana jest przez profesjonalnego rzeczoznawcę, posiadającego do tego specjalne uprawnienia, wiedzę i doświadczenie. W związku z tym, że rzeczoznawca opiera się na porównaniu nieruchomości o podobnych cechach, w konkretnych warunkach rynkowych, operaty szacunkowe wydawane są na określony czas. Po jego upływie tracą one swoją ważność. Żeby można było się nimi ponownie posługiwać, muszą zostać zaktualizowane o zmieniające się rynkowe kryteria i dane, które rzeczoznawca powinien ponownie przeanalizować. Tak powinno to wyglądać w teorii. W praktyce jednak przedłużanie ważności operatu jest wyłącznie formalnością, a odbywa się poprzez złożenie na nim podpisu przez rzeczoznawcę, który dokument sporządził.

Oznacza to, że operaty szacunkowe po aktualizacji mogą być nierzetelne, ponieważ od czasu ich sporządzenia warunki rynkowe mogły się mocno zmienić, a tym samym wartość nieruchomości. Może to być spowodowane nowymi planami zagospodarowania przestrzennego, inwestycją powstającą w pobliżu, załamaniem, bądź hossą na rynku. Ważność operatu szacunkowego obecnie wynosi 12 miesięcy.

Co się zmieni?

Nowelizacja przepisów spowoduje, że po upływie roku, rzeczoznawca, który operat sporządził, będzie musiał dokonać ponownej analizy potwierdzającej, że od daty sporządzenia nie zmieniły się warunki prawne, gospodarcze ani rynkowe. Obecnie brakuje precyzyjnych przepisów w tym zakresie. Aktualizacja operatu będzie mogła zostać dokonana na kolejne 12 miesięcy.

Zmiany obejmą jeszcze jedną kwestię. Operat, który nie zyska pozytywnej opinii stowarzyszenia rzeczoznawców, nie będzie tracił ważności automatycznie w dniu wydania oceny. Jeśli więc ktoś zleci taką ocenę, będzie mógł sam zdecydować, czy wykorzysta ją w przyszłości, np. w toku postępowania administracyjnego.

Samo sporządzanie operatu, po wejściu w życie planowanych zmian, będzie dużo łatwiejsze. Rzeczoznawcy zyskają bowiem dostęp do rejestrów państwowych, zawierających dane o nieruchomościach, z których do tej pory korzystać mogły wyłącznie urzędy, w tym skarbówka, sądy, i spółdzielnie mieszkaniowe. Uzyskanie informacji od tych podmiotów było czasochłonne i trudne, dostęp do rejestrów ma to zmienić, ułatwić i znacznie przyspieszyć.